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20xx鴻禾公寓中國(guó)城全程策劃書(shū)(專(zhuān)業(yè)版)

  

【正文】 理由: 第三階段的銷(xiāo)售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。該娛樂(lè)城人員層次較高,有較大的客源潛力。(時(shí)間: 20xx年 12月 —— 20xx年 5月) 主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)方案策劃、初步可行性分析、規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建、拆遷征地及辦理土地出讓合同和土地使用證。 二、項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案 1.投資組合方式 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),像本項(xiàng)目總投資(含貸款建設(shè)期利息)為 萬(wàn)元,整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 18個(gè)月,是一個(gè)建設(shè)周期中等,資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。在這里,不妨引用一下它這個(gè)得到社會(huì)公認(rèn)的好經(jīng)驗(yàn),把本小區(qū)我的目標(biāo)表述的更加具體一點(diǎn): 本文檔是純 word 文檔,可以任您自由編輯修改,下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 , 網(wǎng)友(洪楓)為您奉獻(xiàn), : 332985688, 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔,可以任您自由編輯修改,下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除, 網(wǎng)友(洪楓)為您奉獻(xiàn), : 332985688, 主頁(yè) 。而我們的樓盤(pán),因?yàn)榫邆涠喾矫娴膬?yōu)勢(shì),而且我們的在前面 的市場(chǎng)細(xì)分中已確定,我們的目標(biāo)客戶(hù)是收入較高的白領(lǐng)階層,所以我們的樓盤(pán)市場(chǎng)定位應(yīng)是中高檔次樓盤(pán)。因此,由于本項(xiàng)目的地理位置的特殊性,房屋出租市場(chǎng)較為活躍,我們除了鎖定收入較高的白領(lǐng)階層作為目標(biāo)客戶(hù)以外,投資客戶(hù)也是一大塊主要客戶(hù)。 2.劣勢(shì)分析: :本地塊處于地段以前是一片池塘與荒地的結(jié)合帶,經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)與建設(shè),對(duì)于以前的住宅建筑來(lái)說(shuō),顯然已經(jīng)變得殘舊,沒(méi)有什么標(biāo)志性的建筑,所以開(kāi)不成什么自然景觀。 北方景觀:在該方向上,與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”一墻之隔,所有的景觀均被公寓樓擋住,所以近 景與遠(yuǎn)景都不好。以大型水景為主題,采用綜合式園林布局手法,運(yùn)用明快、新穎、流暢、疏密結(jié)合,色彩對(duì)比,富有園林藝術(shù)特色的設(shè)計(jì)構(gòu)思,通過(guò)大氣得體的假山瀑布、自然流暢的水面輪廓和道路、別致的步汀和小噴泉,各種熱帶植物有機(jī)的結(jié)合,形成動(dòng)靜 分區(qū),環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū)。 :一、二、期基本售磬,三期正在推出,市場(chǎng)反映較為熱烈,銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好。超過(guò) 57%的本文檔是純 word 文檔,可以任您自由編輯修改,下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 , 網(wǎng)友(洪楓)為您奉獻(xiàn), : 332985688, 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔,可以任您自由編輯修改,下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除, 網(wǎng)友(洪楓)為您奉獻(xiàn), : 332985688, 主頁(yè) 受訪者的個(gè)人月收入在 1300—— 2500元之間。并且該項(xiàng)區(qū)的學(xué)生公寓需求量非常大,高等學(xué)院附近的二手市 場(chǎng)相當(dāng)活躍。但這一帶外來(lái)人口較多,治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻。該板塊分布著眾多的新聞單位、高等院校 及重點(diǎn)中學(xué),西側(cè)是海南職業(yè)技術(shù)學(xué)院,向東過(guò)龍昆南路本文檔是純 word 文檔,可以任您自由編輯修改,下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 , 網(wǎng)友(洪楓)為您奉獻(xiàn), : 332985688, 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔,可以任您自由編輯修改,下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除, 網(wǎng)友(洪楓)為您奉獻(xiàn), : 332985688, 主頁(yè) 有海南師范學(xué)院,旁邊有海南中學(xué)、海師附中等,教育網(wǎng)絡(luò)比較完善。 