【正文】 用“世界吉尼斯紀(jì)錄之中國(guó)最大的演藝舞臺(tái)”的中國(guó)城演藝中心與二期開發(fā)的五星級(jí)酒店也給本地段增加了一景，但這一景觀還需進(jìn)一步完善。 （二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析 1．優(yōu)勢(shì)分析 境小社區(qū)：本項(xiàng)目用地位于“中國(guó)城”大社區(qū)的中，可以享受的一切“中國(guó)城”大社區(qū)中的環(huán)境與服務(wù)。東、南面近景不好，遠(yuǎn)景較好，總體來(lái)說(shuō)，地塊周圍景觀屬該地塊的弱項(xiàng)，需要通過(guò)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)來(lái)弱化本地塊周圍景觀不利的影響。該項(xiàng)目東接“永安大世界”與海南師范學(xué)院隔路相望；南 臨“中國(guó)城”演藝中心與在建的中國(guó)城五星溫泉大酒店，西靠?？谑协偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道 400 米，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”相鄰。擁有超過(guò)一百多個(gè)車位的大型停車場(chǎng)，商場(chǎng)首層層高七米，可以改做兩層經(jīng)營(yíng)，多得一倍使用面積；該項(xiàng)目主要的購(gòu)買對(duì)象為一些收入較高的有文化人仕 ,相當(dāng)一部分是二次置業(yè)者 ,其售均價(jià)在本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 2800 元 /平方米左右。外圍 200米的商業(yè)裙樓，日臻完善的商業(yè)氛圍，同步滿足您的日常生活所需。 2)耀江花園 市場(chǎng)地位：該項(xiàng)目位于?？谑泻５侣飞?，距城市主干道海口市最繁華的迎賓大道約 120 米，鬧中取靜。四季華庭的景觀設(shè)計(jì)，則以精紗絕倫的構(gòu)想，全面呈示四季的季相變化。 再次，是物業(yè)管理工作方面：對(duì)于這方面，我們收到的不只是我們所提出問(wèn)題的答案，而且聆聽到受訪者的真心話，同時(shí)，這也恰恰反映出人們對(duì)物業(yè)管理這個(gè)問(wèn)題的態(tài)度，受訪者們表示，現(xiàn)在在?？谑?，沒(méi)有多少個(gè)物業(yè)管理公司是做得好，不是承諾不能兌現(xiàn)就是服務(wù)跟不上，更別談什么社區(qū)文化了。 C. 42%的受訪者選擇小高層住宅， 28%的受訪者選擇高層住宅，而選擇多層住宅的受訪者只占 30%左右，這說(shuō)明市面上喜歡多層住宅的市民所占的比例已逐漸下降。南海大道上具有發(fā)展品牌餐飲一條街、汽車專賣、家私建材市場(chǎng)、旅游購(gòu)物商城的廣闊前景，都是商家的必爭(zhēng)之地。南站不僅僅使交通得到改善，更重要的是匯集了人氣，對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)，尤其商業(yè)有著積極的作用。其中迎賓大道因有海南師范學(xué)院，海師附中，海南中學(xué)等海南名樓而格外引人注目。經(jīng)過(guò)多方面的努力，最終確定了這個(gè)離機(jī)場(chǎng)距離最近、居民人口眾多、土地量充沛、與?？谑兄行木嚯x適中的瓊山區(qū) ,作為南拓的主要對(duì)象。該板塊的休閑娛樂(lè)業(yè)也發(fā)達(dá)，?？趭蕵?lè)界最高水平的中國(guó)城及多家知名茶藝館都聚集在此。而通向東邊的路包括紅城湖路，則將該板塊和府城、海府大道連接起來(lái)。合肥、長(zhǎng)沙、南昌、西安都出現(xiàn)了這個(gè)現(xiàn)象。房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng)。截至 20xx 年底，處置工作初見成效，全省共有 444 宗“爛尾 樓”工程申報(bào)了處置方案，涉及原報(bào)建面積 1339 萬(wàn)平方米，占“爛尾樓”工程總量的 83%；已有 214 宗、 萬(wàn)平方米的工程復(fù)工續(xù)建，占總量的37%，其中 萬(wàn)平方米已竣工。 20xx 年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 億元，本外幣各項(xiàng)貸款余額 億元。 郵政 ：?？卩]政可與全國(guó) 31 個(gè)省、市的愈萬(wàn)個(gè)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)辦理通存通兌業(yè)務(wù)。 海港：?？谑鞋F(xiàn)有秀英港、新港兩個(gè)主要港口，萬(wàn)噸級(jí)泊位 2 個(gè)，千噸級(jí)泊位 18 個(gè)，開通到廣州、北海、湛江、海安和越南下龍灣等城市的定期客運(yùn)航線，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客運(yùn)航線；貨運(yùn)可直接通往國(guó)內(nèi)沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本、和香港等國(guó)家與地區(qū)。