【正文】 用配套完善兼之有成片價錢低廉的土地，使得海南有實力 的大開發(fā)商進駐瓊山區(qū)，由此也使得瓊山區(qū)這個房地產(chǎn)市場變得更加激烈，當然，這也使瓊山區(qū)越來越被人們所喜愛。但這一帶外來人口較多，治安形勢比較嚴峻。迎賓大道的樓盤分布較為集中，價格由北向南遞減，根據(jù)樓盤分布特征可分為四個區(qū)。車站帶來的不但是交通的便利，還將會帶來大量人流，造就無限的商機，這些都是為迎賓大道路段的樓盤埋下了升值的伏筆，本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 再加上海南師范學院、海南中學等校園區(qū)綠樹成蔭的自然生態(tài)環(huán)境，十分符合城市人追求的理想居住條件，也是此路段樓盤所追逐的最大賣點。交通的完善使居民出入更方便快捷，還掃清了投資商的投資顧慮，加速經(jīng)濟的發(fā)展，提高該區(qū)域的知名度，直接增加物業(yè)的價值。并且該項區(qū)的學生公寓需求量非常大，高等學院附近的二手市 場相當活躍。 2．本路段樓盤購買對象及購買心理分析 為了更好的做好本項目的市場定位，找準其購買對象，我們在項目的市場調查階段進行了一次市場調查和消費者訪談調查。從這幾個數(shù)據(jù)我們可以看出：住宅需求很大，多數(shù)市民都希望能改善他們的居住環(huán)境。 98%的受訪者表 示住宅要帶陽臺、通風采光好； 68%的受訪者表示喜歡落地玻璃陽臺。超過 57%的本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 受訪者的個人月收入在 1300—— 2500元之間。所以，人們都表示，一定要加強監(jiān)督，保護消費的利益。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 3．競爭樓盤分析 1)四季華庭 ：四季華庭位于 ?？谧罹咴鲋禎摿Φ哪虾４蟮琅c迎賓大道交匯處，交通極其便利通暢，占地面各 12 萬平米，總建筑面積 18萬平米，總投資 3 億人民幣。集觀賞水景、亭、臺、廊、榭、下沉廣場于一身，擁有 100 多種健康、芳香、形姿優(yōu)美的綠化樹種，揉合日本和歐美造園手法，如詩如畫地譜寫出四季華庭的華麗篇章真正做到 了“我家即公園，公園在我家”的園林效果。 ：一、二、期基本售磬，三期正在推出，市場反映較為熱烈，銷售業(yè)績良好。其中住宅 12 萬余方，商鋪 5000余方，車位約 900 個，配比接近 1:1。前六幢以中小戶型為主，各小戶型又可自由組合，每個戶 型均充分考慮通風、采光，且配有大面積的觀景凸窗，使得窗外美景盡收眼底。 ： 66%，市場反映較為熱烈 ：通過幾年各房地產(chǎn)項目對該區(qū)域的的開發(fā)與及配套完善，基本已形成了一個大型的高檔住宅區(qū)域，因此，該項目在各樓盤均已完成開發(fā)銷售后把握機遇，利用該區(qū)域的市場成熟與品牌效應，一舉成 名。以大型水景為主題，采用綜合式園林布局手法，運用明快、新穎、流暢、疏密結合，色彩對比，富有園林藝術特色的設計構思，通過大氣得體的假山瀑布、自然流暢的水面輪廓和道路、別致的步汀和小噴泉，各種熱帶植物有機的結合，形成動靜 分區(qū)，環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū)。 4)亞洲豪苑 ：該項目位于?？谑蟹比A的南海大道中段，臨近?？诒６悈^(qū)，總占地面積近 16 萬平方米，開發(fā)完畢的北區(qū)，占地面積達 萬平方米，建筑面積近 11 萬平方米，提供 716戶由 63m2310m2 二房二廳、三房二廳、四房二廳、復式等多種戶型可供選擇。行家認為，迎賓大道沒線如此的樓盤密集度，加上這些樓盤大多仍是中檔價格的自住型，?？谖宕笞钣邪l(fā)展前途的地產(chǎn)板塊之一的“金三角板塊”樓盤的新一輪大戰(zhàn)將在迎賓大道出現(xiàn)，屆時這里勢必成為置業(yè)者關注的新熱點。海南師范學院，不僅環(huán)境優(yōu)美，文化氣氛濃厚，相信這一景觀，對本樓盤的銷售起到一定的促進作用。 北方景觀：在該方向上，與“海南師范學院學生公寓”一墻之隔，所有的景觀均被公寓樓擋住，所以近 景與遠景都不好。 （ 2）社會治安狀況： 本地塊位于中國城大社區(qū)內，龍昆南派出所就與本小區(qū)門口一墻之隔，周邊外來人口不多，治安形勢相對較為安定。 