20xx年島外人士購(gòu)房用于旅游 度假和作為第二居住地的達(dá)到 50 萬(wàn)平方米,占全省商品房銷(xiāo)售面積的 40%以上。這些“爛尾樓”工程95%集中在???、三亞、瓊山三市, 70%以上都是靠銀行貸款興建,占據(jù)著城市的中心位置,成本高,由于投資主體、投資方式和資金來(lái)源情況相當(dāng)混亂,以及市場(chǎng)行為不規(guī)范等因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)關(guān)系和權(quán)屬關(guān)系極為復(fù)雜,絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都無(wú)力續(xù)建,十年來(lái)嚴(yán)重制約著海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 排污:海口目前污水處理采用高負(fù)荷活性污泥處理工藝,日處理污水 30萬(wàn)噸,是全國(guó)污水處理率較高城市。 人口 20xx年底,??谑谐W∪丝? 萬(wàn)人,其中秀英區(qū) 萬(wàn)人,龍華區(qū) ,瓊山區(qū) 萬(wàn)人,美蘭區(qū) 萬(wàn)人。市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地,并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn),本地塊目前已經(jīng)拆遷完畢。 1988 年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū),??谑谐蔀楹D鲜∈?huì),是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心,交通郵電樞紐。 20xx 年旅客吞吐量達(dá) 。 金融:??谝研纬芍醒脬y行、國(guó)有獨(dú)資銀行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、信托投資公司、國(guó)際租賃公司、外資銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)為主的多元化金融體系。據(jù)統(tǒng)計(jì),我省新建商品房空置率已從 20xx 年的 %下降到了本文檔是純 word 文檔,可以任您自由編輯修改,下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 , 網(wǎng)友(洪楓)為您奉獻(xiàn), : 332985688, 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔,可以任您自由編輯修改,下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除, 網(wǎng)友(洪楓)為您奉獻(xiàn), : 332985688, 主頁(yè) 20xx 年的 %,低于業(yè)內(nèi)認(rèn)可的 10%的警戒線。從龍昆南路向南直達(dá)美蘭機(jī)場(chǎng),穿過(guò)瓊山府城一帶。 3.結(jié)論 自從 20xx 年以來(lái),??谑姓_定結(jié)合瓊山并入??诘膶?shí)際,此次規(guī)劃在延續(xù)現(xiàn)行規(guī)劃帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)的同時(shí),提出了 ??谥鞒菂^(qū)用地空間布局為“一個(gè)中心、兩個(gè)組團(tuán)”,并遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則,將圍繞“城在花中,城在水中,城在林中”的規(guī)劃目標(biāo),加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)和環(huán)境保護(hù),“做大、做強(qiáng)、做精、做美”??冢押?诮ǔ扇司迎h(huán)境一流的“國(guó)際性熱帶濱海生態(tài)花園城市”的城市發(fā)展思路。 公共汽車(chē) 南站的轉(zhuǎn)移給迎賓大道帶來(lái)了無(wú)限生機(jī),這是重要的一點(diǎn)。 B. 30%的受訪者表示會(huì)購(gòu)置一房一廳的房子,同時(shí)有 26的受訪者表示會(huì)購(gòu)置三房二廳的房子,而選擇 30—— 80 平方米,作為投資型的客戶(hù)約占60%,這說(shuō)明一房一廳與二房二廳的房子還是人們最想要的戶(hù)型。四季華庭作為??谑惺着糯笾攸c(diǎn)項(xiàng)目之唯一房地產(chǎn)項(xiàng)目,受惠于政府策略性發(fā)展規(guī)劃,寬達(dá)百米以上的迎賓大道及南海大道商業(yè)旺址經(jīng)已實(shí)施。后五幢以中、大戶(hù)型為主,滿(mǎn)足了戶(hù)型的“升級(jí)換代”,特有陽(yáng)光書(shū)房的設(shè)計(jì),盡情享受室外的陽(yáng)光與綠意。 項(xiàng)目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境分析 1.土地性質(zhì)綜述: 項(xiàng)目面積 3174 平方米。 3)小學(xué):山高小學(xué) 海師附小 4)中學(xué):海南中學(xué)、海師附中 5)大學(xué):海南師范學(xué)院 6)醫(yī)院:一八七醫(yī)院、安寧醫(yī)院 7)銀行、郵局、酒店:本地塊附近,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等近在咫尺;海南師范學(xué)院東門(mén)附近的中國(guó)郵政局,酒店有禧龍酒店; 配套設(shè)施綜述: 本項(xiàng)目所處的地段是居住人口比較集中的區(qū)域,各種的生活配套設(shè)施十分完善,衣、食、住、行等都可以滿(mǎn)足居民的需要,但從消費(fèi)的角度來(lái)說(shuō),本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少大規(guī)模和高檔次的購(gòu)物中心。 