【正文】 施齊全、上班近、購(gòu)物方便。以下就是從幾個(gè)不同角度對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)做個(gè)初步分析。而價(jià)位在 2020 元 / M2 ~ 2500 元 / M2 的樓盤(pán)，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)稍弱，且集中體現(xiàn)在景藤堡、 奔馬商住樓、冠竹苑二期住宅等樓盤(pán)的躍式，變維式結(jié)構(gòu)房，這表明中價(jià)位的實(shí)用房仍占據(jù)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)地位。 3. 從居住環(huán)境分 析 在樓盤(pán)外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會(huì)選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，而且還要有內(nèi)部環(huán)境的小區(qū)。 4. 從規(guī)劃設(shè)計(jì)上分析 大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤(pán)在規(guī)劃上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術(shù)也得到重視，只是目前還缺乏一個(gè)系統(tǒng)、科學(xué)的統(tǒng)籌及針對(duì)市場(chǎng)變化的創(chuàng)新。 中國(guó)最大管理資源中心 四、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 （一） 貴陽(yáng)市主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 貴陽(yáng)市現(xiàn)階段均價(jià)在 2020 元 / M2 的樓盤(pán)分析表（附表） 價(jià)格分析 價(jià) 位 段 （元 / M2 ） 1400— 1800 1800— 2300 2400— 2600 物業(yè)名稱(chēng) 順興花園 筑苑新村 康瑞苑 虹云商住樓 華中商住樓 相寶公寓 苑林花園 萬(wàn)東花園 文昌苑 景藤堡 錦繡家園（多層） 冠竹苑 數(shù)目 3 6 3 由以上圖表分析可知，在貴陽(yáng)市城市副中心地段的樓盤(pán)價(jià)格主要集中在 1800— 2300 元 / M2 ，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)價(jià)格集中度最大，達(dá) 50%。 綠化分析 綠化率 無(wú) 15— 20% 20— 40% 40— 60% 60— 70% 物業(yè)名稱(chēng) 順興花園 苑林花園 虹云商住樓 相寶公寓 文昌苑 冠竹苑 華中商住樓 筑苑新村 常青藤花園 四季陽(yáng)光花園 康瑞苑 景藤堡 萬(wàn)東花園 錦繡家園 樓盤(pán)數(shù)目 4 4 2 4 1 由上表可以看出，在大營(yíng)坡區(qū)域內(nèi)有部分樓盤(pán)并不注重綠化，但上一定規(guī)模的小區(qū)如景藤堡、萬(wàn)東花園的綠化率都達(dá)到 40— 60%，因此本項(xiàng)目在前期策劃中應(yīng)充分考慮到小區(qū)的園林及綠化的獨(dú)特性、創(chuàng)新性和唯一性，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的園林、綠化情況將作為我們的重要參考依據(jù)。 筑 新 苑 大營(yíng)坡北郊巷1 號(hào) 建筑面積約 1 萬(wàn)平米 普通住宅小區(qū) 2020 年 7月底完工 1800 110— 135 由于宣傳較少，知 道者不多，一期共計(jì) 80 余套房估計(jì)售出 10 套左右 兆陽(yáng)小區(qū) 筑新路北段，二十三中對(duì)面 建筑面積51860M2 高檔住宅小區(qū) 車(chē)身廣告 現(xiàn)尚在前期策劃過(guò)程中 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)價(jià)格分析 物 業(yè) 名 稱(chēng) 景藤堡 萬(wàn) 東 小 區(qū) 新 聯(lián) 小 區(qū) 貴新苑 星竹園 冠竹苑 （二期） 均價(jià)（元 2480 2250 1650 1950 2020 2580 中國(guó)最大管理資源中心 / M2 ） 由上表可以看出，在大營(yíng)坡地區(qū)整體均價(jià)在 2100 元 / M2 左右，價(jià)格偏差不會(huì)太大，主要視樓盤(pán)自身素質(zhì)而定。 