【正文】 理由： 第三階段的銷(xiāo)售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。該娛樂(lè)城人員層次較高，有較大的客源潛力。（時(shí)間： 20xx年 12月 —— 20xx年 5月） 主要工作包括市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)方案策劃、初步可行性分析、規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建、拆遷征地及辦理土地出讓合同和土地使用證。 二、項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案 1．投資組合方式 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，像本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 18個(gè)月，是一個(gè)建設(shè)周期中等，資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。在這里，不妨引用一下它這個(gè)得到社會(huì)公認(rèn)的好經(jīng)驗(yàn)，把本小區(qū)我的目標(biāo)表述的更加具體一點(diǎn)： 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 。而我們的樓盤(pán)，因?yàn)榫邆涠喾矫娴膬?yōu)勢(shì)，而且我們的在前面 的市場(chǎng)細(xì)分中已確定，我們的目標(biāo)客戶(hù)是收入較高的白領(lǐng)階層，所以我們的樓盤(pán)市場(chǎng)定位應(yīng)是中高檔次樓盤(pán)。因此，由于本項(xiàng)目的地理位置的特殊性，房屋出租市場(chǎng)較為活躍，我們除了鎖定收入較高的白領(lǐng)階層作為目標(biāo)客戶(hù)以外，投資客戶(hù)也是一大塊主要客戶(hù)。 2．劣勢(shì)分析： ：本地塊處于地段以前是一片池塘與荒地的結(jié)合帶，經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，對(duì)于以前的住宅建筑來(lái)說(shuō)，顯然已經(jīng)變得殘舊，沒(méi)有什么標(biāo)志性的建筑，所以開(kāi)不成什么自然景觀。 北方景觀：在該方向上，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”一墻之隔，所有的景觀均被公寓樓擋住，所以近 景與遠(yuǎn)景都不好。以大型水景為主題，采用綜合式園林布局手法，運(yùn)用明快、新穎、流暢、疏密結(jié)合，色彩對(duì)比，富有園林藝術(shù)特色的設(shè)計(jì)構(gòu)思，通過(guò)大氣得體的假山瀑布、自然流暢的水面輪廓和道路、別致的步汀和小噴泉，各種熱帶植物有機(jī)的結(jié)合，形成動(dòng)靜 分區(qū)，環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū)。 ：一、二、期基本售磬，三期正在推出，市場(chǎng)反映較為熱烈，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好。超過(guò) 57%的本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 受訪者的個(gè)人月收入在 1300—— 2500元之間。并且該項(xiàng)區(qū)的學(xué)生公寓需求量非常大，高等學(xué)院附近的二手市 場(chǎng)相當(dāng)活躍。但這一帶外來(lái)人口較多，治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻。該板塊分布著眾多的新聞單位、高等院校 及重點(diǎn)中學(xué)，西側(cè)是海南職業(yè)技術(shù)學(xué)院，向東過(guò)龍昆南路本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 有海南師范學(xué)院，旁邊有海南中學(xué)、海師附中等，教育網(wǎng)絡(luò)比較完善。 20xx年島外人士購(gòu)房用于旅游 度假和作為第二居住地的達(dá)到 50 萬(wàn)平方米，占全省商品房銷(xiāo)售面積的 40％以上。這些“爛尾樓”工程95%集中在?？?、三亞、瓊山三市， 70%以上都是靠銀行貸款興建，占據(jù)著城市的中心位置，成本高，由于投資主體、投資方式和資金來(lái)源情況相當(dāng)混亂，以及市場(chǎng)行為不規(guī)范等因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)關(guān)系和權(quán)屬關(guān)系極為復(fù)雜，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都無(wú)力續(xù)建，十年來(lái)嚴(yán)重制約著海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 排污：海口目前污水處理采用高負(fù)荷活性污泥處理工藝，日處理污水 30萬(wàn)噸，是全國(guó)污水處理率較高城市。 