戶籍人口中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口 。海口市處于華南經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的前沿位置，毗鄰港澳臺(tái)、東南亞，是連接大陸本土和東南亞的樞紐，對(duì)發(fā)展華南經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域合作和外向型經(jīng)濟(jì)有著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。 二、項(xiàng)目模式與合作方式 本項(xiàng)目由本公司獨(dú)資開發(fā)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為：住宅部分全部銷售。海口“國(guó)用（ 20xx）第 01— 01895 號(hào)”由海南天鴻實(shí)業(yè)投資有限公司投得，總地價(jià)為 144 萬(wàn)元。 由上面所列數(shù)據(jù)可分析：本項(xiàng)目住宅部分利潤(rùn)總額較大，投資利潤(rùn)率也較高，其全部投資和 自有資金投資內(nèi)部收益率均大大超出行業(yè)的基準(zhǔn)收益率8%，累計(jì)盈余資金較多，因此，住宅部分經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可行。 面積?？谑嘘懙匾?guī)劃總面積 平方公里，其中農(nóng)業(yè)用地 1756 平方公里，建設(shè)用地 363 平方公里，未利用土地 153 平方公里；海域面積 830 平方公里，海岸線 131公里。?？谑鞋F(xiàn)有海南、南方兩家本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 基地航空公司。 供水海口日供水能力已達(dá) 80萬(wàn)噸，水資源充足。主要景點(diǎn)有瓊州大地震遺址 (海底村莊 )、石山火山群地質(zhì)公園、東山湖熱帶野生動(dòng)物園、東寨港紅樹林國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、玉龍泉國(guó)家森林公園、西海岸帶狀公園、熱帶海洋世界、萬(wàn)綠園、熱帶森林博覽園等。 （ 1）房地產(chǎn)歷史回顧 提起海南的房地產(chǎn)，人們馬上就聯(lián)想到 20世紀(jì) 90 年代初海南房地產(chǎn)泡沫時(shí)代：原報(bào)建筑面積 1600多萬(wàn)平方 米，積壓空置商品房 700 多萬(wàn)平方米，閑置土地 18000 多公頃，沉淀資金 800 億元人民幣。 20xx 年至 20xx 年，全省商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米，而同期銷售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。 20xx 年我省房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng) ％，高于全省 ％的增速，呈現(xiàn)出拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。20xx— 20xx 年以來(lái)瓊山區(qū)共有在售樓盤 108 個(gè)，占全市總數(shù)的 %；其中 20xx 年商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，瓊山區(qū)就占有了 32 萬(wàn)平方米。 該板塊各類生活配套完善，居民生活極為方便。樓盤的價(jià)格也有很大的差別，既有高達(dá)每平方 3000 多元的高檔住宅，更有大量每平方米 1500元左右的平價(jià)盤，能滿足不同買家的需要。該地塊附近交通極為便利，本地塊附近本來(lái)就是人流密 集居住區(qū)，附近的各種生活配套設(shè)施十分完善。海口公共汽車南站的設(shè)立，更是加強(qiáng)了海口與省內(nèi)各市縣的交流。濃郁的文化氣息陶冶了居民的情操。其調(diào)查結(jié)論主要有兩方面： 1)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)論： A. 42%的受訪者的住房戶型是二房，而接近 70%的受訪者的住房面積本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 在 90平方米左右，同時(shí)，有 %的受訪者的住房是單位的福利分房，有72%的受訪者表示將要購(gòu)房用于自住。 26%的受訪者是行政事業(yè)干部，而大的部分，占總體的 31%的受訪者表示有特 殊的職位。他們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)到了買方市場(chǎng)，只要手中有錢就不怕買不到好房子，所以他們?cè)谶x擇樓房的時(shí)候會(huì)更為謹(jǐn)慎。