【正文】 府對市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，７０個(gè)地級以上城市（占總數(shù)的近１／４比重）根本就沒有建立廉租住房制度。目前，我國９４％的住房開發(fā)定性為“商品房”，“經(jīng)濟(jì)適用房”只占６％，其性質(zhì)卻是微利“商品房”，而廉租房制度根本就沒有真正建立起來，截至２００５年底，全國累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金為４７．４億元，僅有３２．９萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。而一個(gè)健康的住房政策的合理政策導(dǎo)向應(yīng)是，對具有保障性質(zhì)的住房建設(shè)和供應(yīng)，政府通過公共政策手段，嚴(yán)格根據(jù)住房需求，科學(xué)確定住房供應(yīng)。然而，我國住房改革沒有把住房和房地產(chǎn)這兩個(gè)表面相似而實(shí)質(zhì)屬于不同范疇的事物區(qū)別開，沒有把住房和房地產(chǎn)、市場和保障予以有效區(qū)別。多數(shù)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，住房既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。從總體來看，住房公積金的使用效率十分之低，截至２００４年６月，全國住房公積金歸集余額４３０６．７億元，累計(jì)提取額２０６０．９億元，個(gè)人貸款總額２８１７．２億元，貸款余額１８５４．２億元，全國住房公積金沉淀資金余額達(dá)１９５９．２億元，占?xì)w集余額的４５．５％。例如，我國的公積金存貸利差高達(dá)２．８７個(gè)百分點(diǎn)，而新加坡的公積金存貸利差只有０．１個(gè)百分點(diǎn)，臺灣地區(qū)的也在０．２個(gè)百分點(diǎn)，相差１０到２０倍。在這種情況下，新的制度不能完全建立起來，舊的路又一下子被堵死，造成政策斷檔，大量弱勢群體的住房成為一個(gè)懸而未決的問題。而對于廣大的企業(yè)職工來說，由于勞動(dòng)力市場整體供過于求，勞動(dòng)工資常常被壓低，工資中住房消費(fèi)的含量更是嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐其在市場上購房、租房的需求。而且從補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)來看，現(xiàn)行的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)政策設(shè)計(jì)當(dāng)時(shí)（大多數(shù)城市為２０００年以前）的房地產(chǎn)市場價(jià)格來制定的，遠(yuǎn)落后于市場形勢的變化。在多數(shù)城市，職工住房補(bǔ)貼建立的依據(jù)是：房價(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為６０平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在４倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。其目的是從根本上改變住房實(shí)物分配的格局，通過長期性支付能力的積累和政策性住房金融的支持，使住房消費(fèi)變成一種個(gè)人選擇性的自主行為。（三）貨幣化分配不能到位，職工住房消費(fèi)能力與市場房價(jià)嚴(yán)重脫節(jié)住房補(bǔ)貼制度與住房公積金制度是增強(qiáng)職工住房消費(fèi)能力，實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化的兩項(xiàng)基本制度。國發(fā)２００３１８號文則進(jìn)一步提出“逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，政策所體現(xiàn)的市場化程度更濃。相對于私有化特征顯著的西方國家而言，中國卻擁有最高的住房私有率。我國２００５年僅個(gè)人購買商品住房消費(fèi)就達(dá)１．４２萬億元，居民私有住房的比例已經(jīng)達(dá)到７２．８％。然而，我國在目前經(jīng)濟(jì)尚不充分發(fā)達(dá)，社會收入分配差距較大的發(fā)展階段，卻把住房改革的重點(diǎn)放在了產(chǎn)權(quán)私有化上，把住房市場化簡單地等同于住房產(chǎn)權(quán)私有化，直接把“居者有其屋”變成了“居者有其產(chǎn)”，改革認(rèn)識上存在較嚴(yán)重偏差。當(dāng)然，土地資源的豐缺狀況也是影響住房私有率的重要因素，例如，日本和英國即使經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高，在倫敦和東京，也保留了較大比例的公房。（二）市場化過度，超越了經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段從國際的視野來考察住房制度，可以發(fā)現(xiàn)各國在不同的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展階段，往往采取不同的住房政策。如果以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)并將其推向極端，給經(jīng)濟(jì)和社會帶來的影響是不言而喻的。國際上公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重一般是在１０％以下，但我國從１９９８年開始，這一比重穩(wěn)步上升，２００４年為１８．７８％，２００５年為２０．９８％，２００６年１－４月份為２２．９３％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過１０％的國際警戒線。在這種政策和利益機(jī)制導(dǎo)向下，全國各地房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲。一些地方政府將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，過于功利性地重視房地產(chǎn)對“經(jīng)營城市”的貢獻(xiàn)，經(jīng)營土地成為投資增長和財(cái)政收入增加的重要法寶。地方政府熱衷于批租土地，包括農(nóng)地征用用于大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)２００３１８號文）明確提出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。