【正文】 用配套完善兼之有成片價(jià)錢低廉的土地，使得海南有實(shí)力 的大開發(fā)商進(jìn)駐瓊山區(qū)，由此也使得瓊山區(qū)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加激烈，當(dāng)然，這也使瓊山區(qū)越來越被人們所喜愛。但這一帶外來人口較多，治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻。迎賓大道的樓盤分布較為集中，價(jià)格由北向南遞減，根據(jù)樓盤分布特征可分為四個(gè)區(qū)。車站帶來的不但是交通的便利，還將會(huì)帶來大量人流，造就無限的商機(jī)，這些都是為迎賓大道路段的樓盤埋下了升值的伏筆，本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 再加上海南師范學(xué)院、海南中學(xué)等校園區(qū)綠樹成蔭的自然生態(tài)環(huán)境，十分符合城市人追求的理想居住條件，也是此路段樓盤所追逐的最大賣點(diǎn)。交通的完善使居民出入更方便快捷，還掃清了投資商的投資顧慮，加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高該區(qū)域的知名度，直接增加物業(yè)的價(jià)值。并且該項(xiàng)區(qū)的學(xué)生公寓需求量非常大，高等學(xué)院附近的二手市 場(chǎng)相當(dāng)活躍。 2．本路段樓盤購買對(duì)象及購買心理分析 為了更好的做好本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，找準(zhǔn)其購買對(duì)象，我們?cè)陧?xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查階段進(jìn)行了一次市場(chǎng)調(diào)查和消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查。從這幾個(gè)數(shù)據(jù)我們可以看出：住宅需求很大，多數(shù)市民都希望能改善他們的居住環(huán)境。 98%的受訪者表 示住宅要帶陽臺(tái)、通風(fēng)采光好； 68%的受訪者表示喜歡落地玻璃陽臺(tái)。超過 57%的本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 受訪者的個(gè)人月收入在 1300—— 2500元之間。所以，人們都表示，一定要加強(qiáng)監(jiān)督，保護(hù)消費(fèi)的利益。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 3．競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 1)四季華庭 ：四季華庭位于 海口最具增值潛力的南海大道與迎賓大道交匯處，交通極其便利通暢，占地面各 12 萬平米，總建筑面積 18萬平米，總投資 3 億人民幣。集觀賞水景、亭、臺(tái)、廊、榭、下沉廣場(chǎng)于一身，擁有 100 多種健康、芳香、形姿優(yōu)美的綠化樹種，揉合日本和歐美造園手法，如詩如畫地譜寫出四季華庭的華麗篇章真正做到 了“我家即公園，公園在我家”的園林效果。 ：一、二、期基本售磬，三期正在推出，市場(chǎng)反映較為熱烈，銷售業(yè)績良好。其中住宅 12 萬余方，商鋪 5000余方，車位約 900 個(gè)，配比接近 1:1。前六幢以中小戶型為主，各小戶型又可自由組合，每個(gè)戶 型均充分考慮通風(fēng)、采光，且配有大面積的觀景凸窗，使得窗外美景盡收眼底。 ： 66%，市場(chǎng)反映較為熱烈 ：通過幾年各房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)該區(qū)域的的開發(fā)與及配套完善，基本已形成了一個(gè)大型的高檔住宅區(qū)域，因此，該項(xiàng)目在各樓盤均已完成開發(fā)銷售后把握機(jī)遇，利用該區(qū)域的市場(chǎng)成熟與品牌效應(yīng)，一舉成 名。以大型水景為主題，采用綜合式園林布局手法，運(yùn)用明快、新穎、流暢、疏密結(jié)合，色彩對(duì)比，富有園林藝術(shù)特色的設(shè)計(jì)構(gòu)思，通過大氣得體的假山瀑布、自然流暢的水面輪廓和道路、別致的步汀和小噴泉，各種熱帶植物有機(jī)的結(jié)合，形成動(dòng)靜 分區(qū)，環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū)。 4)亞洲豪苑 ：該項(xiàng)目位于?？谑蟹比A的南海大道中段，臨近?？诒６悈^(qū)，總占地面積近 16 萬平方米，開發(fā)完畢的北區(qū)，占地面積達(dá) 萬平方米，建筑面積近 11 萬平方米，提供 716戶由 63m2310m2 二房二廳、三房二廳、四房二廳、復(fù)式等多種戶型可供選擇。行家認(rèn)為，迎賓大道沒線如此的樓盤密集度，加上這些樓盤大多仍是中檔價(jià)格的自住型，?？谖宕笞钣邪l(fā)展前途的地產(chǎn)板塊之一的“金三角板塊”樓盤的新一輪大戰(zhàn)將在迎賓大道出現(xiàn)，屆時(shí)這里勢(shì)必成為置業(yè)者關(guān)注的新熱點(diǎn)。海南師范學(xué)院，不僅環(huán)境優(yōu)美，文化氣氛濃厚，相信這一景觀，對(duì)本樓盤的銷售起到一定的促進(jìn)作用。 北方景觀：在該方向上，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”一墻之隔，所有的景觀均被公寓樓擋住，所以近 景與遠(yuǎn)景都不好。 （ 2）社會(huì)治安狀況： 本地塊位于中國城大社區(qū)內(nèi)，龍昆南派出所就與本小區(qū)門口一墻之隔，周邊外來人口不多，治安形勢(shì)相對(duì)較為安定。 5．配套設(shè)施 1)菜市場(chǎng)：本地塊附近有金花菜市場(chǎng)、安寧菜市場(chǎng) 2)商店、購物中心：該地塊附近商店較多，日常生活所需都不用擔(dān)心，在本項(xiàng)目塊對(duì) 面是一個(gè)購物超市。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 ：本項(xiàng)目位于迎賓大道上，共有 10 幾條公交線路，本地塊離?？谀险疽仓皇鞘昼姷穆烦蹋员卷?xiàng)目在交通條件方面的優(yōu)勢(shì)將成為一大主要買點(diǎn)。 2．劣勢(shì)分析： ：本地塊處于地段以前是一片池塘與荒地的結(jié)合帶，經(jīng)過十幾年的開發(fā)與建設(shè)，對(duì)于以前的住宅建筑來說，顯然已經(jīng)變得殘舊，沒有什么標(biāo)志性的建筑，所以開不成什么自然景觀。另一方面，在地塊的西北角，有一片荒地，堆滿垃圾，如果不加以治理，將會(huì)對(duì)以后的小區(qū)環(huán)境巨大的影響。而本項(xiàng)目卻小而精，置身于“中國城”大社區(qū)中，花最少的錢，卻擁有了最大的社區(qū)環(huán)境。另一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會(huì)偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因?yàn)樵擁?xiàng)小區(qū)的地塊占地面積不大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營造良好的居住環(huán)境，所以該項(xiàng)小區(qū)在設(shè)計(jì)上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新走個(gè)本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 性道路，從品質(zhì)上超過周圍樓盤，這樣，該項(xiàng)目的售價(jià) 也比周圍樓盤價(jià)格高，從而最終使本樓盤在迎賓大道形成“獨(dú)樹一幟”地位。因此，由于本項(xiàng)目的地理位置的特殊性，房屋出租市場(chǎng)較為活躍，我們除了鎖定收入較高的白領(lǐng)階層作為目標(biāo)客戶以外，投資客戶也是一大塊主要客戶。 從購買人群上細(xì)分：海南人、內(nèi)地人 從年齡上細(xì)分：以 25—— 60 歲的人群為主； 從 工作環(huán)境上細(xì)分：以在市中心工作的中高收入白領(lǐng)階層、個(gè)體經(jīng)營者及省外房地產(chǎn)投資者 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月總收入在 2500 元以上的家庭為主； 從購房心理細(xì)分：以一次置業(yè)、自住購買及投資為主。因此，我們結(jié)合了該項(xiàng)目的地塊位置的特殊性，充分利用“中國城”這個(gè)大社區(qū)的品牌效應(yīng)，突出本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，所以，對(duì)本項(xiàng)目命名為“鴻禾中國城公寓”。他們的生活水平已上升到一個(gè)較高的層次，但他們?cè)瓉淼某鲎饩幼…h(huán)境卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其要求，因此他們將決定購房的目標(biāo)是環(huán)境優(yōu)美、個(gè)性、時(shí)尚且離市區(qū)不遠(yuǎn)的樓盤。而我們的樓盤，因?yàn)榫邆涠喾矫娴膬?yōu)勢(shì)，而且我們的在前面 的市場(chǎng)細(xì)分中已確定，我們的目標(biāo)客戶是收入較高的白領(lǐng)階層，所以我們的樓盤市場(chǎng)定位應(yīng)是中高檔次樓盤。 3．定價(jià)策略 本項(xiàng)目以“大眾價(jià)格、精品物業(yè)”的低開高走定價(jià)策略推出市場(chǎng)，必會(huì)引起市場(chǎng)的關(guān)注，而且為消費(fèi)者所接受，可以匯聚大量人氣，為項(xiàng)目后期銷售打下堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí)，我們不但從消費(fèi)者的角度出發(fā)，了解市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，摸清市場(chǎng)上哪類型的住宅的需要量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等等問題。為了使小區(qū)和購買客戶群定位為中高收入的白領(lǐng)階層相對(duì)應(yīng)，所以本小區(qū)要引入智能化的設(shè)置。在這里，不妨引用一下它這個(gè)得到社會(huì)公認(rèn)的好經(jīng)驗(yàn)，把本小區(qū)我的目標(biāo)表述的更加具體一點(diǎn)： 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 。本小區(qū)的戶型以小戶型為主，各單元分一梯四戶的布局， 著力建筑藝術(shù)化。 。 二、項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1．小區(qū)容積率： 2．小區(qū)建筑密度： 28% 3．小區(qū)綠化率： 36% 4．