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)主銷(xiāo)戶型分析 物 業(yè) 名 稱(chēng) 景藤堡 萬(wàn) 東 小 區(qū) 新 聯(lián) 小 區(qū) 貴新苑 星竹園 冠竹苑 主 力 戶 型 2~3 房 變維 錯(cuò)層 2~3 房 2~3 房 3~4 房 2~3 房 2~3 房 主銷(xiāo)面積 M2 63~90 130~146 70~120 60~120 94~120 60~100 94~133 銷(xiāo)售率 55~60% 30% 80% 80% 60% 70% 由上表可以看出大營(yíng)坡區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主力戶型大多為 2~3 房，主銷(xiāo)面積為 70~120M2 。根據(jù)上表可知其銷(xiāo)售率普遍不錯(cuò)，這也有一定的道理。 中國(guó)最大管理資源中心 四、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析 景藤堡 該項(xiàng)目位于大營(yíng)坡貴開(kāi)路之一側(cè)，毗鄰友誼花園和貴開(kāi)花園，與神奇假日酒店遙遙相對(duì)，北依新添大道，南傍寶山北路，東靠筑新路，西距北京路 1000 米?？偨ㄖ娣e為26000M2，占地面積 20 余畝，由六棟風(fēng)格明晰的荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑組成，格調(diào)恬靜清新。 （ 1）景藤堡推出市場(chǎng)的形象是 e 時(shí)代的生活，貴州首家數(shù)字化住宅小區(qū) 為了使項(xiàng)目市場(chǎng)形象充分體現(xiàn)，景藤堡通過(guò)幾個(gè)方面做了充分的準(zhǔn)備工作。 b、園景規(guī)劃： 景藤堡園景和環(huán)境規(guī)劃均由深港名師精心設(shè)計(jì)，融合了歐式建筑中更具人性化的設(shè)計(jì)精華和本土居民的住宅文化，且中庭主題園景占地 中國(guó)最大管理資源中心 2700M2，“假日心情”休閑會(huì)所，“康樂(lè)年華”運(yùn)動(dòng)中心，“優(yōu)裕人生”主題園景，細(xì)致考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，更好的將住戶的生活動(dòng)靜分離，營(yíng)造出一個(gè)理想的居家休閑場(chǎng)所，景藤堡還首家營(yíng)建了寬帶因特網(wǎng)數(shù)字信息運(yùn)輸平臺(tái)，帶給業(yè)主前沿的生活體驗(yàn)。 b、生活配套 景藤堡處于人流車(chē)流繁華的貴開(kāi)路，購(gòu)物消費(fèi)應(yīng)有盡有，貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，思君超市近在咫尺，且距貴陽(yáng)醫(yī)學(xué)院，貴醫(yī)附院，不足 2 分鐘車(chē)程， 17 路公交車(chē)及 9 條中巴專(zhuān)線構(gòu)架了便捷的交通環(huán)境。 ③ 康體會(huì)所 小區(qū)的康體會(huì)所考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，主要廣告語(yǔ)： 假日心情 —— 休閑會(huì)所 康樂(lè)年華 —— 運(yùn)動(dòng)中心 ④ 物業(yè)管理 為您的居家提供高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，緊急呼叫 系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁及一卡通系統(tǒng)、遠(yuǎn)程教育醫(yī)療以及監(jiān)護(hù)系統(tǒng)等多種高科技設(shè)施。從 63M2—— 220M2，而且大戶型采用了當(dāng)前較為流行的變維建筑專(zhuān)利技術(shù)設(shè)計(jì)。 （ 4）推廣手法 ① 以電臺(tái)，報(bào)紙等媒體高密度傳播信息，提高樓 盤(pán)的知名度。 ③借助自身樓盤(pán)的時(shí)尚潮流，塑造該樓盤(pán)的獨(dú)特之處 —— 擁有個(gè)人電子商務(wù)和 SOHO 辦公室。 萬(wàn)東小區(qū) 該項(xiàng)目地處大營(yíng)坡筑新路原化工原料廠廠區(qū)，毗鄰神奇假日酒店和貴開(kāi)立交橋，與刑偵大樓相望，交通還比較便利。 另外，萬(wàn)東花園周邊的環(huán)境比較嘈雜，旁邊就是一個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)，而且，周邊的房屋也很陳舊，有可能也是下一步要進(jìn)行舊城改造的地方。 1） 市場(chǎng)形象 萬(wàn)東花園是去年房交會(huì)上亮相筑城，當(dāng)時(shí)提出的市場(chǎng)形象是“萬(wàn)東花園，陽(yáng)光綠色家園”，這種形象口號(hào)在當(dāng)時(shí)已經(jīng)是普遍提不能再普遍，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，根本沒(méi)有吸引力。 A． 建筑設(shè)計(jì) a． 建筑風(fēng)格 以簡(jiǎn)潔明快的后現(xiàn)代風(fēng)格為建筑旋律，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，采用全圍合中庭花園式規(guī)劃，盡量營(yíng)造出一種時(shí)尚現(xiàn)代感，使整個(gè)小區(qū)都洋溢著濃郁的城市風(fēng)情。 B． 配套設(shè)施 a、 生活配套 筑新路地區(qū)原本就是一個(gè)居住居，周邊的生活基本設(shè)施都比較健全，貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，思君超市都在周邊，多趟公交車(chē)從門(mén)口路過(guò)，相鄰的貴開(kāi)路上，郵局、銀行、餐館比比皆是，坐車(chē)到市中心只要 5 分鐘，充分體現(xiàn)城市感。 c、 物業(yè)管理 引進(jìn)了環(huán)境監(jiān)控，消防報(bào)警、晝 夜巡邏，確保業(yè)主安枕無(wú)憂，還有，小區(qū)為住戶提供了周到的家政服務(wù)，只需一個(gè)電話，一切都方便。 中國(guó)最大管理資源中心 3） 戶型配比 4） 目前銷(xiāo)售情況 萬(wàn)東花園首期推出旭日閣，起價(jià) 2020 元 /M2，整棟樓以小面積二房一廳為主，配以一房一廳的單身公寓和 100 M2左右的小三房單衛(wèi)。 平層 多層 一房一廳： 8% 二房一廳： 42% 三房二廳一衛(wèi)： 25% 三房二廳雙衛(wèi)： 25% 躍層 多層 四房雙衛(wèi)： 16% 五房雙衛(wèi)： 21% 五房三衛(wèi)： 47% 三房雙衛(wèi)： 16% 平層 電梯房 三房二衛(wèi)： 25% 四房雙衛(wèi)： 75% 躍層 電梯房 五房三衛(wèi)： 25% 六房三衛(wèi)： 25% 四房三衛(wèi)： 50% 中國(guó)最大管理資源中心 貴新苑 貴新苑位于大營(yíng)坡立交橋旁，與筑新路交距 50 米，周邊商貿(mào)繁盛，人流聚集。距市中心 5 分鐘的車(chē)程，此地段今后的商業(yè)價(jià)值較高，現(xiàn)已發(fā)展為該區(qū)域的農(nóng)貿(mào)集散中心。該小區(qū)談不上綠化率，但仍然吸引買(mǎi)家進(jìn)駐，戶型和價(jià)格為其最大的優(yōu)勢(shì)。 ③ 物業(yè)管理 貴新苑的物業(yè)管理是由開(kāi)發(fā)商自己組建的，但其物管服務(wù)甚為周至。 （ 2） 目標(biāo)客戶群 ① 追捧在鬧市中生活的白領(lǐng)人士 。 ③ 工作不久、積蓄不多的工薪階層； ④ 外地來(lái)此區(qū)域的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。而它的戶型設(shè)計(jì)也較為理想，通風(fēng)和采光均沒(méi)有遮擋，劣勢(shì)在于作為居住環(huán)境來(lái)講過(guò)多的嘈雜，但它推盤(pán)時(shí)間較早，而同區(qū)域的大盤(pán)都是在近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤(pán)的先機(jī)，銷(xiāo)售較為理想。總占地面積 6270m2，總建筑面積 萬(wàn)平米，居住戶數(shù) 153 戶，由三棟七層歐式住宅樓圍合而成，精致美觀，簡(jiǎn)潔淡雅。