人口 20xx年底，?？谑谐Ｗ∪丝? 萬(wàn)人，其中秀英區(qū) 萬(wàn)人，龍華區(qū) ，瓊山區(qū) 萬(wàn)人，美蘭區(qū) 萬(wàn)人。市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，本地塊目前已經(jīng)拆遷完畢。 1988 年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，?？谑谐蔀楹Ｄ鲜∈?huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，交通郵電樞紐。 20xx 年旅客吞吐量達(dá) 。 金融：?？谝研纬芍醒脬y行、國(guó)有獨(dú)資銀行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、信托投資公司、國(guó)際租賃公司、外資銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)為主的多元化金融體系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我省新建商品房空置率已從 20xx 年的 ％下降到了本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 20xx 年的 ％，低于業(yè)內(nèi)認(rèn)可的 10％的警戒線。從龍昆南路向南直達(dá)美蘭機(jī)場(chǎng)，穿過(guò)瓊山府城一帶。 3．結(jié)論 自從 20xx 年以來(lái)，?？谑姓_定結(jié)合瓊山并入?？诘膶?shí)際，此次規(guī)劃在延續(xù)現(xiàn)行規(guī)劃帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)的同時(shí)，提出了 ?？谥鞒菂^(qū)用地空間布局為“一個(gè)中心、兩個(gè)組團(tuán)”，并遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則，將圍繞“城在花中，城在水中，城在林中”的規(guī)劃目標(biāo)，加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，“做大、做強(qiáng)、做精、做美”?？冢押？诮ǔ扇司迎h(huán)境一流的“國(guó)際性熱帶濱海生態(tài)花園城市”的城市發(fā)展思路。 公共汽車(chē) 南站的轉(zhuǎn)移給迎賓大道帶來(lái)了無(wú)限生機(jī)，這是重要的一點(diǎn)。 B. 30%的受訪者表示會(huì)購(gòu)置一房一廳的房子，同時(shí)有 26的受訪者表示會(huì)購(gòu)置三房二廳的房子，而選擇 30—— 80 平方米，作為投資型的客戶(hù)約占60%，這說(shuō)明一房一廳與二房二廳的房子還是人們最想要的戶(hù)型。四季華庭作為?？谑惺着糯笾攸c(diǎn)項(xiàng)目之唯一房地產(chǎn)項(xiàng)目，受惠于政府策略性發(fā)展規(guī)劃，寬達(dá)百米以上的迎賓大道及南海大道商業(yè)旺址經(jīng)已實(shí)施。后五幢以中、大戶(hù)型為主，滿(mǎn)足了戶(hù)型的“升級(jí)換代”，特有陽(yáng)光書(shū)房的設(shè)計(jì)，盡情享受室外的陽(yáng)光與綠意。 項(xiàng)目環(huán)境分析 一、地塊環(huán)境分析 1．土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積 3174 平方米。 3)小學(xué)：山高小學(xué) 海師附小 4)中學(xué)：海南中學(xué)、海師附中 5)大學(xué)：海南師范學(xué)院 6)醫(yī)院：一八七醫(yī)院、安寧醫(yī)院 7)銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等近在咫尺；海南師范學(xué)院東門(mén)附近的中國(guó)郵政局，酒店有禧龍酒店； 配套設(shè)施綜述： 本項(xiàng)目所處的地段是居住人口比較集中的區(qū)域，各種的生活配套設(shè)施十分完善，衣、食、住、行等都可以滿(mǎn)足居民的需要，但從消費(fèi)的角度來(lái)說(shuō)，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少大規(guī)模和高檔次的購(gòu)物中心。 因此，只要我們堅(jiān)持走高質(zhì)量樓盤(pán)的路線，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)“大環(huán)境小社區(qū)”的精品設(shè)計(jì)來(lái)與弱化本地塊的弱勢(shì)，盡量美好本小區(qū)的環(huán)境，使其更貼近自然，更適合人居住，然后通過(guò)“人性”的概念，找準(zhǔn)入市的時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。 