這主要是，在當(dāng)時(shí)舊的福利分房制度條件下，由于租金低廉，無法維持正常的房屋維護(hù)，而且使政府背負(fù)著沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)；而與此同時(shí)，為了應(yīng)對東南亞金融危機(jī)，國家實(shí)施積極的財(cái)政政策并配以收入分配調(diào)整政策，以增加和刺激社會總需求，而住房貨幣化的登臺，正好可以成為拉動(dòng)內(nèi)需的最好辦法，啟動(dòng)消費(fèi)需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，改善結(jié)構(gòu)。再往后，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場更好、更快地發(fā)展，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)２００３１８號文），提出：各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。該文件提出城鎮(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，目標(biāo)是要建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運(yùn)行的體制；把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；同時(shí)，建立住房公積金制度，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。此后，房改大致經(jīng)歷了試點(diǎn)售房（１９７９～１９８５年）、提租補(bǔ)貼（１９８６～１９９０年）和以售帶租（１９９１～１９９３年）等改革階段，以及全面推進(jìn)住房市場化改革的確立（１９９４－１９９７年）階段。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。住房制度改革起始于１９８０年鄧小平關(guān)于住房問題的講話，當(dāng)時(shí)談到住宅問題，鄧小平說：“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)程及相關(guān)政策改革之前，我國實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。改革在取得一定成績的基礎(chǔ)上，也積累了諸多矛盾，發(fā)展到今天，居民住房困難的矛盾反而更為尖銳。第一篇：中國的住房制度改革的新思考文章標(biāo)題：中國的住房制度改革的新思考住房是關(guān)系國計(jì)民生的重大經(jīng)濟(jì)問題和社會問題，解決群眾住房問題是建設(shè)和諧社會的重要方面。經(jīng)過多年改革，目前我國城鎮(zhèn)住房實(shí)物分配的福利體制已經(jīng)基本終止，貨幣化住房分配、市場化和社會化供給體系也已大體建立。不斷攀高的房價(jià)雖與加速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化帶來的住房需求和土地供應(yīng)剛性等客觀因素有關(guān)，但房改過程中的某些政策失當(dāng)也難辭其咎，這不得不引起我們對相關(guān)政策的反思。應(yīng)該說，這種制度模式在當(dāng)時(shí)較低水平的消費(fèi)層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購買房屋，也可以自己蓋?？梢砸淮胃犊睿部梢苑制诟犊?，十年、十五年付清。要聯(lián)系房價(jià)調(diào)整房租，使人考慮買房合算”。１９９４年７月國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)１９９４４３號），開啟了城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路。而房改具有里程碑意義的文件則是１９９８年７月３日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)１９９８２３號文），該文件宣布全國城鎮(zhèn)從１９９８下半年開始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。應(yīng)該說，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化改革的推進(jìn)是順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制改革的總體要求而為，但除此之外，還有其特殊的背景和內(nèi)在動(dòng)因。住房制度改革政策中存在的一些誤區(qū)（一）過度地賦予了住房的經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能我國房改從實(shí)施開初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的功能。在各地，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。依靠房地產(chǎn)投資來帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，并通過土地收益、房地產(chǎn)稅費(fèi)來直接填充地方財(cái)政。其主要行為包括：一是大搞形象工程、“造城運(yùn)動(dòng)”，盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模，人為制造需求旺盛、拉動(dòng)房價(jià)；二是炒賣地皮，一些地方政府低價(jià)征地，轉(zhuǎn)手高價(jià)出讓，賣地越多，財(cái)政收入越多，甚至少數(shù)地方政府暗中操盤，唆使開發(fā)商哄抬地價(jià)；三是對房價(jià)求高棄低，一些政府官員視房價(jià)高為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的標(biāo)志，將本地房價(jià)與其他地區(qū)盲目攀比，一些城市政府對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用于批建高檔住宅上，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r(jià)居高不下。從房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增長速度來看，２０００年開始急劇增長為２１．