5．配套設施 1)菜市場：本地塊附近有金花菜市場、安寧菜市場 2)商店、購物中心：該地塊附近商店較多，日常生活所需都不用擔心，在本項目塊對 面是一個購物超市。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 ：本項目位于迎賓大道上，共有 10 幾條公交線路，本地塊離?？谀险疽仓皇鞘昼姷穆烦蹋员卷椖吭诮煌l件方面的優(yōu)勢將成為一大主要買點。 2．劣勢分析： ：本地塊處于地段以前是一片池塘與荒地的結合帶，經(jīng)過十幾年的開發(fā)與建設，對于以前的住宅建筑來說，顯然已經(jīng)變得殘舊，沒有什么標志性的建筑，所以開不成什么自然景觀。另一方面，在地塊的西北角，有一片荒地，堆滿垃圾，如果不加以治理，將會對以后的小區(qū)環(huán)境巨大的影響。而本項目卻小而精，置身于“中國城”大社區(qū)中，花最少的錢，卻擁有了最大的社區(qū)環(huán)境。另一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠，但本項目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因為該項小區(qū)的地塊占地面積不大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設計，營造良好的居住環(huán)境，所以該項小區(qū)在設計上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新走個本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 性道路，從品質上超過周圍樓盤，這樣，該項目的售價 也比周圍樓盤價格高，從而最終使本樓盤在迎賓大道形成“獨樹一幟”地位。因此，由于本項目的地理位置的特殊性，房屋出租市場較為活躍，我們除了鎖定收入較高的白領階層作為目標客戶以外，投資客戶也是一大塊主要客戶。 從購買人群上細分：海南人、內地人 從年齡上細分：以 25—— 60 歲的人群為主； 從 工作環(huán)境上細分：以在市中心工作的中高收入白領階層、個體經(jīng)營者及省外房地產(chǎn)投資者 從經(jīng)濟狀況細分：家庭月總收入在 2500 元以上的家庭為主； 從購房心理細分：以一次置業(yè)、自住購買及投資為主。因此，我們結合了該項目的地塊位置的特殊性，充分利用“中國城”這個大社區(qū)的品牌效應，突出本項目的優(yōu)勢，所以，對本項目命名為“鴻禾中國城公寓”。他們的生活水平已上升到一個較高的層次，但他們原來的出租居住環(huán)境卻遠遠不能滿足其要求，因此他們將決定購房的目標是環(huán)境優(yōu)美、個性、時尚且離市區(qū)不遠的樓盤。而我們的樓盤，因為具備多方面的優(yōu)勢，而且我們的在前面 的市場細分中已確定，我們的目標客戶是收入較高的白領階層，所以我們的樓盤市場定位應是中高檔次樓盤。 3．定價策略 本項目以“大眾價格、精品物業(yè)”的低開高走定價策略推出市場，必會引起市場的關注，而且為消費者所接受，可以匯聚大量人氣，為項目后期銷售打下堅實的市場基礎。 在進行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費者的角度出發(fā)，了解市場的發(fā)展動態(tài)，摸清市場上哪類型的住宅的需要量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等等問題。為了使小區(qū)和購買客戶群定位為中高收入的白領階層相對應，所以本小區(qū)要引入智能化的設置。在這里，不妨引用一下它這個得到社會公認的好經(jīng)驗，把本小區(qū)我的目標表述的更加具體一點： 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 。本小區(qū)的戶型以小戶型為主，各單元分一梯四戶的布局， 著力建筑藝術化。 。 二、項目規(guī)劃 設計要點 1．小區(qū)容積率： 2．小區(qū)建筑密度： 28% 3．小區(qū)綠化率： 36% 4．停車場配置及停車要求：每 5 戶住宅配一個機動車位 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 三、規(guī)劃構思 1．