【正文】 。 3．社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 生產(chǎn)總值： 20xx 年?？谑猩a(chǎn)總值完成 億元。 電信： 20xx 年末程控電話交換機(jī)總?cè)萘? 萬門，市內(nèi)固定電話用戶 萬用戶，其中住宅電話 ；固定電話普及率達(dá) %；城市公用電話 萬部；移動(dòng)電話用戶 萬戶；計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)用戶本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 萬戶。 供水?？谌展┧芰σ堰_(dá) 80萬噸，水資源充足。 公路：?？谑幸约涌斐鞘薪煌ńㄔO(shè)推動(dòng)交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)展作為帶動(dòng)城市發(fā)發(fā)展的重要手段，構(gòu)架以東西、南北向主干道為骨架的貫穿主市區(qū)、連接全島的地面交通網(wǎng)絡(luò)。 鐵路： 20xx年 12 月建成通車的粵海鐵路是我國第一條橫跨海峽的鐵路通道，北起廣東湛江市，通過瓊州海峽抵達(dá)海口市，屬國家Ⅱ級(jí)干線，設(shè)計(jì)輸送能力為年輸送貨物 1100 萬噸、開行旅客列車 9 對(duì)。 20xx 年旅客吞吐量達(dá) 。海口市現(xiàn)有海南、南方兩家本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 基地航空公司。年平均氣溫 ℃，最高平均氣溫 28℃左右，最低平均氣溫 18℃左右。 氣候 ?？谑械靥幍途暥葻釒П本墸瑢儆跓釒ШＱ髿夂?，春季溫暖少雨多旱，夏季高溫多雨，秋季多臺(tái)風(fēng)暴雨，冬季冷氣流侵襲時(shí)有陣寒。戶 籍人口 萬人，其中秀英區(qū) 萬人，龍華區(qū) 萬人，瓊山區(qū) 萬人，美蘭區(qū) 萬人。 面積?？谑嘘懙匾?guī)劃總面積 平方公里，其中農(nóng)業(yè)用地 1756 平方公里，建設(shè)用地 363 平方公里，未利用土地 153 平方公里；海域面積 830 平方公里，海岸線 131公里。 1．自然概況 位海口市位于東 ′ ′北緯 ′ ′，地處海南島北部，北瀕瓊州海峽，隔 18 海里與大陸本土最南端海安鎮(zhèn)相望，東面與文昌市 相鄰，南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。近幾年 來，?？谑锌缛肓恕爸袊鞘芯C合環(huán)境實(shí)力 50 強(qiáng) ”“中國城市投資硬環(huán)境40 優(yōu)”行列，被世界衛(wèi)生組織和國家衛(wèi)生部確定為全國唯一的世界健康城市試點(diǎn)，并榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治十佳城市”、“全本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 國衛(wèi)生城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“全國園林綠化先進(jìn)城市”、“全國造林綠化十佳城市”等一系列榮譽(yù)稱號(hào)。 1988 年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，?？谑谐蔀楹Ｄ鲜∈?huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，交通郵電樞紐。 由上面所列數(shù)據(jù)可分析：本項(xiàng)目住宅部分利潤總額較大，投資利潤率也較高，其全部投資和 自有資金投資內(nèi)部收益率均大大超出行業(yè)的基準(zhǔn)收益率8%，累計(jì)盈余資金較多，因此，住宅部分經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可行。住宅部分利潤總額為 400 萬元，稅后利潤為 萬元，投資利潤率為 %，總投資利稅率 50%，資本金利潤率 %。 三、項(xiàng) 目可行性報(bào)告的結(jié)論 本項(xiàng)目總投資為 800 萬元（含貸款利息）萬元，自有資金為 300 萬，向銀行借貸 400 萬元。本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 該地塊實(shí)際已滿足“五通”條件。海口“國用（ 20xx）第 01— 01895 號(hào)”由海南天鴻實(shí)業(yè)投資有限公司投得，總地價(jià)為 144 萬元。本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 鴻禾公寓中國城全程策劃書 吳清治 目錄： 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目基本情況 二、項(xiàng)目模式與合作方式 三、項(xiàng)目可行性報(bào)告的總論 第一節(jié)市場(chǎng)研究與方案構(gòu)思 一、項(xiàng)目市場(chǎng)研究 （一）本市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 （二）本市本小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 （三）項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 二、項(xiàng)目環(huán)境分析 （一）地塊環(huán)境分析 （二）土地性質(zhì)綜述 （三）項(xiàng)目地段的優(yōu)劣分析 （四）結(jié)論 三、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 （一）項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 （二）樓盤概念的導(dǎo)入 （三）目標(biāo)市場(chǎng) （四）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 第二節(jié)項(xiàng)目方案策劃 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 （一）規(guī)劃 設(shè)計(jì)目標(biāo) （二）項(xiàng)目投資經(jīng)營方案 （三）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 （四）項(xiàng)目營銷方案 （五）物業(yè)管理方案 （六）物業(yè)管理的前期介入 （七）管理費(fèi)的確定 （八）具體對(duì)本小區(qū)物業(yè)管理的建議 第三節(jié)項(xiàng)目不確定性分析 一、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 二、盈虧平衡分析 三、敏感性分析 四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 五、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) 六、結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目基本情況 ?？凇皣茫?20xx）第 01— 01895 號(hào)”地塊落于被譽(yù)為?？谖宕笞钣邪l(fā)展前途的地產(chǎn)板塊之一的“金三角板塊”的迎賓大道 901 號(hào)，用地性質(zhì)為商住用地，用地現(xiàn)狀為部分臨時(shí) 建筑，用地面積為 3174平方米。東接“永安大世界”，距迎賓大道 300 米，與海南師范學(xué)院隔路相望；南臨“中國城”演藝中心，西靠海口市瓊山區(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道 400米，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”相鄰。市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，本地塊目前已經(jīng)拆遷完畢。 二、項(xiàng)目模式與合作方式 本項(xiàng)目由本公司獨(dú)資開發(fā)，項(xiàng)目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售。經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是： 本項(xiàng)目住宅銷售部分：小高層的得房成本為 1200 元 /平方米，住宅售價(jià)為15001800 元 /平方米。住宅全部投資的稅前凈現(xiàn)值 萬元，內(nèi)部收益率為 42%。 第一章市場(chǎng)研究與方案構(gòu)思 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 一、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析： ?？谑杏址Q椰城，處于熱帶濱海，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風(fēng)光景觀。?？谑刑幱谌A南經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的前沿位置，毗鄰港澳臺(tái)、東南亞，是連接大陸本土和東南亞的樞紐，對(duì)發(fā)展華南經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域合作和外向型經(jīng)濟(jì)有著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。 20xx 年，海口、瓊山兩市合并。?？谑袞|起大致坡鎮(zhèn)老村，西云至西秀鎮(zhèn)撥南村，兩端相距 公里；南起大坡鎮(zhèn)五車上村，北至大海，兩端相距 公里。 人口 20xx年底，?？谑谐Ｗ∪丝? 萬人，其中秀英區(qū) 萬人，龍華區(qū) ，瓊山區(qū) 萬人，美蘭區(qū) 萬人。戶籍人口中非農(nóng)業(yè)人口 萬人，農(nóng)業(yè)人口 。全年日照時(shí)間長，輻射能量大，年平均日照時(shí)數(shù) 20xx 小時(shí)以上，太陽輻射量可達(dá) 11 到12 萬卡。 2．基礎(chǔ)設(shè)施 空港：?？诿捞m國際機(jī)場(chǎng)為我國８ 大空港之一，距海口市中心市區(qū) 25公里，按國際民航組織制定的 4F 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)修建。共開通航線 228條，其中國內(nèi)航線 221，國際航線 7 條，日進(jìn)出航班 150 多架。 海港：?？谑鞋F(xiàn)有秀英港、新港兩個(gè)主要港口，萬噸級(jí)泊位 2 個(gè)，千噸級(jí)泊位 18 個(gè)，開通到廣州、北海、湛江、海安和越南下龍灣等城市的定期客運(yùn)航線，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客運(yùn)航線；貨運(yùn)可直接通往國內(nèi)沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本、和香港等國家與地區(qū)。?？谡臼腔浐ｈF路和海南省境內(nèi)第一大客運(yùn)站，位于?？谑袨I海大道西端，處在旅游休閑勝地西海岸與盈濱半島之間，交通十分便利。 電力：?？诘貐^(qū)電力供應(yīng)充足，目前 110KV及以上變電站 17 座，主變?nèi)萘?、年供電量、售電量分別達(dá)到 160 萬千伏安、 17 億千瓦時(shí)、16 億千瓦時(shí)，電力供應(yīng)富余，供電可靠率已達(dá)到 %。 排污：?？谀壳拔鬯幚聿捎酶哓?fù)荷活性污泥處理工藝，日處理污水 30萬噸，是全國污水處理率較高城市。 