【正文】 店之前做些中小商鋪，兩層、三層，慢慢提升租金，找到資金平衡點。而且做了決定也很牛，要你把地送給他，甚至把房子蓋好白送給他，他付租金也是極低。美國購物中心里50%的主力店，主要是百貨、超市這兩種業(yè)態(tài)，地是白送的，有一些甚至連房子都是送的。如果不能做寫字樓或公寓，用地性質就是商業(yè)，那么就把租金回報率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來平衡回報率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長。假如總投資5億元，7%的回報率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來，回報率12%，就可以了。說到這里，大家可能會說：講了半天，你講商業(yè)地產只租不售，你有錢有資金管道，我們規(guī)模小，但也想做，怎么辦呢？我給大家出三招。還有很多例子。譬如東莞的一個大mall，銷售得好，價格高，但是現(xiàn)在剛剛開業(yè)，已經出現(xiàn)經營問題，我可以斷定他們正在走我們以前走過的路。2004年，我們做了一個決定，購物中心只租不售，以租為主也不行，只能只租不售。所以商業(yè)地產即使有個別成功銷售之后仍然紅火經營的先例，我個人認為那是個案，不能成為規(guī)律。但是我們以購物中心作為長期發(fā)展方向，作為品牌企業(yè)，就一定要解決業(yè)主的問題。如果萬達不是品牌企業(yè)，不是一個把購物中心作為長期發(fā)展目標的企業(yè)，只是打一槍換一個地方，那我們就不用對業(yè)主負責。銷售商鋪的時候，因為我們做了十七年房地產開發(fā)銷售，合同寫的很清楚，房子出售后，我們不承擔經營上的責任。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平米均價3萬多，賣了幾十億，但是這10個項目竣工后，雖然也進行了招商經營，還是有6個出現(xiàn)了問題。在這方面，萬達有深刻的教訓。所以我們想，干脆自己建一個專門的培訓學校，慢慢培養(yǎng)商業(yè)地產人才。所以做商業(yè)地產，沒有這種既懂商業(yè)又懂地產再懂一點金融投資的綜合型人才，是非常難的。我們計算了一下，僅一項設計上的修改，可以每年增加2000萬的租金?？上б驗橐呀浭┕ち?，基本的東西不能推翻，只能做些修改。請了號稱世界第一的商業(yè)設計公司做設計，這家公司有120多年專門做購物中心規(guī)劃的經驗，全球做了幾百個購物中心。我舉一個例子說明人才的重要性。因此，單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產的行家里手，單純做房地產的人也不一定是，這里需要復合型的知識。大家不要以為，搞超市、搞百貨的人拿來就能用，搞百貨搞超市是零售思維，同單純的房地產思維一樣，都不行。所以我體會，做商業(yè)地產，解決資金而且是可長期使用的低成本資金最重要。幸虧我們的決策有前瞻性，在2004年1月開了一個總裁辦公會，決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設，集中精力尋找長期資金管道，我們找到了一個戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，解決了問題。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。萬達在這方面有最深刻的教訓。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產是很難做的，即使能做，也走不遠。商業(yè)地產是一個復合型的產業(yè)，不是房地產行業(yè)，也不是商業(yè)行業(yè)，它包括地產、商業(yè)、投資、金融等，非常復雜。一、解決資金商業(yè)地產其實是一個進入門檻很高的產業(yè)。據我了解，香港政府在2005年將正式放開允許成立房地產信托基金，新加坡政府已在三年前放開政策，我相信再過幾年，中國也會出來這個產品，到那時候，我們就會迎來購物中心大發(fā)展的時期。包括英國這個老牌資本主義國家，雖然其它產業(yè)很平穩(wěn)，但十年來購物中心的發(fā)展卻如火如荼，現(xiàn)在開業(yè)1400多家，在建200多家，占據了整個英國基本建設近一半的投資。只有這種模式，它吸納的是民間閑資、退休基金、政府基金、保險基金這種求穩(wěn)而對回報率要求不高的資金，只有它們才能托住購物中心的發(fā)展。如果10年期貸款，每年利息8%，那么就不可能做這個產業(yè)。盡管銀行推出十年、八年的長期貸款，也不適合做商業(yè)地產。那么，缺的是什么？缺的是房地產金融。他問，能不能每年30個？他希望十年以后，每年開100家店。去年，沃爾瑪全球的首席執(zhí)行官李斯閣先生應我們邀請出席武漢萬達商業(yè)廣場的開業(yè)儀式。二是市場需求，租戶有這個需求。第一是收入水準。如果開發(fā)目的不是以零售物業(yè)租金收入為目的，就不能叫商業(yè)地產。目的明確，是以零售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產。什么叫商業(yè)地產？商業(yè)地產不是商業(yè)，也不是地產，也不是簡單的商業(yè)加地產。因為租金要扣17%的稅，控制在1億元以下，還能有8%的投資回報率，還了利息，還能有點收入。先下訂單再投資，這樣做的最大好處在于規(guī)避投資風險。簽了租約之后，我們再投資。這樣做的好處是，每個店的租金具體多少不用再談判，速度快。為了快速擴張，快速發(fā)展，我們與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是接受我們的平均租金這個概念。第三，平均租金。第一，共同選址，對每一個店址大家提出意見，書面確認。