三、目標(biāo)市場(chǎng) 本項(xiàng)目是一個(gè)小型的綠色精品社區(qū)，居住戶(hù)數(shù)為 248 戶(hù)，所以其目標(biāo)市場(chǎng)范圍應(yīng)盡布及?？谑袇^(qū)及島外投資市場(chǎng)；目標(biāo)客戶(hù) 25—— 60 的人群為主；目標(biāo)客戶(hù)的職業(yè)為中高等收入的白領(lǐng)階層和個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主；目標(biāo)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)狀況以家庭月收入在 4000—— 7000元左右的家庭為主。同時(shí)也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吸收其他發(fā)展商的優(yōu)良經(jīng)驗(yàn)，務(wù)求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)做的更好，所以，鴻禾小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要達(dá)到什么機(jī)關(guān)報(bào)目標(biāo)，還得回到前面做的市場(chǎng)定位部分，具體 如下： “綠色 —— 時(shí)尚 —— 健康”為主題的生態(tài)住宅小區(qū)。對(duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不公是本小區(qū)追求的一個(gè)目標(biāo)，同時(shí)也是其發(fā)展商想方設(shè)計(jì)要達(dá)到的目標(biāo)。首先完成樣板樓展示工程，同時(shí)開(kāi)發(fā)地城南面的兩個(gè)單元、部分綠化與一些配套設(shè)施。所以，我們不忽略這一點(diǎn)，抓住我們地塊臨近海南師范學(xué)院、海南中學(xué)這一有利因素。 中、后期的銷(xiāo)售成功主要依賴(lài)于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，由此而形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。 a)軟性廣告選題建議： 選擇《海南日?qǐng)?bào)》作為主要的報(bào)紙媒介，配以《海南特區(qū)報(bào)》為輔助的報(bào)紙媒介。在首次展銷(xiāo)會(huì)的前十五天，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開(kāi)始接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，到十五天后才正式公開(kāi)發(fā)售，這一做法給市場(chǎng)造成懸念，開(kāi)成發(fā)展商惜售的市場(chǎng)形象，若能有效地和現(xiàn)場(chǎng)人氣的積聚配合起來(lái)，相信會(huì)取得更好的效果。 出租市場(chǎng)前景無(wú)限 由于本項(xiàng)目的地理位置較為優(yōu)越，周邊流動(dòng)人口較多，房屋出租市場(chǎng)極為活躍，因此 ，我們與海口市內(nèi)大型中介公司聯(lián)合推出“包租、代租，保證年投資回報(bào)率 5%—— 6%”的房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，如包租可先提前返還一年租金。 三．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案 1．建設(shè)方式 采用搭接式的施工方法，采用分開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價(jià)廉物美。對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，本小區(qū)要求要達(dá)到國(guó)家的優(yōu)良水平，這也是本小區(qū)敢于向購(gòu)房者提出的“三項(xiàng)承諾”的信心標(biāo)志。本項(xiàng)目在交通、升值空間等方面具有極大的優(yōu)勢(shì)，如果再加上合理的規(guī)劃，那將為該路段添上一道亮麗的風(fēng)景。當(dāng)然，上述的這些概念，并不是什么新的概念，它們已經(jīng)是 被社會(huì)上的人所能接受，但它們并沒(méi)有說(shuō)過(guò)時(shí)了，他們恰恰是現(xiàn)在人們所向往的。但是，他們?cè)诮ㄔ斐杀痉矫媾c小區(qū)的配套方面，都需要投入大量的資金。所以，該地塊附近交通十分便利這也是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。 4．