郵政 ：?？卩]政可與全國 31 個(gè)省、市的愈萬個(gè)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)辦理通存通兌業(yè)務(wù)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元。 旅游：?？谑呛Ｄ下糜蔚募⒌?，是首批“中國優(yōu)秀旅游城市”，熱帶海島旅游資源十分豐富，四季如春，自然景觀和人文景觀異彩紛呈。 20xx 年接待游客 萬人次，旅游總收入 億元。 20xx 年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 億元，本外幣各項(xiàng)貸款余額 億元。 文教?？?市 20xx 年末共有中小學(xué)校 658 所， (含 108 所民辦學(xué)校和 153 個(gè)初小或教學(xué)點(diǎn) )。 醫(yī)療：海口市 20xx 年年末共有衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu) (含社會(huì)醫(yī)療機(jī)構(gòu) )642所，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院 133 個(gè)，衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu) 16 個(gè)，婦幼保健院 (所、站 )6 個(gè)；衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)擁有病床 5258張，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院擁有病床 3919 張；衛(wèi)本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 生技術(shù)人員 8394 人。這些“爛尾樓”工程95%集中在海口、三亞、瓊山三市， 70%以上都是靠銀行貸款興建，占據(jù)著城市的中心位置，成本高，由于投資主體、投資方式和資金來源情況相當(dāng)混亂，以及市場(chǎng)行為不規(guī)范等因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)關(guān)系和權(quán)屬關(guān)系極為復(fù)雜，絕大多數(shù)開發(fā)商都無力續(xù)建，十年來嚴(yán)重制約著海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。截至 20xx 年底，處置工作初見成效，全省共有 444 宗“爛尾 樓”工程申報(bào)了處置方案，涉及原報(bào)建面積 1339 萬平方米，占“爛尾樓”工程總量的 83%；已有 214 宗、 萬平方米的工程復(fù)工續(xù)建，占總量的37%，其中 萬平方米已竣工。 據(jù)省建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 20xx 年至 20xx 年，我省商品房開發(fā)類型以住宅為主，平均占 %，其中普通住宅占 66%，別墅高檔公寓占 34%。 同時(shí)，商品 房的供求也呈現(xiàn)出基本平衡。其中 20xx年商品房銷售面積為 ，比竣工面積 萬平方米大。房?jī)r(jià)年均增長 %，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP 增長。商品房?jī)r(jià)格受積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)銷售的影響 ,價(jià)格較低，走勢(shì)平穩(wěn)。 （ 3）房地產(chǎn)升溫 ?？诜康禺a(chǎn)的發(fā)展在 1993— 1997 年到達(dá)谷底， 1997— 20xx 年開始自然復(fù)蘇。 20xx年島外人士購房用于旅游 度假和作為第二居住地的達(dá)到 50 萬平方米，占全省商品房銷售面積的 40％以上。合肥、長沙、南昌、西安都出現(xiàn)了這個(gè)現(xiàn)象。 第一個(gè)因素：重新制定高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)的規(guī)劃； 第二個(gè)因素：基建投入，包括馬村港建設(shè)、粵海鐵路開通、文昌衛(wèi)星發(fā)射基 地、?？谥寥齺嗇p軌、美蘭機(jī)場(chǎng)（全國第 6 大空港）的建設(shè)； 第三個(gè)因素：城市功能布局的調(diào)整，西邊建設(shè)工業(yè)走廊 —— 藥谷。 二、?？谑协偵絽^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 1．回顧與展望 瓊山區(qū)近幾年樓市發(fā)展十分迅速，由南沙路、南海大道、龍昆南、紅城湖組成的板塊，我們稱為“金三角”，該板塊已逐漸形成了成熟的，集商、住、娛、樂、食為一體的現(xiàn)代都市生活核心地段 ，是海口市樓市最旺的區(qū)域之一。 這一板塊的東邊直角線是海口城市中軸線龍昆南路，該路改造已經(jīng)接近尾聲，現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)通車，這一地塊的樓盤成為最大的受益者。而通向東邊的路包括紅城湖路，則將該板塊和府城、海府大道連接起來。從龍昆南路往北可以到達(dá)金貿(mào)區(qū)，過世紀(jì)大橋直達(dá)海甸島。 瓊山區(qū)作為一個(gè)合成新區(qū)，過去在一般人的眼中是“江郎才盡 — 三不管”之地，但是近幾年，隨著迎賓大道的改造，帶動(dòng)了“金三角”地帶的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，新樓盤層出不窮，人氣十足，比較知名的有昌茂花園、皇家花園、耀江花園、四季華庭、亞洲豪苑、京江花園、金盤雅苑等。該板塊分布著眾多的新聞單位、高等院校 及重點(diǎn)中學(xué)，西側(cè)是海