因此,只要我們堅(jiān)持走高質(zhì)量樓盤(pán)的路線,充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì),通過(guò)“大環(huán)境小社區(qū)”的精品設(shè)計(jì)來(lái)與弱化本地塊的弱勢(shì),盡量美好本小區(qū)的環(huán)境,使其更貼近自然,更適合人居住,然后通過(guò)“人性”的概念,找準(zhǔn)入市的時(shí)機(jī),全面推向市場(chǎng),占領(lǐng)市場(chǎng)。 三、目標(biāo)市場(chǎng) 本項(xiàng)目是一個(gè)小型的綠色精品社區(qū),居住戶(hù)數(shù)為 248 戶(hù),所以其目標(biāo)市場(chǎng)范圍應(yīng)盡布及??谑袇^(qū)及島外投資市場(chǎng);目標(biāo)客戶(hù) 25—— 60 的人群為主;目標(biāo)客戶(hù)的職業(yè)為中高等收入的白領(lǐng)階層和個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主;目標(biāo)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)狀況以家庭月收入在 4000—— 7000元左右的家庭為主。同時(shí)也從發(fā)展商的角度出發(fā),總開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),吸收其他發(fā)展商的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn),務(wù)求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)做的更好,所以,鴻禾小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要達(dá)到什么機(jī)關(guān)報(bào)目標(biāo),還得回到前面做的市場(chǎng)定位部分,具體 如下: “綠色 —— 時(shí)尚 —— 健康”為主題的生態(tài)住宅小區(qū)。對(duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),不公是本小區(qū)追求的一個(gè)目標(biāo),同時(shí)也是其發(fā)展商想方設(shè)計(jì)要達(dá)到的目標(biāo)。首先完成樣板樓展示工程,同時(shí)開(kāi)發(fā)地城南面的兩個(gè)單元、部分綠化與一些配套設(shè)施。所以,我們不忽略這一點(diǎn),抓住我們地塊臨近海南師范學(xué)院、海南中學(xué)這一有利因素。 中、后期的銷(xiāo)售成功主要依賴(lài)于前期建立的良好市場(chǎng)人氣,由此而形成的良性循環(huán),因此,本案能否盡快去化,關(guān)鍵在于前期能否建立市場(chǎng)人氣,引起市場(chǎng)轟動(dòng)。 a)軟性廣告選題建議: 選擇《海南日?qǐng)?bào)》作為主要的報(bào)紙媒介,配以《海南特區(qū)報(bào)》為輔助的報(bào)紙媒介。在首次展銷(xiāo)會(huì)的前十五天,在各媒體上做大量的廣告宣傳,并開(kāi)始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu),到十五天后才正式公開(kāi)發(fā)售,這一做法給市場(chǎng)造成懸念,開(kāi)成發(fā)展商惜售的市場(chǎng)形象,若能有效地和現(xiàn)場(chǎng)人氣的積聚配合起來(lái),相信會(huì)取得更好的效果。 出租市場(chǎng)前景無(wú)限 由于本項(xiàng)目的地理位置較為優(yōu)越,周邊流動(dòng)人口較多,房屋出租市場(chǎng)極為活躍,因此 ,我們與海口市內(nèi)大型中介公司聯(lián)合推出“包租、代租,保證年投資回報(bào)率 5%—— 6%”的房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù),如包租可先提前返還一年租金。 三.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案 1.建設(shè)方式 采用搭接式的施工方法,采用分開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位,并聘請(qǐng)工程監(jiān)理,有效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量,使到所建的住宅小區(qū)盡可能價(jià)廉物美。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),本小區(qū)要求要達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平,這也是本小區(qū)敢于向購(gòu)房者提出的“三項(xiàng)承諾”的信心標(biāo)志。本項(xiàng)目在交通、升值空間等方面具有極大的優(yōu)勢(shì),如果再加上合理的規(guī)劃,那將為該路段添上一道亮麗的風(fēng)景。當(dāng)然,上述的這些概念,并不是什么新的概念,它們已經(jīng)是 被社會(huì)上的人所能接受,但它們并沒(méi)有說(shuō)過(guò)時(shí)了,他們恰恰是現(xiàn)在人們所向往的。但是,他們?cè)诮ㄔ斐杀痉矫媾c小區(qū)的配套方面,都需要投入大量的資金。所以,該地塊附近交通十分便利這也是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。 4.結(jié)論 迎賓大道的即將完工開(kāi)通,無(wú)疑是最佳的賣(mài)點(diǎn);海南師范學(xué)院、海南中學(xué)的人文環(huán)境,則為周邊環(huán)境增色不少,名項(xiàng)完善的生活配套設(shè)施,造就了一個(gè)良好的居住環(huán)境。自有品牌礦泉水入戶(hù),讓您享受自然與健康。