停車場(chǎng)配置及停車要求：每 5 戶住宅配一個(gè)機(jī)動(dòng)車位 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 三、規(guī)劃構(gòu)思 1．環(huán)境結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個(gè)有機(jī)整體，特點(diǎn)是以綠地系統(tǒng)為結(jié)構(gòu)，經(jīng)小區(qū)中心的公建群為整體環(huán)境的中心，配以 V 字型的住宅公寓樓綠地，開成層次分民用工業(yè)的綠化系統(tǒng)，體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證“綠色 ——— 健康”這一設(shè)計(jì)意念的實(shí)現(xiàn)。 二、項(xiàng)目投資經(jīng)營方案 1．投資組合方式 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，像本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為 18個(gè)月，是一個(gè)建設(shè)周期中等，資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì) 800 萬元，自有資金 300萬元，占總投資的 %，銷售收入再投入用于 投資合計(jì) 100 萬元，另需貸款額合計(jì) 400 萬元。 2．開發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為一次性進(jìn)行開發(fā)。本期推出的樓盤售價(jià)不家太高，以略高于成本價(jià)的價(jià)格即可，志在吸引買家，樹立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價(jià)作好準(zhǔn)備，也就是是說，采用低開高走的策略。（時(shí)間： 20xx年 12月 —— 20xx年 5月） 主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目開發(fā)、營銷方案策劃、初步可行性分析、規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建、拆遷征地及辦理土地出讓合同和土地使用證。 項(xiàng)目周邊的地段都是人口密集的居住區(qū)，各種生活配套完善，一項(xiàng)目的建設(shè)，配套建了更多的設(shè)施，為本地段營造良好的居住氛圍起到了畫龍點(diǎn)晴的作用。 名校效應(yīng)、升值無限 現(xiàn)在的買房人越來越精明，除了地段、價(jià)格、戶型等必備因素外，子女將來接受怎樣的教育，也成為他們頭疼的事情。相信就憑這個(gè)獨(dú)一無二的精品小戶型會(huì)使我們的樓盤的成功銷售取得事半功倍的效果。該娛樂城人員層次較高，有較大的客源潛力。 本案操作由期房開始，建 議將本案操作分為三個(gè)階段： 第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。 理由： 本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對(duì)支持后期的開發(fā)本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 意義極其重 大。 展銷會(huì)開展期間，邀請(qǐng)一些大型房地產(chǎn)中介公司與政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場(chǎng)觀摩指導(dǎo)，為樓盤的銷售助興與擴(kuò)大知名度 制造旺銷搶購氛圍： ：把銷控表填充得滿一些，讓客戶感覺該項(xiàng)目賣得好 面 ，保持銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣。 理由： 第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。 3．銷售方式 首次推出以現(xiàn)場(chǎng)展銷會(huì)為主要手段，強(qiáng)勢(shì)展銷會(huì)時(shí)再配以盤外展銷會(huì)，如在海口房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、明珠廣場(chǎng)等人流昊大的地點(diǎn)設(shè)看樓專車上落點(diǎn)，方便客戶天現(xiàn)場(chǎng)參觀 4．付款方式 一次性付款：折扣： 95%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)） 95%（含定金）辦理產(chǎn)權(quán)證后七天內(nèi)： 5%； 分期 付款：折扣： 97%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)） 50%（含定金）主體封體： 30%交付房屋： 15%；辦理產(chǎn)權(quán)證后七天內(nèi)： 5%； 按揭付款：折扣：99%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)） 30%（含定金）； 免息分期按揭付款：折扣： 100%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)）10%（含定金），三個(gè)月內(nèi)補(bǔ)足 30%（含定金）； 5．促銷手段 1)廣告 A．廣告媒體 A)售樓書： 售樓書是有關(guān)物業(yè)的較為詳細(xì)的介紹材料。在報(bào)紙上討論“海口迎賓大道新