【正文】 友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 20xx 年的 ％，低于業(yè)內(nèi)認(rèn)可的 10％的警戒線。房價(jià)年均增長 %，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP 增長。 省建設(shè)廳負(fù)責(zé)人認(rèn)為， 20xx 年以來我省商品房各年每平方米平均銷售價(jià)格分別為 元、 元、 元、 元、 2405 元，年平均增長 %，低于同期我省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和 GDP 增長幅度。商品房價(jià)格受積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)銷售的影響 ,價(jià)格較低，走勢平穩(wěn)。商品房銷售均價(jià)比全國 2750 元 /平方米還低 345 元，?？谑械纳唐贩夸N售均價(jià)也遠(yuǎn)低于國內(nèi)沿海地區(qū)城市平均價(jià)格。 （ 3）房地產(chǎn)升溫 ?？诜康禺a(chǎn)的發(fā)展在 1993— 1997 年到達(dá)谷底， 1997— 20xx 年開始自然復(fù)蘇。 20xx 年我省房地產(chǎn)業(yè)增加值同比增長 ％，高于全省 ％的增速，呈現(xiàn)出拉動(dòng) GDP 增長態(tài)勢。 20xx年島外人士購房用于旅游 度假和作為第二居住地的達(dá)到 50 萬平方米，占全省商品房銷售面積的 40％以上。根據(jù)數(shù)據(jù)表明從 20xx年以來，全國城市房地產(chǎn)的發(fā)展出現(xiàn)一個(gè)共同的現(xiàn)象，即由一個(gè)拐點(diǎn)引領(lǐng)，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場飛速進(jìn)入上升期，這在省會(huì)城市和一些明星城市表現(xiàn)得尤其突出。合肥、長沙、南昌、西安都出現(xiàn)了這個(gè)現(xiàn)象。 此判斷可以從各大城市發(fā)展和房地產(chǎn)成長周期的角度進(jìn)行解釋和對(duì)比起來看，?？谇『锰幱谝粋€(gè)具備房地產(chǎn)快速發(fā)展的必要因素的時(shí)期。 第一個(gè)因素：重新制定高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)的規(guī)劃； 第二個(gè)因素：基建投入，包括馬村港建設(shè)、粵海鐵路開通、文昌衛(wèi)星發(fā)射基 地、?？谥寥齺嗇p軌、美蘭機(jī)場（全國第 6 大空港）的建設(shè)； 第三個(gè)因素：城市功能布局的調(diào)整，西邊建設(shè)工業(yè)走廊 —— 藥谷。通過城市規(guī)劃對(duì)城市功能調(diào)整和城市地位改變與基建大量投入從而帶來大量的投本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 資熱潮及置業(yè)熱潮，這種必然趨勢在中國其它城市房地產(chǎn)發(fā)展歷程中都得到了驗(yàn)證，?？诜康禺a(chǎn)正面臨這種發(fā)展機(jī)遇。 二、?？谑协偵絽^(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析 1．回顧與展望 瓊山區(qū)近幾年樓市發(fā)展十分迅速，由南沙路、南海大道、龍昆南、紅城湖組成的板塊，我們稱為“金三角”，該板塊已逐漸形成了成熟的，集商、住、娛、樂、食為一體的現(xiàn)代都市生活核心地段 ，是?？谑袠鞘凶钔膮^(qū)域之一。20xx— 20xx 年以來瓊山區(qū)共有在售樓盤 108 個(gè)，占全市總數(shù)的 %；其中 20xx 年商品房銷售面積為 萬平方米，瓊山區(qū)就占有了 32 萬平方米。 這一板塊的東邊直角線是?？诔鞘兄休S線龍昆南路，該路改造已經(jīng)接近尾聲，現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)通車，這一地塊的樓盤成為最大的受益者。