結(jié)論 迎賓大道的即將完工開(kāi)通，無(wú)疑是最佳的賣(mài)點(diǎn)；海南師范學(xué)院、海南中學(xué)的人文環(huán)境，則為周邊環(huán)境增色不少，名項(xiàng)完善的生活配套設(shè)施，造就了一個(gè)良好的居住環(huán)境。自有品牌礦泉水入戶(hù)，讓您享受自然與健康。他們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)到了買(mǎi)方市場(chǎng)，只要手中有錢(qián)就不怕買(mǎi)不到好房子，所以他們?cè)谶x擇樓房的時(shí)候會(huì)更為謹(jǐn)慎。其調(diào)查結(jié)論主要有兩方面： 1)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)論： A. 42%的受訪者的住房戶(hù)型是二房，而接近 70%的受訪者的住房面積本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 在 90平方米左右，同時(shí)，有 %的受訪者的住房是單位的福利分房，有72%的受訪者表示將要購(gòu)房用于自住。?？诠财?chē)南站的設(shè)立，更是加強(qiáng)了?？谂c省內(nèi)各市縣的交流。樓盤(pán)的價(jià)格也有很大的差別，既有高達(dá)每平方 3000 多元的高檔住宅，更有大量每平方米 1500元左右的平價(jià)盤(pán)，能滿(mǎn)足不同買(mǎi)家的需要。20xx— 20xx 年以來(lái)瓊山區(qū)共有在售樓盤(pán) 108 個(gè)，占全市總數(shù)的 %；其中 20xx 年商品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，瓊山區(qū)就占有了 32 萬(wàn)平方米。 20xx 年至 20xx 年，全省商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米，而同期銷(xiāo)售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。主要景點(diǎn)有瓊州大地震遺址 (海底村莊 )、石山火山群地質(zhì)公園、東山湖熱帶野生動(dòng)物園、東寨港紅樹(shù)林國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、玉龍泉國(guó)家森林公園、西海岸帶狀公園、熱帶海洋世界、萬(wàn)綠園、熱帶森林博覽園等。海口市現(xiàn)有海南、南方兩家本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 基地航空公司。 由上面所列數(shù)據(jù)可分析：本項(xiàng)目住宅部分利潤(rùn)總額較大，投資利潤(rùn)率也較高，其全部投資和 自有資金投資內(nèi)部收益率均大大超出行業(yè)的基準(zhǔn)收益率8%，累計(jì)盈余資金較多，因此，住宅部分經(jīng)濟(jì)效益較好，方案可行。 二、項(xiàng)目模式與合作方式 本項(xiàng)目由本公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為：住宅部分全部銷(xiāo)售。戶(hù)籍人口中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口 。 郵政 ：海口郵政可與全國(guó) 31 個(gè)省、市的愈萬(wàn)個(gè)儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)辦理通存通兌業(yè)務(wù)。截至 20xx 年底，處置工作初見(jiàn)成效，全省共有 444 宗“爛尾 樓”工程申報(bào)了處置方案，涉及原報(bào)建面積 1339 萬(wàn)平方米，占“爛尾樓”工程總量的 83%；已有 214 宗、 萬(wàn)平方米的工程復(fù)工續(xù)建，占總量的37%，其中 萬(wàn)平方米已竣工。合肥、長(zhǎng)沙、南昌、西安都出現(xiàn)了這個(gè)現(xiàn)象。該板塊的休閑娛樂(lè)業(yè)也發(fā)達(dá)，?？趭蕵?lè)界最高水平的中國(guó)城及多家知名茶藝館都聚集在此。其中迎賓大道因有海南師范學(xué)院，海師附中，海南中學(xué)等海南名樓而格外引人注目。南海大道上具有發(fā)展品牌餐飲一條街、汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)、家私建材市場(chǎng)、旅游購(gòu)物商城的廣闊前景，都是商家的必爭(zhēng)之地。 再次，是物業(yè)管理工作方面：對(duì)于這方面，我們收到的不只是我們所提出問(wèn)題的答案，而且聆聽(tīng)到受訪者的真心話，同時(shí)，這也恰恰反映出人們對(duì)物業(yè)管理這個(gè)問(wèn)題的態(tài)度，受訪者們表示，現(xiàn)在在?？谑?，沒(méi)有多少個(gè)物業(yè)管理公司是做得好，不是承諾不能兌現(xiàn)就是服務(wù)跟不上，更別談什么社區(qū)文化了。 2)耀江花園 市場(chǎng)