【正文】 出問卷368 份，收回 368 份，其中有效問卷為 308 份，有效率達(dá)到 %。 71%的受訪者表示所購房子的總價在 20 萬以下， 50%的受訪者表示都能接受的房子單價在 20xx 元 /平方米左右 ， 45%有受訪者的年齡在 20— 35 歲之間， 30%的受訪者的年齡在 35—— 45 之間，這說明我們得到的數(shù)據(jù)主要來自 45 歲以下的中青年階層。當(dāng)然，對于消費(fèi)者來說，都希望能得到物廉價美的東西，對于物業(yè)管理公司提供的服務(wù)也一樣。該樓盤為市十大明星樓盤推薦樓盤、市十大最受歡迎樓盤推薦樓、獲得海口市樣板工程。本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 3 萬 m2景觀園林，營建都市的綠色之城，大于 50%的綠化率，擁有寸金寸的 CLD 區(qū)域內(nèi)罕有的大型生態(tài)景觀。 3)京江廣場 ：該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)占地 ；總建筑面積 43137 平方米；綠化面積為 平方米；容積率為 ；建筑密度為 25%；綠化率為 %。 亞洲豪苑北區(qū)動工時間為 1999 年 6 月 15 日，目前整個小區(qū)已全部建設(shè)完畢， SRTDesignLimited(加拿大 )負(fù)責(zé)總體設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格揉合歐陸田園氣息及亞熱帶風(fēng)情，逾三千五百平方米的人工湖，將靈氣聚于園中，獨(dú)特的建筑造型，碗蜒的 石板小路，大面積的綠化，為客戶營造了一個清新雅致的世外桃源。 西方景觀：在這個方向上，因?yàn)榭凯偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府大院，對于遠(yuǎn)近景都不是很佳，只能觀小 區(qū)里的綠化，而部分區(qū)域被鎮(zhèn)政府大院的樓房擋住遠(yuǎn)景，加上鎮(zhèn)政府大院的樓房十分殘舊，圍墻外還是一片建筑工程空地，垃本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 圾成堆。 4．地塊周圍的交通條件 本地塊東面為迎賓大道，迎賓大道是一條混合型道路，車流量較大。 ：本項(xiàng)目所處地段，是大型的居住區(qū)，附近的配套設(shè)施應(yīng)有盡有，銀行，中小學(xué)、商店等等，一應(yīng)俱全，這樣不僅 能夠減少小區(qū)配套設(shè)施的投入，而且是對于日后小區(qū)的宣傳將會起到非常大的作用。 3．項(xiàng)目的機(jī)會分析： 從上面提到的本地塊的幾大方面優(yōu)勢，特別是用地特殊地理位置與環(huán)境的優(yōu)勢，是本地段樓盤無 法比擬的。 項(xiàng)目的市場定位 一、項(xiàng)目市場細(xì)分 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們越來越需要回歸自然，結(jié)清新的空氣優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于一些收入較高的白領(lǐng)階層，他們往往反目光投向一些郊外樓盤。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 二、樓盤概念的導(dǎo)入 根據(jù)前面的市場細(xì)分，本小區(qū)的目標(biāo)客戶是收入較高的白領(lǐng)階層與部分投資客戶，這些人需要的是一個好的居住環(huán)境，所以，本小區(qū)應(yīng)該導(dǎo)入“綠色、生態(tài)、智能、升值家園”等口號。 房地產(chǎn)投資者在現(xiàn)時的銀行利率不高，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的情況下，相信部分投資者會選擇投資具有適度超前性的物業(yè)作為長線投 資的手段，本項(xiàng)目整體規(guī)劃合理、價格適中，而且交通十分方便，主是重要的一點(diǎn)是，本項(xiàng)目本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 臨近海南師范學(xué)院落，其出租前景十分廣闊。 本項(xiàng)目是順應(yīng)市場的需要，更好滿足 人們要求居住環(huán)境，避開鬧市的喧囂與擁擠。 。一方面，本小區(qū)定位的目標(biāo)客戶群是中高收入的白領(lǐng)階層，他們的學(xué)歷大多數(shù)在大專以上；另一方面，本小區(qū)內(nèi)以及周邊的文化氛很濃厚，所以在小區(qū)規(guī)劃時，要求建筑的藝術(shù)化，包括建筑設(shè) 計(jì)本身和整個小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。形成了良好的居住生活空間層次，使區(qū)域性休憩活動與近域性休憩活動有明顯的空間界限，有利于社區(qū)的安全防衛(wèi)功能，又不失社區(qū) 的整體性。 2．