從龍昆南路向南直達(dá)美蘭機(jī)場，穿過瓊山府城一帶。而通向東邊的路包括紅城湖路，則將該板塊和府城、海府大道連接起來。南大橋南邊橋頭的國興大道西段，沿老機(jī)場穿過，老機(jī)場將開發(fā)成未來海口的城市之心地帶，經(jīng)過國興大道 達(dá)到海南廣場以及江東地區(qū)，使該板塊向東運(yùn)動(dòng)更方便快捷。從龍昆南路往北可以到達(dá)金貿(mào)區(qū)，過世紀(jì)大橋直達(dá)海甸島。南海大道是?？跂|西方向的重要交通要道，放射性的交通格局是該板塊的顯著特點(diǎn)。 瓊山區(qū)作為一個(gè)合成新區(qū)，過去在一般人的眼中是“江郎才盡 — 三不管”之地，但是近幾年，隨著迎賓大道的改造，帶動(dòng)了“金三角”地帶的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，新樓盤層出不窮，人氣十足，比較知名的有昌茂花園、皇家花園、耀江花園、四季華庭、亞洲豪苑、京江花園、金盤雅苑等。 該板塊各類生活配套完善，居民生活極為方便。該板塊分布著眾多的新聞單位、高等院校 及重點(diǎn)中學(xué)，西側(cè)是海南職業(yè)技術(shù)學(xué)院，向東過龍昆南路本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 有海南師范學(xué)院，旁邊有海南中學(xué)、海師附中等，教育網(wǎng)絡(luò)比較完善。此外，還有電視臺(tái)、報(bào)社等多家新聞單位集中在這里。該板塊的休閑娛樂業(yè)也發(fā)達(dá)，?？趭蕵方缱罡咚降闹袊羌岸嗉抑杷囸^都聚集在此。南海大道一帶具有發(fā)展品牌餐飲、汽車專賣、家私建材市場、旅游購物商城的廣闊前景，是商家的必爭之地。 2．市場特點(diǎn) 總體來看，瓊山區(qū)樓市的特點(diǎn)與前面分析?？跇鞘械奶攸c(diǎn)一樣，這里也就不再重復(fù)了，但瓊山區(qū)樓市還有其他區(qū)域性特有的特點(diǎn)，那就是其復(fù)合型、綜合性的特點(diǎn)：從買家來看，瓊山 區(qū)樓市買家大致分為兩大部分：一部分是瓊山區(qū)原有的居民，另一部分是來自海南省下面縣城與江浙一帶的居民。從區(qū)域樓盤來看，瓊山區(qū)樓有多種檔次，多種類型。既有占地十幾萬平方米的大盤；同時(shí)也有大量中小規(guī)模、中低檔次的樓盤。樓盤的價(jià)格也有很大的差別，既有高達(dá)每平方 3000 多元的高檔住宅，更有大量每平方米 1500元左右的平價(jià)盤，能滿足不同買家的需要。這種樓盤的類型的復(fù)雜性，沒有任何其他區(qū)域能與之相媲美。 3．結(jié)論 自從 20xx 年以來，海口市政府確定結(jié)合瓊山并入?？诘膶?shí)際，此次規(guī)劃在延續(xù)現(xiàn)行規(guī)劃帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)的同時(shí)，提出了 ?？谥鞒菂^(qū)用地空間布局為“一個(gè)中心、兩個(gè)組團(tuán)”，并遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則，將圍繞“城在花中，城在水中，城在林中”的規(guī)劃目標(biāo)，加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，“做大、做強(qiáng)、做精、做美”?？?，把?？诮ǔ扇司迎h(huán)境一流的“國際性熱帶濱海生態(tài)花園城市”的城市發(fā)展思路。經(jīng)過多方面的努力，最終確定了這個(gè)離機(jī)場距離最近、居民人口眾多、土地量充沛、與?？谑兄行木嚯x適中的瓊山區(qū) ,作為南拓的主要對(duì)象。隨著迎賓大道的順利通車，?？谑姓疚臋n是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 將對(duì)加大瓊山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度。