他們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到,現(xiàn)在??诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)到了買(mǎi)方市場(chǎng),只要手中有錢(qián)就不怕買(mǎi)不到好房子,所以他們?cè)谶x擇樓房的時(shí)候會(huì)更為謹(jǐn)慎。其調(diào)查結(jié)論主要有兩方面: 1)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)論: A. 42%的受訪者的住房戶(hù)型是二房,而接近 70%的受訪者的住房面積本文檔是純 word 文檔,可以任您自由編輯修改,下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 , 網(wǎng)友(洪楓)為您奉獻(xiàn), : 332985688, 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔,可以任您自由編輯修改,下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除, 網(wǎng)友(洪楓)為您奉獻(xiàn), : 332985688, 主頁(yè) 在 90平方米左右,同時(shí),有 %的受訪者的住房是單位的福利分房,有72%的受訪者表示將要購(gòu)房用于自住。??诠财?chē)南站的設(shè)立,更是加強(qiáng)了??谂c省內(nèi)各市縣的交流。樓盤(pán)的價(jià)格也有很大的差別,既有高達(dá)每平方 3000 多元的高檔住宅,更有大量每平方米 1500元左右的平價(jià)盤(pán),能滿(mǎn)足不同買(mǎi)家的需要。20xx— 20xx 年以來(lái)瓊山區(qū)共有在售樓盤(pán) 108 個(gè),占全市總數(shù)的 %;其中 20xx 年商品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米,瓊山區(qū)就占有了 32 萬(wàn)平方米。 20xx 年至 20xx 年,全省商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米,而同期銷(xiāo)售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。主要景點(diǎn)有瓊州大地震遺址 (海底村莊 )、石山火山群地質(zhì)公園、東山湖熱帶野生動(dòng)物園、東寨港紅樹(shù)林國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、玉龍泉國(guó)家森林公園、西海岸帶狀公園、熱帶海洋世界、萬(wàn)綠園、熱帶森林博覽園等。海口市現(xiàn)有海南、南方兩家本文檔是純 word 文檔,可以任您自由編輯修改,下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 , 網(wǎng)友(洪楓)為您奉獻(xiàn), : 332985688, 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔,可以任您自由編輯修改,下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除, 網(wǎng)友(洪楓)為您奉獻(xiàn), : 332985688, 主頁(yè) 基地航空公司。 由上面所列數(shù)據(jù)可分析:本項(xiàng)目住宅部分利潤(rùn)總額較大,投資利潤(rùn)率也較高,其全部投資和 自有資金投資內(nèi)部收益率均大大超出行業(yè)的基準(zhǔn)收益率8%,累計(jì)盈余資金較多,因此,住宅部分經(jīng)濟(jì)效益較好,方案可行。 二、項(xiàng)目模式與合作方式 本項(xiàng)目由本公司獨(dú)資開(kāi)發(fā),項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為:住宅部分全部銷(xiāo)售。戶(hù)籍人口中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人,農(nóng)業(yè)人口 。 郵政 :海口郵政可與全國(guó) 31 個(gè)省、市的愈萬(wàn)個(gè)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)辦理通存通兌業(yè)務(wù)。截至 20xx 年底,處置工作初見(jiàn)成效,全省共有 444 宗“爛尾 樓”工程申報(bào)了處置方案,涉及原報(bào)建面積 1339 萬(wàn)平方米,占“爛尾樓”工程總量的 83%;已有 214 宗、 萬(wàn)平方米的工程復(fù)工續(xù)建,占總量的37%,其中 萬(wàn)平方米已竣工。合肥、長(zhǎng)沙、南昌、西安都出現(xiàn)了這個(gè)現(xiàn)象。該板塊的休閑娛樂(lè)業(yè)也發(fā)達(dá),??趭蕵?lè)界最高水平的中國(guó)城及多家知名茶藝館都聚集在此。其中迎賓大道因有海南師范學(xué)院,海師附中,海南中學(xué)等海南名樓而格外引人注目。南海大道上具有發(fā)展品牌餐飲一條街、汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)、家私建材市場(chǎng)、旅游購(gòu)物商城的廣闊前景,都是商家的必爭(zhēng)之地。 再次,是物業(yè)管理工作方面:對(duì)于這方面,我們收到的不只是我們所提出問(wèn)題的答案,而且聆聽(tīng)到受訪者的真心話,同時(shí),這也恰恰反映出人們對(duì)物業(yè)管理這個(gè)問(wèn)題的態(tài)度,受訪者們表示,現(xiàn)在在??谑?,沒(méi)有多少個(gè)物業(yè)管理公司是做得好,不是承諾不能兌現(xiàn)就是服務(wù)跟不上,更別談什么社區(qū)文化了。 2)耀江花園 市場(chǎng)
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