售介均價(jià)在 3000元 /平方米左右，在本地段算是高檔樓盤，銷售對(duì)象為一些中高收入的人士，其中包括一些投資者。自有品牌礦泉水入戶，讓您享受自然與健康。小區(qū)園林由名家設(shè)計(jì)，專業(yè)園林單位施工。 4．結(jié)論 迎賓大道的即將完工開通，無(wú)疑是最佳的賣點(diǎn)；海南師范學(xué)院、海南中學(xué)的人文環(huán)境，則為周邊環(huán)境增色不少，名項(xiàng)完善的生活配套設(shè)施，造就了一個(gè)良好的居住環(huán)境。雖然從目前的情況來(lái)看較為雜、亂、臟，但是從未來(lái)的一年后，隨著酒店的工程竣工后，大量的綠化與公共設(shè)施完善后，該方向是本小區(qū)最為直觀觀賞五星級(jí)酒店夜景的朝向，同時(shí)也是樓與樓之間間距最遠(yuǎn)的方向。所以，該地塊附近交通十分便利這也是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。所以，本志塊所處地段文化氣氛濃厚，對(duì)于那些渴望自己的孩子以后能夠得到更好的教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是最佳的選擇。但是，他們?cè)诮ㄔ斐杀痉矫媾c小區(qū)的配套方面，都需要投入大量的資金。根據(jù)我們前面的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在迎賓大道與南海大道這一帶，小面積單位的房子比較好賣，原因是這里交通 方便，而且靠邊海南師范學(xué)院，買入這些房子，可以自住，也可以出租。當(dāng)然，上述的這些概念，并不是什么新的概念，它們已經(jīng)是 被社會(huì)上的人所能接受，但它們并沒(méi)有說(shuō)過(guò)時(shí)了，他們恰恰是現(xiàn)在人們所向往的。在此基礎(chǔ)上，并且進(jìn)行了仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查研究，根據(jù)對(duì)迎賓大道、南海大道附近樓盤如匯隆廣場(chǎng)、皇家花園、錦上花等的調(diào)查，比較，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)樓盤都是走中檔路線，售價(jià)集中在 1700 左右。本項(xiàng)目在交通、升值空間等方面具有極大的優(yōu)勢(shì)，如果再加上合理的規(guī)劃，那將為該路段添上一道亮麗的風(fēng)景。 上面所述的本小區(qū)的總體目標(biāo)定位，當(dāng)然還有其它的目標(biāo)，但總的說(shuō)來(lái)，本小區(qū)是向著“最適合人居住環(huán)境“的目標(biāo)前進(jìn)。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)要求要達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平，這也是本小區(qū)敢于向購(gòu)房者提出的“三項(xiàng)承諾”的信心標(biāo)志。 住宅區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格都采用了現(xiàn)代風(fēng)格的方式，突出表現(xiàn)文化的多元性和變異性，外立面采用淺色調(diào)，給人以清新的感覺。 三．項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 1．建設(shè)方式 采用搭接式的施工方法，采用分開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價(jià)廉物美。 。 出租市場(chǎng)前景無(wú)限 由于本項(xiàng)目的地理位置較為優(yōu)越，周邊流動(dòng)人口較多，房屋出租市場(chǎng)極為活躍，因此 ，我們與海口市內(nèi)大型中介公司聯(lián)合推出“包租、代租，保證年投資回報(bào)率 5%—— 6%”的房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，如包租可先提前返還一年租金。 理由： 迎賓大道為?？谥鞲傻?，“中國(guó)城娛樂(lè)城”作為?？谧畲髪蕵?lè)場(chǎng)所，同時(shí)也是該路段的標(biāo)志性建筑。在首次展銷會(huì)的前十五天，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，到十五天后才正式公開發(fā)售，這一做法給市場(chǎng)造成懸念，開成發(fā)展商惜售的市場(chǎng)形象，若能有效地和現(xiàn)場(chǎng)人氣的積聚配合起來(lái)，相信會(huì)取得更好的效果。室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)要注意設(shè)計(jì)風(fēng)格體現(xiàn)“時(shí)尚化、精品化、智能化” 在促銷的過(guò)程中，給出一些噱頭來(lái)吸引消費(fèi)者，例如“開盤特惠房產(chǎn)十套：額外 折優(yōu)惠，并免收 1 年物業(yè)管理費(fèi)用”等促銷優(yōu)惠政策。 