【正文】 2景觀園林，營建都市的綠色之城，大于 50%的綠化率，擁有寸金寸的 CLD 區(qū)域內罕有的大型生態(tài)景觀。 ：該樓盤占地 12 萬平米，規(guī)模較大，規(guī)劃合理，小區(qū)綠化率較高，環(huán)境好，且附近生活配套完善，所以能吸引較多的顧客。該樓盤為市十大明星樓盤推薦樓盤、市十大最受歡迎樓盤推薦樓、獲得海口市樣板工程。四季華庭作為?？谑惺着糯笾攸c項目之唯一房地產項目，受惠于政府策略性發(fā)展規(guī)劃，寬達百米以上的迎賓大道及南海大道商業(yè)旺址經已實施。當然，對于消費者來說，都希望能得到物廉價美的東西，對于物業(yè)管理公司提供的服務也一樣。 2)消費者訪談調查結論： 我們從三方面來說明我們從受訪者身上得到的信息： 首先，是規(guī)劃設計方面：大部分受訪者表示感謝，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購買房子所以的小區(qū)要有一定的綠化，而且最好有好的景觀，至于朝向，最好是南北對流和朝南；同時，受訪者都表示，小區(qū)內或附近，都必須有足夠的配套設施，例如小學、醫(yī)院、菜市場等，最重要的是能方便人們生活；其次，是銷售方面，大部分受訪者表示會選擇 15— 20 年的樓價七成以下銀行按揭，對于首期款，能接受的程度大 約是 3— 5 萬左右，而月供款大約是 800 元左右，到于獲取樓盤信息渠道，絕大多數的受訪者表示一般通過報紙、戶外廣告、傳單和網絡廣告獲得信息。 71%的受訪者表示所購房子的總價在 20 萬以下， 50%的受訪者表示都能接受的房子單價在 20xx 元 /平方米左右 ， 45%有受訪者的年齡在 20— 35 歲之間， 30%的受訪者的年齡在 35—— 45 之間，這說明我們得到的數據主要來自 45 歲以下的中青年階層。 B. 30%的受訪者表示會購置一房一廳的房子，同時有 26的受訪者表示會購置三房二廳的房子，而選擇 30—— 80 平方米，作為投資型的客戶約占60%，這說明一房一廳與二房二廳的房子還是人們最想要的戶型。市場調查中共發(fā) 出問卷368 份，收回 368 份，其中有效問卷為 308 份，有效率達到 %。 迎賓大道一帶的休閑娛樂業(yè)也發(fā)達，?？趭蕵方缱罡咚降闹袊恰⒂腊矈蕵窂V場、休閑小站等多家知名茶藝館都聚集在此。 教育、文化是永不過時的宣傳王牌。 公共汽車 南站的轉移給迎賓大道帶來了無限生機，這是重要的一點。海口“國用（ 20xx）第01— 01895 號”地塊附近地段是迎賓大道樓盤分布較為密集的路段，居住氛圍濃厚，生活配套成熟，由 北面往南海大道，通往金盤開發(fā)區(qū)與秀英區(qū)相聯(lián)。 迎賓大道是?？谑形ㄒ坏囊粭l最具有海南特色的景觀大道同時也瓊山區(qū)通往機場與市中心的主干道。所以，在政府的大力支持，瓊山區(qū)的居住環(huán)境變得越來越好，更有利于此小區(qū)的開發(fā)。 3．結論 自從 20xx 年以來，?？谑姓_定結合瓊山并入海口的實際，此次規(guī)劃在延續(xù)現(xiàn)行規(guī)劃帶狀組團式結構的同時，提出了 ?？谥鞒菂^(qū)用地空間布局為“一個中心、兩個組團”，并遵循“中強、西拓、東優(yōu)、南控”的發(fā)展原則，將圍繞“城在花中，城在水中，城在林中”的規(guī)劃目標，加強規(guī)劃建設和環(huán)境保護，“做大、做強、做精、做美”?？?，把?？诮ǔ扇司迎h(huán)境一流的“國際性熱帶濱海生態(tài)花園城市”的城市發(fā)展思路。從區(qū)域樓盤來看，瓊山區(qū)樓有多種檔次，多種類型。此外，還有電視臺、報社等多家新聞單位集中在這里。南海大道是?？跂|西方向的重要交通要道，放射性的交通格局是該板塊的顯著特點。從龍昆南路向南直達美蘭機場，穿過瓊山府城一帶。通過城市規(guī)劃對城市功能調整和城市地位改變與基建大量投入從而帶來大量的投本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 資熱潮及置業(yè)熱潮，這種必然趨勢在中國其它城市房地產發(fā)展歷程中都得到了驗證，海口房地產正面臨這種發(fā)展機遇。根據數據表明從 20xx年以來，全國城市房地產的發(fā)展出現(xiàn)一個共同的現(xiàn)象，即由一個拐點引領，一個城市的房地產市場飛速進入上升期，這在省會城市和一些明星城市表現(xiàn)得尤其突出。商品房銷售均價比全國 2750 元 /平方米還低 345 元，海口市的商品房銷售均價也遠低于國內沿海地區(qū)城市平均價格。據統(tǒng)計，我省新建商品房空置率已從 20xx 年的 ％下降到了本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 20xx 年的 ％，低于業(yè)內認可的 10％的警戒線。尤其是 20xx 年，住宅占到 %，住宅占據商品房開發(fā)主導地位，與市場實際需求相吻合，表明我省的商品房開發(fā)結構基本合理。 （ 2）房地產復蘇 經國務院批準，海南省于 1999年 8月開始大規(guī)模地處置積壓房地產的試點工作。海口市具有現(xiàn)代化規(guī)模的圖書館、博物館，廣播和電視覆蓋率為 100%。 金融：海口已形成中央銀行、國有獨資銀行、股份制商業(yè)銀行、農村信用社、信托投資公司、國際租賃公司、外資銀行、非銀行金融機構為主的多元化金融體系。