萬達目前和17家跨國企業(yè)，其中有10家世界500強企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方約定了權利義務。如果達到800萬平方米、50億元租金收入這個規(guī)模，那么我們就可以在購物中心這個領域進入世界前三名。以下為文章全篇內容：最近三年，萬達商業(yè)發(fā)展公司專注于做購物中心，在全國19個城市建了21個購物中心，總面積300萬平方米，其中開業(yè)12個，在建9個。這篇文章也是我從以前所在公司的顧問那里摘錄過來，這些人都曾是我的老師，三人行，必有我?guī)熝?，每天成長，是很快樂的事。很少去轉別人的文章，不過經典，不能錯過。第一篇：萬達商業(yè)地產成功經驗萬達商業(yè)地產成功經驗王健林演講錄文章注解：這是萬達王建林在杭州的一篇演講稿，商業(yè)地產和住宅地產是兩個完全不同的業(yè)態(tài)，這篇演講稿，也讓我學到了很多，跟有獨到經驗的人學習成長，是很難得的機會。這篇文章也是我從以前所在公司的顧問那里摘錄過來，這些人都曾是我的老師，三人行，必有我?guī)熝桑刻斐砷L，是很快樂的事。以下為文章全篇內容： 最近三...文章注解：這是萬達王建林在杭州的一篇演講稿，商業(yè)地產和住宅地產是兩個完全不同的業(yè)態(tài)，這篇演講稿，也讓我學到了很多，跟有獨到經驗的人學習成長，是很難得的機會。很少去轉別人的文章，不過經典，不能錯過。我們的目標是到2010年至少建設50個購物中心，爭取60個，總面積700—800萬平方米，年租金收入50億元以上，這是我們的長期目標。目前，世界第一名是澳大利亞的西部集團，它下屬兩個公司，合起來有1700萬平方米的購物中心面積。戰(zhàn)略合作協(xié)議有四個方面。第二，技術對接，一個店誰要多少平方米，高度，出入口、交通體系等等，每個戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與我們的規(guī)劃設計部進行技術對接，之后再正式簽署確認書。我們把購物中心作為長期發(fā)展的產業(yè)，假如一個購物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16個合同談判，恐怕得用半年時間才能搞定。全國的城市分三等租金。第四，先租后建。這四點加在一起，叫做“訂單地產”。下了訂單，一年可以收1000萬租金，那么總投資額無論如何不能超過1億元。這樣就能規(guī)避風險，符合中央禁止重復投資的政策，不管錢是不是自己的，只要浪費，就是浪費社會資源。商業(yè)地產是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產投資。例如，二層底商，建完后全部出售了，這就不叫商業(yè)地產，這是房地產，房地產開發(fā)本來就包含住宅、寫字樓、底商建筑等。商業(yè)地產發(fā)展要有三個前提要件。從全世界來看，人均GDP3000、4000美元的時候，購物中心才能發(fā)展起來，目前中國一些大城市和沿海城市已經達到這個水準。WTO開放國門之后，全球百強零售企業(yè)有70多家已經進入中國，前50強幾乎全部進入中國，都想來切中國這塊蛋糕，市場需求巨大。他跟我說：能不能加大每年的開發(fā)量？按照我們現(xiàn)在的約定，每年開發(fā)5——8個。可以說，租戶需求足夠大。購物中心這個產業(yè)，只有發(fā)展房地產信托基金，才能托住這個產業(yè)健康的向前發(fā)展。從全世界范圍來看，目前國外投資商業(yè)地產的回報率是4—6%；在中國由于是新興市場，有一點高收益，收益能達到8—9%。全世界購物中心發(fā)展比較好的國家，無一例外地，都是使用房地產信托基金。所以，凡是解決了信托基金的國家，購物中心才能呈現(xiàn)前所未有的發(fā)展態(tài)勢。因為中國目前還沒有開發(fā)出房地產信托基金這種金融產品，中國的購物中心開發(fā)的黃金時期還沒到來。下面談一些我們做商業(yè)地產的體會、心得。平均下來，全世界的房地產公司，只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產，在中國的比例就更少，少于1%。在這個行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。所以最重要的，做商業(yè)地產，首先要有資金實力，或者有長期能使用的資金平臺。我們在2001年開始做商業(yè)地產的時候，是以房地產開發(fā)的慣性思維來思考問題的。2004年，遭遇宏觀調控，短融長投的弊端就顯現(xiàn)出來了，尤其是國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，我們的資金鏈就變得緊張。如果沒有預見性，等到銀行催債的時候再想辦法，那就可能出問題了。二、找到人才所有行業(yè)都注重人才，但對商業(yè)地產來說，更需要人才，因為這個行業(yè)是一個復合型的行業(yè)。做購物中心，是先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。現(xiàn)在中國商業(yè)地產人才非常緊張。萬達在上海的五角場做了一個三十幾萬的購物中心，計劃明年開業(yè)。開始動工后，一個偶然的機會，我請美國的托伯曼公司的總裁幫忙看看項目，他們是專門做高端購物中心的，他提出了一些修改意見，讓我們有眼前一亮的感覺。修改之后，規(guī)劃和人流動線比原來更加合理。這說明懂行的人才對商業(yè)地產多么重要。正因為如此，萬達現(xiàn)在幾乎變成了一個學校，一些人來萬達做了一兩年，就有很多單位想挖他們跳槽。三、只租不售做商業(yè)地產要切記這一點。我們現(xiàn)在有21個購物中心，前10個購物中心，有部分商鋪是銷售的，一共賣了9萬多平方米。什么問題呢？商鋪在銷售之后，再進行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經營的整體性，二是經營的有效性。