惠州市房地產(chǎn)-御景華城前期策劃思路(ppt48)-前期定位-在線瀏覽
2024-10-15 15:18本頁(yè)面
【正文】 ? 客戶分析 ? 整體營(yíng)銷思路 ? 項(xiàng)目發(fā)展建議 項(xiàng)目分析 ——經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 御景華城 2期 ? 用地面積： ㎡ ? 建筑面積： ㎡ ? 其中：住宅 ㎡ ? 商業(yè) ㎡ ? 容積率： ? 覆蓋率： 27% ? 綠化率： 38% ? 規(guī)模： 11棟 ? 總戶數(shù)： 680戶 ? 車位： 286 項(xiàng)目分析 ——經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 御景華城 3期 ? 用地面積： ㎡ ? 建筑面積： ㎡ ? 其中：住宅 ㎡ ? 商業(yè) ㎡ ? 容積率： ? 覆蓋率： 37% ? 總戶數(shù)： 232戶 項(xiàng)目分析 ——戶型配比 2期 3期 整體 戶型 數(shù)量 比例 數(shù)量 比例 合計(jì) 比例 一房 88 38% 88 % 一房一廳 40 17% 40 % 兩房一廳 39 17% 39 % 兩房?jī)蓮d 144 % 65 28% 209 % 三房?jī)蓮d 411 % 411 % 四房?jī)蓮d 92 % 92 10% 復(fù)式 33 % 33 % 合計(jì) 680 100% 232 100% 912 100% %%%%%10%%一房一房一廳兩房一廳兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d復(fù)式項(xiàng)目分析 ——戶型配比 ? 主力戶型為三房?jī)蓮d，符合市場(chǎng)需求； ? 復(fù)式比例過高，存在一定銷售風(fēng)險(xiǎn)； ? 兩房比例偏小，建議降低復(fù)式住宅和三房比例，兩房比例可提升至30%左右。 劣勢(shì) （ Weakness） 項(xiàng)目周邊配套不完善，難以與城區(qū)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，性價(jià)比略低； 周邊景觀環(huán)境較差，沒有良好的外部條件； 尚未能形成規(guī)模效應(yīng)，目前難以顯現(xiàn)高尚生活區(qū)的特點(diǎn)； 戶型面積偏大，租金水平較低，較弱的投資性影響了客戶的升值心理。 多元化的產(chǎn)品組合適應(yīng)于覆蓋整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。 項(xiàng)目分析 ——項(xiàng)目綜述 產(chǎn)品 配套 市場(chǎng) 環(huán)境 交通 競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目分析 ——項(xiàng)目綜述 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 核心地段 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 成長(zhǎng)型市場(chǎng) 目 錄 ? 市場(chǎng)概述 ? 產(chǎn)品分析 ? 項(xiàng)目定位 ? 客戶分析 ? 整體營(yíng)銷思路 ? 項(xiàng)目發(fā)展建議 產(chǎn)品定位 ——核心價(jià)值 本片區(qū) 購(gòu)物 生活 休閑 人居 自豪 舒適 目標(biāo)客戶 本項(xiàng)目 中心位置、顯貴地段 高尚府邸、人居中心 購(gòu)物休閑 品牌物業(yè)管理 產(chǎn)品創(chuàng)新 成就感 榮譽(yù)感 未來(lái)感 舒適感 享受生活 享受生活 ? 按照馬斯洛（ Abraham H. Maslow， 1908－ 1970）“人的需求層次理論”對(duì)本項(xiàng)目與本片區(qū)、目標(biāo)客戶之間的有機(jī)聯(lián)系進(jìn)行分析，我們對(duì)項(xiàng)目定位有一個(gè)更清晰的認(rèn)識(shí)。精英府邸 詮釋： ?生活之城 ——沖擊傳統(tǒng)的小城鎮(zhèn)式居住模式，帶來(lái)一種嶄新的生活理念。 推廣名建議 ? “御景華城 2期 ?聚福園 ?豪興居 ?逸景園 ? 說(shuō)明： 推廣名以本地民俗和 2期的戶型特點(diǎn)為依據(jù)，既要考慮到目標(biāo)客戶的心理需求，又需反映出本御景華城 2期獨(dú)有的尊貴的氣度。 項(xiàng)目定位 ? 對(duì) “ 御景華城 3期 ” 住宅價(jià)格定位的思考 均價(jià) 1900～ 2100元 /㎡ 依據(jù)： ? 御景華城 3期比 1期品質(zhì)上有所提升； ? 1期立面出來(lái)后，為后續(xù)價(jià)格提升提供動(dòng)力； ? 市場(chǎng)環(huán)境依然與 1期類似，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的承受力十分有限； ? 與惠城區(qū)的同類型物業(yè)保持區(qū)域價(jià)差； ? 價(jià)格提升保持連續(xù)性，避免價(jià)格斷層。 項(xiàng)目定位 ? 對(duì) “ 御景華城 3期 ” 商業(yè)定位的思考 —— 集合多種文化及商業(yè)服務(wù)功能于一體的都市購(gòu)物、休閑商業(yè)，真正 “ 體驗(yàn)式特色消費(fèi) ” ，使消費(fèi)者在體驗(yàn)中休閑和享受、在休閑的愉悅中購(gòu)物； —— 客源疊加、全新觀念運(yùn)用全新經(jīng)營(yíng)手法和集客能力的現(xiàn)代休閑商業(yè)；
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