房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理-展示頁
2024-12-27 23:19本頁面
【正文】 險信號及時提出處理建議并進(jìn)行報告，實施風(fēng)險化解措施；風(fēng)險分類及日常操作，及時收集、整理分類相關(guān)信息，并錄入 CMS，進(jìn)行分類發(fā)起。 （二）貸后管理原則 分層管理，職責(zé)明確；責(zé)任到人，考核到位；實時監(jiān)管，快速處理。 1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理 2 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理 第一章 貸后管理文件及基本定義 一、貸后管理文件 （一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理執(zhí)行的新規(guī)定： 1.《中國農(nóng)業(yè)銀行貸后管理辦法》（農(nóng)銀發(fā)［ 2021］ 392 號） 2.《中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法》（農(nóng)銀發(fā)［ 2021］ 417 號） 3.《中國農(nóng)業(yè)銀行項目融資業(yè)務(wù)管理辦法》（農(nóng)銀發(fā)［ 2021］ 417 號） 4.《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)貸款管理辦法》（農(nóng)銀規(guī)章［ 2021］ 48號） 5.《中國農(nóng)業(yè)銀行城市土地開發(fā)貸款管理辦法》 （農(nóng)銀辦發(fā)［ 2021］1243 號） 6.《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)管理辦法》（農(nóng)銀規(guī)章［ 2021］ 28 號） 7.《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款管理細(xì)則》（農(nóng)銀發(fā)［ 2021］178 號） （二）原有部分有關(guān)貸后管理的文件已廢止： 1.《中國農(nóng)業(yè)銀行關(guān)于進(jìn)一步加強貸后管理的若干規(guī)定 (試行 )》（農(nóng)銀發(fā)〔 2021〕 124 號） 2.《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)項目貸款管理辦法》（農(nóng)銀發(fā)〔 2021〕193 號） 3.《中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款監(jiān)管辦法（試行）》（農(nóng)銀辦發(fā)〔 2021〕387 號） 4.《關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 有關(guān)事項的通知》（農(nóng)銀辦發(fā)[2021]348 號） 5.《關(guān)于做好別墅、低密度類項目政策風(fēng)險防范的通知》（農(nóng)銀辦發(fā)〔 2021〕 229號） 6.《中國農(nóng)業(yè)銀行加強商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理的實施意見》（農(nóng)銀發(fā) [2021]91 號） 3 7.《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理的通知》（農(nóng)銀辦發(fā)[2021]645 號） 8.《關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款報備業(yè)務(wù)管理的通知》（農(nóng)銀辦發(fā)[2021]806 號） 二、 基本定義 （一）房地產(chǎn)項目貸款貸后管理定義 貸后管理是指從貸款發(fā)放或其他信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后直到本息收回或信用結(jié)束的全過程的信 貸管理行為的總和。 主要內(nèi)容：資金賬戶監(jiān)管、現(xiàn)場檢查與日常跟蹤管理、擔(dān)保物（人）監(jiān)管、風(fēng)險預(yù)警與處理、信貸資產(chǎn)風(fēng)險分類、檔案管理、不良信貸資產(chǎn)管理、信用收回和總結(jié)等。 （三）貸后管理的作用 有利于及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險隱患，防止客戶轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險，有利于約束客戶行為，降低客戶違約風(fēng)險，有利于加強銀企關(guān)系，進(jìn)一步提高信貸綜合收益。收集、整理信貸客戶檔案有關(guān)資料，做好 CMS 數(shù)據(jù)錄入，利息和本金的收回等；不良信貸資產(chǎn)管理（對未移交的不良貸款，制定處置方案，并組織實施）；定期分析，在資金賬戶監(jiān)管、現(xiàn)場檢查、日常跟蹤管理、風(fēng)險預(yù)警等工作的基礎(chǔ)上，定期分析客戶的貸后風(fēng)險狀況，撰寫貸后管理報告。 管理行客戶部門對轄內(nèi)本業(yè)務(wù)條線的貸后管理工作承擔(dān)系統(tǒng)管理職責(zé)，指導(dǎo)和督促本業(yè)務(wù)條線下級行客戶部門的貸后管理工作。 第二章 貸后管理內(nèi)容 一、貸前準(zhǔn)備工 作 對已批準(zhǔn)同意貸款的項目，在貸款發(fā)放前，要做好充分的貸前準(zhǔn)備工作，應(yīng)落實貸款發(fā)放各項限制性條件，嚴(yán)禁對貸款發(fā)放限制性條件未落實、未完全落實的項目，辦理貸款發(fā)放手續(xù)。 。 （由分層管理行制定）及貸后管理客戶經(jīng)理組成員表，并上報省分行房地 產(chǎn)信貸部。 （二）要核實項目“四證”齊全有效，即要到發(fā)證機關(guān)核實借款人提供的“四證”核發(fā)的真實性、有效性； （三）核實項目自有資金的到位及使用情況，確保貸款發(fā)放前企業(yè)已投入項目的自有資金達(dá)到規(guī)定比例，項目自有資金即企業(yè)所有者權(quán)益可用于項目開發(fā)建設(shè)的那部份資金，包括注冊資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等； （四）利用人行信貸查詢系統(tǒng)查詢借款人信用情況，特別要關(guān)注 項目在他行是否已有貸款，控制在授信額度內(nèi)用信 。商品房開發(fā)貸款資金監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容： ； 、開發(fā)貸款、銷預(yù)售收入和項目其他經(jīng)營收入歸集到項目資金專戶（其中銷預(yù)售收入和項 目其他經(jīng)營收入應(yīng)全部或不低于我行貸款比例存入專戶）； 6 《房地產(chǎn)項目資金計劃表》，使用資金時須申報并由我行同意和監(jiān)督使用； （工程監(jiān)理報告、項目收支報表、施工單位施工進(jìn)度、銷預(yù)售收入情況）； ； （項目規(guī)劃設(shè)計、施工單位、主要建材供應(yīng)商、銷售方案的變動）； （有他行開發(fā)貸款時應(yīng)不低于我行貸款比例）； 。 二、貸款發(fā)放 （一）正確填制借款合同文本。 ：提款期指借款人依據(jù)合同約定提取借款的時段，包括經(jīng)協(xié)商一致推遲提款的時段；提款有效期指自合同生效日起至合同約定的借款人第一次提款的時段。） ：貸款期限是指從第一筆貸款發(fā)放日算起到最后一筆貸款到期日的最長期限，各筆借據(jù)貸款期限均要在最長期限之內(nèi)；房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的還款方式一律為分期還款方式，不得采取到期一次還本的還款方式。 ： 7 （ 1）有利于真正實現(xiàn)封閉運作，保證項目貸款?？顚Ｓ谩N售資金歸行。開發(fā)商將項目土地和在建工程抵 押后，利用項目再融資可能減小。 （ 4）有利于抵押資產(chǎn)的保持增值、增加抵押資產(chǎn)的流動性。 ： （ 1）抵押人必須依法持有房產(chǎn)權(quán)屬證書，即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》，銀行作為抵押權(quán)人應(yīng)取得《房屋他項權(quán)證》。 （ 3）房產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)，因此，項目貸款先以土地使用權(quán)抵押的，在滿足在建工程抵押條件時，必須轉(zhuǎn)為土地和在建工程抵押登記，銀行必須要求客戶出具不掛失、不向第三方抵押的承諾，土地解押后但在建工程抵押手續(xù)尚未辦理完成的隔隙時間，銀行要隨時到房產(chǎn)和土地部門進(jìn)行溝通，防止房地產(chǎn)企業(yè)通過掛失重新獲得權(quán)益并向第三方抵押。 （ 4）有經(jīng)營期
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