５％，２００３年為３０．３％，２００４年為２９．６％，２００５年中西部地區(qū)增長，高達(dá)３３％以上。另外，國際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資占ＧＤＰ比重不能超過５％，但國內(nèi)房地產(chǎn)投資占ＧＤＰ的比重從２００４年就已經(jīng)達(dá)到９．６％，一些城市甚至于高達(dá)５０％以上。盡管表面上會出現(xiàn)暫時(shí)的繁榮，但中長期困境和問題定會隨之而來。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，由于物資、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱以及技術(shù)力量有限，私人沒有足夠的儲蓄，很難獨(dú)立建造和擁有自主住房，這時(shí)公房比例往往較高（我國建國以來至市場經(jīng)濟(jì)改革全面推開以來，公房占絕對比重也印證了這一點(diǎn)）；當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度，尤其是當(dāng)整個(gè)社會出現(xiàn)較大的中產(chǎn)階級，也即社會結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)橄欖型形態(tài)，住房市場化和私有化就具備了條件，此時(shí)，私有住房的比重往往較高，如現(xiàn)階段的美國、西歐國家。不同的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段要求實(shí)行不同的住房政策。在住房制度改革過程中，無論是按成本價(jià)出售存量住房，還是供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房或普通商品房，在住房產(chǎn)權(quán)的保有形式上，基本上都是在強(qiáng)調(diào)住房產(chǎn)權(quán)的私有化或自有化。根據(jù)加拿大豐業(yè)銀行ＢａｎｋｏｆＮｏｖａＳｃｏｔｉａ的統(tǒng)計(jì)資料，加拿大房屋私有率為６７％，美國近年來擁有獨(dú)立住房的家庭也剛過６０％，而歐洲一些國家的住房私有率則在４０％左右。作為房改綱領(lǐng)性文件的國發(fā)１９９８２３號文提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”和“中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房”的目標(biāo)。就目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平和土地供應(yīng)的總體情況而言，要實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經(jīng)濟(jì)條件，似乎也是政府?dāng)[脫住房保障職責(zé)的隱含體現(xiàn)。這兩項(xiàng)制度的相繼建立，適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)條件下住房制度改革的需要。兩項(xiàng)制度的實(shí)質(zhì)是將職工工資收入中本應(yīng)包含的住房消費(fèi)部分，通過不同的政策渠道還原給職工個(gè)人。受制于各地財(cái)力的限制，各地出臺的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)所依據(jù)的房價(jià)都大大低于當(dāng)時(shí)的市場房價(jià)，有的地區(qū)甚至出現(xiàn)行政事業(yè)單位職工拒領(lǐng)住房補(bǔ)貼的現(xiàn)象。因此，住房補(bǔ)貼政策從其實(shí)施開初，在住房貨幣消費(fèi)上，國家和單位就對職工欠了一大塊賬。所以從總體上說，目前住房補(bǔ)貼實(shí)施很不到位，貨幣化補(bǔ)貼舉步維艱，完全到位更是遙遙無期。另外，住房公積金制度所發(fā)揮的住房金融支持效能甚微，沒有真正發(fā)揮其住房政策性金融的支持作用。此外，住房公積金貸款以個(gè)人賬戶繳存余額的一定倍數(shù)來確定其貸款額度，這就必然導(dǎo)致收入高、繳存高的成員所獲得的公積金貸款也就多，而低收入者所得到的貸款資助低，有的甚至無法逾越其首付門檻，從而使得公積金政策無法真正起到政策性金融的“雪中送炭”的扶助作用。（四）沒有有效區(qū)分住房政策和房地產(chǎn)政策，基本住房保障嚴(yán)重缺位從政策屬性上看，房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟(jì)政策，它歸根到底主要著眼于市場效率；住房政策則屬于社會政策范疇，更注重社會公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是用什么手段，使不同收入狀況的市民居者有其屋。住房政策的根本目標(biāo)是讓人們各得其所，基本努力方向：一是建立“便于進(jìn)入”的市場，一是幫助中低收入者獲得“能夠支付”的住房。政府忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后；在土地供應(yīng)、市場監(jiān)管、住房金融政策等諸多方面，政府所應(yīng)發(fā)揮的功能也嚴(yán)重缺失。而房地產(chǎn)市場（例如高檔商品住房、別墅等）則屬于完全市場化的范疇，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，由市場決定供應(yīng)和需求，以達(dá)到均衡價(jià)格。北京迄今為止也只總共建了１４０００多套廉租房，相對１４００多萬人口來說，不足１％。（五）住房分配體制轉(zhuǎn)換造成不同社會群體利益的極大失衡住房改革初期的重點(diǎn)在出售公有住房。從實(shí)際執(zhí)行來看，這種按房改價(jià)出售的存量住房基本上都是以事實(shí)占有為基礎(chǔ)，事實(shí)上固化了不合理的既得利益差距。特別是在房改初期，住房價(jià)格機(jī)制沒有到位，很多住房都是以大大低于當(dāng)時(shí)市場價(jià)格的水平轉(zhuǎn)到私人手里。特別是在單位制明顯的時(shí)代，使得不同單位職工住房差距相差懸殊。在公共部門領(lǐng)域，主要是行政事業(yè)單位，住房分配單位制的特征明顯，單位之間苦樂不均情況相當(dāng)嚴(yán)重。另外，原有實(shí)物住房分配“只售不租”的政策需要反思。目前全國大多數(shù)地區(qū)的公房已經(jīng)出售完畢，總體上出售率達(dá)到９５％以上，而新參加工作的職工和無房老職工，其住房問題則無從解決，成為體制