將利用配套完善兼之有成片價(jià)錢低廉的土地，使得海南有實(shí)力 的大開發(fā)商進(jìn)駐瓊山區(qū)，由此也使得瓊山區(qū)這個(gè)房地產(chǎn)市場變得更加激烈，當(dāng)然，這也使瓊山區(qū)越來越被人們所喜愛。所以，在政府的大力支持，瓊山區(qū)的居住環(huán)境變得越來越好，更有利于此小區(qū)的開發(fā)。 三、項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析 1．區(qū)位特點(diǎn) 本項(xiàng)目位于瓊山區(qū) “國用（ 20xx）第 01— 01895 號(hào)”地塊，東接“永安大世界”，距迎賓大道 300 米，與海南師范學(xué)院隔路相望；南臨“中國城”會(huì)所，西靠?？谑协偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道 400 米，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”相鄰。該地塊附近交通極為便利，本地塊附近本來就是人流密 集居住區(qū)，附近的各種生活配套設(shè)施十分完善。但這一帶外來人口較多，治安形勢比較嚴(yán)峻。 迎賓大道是海口市唯一的一條最具有海南特色的景觀大道同時(shí)也瓊山區(qū)通往機(jī)場與市中心的主干道。其中迎賓大道因有海南師范學(xué)院，海師附中，海南中學(xué)等海南名樓而格外引人注目。隨著迎賓大道的開通，更是令該路段沿線的房地產(chǎn)有了重新“洗牌”的機(jī)會(huì)。迎賓大道的樓盤分布較為集中，價(jià)格由北向南遞減，根據(jù)樓盤分布特征可分為四個(gè)區(qū)。海口“國用（ 20xx）第01— 01895 號(hào)”地塊附近地段是迎賓大道樓盤分布較為密集的路段，居住氛圍濃厚，生活配套成熟，由 北面往南海大道，通往金盤開發(fā)區(qū)與秀英區(qū)相聯(lián)。迎賓大道的數(shù)盤得益于市政建設(shè)的多方面利好，如迎賓大道的擴(kuò)建工程的完成、南海大道、紅城湖路全面改造通車等因素，令迎賓大道特別是海南師范學(xué)院附近的交通堵塞程度大大減緩。海口公共汽車南站的設(shè)立，更是加強(qiáng)了?？谂c省內(nèi)各市縣的交流。車站帶來的不但是交通的便利，還將會(huì)帶來大量人流，造就無限的商機(jī)，這些都是為迎賓大道路段的樓盤埋下了升值的伏筆，本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 再加上海南師范學(xué)院、海南中學(xué)等校園區(qū)綠樹成蔭的自然生態(tài)環(huán)境，十分符合城市人追求的理想居住條件，也是此路段樓盤所追逐的最大賣點(diǎn)。 公共汽車 南站的轉(zhuǎn)移給迎賓大道帶來了無限生機(jī)，這是重要的一點(diǎn)。南站不僅僅使交通得到改善，更重要的是匯集了人氣，對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)，尤其商業(yè)有著積極的作用。迎賓大道的路面擴(kuò)寬工程也暗示了政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。交通的完善使居民出入更方便快捷，還掃清了投資商的投資顧慮，加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高該區(qū)域的知名度，直接增加物業(yè)的價(jià)值。 教育、文化是永不過時(shí)的宣傳王牌。迎賓大道一帶匯集了不少知名學(xué)府，海南師范學(xué)院、海師附中、海南中學(xué)、山高小學(xué)等等。濃郁的文化氣息陶冶了居民的情操。并且該項(xiàng)區(qū)的學(xué)生公寓需求量非常大，高等學(xué)院附近的二手市 場相當(dāng)活躍。 迎賓大道一帶的休閑娛樂業(yè)也發(fā)達(dá)，?？趭蕵方缱罡咚降闹袊?、永安娛樂廣場、休閑小站等多家知名茶藝館都聚集在此。南海大道上具有發(fā)展品牌餐飲一條街、汽車專賣、家私建材市場、旅游購物商城的廣闊前景，都是商家的必爭之地。 