萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)招股書(shū)揭示的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀-展示頁(yè)
2025-08-12 07:50本頁(yè)面
【正文】 竟H股投資者對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)可程度遠(yuǎn)低于A股。有些事情是難以言明的。）另外，如果商業(yè)地產(chǎn)和院線都在A股上市，短期內(nèi)給一家企業(yè)核批兩個(gè)上市公司，而申請(qǐng)IPO的有N00家，可能證監(jiān)會(huì)也比較為難。（是的，我們的摔倒是戰(zhàn)略性的，上A股失敗也是戰(zhàn)略性地告訴證監(jiān)會(huì)我沒(méi)有興趣上A股）至于說(shuō)萬(wàn)達(dá)院線，依然堅(jiān)守A股，想必是意識(shí)形態(tài)政策所致，否則可能早融入AMC了。（言不由衷吧，A股還是比H股估值高）招股書(shū)中萬(wàn)達(dá)列了幾十頁(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)因素”，已經(jīng)夠多的了，如果再加上證監(jiān)會(huì)的政策風(fēng)險(xiǎn)，不是險(xiǎn)上加險(xiǎn)嗎？相對(duì)而言，至少在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，香港是中國(guó)國(guó)際化程度最高的金融中心，融資和再融資都比A股強(qiáng)。個(gè)人認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)舍棄A股是明智的。是證監(jiān)會(huì)遲遲不讓其通過(guò)而不是“萬(wàn)達(dá)自己的所謂戰(zhàn)略性性有意折戟A股”，H股的投資者愿意給萬(wàn)達(dá)的估值確實(shí)沒(méi)有A股高），就覺(jué)得萬(wàn)達(dá)很有可能是主動(dòng)舍棄A股。七月初，萬(wàn)達(dá)（除特別說(shuō)明外，以下均指萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)）宣布“A股IPO上市終止”后，就覺(jué)得挺出乎意料，但又合乎情理。因?yàn)楦魅岁P(guān)注點(diǎn)不同，不感興趣的就快速刷過(guò)，感興趣細(xì)讀的，可能會(huì)有所收獲。個(gè)人覺(jué)得有15個(gè)信息點(diǎn)比較有內(nèi)涵。）歡迎有更多的朋友參與研究： 或許是此前萬(wàn)達(dá)太神秘了，在第一遍通讀招股書(shū)時(shí)，對(duì)其中的一些數(shù)據(jù)和文字表述有些興奮過(guò)度，竟然用Ipad抓屏了91頁(yè)。來(lái)源：蘭德咨詢(xún) 宋延慶(相信這是萬(wàn)達(dá)委托蘭德寫(xiě)的軟文，否則蘭德分析水平不敢恭維?；?5年房企咨詢(xún)與研究的深厚功底，宋延慶寫(xiě)下他眼中真實(shí)的萬(wàn)達(dá)。——————————附：萬(wàn)達(dá)神秘的面紗已被揭開(kāi)。這種模式由于商業(yè)地產(chǎn)2%3%的租金回報(bào)率（定義是扣除稅項(xiàng)和維護(hù)成管理成本后的凈租金除以評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值），不足以支持公司的借款利息，形成負(fù)杠桿，使非銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)，而且投資物業(yè)大量占用了公司的投資現(xiàn)金流，使租金收入無(wú)法支付債務(wù)支出；作為中國(guó)最領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和持有者，其酒店經(jīng)營(yíng)的客房出租率只有58%62%，這基本上驗(yàn)證了大部分五星級(jí)酒店平均出租率全行業(yè)大約55%的共識(shí)，中國(guó)整個(gè)五星級(jí)酒店行業(yè)處在至少是無(wú)利潤(rùn)、甚至是虧損的狀態(tài)，酒店的回報(bào)在于酒店的運(yùn)營(yíng)而不是酒店的物業(yè)持有（用關(guān)聯(lián)交易和復(fù)雜的商業(yè)信托結(jié)構(gòu)提升回報(bào)除外），中國(guó)的酒店租賃價(jià)格基本上在一線城市20年沒(méi)有上漲，萬(wàn)達(dá)的酒店物業(yè)持有租金回報(bào)率預(yù)測(cè)在2%以下；高昂商