【正文】 比05年下降 ％ 。 06年 常州市是蘇南地區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度最小的城市 供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理，中小套型成交活躍 06年常州市 90㎡ 以下商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)銷售量約為 9000套，是 05年同期的 ，占 06年總新增套數(shù)的 18％左右 ， 漲幅比 05年同期上升了 ；而 144㎡ 以上戶型的批準(zhǔn)預(yù)銷售量約為 5500套，基本和去年同期持平，漲幅很小 全市市場(chǎng)綜述 全市市場(chǎng)供求價(jià) 今年，常州新建商品住宅的預(yù)銷售平均成交價(jià)格在 4000元 /㎡ 上下波動(dòng)；住宅的總價(jià)則在 45萬(wàn)元間波動(dòng)，漲幅十分平緩。其中，武進(jìn)區(qū)上漲 %；中心城區(qū)上漲 %；新北區(qū)上漲 %。大小面積段三房均銷售良好，且在面積相當(dāng)?shù)男∷姆亢?3+1房選擇上，購(gòu)房者更傾向于 3+1房型 樓盤名稱 戶型 面積 (㎡ ) 套數(shù) 配比 銷售情況 嘉宏盛世 三房 113， 128， 142 473 % 正常 四房 132142， 160 315 % 良好 大平層六房 400 8 1% 剩余 2套 銘筑高第 二房 120130 30 29% 基本售罄 三房 170180 30 29% 剩余 4套 大平層四房 290300 22 42% 剩余 4套 市場(chǎng)呈現(xiàn)對(duì)高端大面積產(chǎn)品的需求表現(xiàn) 供應(yīng)去化 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目均價(jià) 主力總價(jià) 所在板塊 一次性付款比例 元豐宜家 6000元 /㎡ 78萬(wàn) 城中板塊 15% 嘉宏盛世 8200元 /㎡ 城中板塊 10% 雙子星座國(guó)際公寓 83009000元 /㎡ 城中板塊 30% 銘筑高第 9200元 /㎡ 城中板塊 80% 凱納商務(wù)廣場(chǎng) 82009300元 /㎡ 43萬(wàn) 城西板塊 25% 銀河灣星苑 6200元 /㎡ 城北板塊 20% 青山灣 6000元 /㎡ 75萬(wàn) 城北板塊 20% 常州市民的對(duì)總價(jià)在 80萬(wàn)元以下的住宅承受力相當(dāng)強(qiáng)，一次性付款的比例達(dá)到 20%以上；單價(jià)在 5500元 /平方米左右，總價(jià)在 60萬(wàn)的項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目業(yè)主一次性付款比例占到 30%左右。 消費(fèi)剖析 銷售情況良好 從銷售情況上看，常州準(zhǔn)高端項(xiàng)目已表現(xiàn)出良好的銷售成績(jī)，且大戶型、高總價(jià)產(chǎn)品去化良好，顯示需求潛力 價(jià)格破萬(wàn)臨界點(diǎn) 常州準(zhǔn)高端市場(chǎng)住宅已接近破萬(wàn)邊緣，僅以常州房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度來(lái)看，破萬(wàn)近在咫尺 價(jià)格高地逐步形成 隱藏在常州平穩(wěn)市場(chǎng)背后的高端市場(chǎng)價(jià)格高地正逐步形成， 2023年 2023將是發(fā)生突破的時(shí)期 市場(chǎng)看點(diǎn) 發(fā)展?jié)摿?〃 購(gòu)買力 〃 宣傳力 項(xiàng)目關(guān)注市場(chǎng)看點(diǎn) 項(xiàng)目關(guān)聯(lián)市場(chǎng)研究 宏觀 城中 高端 項(xiàng)目客源剖析 P 消費(fèi)者特點(diǎn) P 客戶訪談 類型 特性 購(gòu)買力 私營(yíng)業(yè)主 講求張揚(yáng)、尊貴、豪華、氣派 強(qiáng) 公務(wù)員 講求低調(diào)的尊貴、有文化氣息 較強(qiáng) 企業(yè)高管 追求時(shí)尚、注重享受生活 較強(qiáng) 工薪階層 注重性價(jià)比、子女求學(xué) 弱 動(dòng)遷戶 有歸屬性、改善現(xiàn)有的生活 弱 目前市場(chǎng)上高端公寓的客源主要包括三個(gè)類型：私營(yíng)業(yè)主、政府官員、高級(jí)白領(lǐng)。 一般項(xiàng)目客戶區(qū)域性較強(qiáng)。 常州的私營(yíng)業(yè)主有較強(qiáng)的聚集效應(yīng)，喜好聽從圈內(nèi)人士的意見。 ONE 總價(jià)承受 項(xiàng)目決定客戶 〃 大面積戶型有需求 〃 客戶存在購(gòu)買力 客戶特性 項(xiàng)目關(guān)聯(lián)市場(chǎng)研究 消費(fèi)者 面積 總價(jià) 市場(chǎng)定位及價(jià)格研判 P 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) P 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 P 市場(chǎng)定位 P 價(jià)格定位 直接競(jìng)爭(zhēng) 北大街西側(cè)地塊 m2 ，商住 前后北岸商業(yè)中心（財(cái)富廣場(chǎng)） 11萬(wàn) m2 ，商業(yè)辦公酒店式公寓 中聯(lián)大廈地塊 m2 ，商辦 毛紡廠地塊 m2 ，住宅 新城惠商地塊 m2，商辦住 嘉宏盛世 28萬(wàn) m2 ，商住酒店式公寓 綜合性項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 住宅規(guī)模較大項(xiàng)目不多 直接競(jìng)爭(zhēng) 商辦住綜合，規(guī)劃未來(lái)旅游商業(yè)點(diǎn) 住宅 m2，房型未定 惠商項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 規(guī)劃總用地 ha 容積率 7 總建筑面積 m2 其中商業(yè) m2 其中住宅 m2 其中辦公 m2 4 間接競(jìng)爭(zhēng) 新城首府 朗詩(shī)項(xiàng)目 預(yù)計(jì) 預(yù)計(jì) 08年上半年開盤 預(yù)計(jì) 09年上半年開盤 世茂香檳湖 