環(huán)境結構 本規(guī)劃的環(huán)境結構是一個有機整體，特點是以綠地系統(tǒng)為結構，經(jīng)小區(qū)中心的公建群為整體環(huán)境的中心，配以 V 字型的住宅公寓樓綠地，開成層次分民用工業(yè)的綠化系統(tǒng)，體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導的規(guī)劃思想，保證“綠色 ——— 健康”這一設計意念的實現(xiàn)。 二、項目投資經(jīng)營方案 1．投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，像本項目總投資（含貸款建設期利息）為 萬元，整個建設經(jīng)營期為 18個月，是一個建設周期中等，資金投入量大的建設項目。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計 800 萬元，自有資金 300萬元，占總投資的 %，銷售收入再投入用于 投資合計 100 萬元，另需貸款額合計 400 萬元。 2．開發(fā)方案設想與分析 考慮到本項目的市場推廣計劃及小區(qū)成片建設的需要，擬將整個項目分為一次性進行開發(fā)。本期推出的樓盤售價不家太高，以略高于成本價的價格即可，志在吸引買家，樹立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價作好準備，也就是是說，采用低開高走的策略。（時間： 20xx年 12月 —— 20xx年 5月） 主要工作包括市場調查、項目開發(fā)、營銷方案策劃、初步可行性分析、規(guī)劃、建筑、建筑施工設計、項目報建、拆遷征地及辦理土地出讓合同和土地使用證。 項目周邊的地段都是人口密集的居住區(qū)，各種生活配套完善，一項目的建設，配套建了更多的設施，為本地段營造良好的居住氛圍起到了畫龍點晴的作用。 名校效應、升值無限 現(xiàn)在的買房人越來越精明，除了地段、價格、戶型等必備因素外，子女將來接受怎樣的教育，也成為他們頭疼的事情。相信就憑這個獨一無二的精品小戶型會使我們的樓盤的成功銷售取得事半功倍的效果。該娛樂城人員層次較高，有較大的客源潛力。 本案操作由期房開始，建 議將本案操作分為三個階段： 第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。 理由： 本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 意義極其重 大。 展銷會開展期間，邀請一些大型房地產(chǎn)中介公司與政府相關部門領導親臨現(xiàn)場觀摩指導，為樓盤的銷售助興與擴大知名度 制造旺銷搶購氛圍： ：把銷控表填充得滿一些，讓客戶感覺該項目賣得好 面 ，保持銷售現(xiàn)場人氣。 理由： 第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。 3．銷售方式 首次推出以現(xiàn)場展銷會為主要手段，強勢展銷會時再配以盤外展銷會，如在?？诜康禺a(chǎn)交易市場、明珠廣場等人流昊大的地點設看樓專車上落點，方便客戶天現(xiàn)場參觀 4．付款方式 一次性付款：折扣： 95%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內） 95%（含定金）辦理產(chǎn)權證后七天內： 5%； 分期 付款：折扣： 97%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內） 50%（含定金）主體封體： 30%交付房屋： 15%；辦理產(chǎn)權證后七天內： 5%； 按揭付款：折扣：99%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內） 30%（含定金）； 免息分期按揭付款：折扣： 100%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內）10%（含定金），三個月內補足 30%（含定金）； 5．促銷手段 1)廣告 A．廣告媒體 A)售樓書： 售樓書是有關物業(yè)的較為詳細的介紹材料。在報紙上討論“海口迎賓大道新