【正文】 告各項費用的繳付情況。必要時，分?jǐn)傓k法的選用應(yīng)征求有關(guān)部門意見，取得物業(yè)總經(jīng)理甚至委托方的認(rèn)可。對于無法明確識別及界定其歸屬的費用，則稱之為“公攤費用”或“待攤費用”，對于這些“待攤費用”應(yīng)在各會計期間歸集后，合理分?jǐn)傊粮鳌安糠帧薄? 建賬后，日常操作的重點是清楚識別及界定各項費用及收入的歸屬，按其所歸屬的“部分”準(zhǔn)確核算。若業(yè)主公約規(guī)定須按物業(yè)的不同“部分”分別獨立核算，則在建賬時應(yīng)給予充分考慮。現(xiàn)就物業(yè)管理行業(yè)的要求編制一份會計科目樣本以供參考。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服 務(wù)教育網(wǎng) 電子文檔： CWGL003 會計核算重點 一、會計科目制定 一九九八年四月十一日，國家公布了物業(yè)管理行業(yè)須按照《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的條例。 根據(jù)上述資料，可以建立一套必要的圖表檔案，如：單位數(shù)據(jù)列表已收各種按金明細表、應(yīng)收／已收／欠收管理費一覽表等。 ，包括姓名、聯(lián)絡(luò)地址及電話等。 三、用戶手冊、裝修守則及大廈各項收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表 該等文件通常在業(yè)主收樓時一并派發(fā)，并列明各項收費、按金、罰款及按金退還的程序等事宜。 ，除首年預(yù)算外，通常由財務(wù)管理部牽頭為每一新的財政年度制定財政預(yù)算，并在該年度的實際運作中對各項開支實施預(yù)算控制。主要應(yīng)包含以下內(nèi)容： 年限，及管理公司報酬的計收標(biāo)準(zhǔn)及方法等。 公約通常會規(guī)定業(yè)戶必須在每月某日前繳付管理費，逾期未付者，則管理公司有權(quán)按規(guī)定利率計收滯納金。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 公約通常列明是否需要為本物業(yè)各部分 (如：停車場、辦公樓、住宅樓等 )的收支獨立核算。 要求物業(yè)管理公司定期公布所管物業(yè)的收支情況，是我國物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)中明文規(guī)定的。當(dāng)然也可 以是其它的處理方式，如：在業(yè)主委員會成立之前的前期物業(yè)管理期間，小用戶以按約定繳納綜合物業(yè)管理費用為限，收入不足以應(yīng)付經(jīng)常性支出時，由開發(fā)商承擔(dān)補貼責(zé)任。 現(xiàn)列舉其中較重要的條款如下 : 一份內(nèi)容完善的公約應(yīng)就本物業(yè)管理發(fā)生盈余或虧損情況時的處理或解決辦法予以明確規(guī)定。 公約內(nèi)包括了很多有關(guān)財務(wù)處理、費用計算等數(shù)據(jù)。 一、業(yè)主公約 業(yè)主公約是各業(yè)主與發(fā)展商在買賣樓宇后所簽署的合約。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ，數(shù)額在一萬元以下的，可一次進入當(dāng)期費用，超過一萬元的可采用分期攤銷的辦法，分期進入費用。 ，建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理，做到日清月結(jié)，賬賬相符，及時清理未達賬項，每周編報一次資金日報表，以便管理公司及 時掌握資金使用情況，合理使用資金。 三、財務(wù)管理 ，結(jié)合有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真進行財務(wù) 處理與會計核算，及時編報各類財務(wù)報表，做到認(rèn)真、及時、準(zhǔn)確、完整地反映管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。 ，編制好各種財務(wù)報表，做好財務(wù)工作。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ，及時足額收取管理費及其他費用，按發(fā)展商的要求必要時協(xié)助發(fā)展商向客戶收取其他費用。 ，且經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核無誤報總物業(yè)經(jīng)理審批 后方可報銷。 ，檢查各項制度執(zhí)行情況。 “會計事務(wù)所”對企業(yè)會計賬目的審查。 計決算和利潤分配報告，加強財務(wù)監(jiān)督，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。 ，開戶建賬，建立一套完整的切實可行的會計核算制度，做好管理公司的經(jīng)濟活動記錄工作。 (2)認(rèn)真貫徹各項財經(jīng)制度，維護財經(jīng)紀(jì)律，實行財務(wù)監(jiān)督。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服 務(wù)教育網(wǎng) 電子文檔： CWGL001 財務(wù)管理概述 一、總則 ，正確處理好管理與理財?shù)年P(guān)系，是物業(yè)管理的首要問題。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服 務(wù)教育網(wǎng) 物業(yè) 財務(wù)管理手冊范例 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ： (1)有計劃、合理地安排資金，為管理公司經(jīng)營管理服務(wù)。 (3)加強經(jīng)濟核算，增收節(jié)支，提高經(jīng)濟效益。 ，落實各項經(jīng)濟指標(biāo)。 、法令和條例，接受當(dāng)?shù)囟悇?wù)、銀行、工商等部門的監(jiān)督。 二、財務(wù)權(quán)限與職責(zé) ，制定各項經(jīng)濟指標(biāo)，并報總物業(yè)經(jīng)理審批。 ，制定各部門的流動資金額，超出額度的財務(wù)部有權(quán)拒付。 。 ，防止固定資產(chǎn)流失。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服 務(wù)教育網(wǎng) ，保證會計資料的完整。 ，強行核銷不合理開支，打擊報復(fù)財務(wù)人員的行為，財務(wù)部經(jīng)理有權(quán)向總物業(yè)經(jīng)理及上級部門報告申述。 ，業(yè)務(wù)招待費的提取按國家規(guī)定，可以在業(yè)務(wù)收入限額內(nèi)據(jù)實列入管理費用，并按如下標(biāo)準(zhǔn)提?。喝陿I(yè)務(wù)收入額在人民幣 1500 萬元以下的，不超過年業(yè)務(wù)收入額的千分之五；全年業(yè)務(wù)收入在人民幣 1500～ 5000萬元的部分，不得超過業(yè)務(wù)收入的千分之三。 ，杜絕假發(fā)票，空白條，杜絕不合理、不合法的費用支出。低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服 務(wù)教育網(wǎng) 電子文檔： CWGL002 會計核算依據(jù) 物業(yè)管理公司的財務(wù)管理部門，在對其下屬的物業(yè)管理處進行會計核算前，必須先行對國家及地方與物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)和稅規(guī)有清楚地了解，此外，還應(yīng)對與本公司、本物業(yè)相關(guān)下列文件的相關(guān)規(guī)定予以關(guān)注。公約對發(fā)展商、全體業(yè)主、用戶及管理者均有約束力，并明確各自的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任。財務(wù)管理部人員須詳細了解該項資料及規(guī)定，并作為會計核算的依據(jù)。通常 ,本著“用者自付”的原則，本物業(yè)的盈余由該物業(yè)的全體用戶共同享有，本物業(yè)的虧損由該物業(yè)的全體用戶共同分擔(dān)。但關(guān)鍵是必須有明確的約定。在與有關(guān)法規(guī)保持一致的前提下，公約中通常會對公布的具體時間、方式和要求做出規(guī)定。 空置單位管理費計算法 通常未出售的單位享有一定的管理費減免優(yōu)惠。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁，共 29 頁 中國物業(yè)服 務(wù)教育網(wǎng) 通?？梢允菍嶋H收樓日，或交付使用通知書發(fā)出日期加若干天為起計日，或者以前述兩者較早者為起計日，也可以是開發(fā)商與業(yè)戶在售樓時做出的其它約定。 二、管理合約 管理合約是開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽署的合約，其主要作用是明確委托方和受托方的權(quán)利和義務(wù)。 ，并享有公約規(guī)定的管理人所享有的