持續(xù)銷售，目前價(jià)格較低 主打住宅產(chǎn)品 以住宅產(chǎn)品品質(zhì)或規(guī)模為競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 新城惠商 市場(chǎng)定位及價(jià)格研判 P 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) P 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 P 市場(chǎng)定位 P 價(jià)格定位 近年常州土地市場(chǎng)供應(yīng)面積及價(jià)格05000001000000150000020230002500000300000003年 04年 05年 06年 0 7 年1 9 月平方米0100000202300300000400000500000萬(wàn)元出讓面積 成交價(jià)近年來(lái)常州市一級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)逐步放量，并且成交價(jià)格也逐年上漲；從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，絕大部分土地是在市郊的 5級(jí)土地，而 2級(jí)土地供應(yīng)量極少，這預(yù)示著未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主陣地將會(huì)轉(zhuǎn)移至市郊區(qū)域，中心區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)因?yàn)橥恋叵∪倍霈F(xiàn)價(jià)格不斷上漲的局面 4030 6421049336516584894210512010000002023000300000040000005000000一級(jí)土地 二級(jí)土地 三級(jí)土地 四級(jí)土地 五級(jí)土地單位：平方米0 6 年分級(jí)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)土地供應(yīng)外移 ,未來(lái)市區(qū)土地稀缺 中心城區(qū)的土地日漸稀少，市中心項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)把握機(jī)遇實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn) 土地供應(yīng) 一級(jí)土地已處于基本無(wú)量可放狀況，土地價(jià)格不斷上漲，二級(jí)土地價(jià)格凸顯，綜合用地表現(xiàn)尤甚 高級(jí)別土地價(jià)值凸顯，綜合用地 高級(jí)別、綜合用地項(xiàng)目?jī)r(jià)值凸顯，應(yīng)把握實(shí)現(xiàn)高價(jià)值 2 0 0 6 年常州土地分級(jí)別成交價(jià)格0200400600二級(jí)土地 三級(jí)土地 四級(jí)土地 五級(jí)土地萬(wàn)元/ 畝2 0 0 6 年常州土地分性質(zhì)成交價(jià)格0100200300400500600700三級(jí)土地 四級(jí)土地 五級(jí)土地萬(wàn)元/畝住宅 商業(yè) 辦公 綜合土地價(jià)格 大區(qū)位 一級(jí)土地價(jià)值 市中心 〃 核心地段 項(xiàng)目屬性 小區(qū)位 龍城首府，龍脈之地 常州官府之地 〃 老政府印象 延陵西路 南北大街 項(xiàng)目屬性 未來(lái)市中心屈指可數(shù)的 大型綜合性項(xiàng)目 本案東至化龍巷，南至管保巷，西至北大街，北至東橫街。 項(xiàng)目規(guī)劃分為 A、 B、 C、 D四個(gè)地塊。 自身即可形成自給自足配套的 城區(qū)社區(qū) 項(xiàng)目屬性 市中心 最大住宅規(guī)模 的綜合性項(xiàng)目 項(xiàng)目屬性 嘉宏盛世 新城惠商項(xiàng)目 毛紡廠地塊 綜合 21萬(wàn)（住宅 8萬(wàn)） m2 住宅 m2 綜合 28萬(wàn) m2， 后期 面積部分突破現(xiàn)有市場(chǎng)，偏大 二梯三戶 總價(jià)處于常州高段水平 項(xiàng)目屬性 房號(hào) 戶數(shù) 建筑面積 房型面積配比 1 173戶 102㎡ ： 57戶 130㎡ ： 115戶 160㎡ ： 1戶 2 123戶 109㎡ ： 61戶 120㎡ ： 61戶 160㎡ ： 1戶 3 144戶 86㎡ ： 13戶 175㎡ ： 78戶 167㎡ ： 53戶 合計(jì) 440戶 房型 市場(chǎng)定位及價(jià)格研判 P 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) P 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 P 市場(chǎng)定位 P 價(jià)格定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位要素 項(xiàng)目資源 非核心資源 綜合性項(xiàng)目 市中心 /龍脈之地 大體量住宅、公寓 項(xiàng)目核心資源 項(xiàng)目差異化資源 南大街、萊蒙都會(huì)、新城惠商項(xiàng)目沿線競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目資源梳理 ? 市區(qū)中心＋歷史淵源 ? 城市體、高標(biāo)準(zhǔn)、多形態(tài)住區(qū) ? 需求取向＋供應(yīng)狀況 本案市場(chǎng)定位關(guān)鍵字 引導(dǎo) “ 全面生活解決方案 ” 、 常州市中心絕版高端 住區(qū) 城市龍脈 /便捷的 /高雅的 /生活的 本案形象定位關(guān)鍵字 市場(chǎng)定位及價(jià)格研判 P 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) P 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 P 市場(chǎng)定位 P 價(jià)格定位 ?統(tǒng)計(jì)得出， 2023年市區(qū)頂級(jí)住宅整體價(jià)格上漲 %。 讓我們回到前面的中心城區(qū)高端公寓價(jià)格分析 常州高端 公寓價(jià)格年度走勢(shì)0500010000元/平方米2023年 2023年2023年 5784 4