a)軟性廣告選題建議： 選擇《海南日?qǐng)?bào)》作為主要的報(bào)紙媒介，配以《海南特區(qū)報(bào)》為輔助的報(bào)紙媒介。 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立， 如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。 中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。 人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。所以，我們不忽略這一點(diǎn)，抓住我們地塊臨近海南師范學(xué)院、海南中學(xué)這一有利因素。 （時(shí)間： 20xx 年 6 月 —— 20xx年 5 月） 主要工作包括：三個(gè)單元的土建工程、項(xiàng)目裝修工程、綠化工程、項(xiàng)目工程驗(yàn)收、項(xiàng)目交付使用。首先完成樣板樓展示工程，同時(shí)開發(fā)地城南面的兩個(gè)單元、部分綠化與一些配套設(shè)施。所以，一般采用投資的多種 組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一個(gè)方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。對(duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不公是本小區(qū)追求的一個(gè)目標(biāo)，同時(shí)也是其發(fā)展商想方設(shè)計(jì)要達(dá)到的目標(biāo)。第一，本小區(qū)導(dǎo)入最新的家居智能化的設(shè)置，而且這處智能化的設(shè)施在 3—— 5 年內(nèi)不落后，第二，建筑規(guī)劃符合當(dāng)今時(shí)代的潮流；第三，建筑的選材用料，要大量運(yùn)用環(huán)保型、國(guó)家推行的新型材料；第四，服務(wù)意識(shí)的超前化，包括物業(yè)管理工作的前期介入，小區(qū)配套設(shè)施的配置等，都要從“更好地為日后的住戶著想”為出發(fā)點(diǎn)。同時(shí)也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸收其他發(fā)展商的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)做的更好，所以，鴻禾小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要達(dá)到什么機(jī)關(guān)報(bào)目標(biāo)，還得回到前面做的市場(chǎng)定位部分，具體 如下： “綠色 —— 時(shí)尚 —— 健康”為主題的生態(tài)住宅小區(qū)。針對(duì)可比樓盤在銷售過(guò)程中所體現(xiàn)的本地段樓市動(dòng)態(tài)，采用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格。 三、目標(biāo)市場(chǎng) 本項(xiàng)目是一個(gè)小型的綠色精品社區(qū)，居住戶數(shù)為 248 戶，所以其目標(biāo)市場(chǎng)范圍應(yīng)盡布及?？谑袇^(qū)及島外投資市場(chǎng)；目標(biāo)客戶 25—— 60 的人群為主；目標(biāo)客戶的職業(yè)為中高等收入的白領(lǐng)階層和個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主；目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)狀況以家庭月收入在 4000—— 7000元左右的家庭為主。所以，我們的樓盤也要設(shè)計(jì)小單位的戶型。 因此，只要我們堅(jiān)持走高質(zhì)量樓盤的路線，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)“大環(huán)境小社區(qū)”的精品設(shè)計(jì)來(lái)與弱化本地塊的弱勢(shì)，盡量美好本小區(qū)的環(huán)境，使其更貼近自然，更適合人居住，然后通過(guò)“人性”的概念，找準(zhǔn)入市的時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。唯有海南師范學(xué)院集歷史、文化、自然景觀為一體的有標(biāo)志性的 景點(diǎn)，給本地段添了一張王牌。 3)小學(xué)：山高小學(xué) 海師附小 4)中學(xué)：海南中學(xué)、海師附中 5)大學(xué)：海南師范學(xué)院 6)醫(yī)院：一八七醫(yī)院、安寧醫(yī)院 7)銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等近在咫尺；海南師范學(xué)院東門附近