正因?yàn)榇寺范斡兄喾矫娴睦靡蛩兀偈瓜駚喓兰瘓F(tuán)、金邦實(shí)業(yè)、昌茂集團(tuán)等一些有實(shí)力的地產(chǎn)商加入，將會(huì)令此路段的競爭日趨激烈。 2．本路段樓盤購買對(duì)象及購買心理分析 為了更好的做好本項(xiàng)目的市場定位，找準(zhǔn)其購買對(duì)象，我們?cè)陧?xiàng)目的市場調(diào)查階段進(jìn)行了一次市場調(diào)查和消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查。市場調(diào)查中共發(fā) 出問卷368 份，收回 368 份，其中有效問卷為 308 份，有效率達(dá)到 %。而消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查共完成了 180份問卷。其調(diào)查結(jié)論主要有兩方面： 1)問卷調(diào)查結(jié)論： A. 42%的受訪者的住房戶型是二房，而接近 70%的受訪者的住房面積本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 在 90平方米左右，同時(shí)，有 %的受訪者的住房是單位的福利分房，有72%的受訪者表示將要購房用于自住。從這幾個(gè)數(shù)據(jù)我們可以看出：住宅需求很大，多數(shù)市民都希望能改善他們的居住環(huán)境。 B. 30%的受訪者表示會(huì)購置一房一廳的房子，同時(shí)有 26的受訪者表示會(huì)購置三房二廳的房子，而選擇 30—— 80 平方米，作為投資型的客戶約占60%，這說明一房一廳與二房二廳的房子還是人們最想要的戶型。 C. 42%的受訪者選擇小高層住宅， 28%的受訪者選擇高層住宅，而選擇多層住宅的受訪者只占 30%左右，這說明市面上喜歡多層住宅的市民所占的比例已逐漸下降。 45%的受訪者表示首選的購房區(qū)域?yàn)榄偵絽^(qū)，這對(duì)我們的項(xiàng)目是一大利好因素； ，再者是發(fā)展商提供多種裝修套餐供買家選擇，這一結(jié)果說明，人們喜歡自己房子的裝修按自己的意愿來進(jìn)行。 98%的受訪者表 示住宅要帶陽臺(tái)、通風(fēng)采光好； 68%的受訪者表示喜歡落地玻璃陽臺(tái)。 71%的受訪者表示所購房子的總價(jià)在 20 萬以下， 50%的受訪者表示都能接受的房子單價(jià)在 20xx 元 /平方米左右 ， 45%有受訪者的年齡在 20— 35 歲之間， 30%的受訪者的年齡在 35—— 45 之間，這說明我們得到的數(shù)據(jù)主要來自 45 歲以下的中青年階層。 ， 74%的受訪者學(xué)歷在中專到大專，超過一半的受訪者是機(jī)關(guān) /事業(yè)單位干部、專業(yè)技術(shù)人員和貿(mào)易人員。 26%的受訪者是行政事業(yè)干部，而大的部分，占總體的 31%的受訪者表示有特 殊的職位。超過 57%的本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 受訪者的個(gè)人月收入在 1300—— 2500元之間。 2)消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查結(jié)論： 我們從三方面來說明我們從受訪者身上得到的信息： 首先，是規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：大部分受訪者表示感謝，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購買房子所以的小區(qū)要有一定的綠化，而且最好有好的景觀，至于朝向，最好是南北對(duì)流和朝南；同時(shí)，受訪者都表示，小區(qū)內(nèi)或附近，都必須有足夠的配套設(shè)施，例如小學(xué)、醫(yī)院、菜市場等，最重要的是能方便人們生活；其次，是銷售方面，大部分受訪者表示會(huì)選擇 15— 20 年的樓價(jià)七成以下銀行按揭，對(duì)于首期款，能接受的程度大 約是 3— 5 萬左右，而月供款大約是 800 元左右，到于獲取樓盤信息渠道，絕大多數(shù)的受訪者