資金運(yùn)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和前期工程費(fèi)；在獲得土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項(xiàng)目投資完成。最后再開發(fā)第三單元，這時，小區(qū)已基本成型，配套設(shè)施已經(jīng)基本成熟，“人氣”聚集，此時，樓盤價格可提高一個檔次，這時，也是獲取較大利潤的時機(jī)。 七成二十五年按揭，三個月分期付首付 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 為降低置業(yè)者購房的門欄，方便一些月薪收入較高而且穩(wěn)定、但暫時沒有較多儲蓄的年輕人購房，我們項(xiàng)目實(shí)行三個月分期付首付的方式。 物業(yè)管理的前期介入 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)是“項(xiàng)目”立足于競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場的必要條件，而物業(yè)公司的前期介入，一來可以大大增加買家的購買信心；二來可以提供一些必需的家政服務(wù)，從而大大方便了業(yè)主；第三，更重要的是物本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 業(yè)管理公司的前期介入能為 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作提供專業(yè)的指導(dǎo)，這更利于本項(xiàng)的銷售和管理。 以“個性生活方式，大眾化價格”推出市場，從而吸引更多的購買者，匯聚人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 在售樓處不斷地播放廣告錄像；請來合同公證處、保險機(jī)構(gòu)、銀行按揭處有關(guān)人員現(xiàn)場辦公，使現(xiàn)場氣氛變得更熱鬧。在項(xiàng)目未完成前，買家如要了解物業(yè)情況，很大程度上需要依 靠售樓書，而售樓書本身是給客戶的第一印象，所以包裝設(shè)計(jì)及素質(zhì)很重要；便樓書用不著過分追求高檔次，應(yīng)注意其說服力，精致而完善。 舊業(yè)主介紹的新業(yè)主購房，可獲得現(xiàn)金獎勵或等值的管理費(fèi)。 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。 缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高。而本項(xiàng)目就是針對這個契機(jī)，設(shè)計(jì)出時尚、標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)用的一房一廳一廚一衛(wèi)一陽臺，并無暗房的精品小戶型。 各種配套設(shè)施應(yīng)有盡有，交通便捷，令你生活更自如。本期重 點(diǎn)要求在于作好防護(hù)工作，確保已完成的工程與人員的出入的安全工作，通過綠化帶進(jìn)行隔本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 離，盡量減低人們的理威脅感。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)的稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入的 25%計(jì)算，從有銷售收入月開始，建設(shè)經(jīng)營期的最后 3 個月不需桉銷售收入的 25%本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 計(jì)算，因此，還缺少資金，則向銀行借貸。 ，對于今天的房地產(chǎn)市場，對“服務(wù)營銷”的呼聲越來越大，良好的售后服務(wù)，已經(jīng)成為樓盤促銷的手段。 。 。同時，為了能促進(jìn)銷售，價格的調(diào)整應(yīng)該是分階段進(jìn)行。 在?？诒镜刈⒅刭|(zhì)量的白領(lǐng)階層單身貴族這類目標(biāo)客戶群有較高而穩(wěn)定的收入，文化素質(zhì)高，注重生活的情趣。 項(xiàng)目的市場細(xì)分： 從地理上細(xì)分：以島外江浙、上海一帶居民為主，海口市原居民為次。 （三）結(jié)論 從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來看，本地塊是比較理想的住宅建筑用地，根據(jù) SWOT理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢，但考慮到本地塊臨近迎賓大道、南海大道和學(xué)生公寓，汽車噪音與人為噪音對小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍環(huán)境形象還有待于提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。 ：本地塊位于城市主干道 — 迎賓大道的旁邊，地塊的北面是南海大道，所以，由于靠近公路，這將會給地塊嚴(yán)重的汽車噪音和廢氣污染。無疑形成了規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低項(xiàng)目單方開發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成自我獨(dú)立環(huán)境，營造大社區(qū)小環(huán)境的生活氛圍，必能增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場競爭力。 3．環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況 （ 1）環(huán)境衛(wèi)生情況 本地塊原本是?？谧≌瑓^(qū)地塊，不會給本地段遺留下什么污染問題，但本地塊的西南方向有一大片閑置土地，里面堆滿了垃圾，雜亂無章，影響了周圍的環(huán)境，而地塊的東面都是大馬路，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對將來小區(qū)的將造成 較大的影響。 2．地塊周圍景觀 （ 1）自然景觀： 東方景觀：在該方向上，因?yàn)槭蔷o靠著“永安大世界”停車場，近景可觀“永安大世界”生態(tài)停車場，高層可以遠(yuǎn)觀迎賓大道的生態(tài)景觀與公路正對面的海南師范學(xué)院公園般的園林景觀。 ：銷售率為 85% ：該項(xiàng)目共為二期，第一期已完成銷售，京江廣場為二期工程，由于一期市場反映已較為熱烈，自身小區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部配套也較齊備，發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有較大的社會影響力，這對樓盤的銷售起到了一定的促進(jìn)作用。該項(xiàng)目均價在 3200元左右，在本地段為最高價位。耀江花園總平面呈“長方形”布局，占地面積 畝，規(guī)劃建造 11 幢現(xiàn)代主義與優(yōu)美生態(tài)環(huán)境融合的住宅樓。綠地面積達(dá) 萬平方米，綠地率為 42%。所以，人們都希望，物業(yè)管理公司收了住戶的錢，就是應(yīng)該提供好的服務(wù)，不能事先承諾有什么完善的物業(yè)管理，等住戶入 戶了，卻又說住戶交的費(fèi)用不能維持日常的運(yùn)作，以此為理由不提供曾承諾的服務(wù)。 45%的受訪者表示首選的購房區(qū)域?yàn)榄偵絽^(qū)，這對我們的項(xiàng)目是一大利好因素； ，再者是發(fā)展商提供多種裝修套餐供買家選擇，這一結(jié)果說明，人們喜歡自己房子的裝修按自己的意愿來進(jìn)行。 正因?yàn)榇寺范斡兄喾矫娴睦靡蛩兀偈瓜駚喓兰瘓F(tuán)、金邦實(shí)業(yè)、昌茂集團(tuán)等一些有實(shí)力的地產(chǎn)商加入，將會令此路段的競爭日趨激烈。迎賓大道的路面擴(kuò)寬工程也暗示了政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。隨著迎賓大道的開通，更是令該路段沿線的房地產(chǎn)有了重新“洗牌”的機(jī)會。隨著迎賓大道的順利通車，?？谑姓疚臋n是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 將對加大瓊山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度。南海大道一帶具有發(fā)展品牌餐飲、汽車專賣、家私建材市場、旅游購物商城的廣闊前景，是商家的必爭之地。南大橋南邊橋頭的國興大道西段，沿老機(jī)場穿過，老機(jī)場將開發(fā)成未來海口的城市之心地帶，經(jīng)過國興大道 達(dá)到海南廣場以及江東地區(qū)，使該板塊向東運(yùn)動更方便快捷。 此判斷可以從各大城市發(fā)展和房地產(chǎn)成長周期的角度進(jìn)行解釋和對比起來看，?？谇『锰幱谝粋€具備房地產(chǎn)快速發(fā)展的必要因素的時期。 省建設(shè)廳負(fù)責(zé)人認(rèn)為， 20xx 年以來我省商品房各年每平方米平均銷售價格分別為 元、 元、 元、 元、 2405 元，年平均增長 %，低于同期我省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和 GDP 增長幅度。這部分房產(chǎn)均價在每平米 10002200元之間。證券股票發(fā)展迅速，全省共有證券經(jīng)營機(jī)構(gòu) 8 個，全部在?？?，證券營業(yè)部 36個。 3．社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 生產(chǎn)總值： 20xx 年海口市生產(chǎn)總值完成 億元。 鐵路： 20xx年 12 月建成通車的粵海鐵路是我國第一條橫跨海峽的鐵路通道，北起廣東湛江市，通過瓊州海峽抵達(dá)?？谑校瑢賴尧蚣壐删€，設(shè)計(jì)輸送能力為年輸送貨物 1100 萬噸、開