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅（%）和大約為12%的租賃稅（視乎不同地方而定），商業(yè)地產(chǎn)出租中繳納給政府的稅費(fèi)達(dá)到租金金額的1/4，這使租金回報(bào)率大幅度降低，加上商業(yè)地產(chǎn)高昂的維護(hù)成本和運(yùn)營(yíng)成本使租金回報(bào)率（凈租金/物業(yè)評(píng)估值）在3%以下，長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)低回報(bào)的投資，對(duì)資本市場(chǎng)也是不吸引的投資，遠(yuǎn)低于資本市場(chǎng)期待的6%7%的租金回報(bào)率，商業(yè)地產(chǎn)以資產(chǎn)證券化的方式上市在資產(chǎn)打折的基礎(chǔ)上發(fā)行在所難免；商業(yè)地產(chǎn)的鐵血軍規(guī)是成熟的商圈和人流，在眾多消費(fèi)力較弱的城市低價(jià)拿地，開(kāi)發(fā)城市綜合體在即將到來(lái)的房地產(chǎn)下行通道中，將承受的供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)將在未來(lái)顯現(xiàn)出來(lái)。（閱讀招股書(shū)點(diǎn)擊最末端的“閱讀原文”）。. . . .. .萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)招股書(shū)揭示的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀（干貨）20141004 藥師先生 投行黃藥師 要窺探商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，包括零售、SOHO、酒店、寫(xiě)字樓等領(lǐng)域，沒(méi)有比萬(wàn)達(dá)招股書(shū)所揭露的信息更全面。應(yīng)媒體朋友邀請(qǐng)，發(fā)表觀點(diǎn)。筆者是國(guó)際會(huì)計(jì)師出身，在商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)基金方面有超過(guò)10年的經(jīng)驗(yàn)，看到蘭德咨詢(xún)的軟文想吐一下槽，分享研究結(jié)果并無(wú)惡意（筆者微信公眾平臺(tái)為 pricewaterhouse)從萬(wàn)達(dá)的招股書(shū)可發(fā)現(xiàn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)場(chǎng)的一個(gè)縮影，得出以下啟發(fā)：期待采用物業(yè)銷(xiāo)售支持公司長(zhǎng)期持有物業(yè)的商業(yè)模式是難以為繼的，必須大舉舉債來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流。低價(jià)拿地就可以賺錢(qián)其實(shí)是建立在房地產(chǎn)將持續(xù)快速上漲的前提下。9月16日，蘭德咨詢(xún)董事長(zhǎng)宋延慶連夜通讀793頁(yè)招股書(shū)，據(jù)說(shuō)，世界上看完全文的不超過(guò)50人。讓我們先睹為快。如這是他們的真實(shí)感覺(jué)，那么其董事長(zhǎng)水平也高不到哪里去，還說(shuō)什么全世界只有不超過(guò)50人看過(guò)，要知道萬(wàn)達(dá)招股書(shū)從香港聯(lián)交所網(wǎng)站一公告，全球60億人口都可以看到。后來(lái)越看越簡(jiǎn)單，刪減剩下了43頁(yè)。下面邊呈現(xiàn)，邊點(diǎn)評(píng)。（有點(diǎn)托的感覺(jué)，如此海量的信息要真的挖掘所有內(nèi)涵還真的不容易，事實(shí)上招股書(shū)中不是分行業(yè)、分物業(yè)類(lèi)別的收入和成本信息沒(méi)有，需要花不少時(shí)間在其他內(nèi)容的尋找答案，但萬(wàn)達(dá)的招股書(shū)確實(shí)有研究?jī)r(jià)值，告訴了人們?cè)S多行業(yè)的鐵血軍規(guī)）萬(wàn)達(dá)七月初宣布A股IPO上市終止，不出所料是有意、主動(dòng)終止的。憑借萬(wàn)達(dá)的實(shí)力和公關(guān)能力，初審階段就“終止”，而不是“中止”，還有什么“申請(qǐng)文件不齊備”（更大可能是無(wú)法回答證監(jiān)會(huì)疑問(wèn)或者被內(nèi)部勸退，萬(wàn)達(dá)從A股轉(zhuǎn)H股是
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