一、二、三產業(yè)結構比例為 ： ： 。 電信： 20xx 年末程控電話交換機總容量 萬門，市內固定電話用戶 萬用戶，其中住宅電話 ；固定電話普及率達 %；城市公用電話 萬部；移動電話用戶 萬戶；計算機互聯(lián)網絡用戶本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 萬戶。 公路：?？谑幸约涌斐鞘薪煌ńㄔO推動交通運輸業(yè)發(fā)展作為帶動城市發(fā)發(fā)展的重要手段，構架以東西、南北向主干道為骨架的貫穿主市區(qū)、連接全島的地面交通網絡。 20xx 年旅客吞吐量達 。年平均氣溫 ℃，最高平均氣溫 28℃左右，最低平均氣溫 18℃左右。戶 籍人口 萬人，其中秀英區(qū) 萬人，龍華區(qū) 萬人，瓊山區(qū) 萬人，美蘭區(qū) 萬人。 1．自然概況 位?？谑形挥跂| ′ ′北緯 ′ ′，地處海南島北部，北瀕瓊州海峽，隔 18 海里與大陸本土最南端海安鎮(zhèn)相望，東面與文昌市 相鄰，南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。 1988 年海南建省辦經濟特區(qū)，?？谑谐蔀楹Ｄ鲜∈?，是全省政治、經濟、科技、文化中心，交通郵電樞紐。住宅部分利潤總額為 400 萬元，稅后利潤為 萬元，投資利潤率為 %，總投資利稅率 50%，資本金利潤率 %。本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 該地塊實際已滿足“五通”條件。本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 鴻禾公寓中國城全程策劃書 吳清治 目錄： 項目總論 一、項目基本情況 二、項目模式與合作方式 三、項目可行性報告的總論 第一節(jié)市場研究與方案構思 一、項目市場研究 （一）本市房地產市場走勢分析 （二）本市本小區(qū)內房地產市場走勢分析 （三）項目臨近地段房地產市場走勢分析 二、項目環(huán)境分析 （一）地塊環(huán)境分析 （二）土地性質綜述 （三）項目地段的優(yōu)劣分析 （四）結論 三、項目的市場定位 （一）項目市場細分 （二）樓盤概念的導入 （三）目標市場 （四）項目市場定位 第二節(jié)項目方案策劃 一、規(guī)劃設計方案 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 （一）規(guī)劃 設計目標 （二）項目投資經營方案 （三）項目開發(fā)建設方案 （四）項目營銷方案 （五）物業(yè)管理方案 （六）物業(yè)管理的前期介入 （七）管理費的確定 （八）具體對本小區(qū)物業(yè)管理的建議 第三節(jié)項目不確定性分析 一、項目投資估算及資金籌措計劃 二、盈虧平衡分析 三、敏感性分析 四、風險規(guī)避和控制措施 五、項目效益評價 六、結論與建議 一、項目基本情況 ?？凇皣茫?20xx）第 01— 01895 號”地塊落于被譽為?？谖宕笞钣邪l(fā)展前途的地產板塊之一的“金三角板塊”的迎賓大道 901 號，用地性質為商住用地，用地現(xiàn)狀為部分臨時 建筑，用地面積為 3174平方米。市規(guī)劃局已經批準了該項目的建設用地，并給出了紅線與規(guī)劃設計要點，本地塊目前已經拆遷完畢。經分析研究，本項目主要經濟指標是： 本項目住宅銷售部分：小高層的得房成本為 1200 元 /平方米，住宅售價為15001800 元 /平方米。 第一章市場研究與方案構思 項目市場研究 一、海南房地產市場走勢分析： ?？谑杏址Q椰城，處于熱帶濱海，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風光景觀。 20xx 年，?？?、瓊山兩市合并。 人口 20xx年底，海口市常住人口 萬人，其中秀英區(qū) 萬人，龍華區(qū) ，瓊山區(qū) 萬人，美蘭區(qū) 萬人。全年日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數 20xx 小時以上，太陽輻射量可達 11 到12 萬卡。共開通航線 228條，其中國內航線 221，國際航線 7 條，日進出航班 150 多架。?？谡臼腔浐ｈF路和海南省境內第一大客運站，位于?？谑袨I海大道西端，處在旅游休閑勝地西海岸與盈濱半島之間，交通十分便利。 排污：海口目前污水處理采用高負荷活性污泥處理工藝，日處理污水 30萬噸，是全國污水處理率較高城市。其中，第一產業(yè)增加值完成 億元，第二產業(yè)增加值完成 億元，第三產業(yè)增加值完成 億元。 20xx 年接待游客 萬人次，旅游總收入 億元。 文教?？?市 20xx 年末共有中小學校 658 所， (含 108 所民辦學校和 153 個初小或教學點 )。這些“爛尾樓”工程95%集中在?？?、三亞、瓊山三市， 70%以上都是靠銀行貸款興建，占據著城市的中心位置，成本高，由于投資主體、投資方式和資金來源情況相當混亂，以及市場行為不規(guī)范等因素導致經濟關系和權屬關系極為復雜，絕大多數開發(fā)商都無力續(xù)建，十年來嚴重制約著海南經濟的發(fā)展。 據省建設廳統(tǒng)計數據表明， 20xx 年至 20xx 年，我省商品房開發(fā)類型以住宅為主，平均占 %，其中普通住宅占 66%，別墅高檔公寓占 34%。其中 20xx年商品房銷售面積為 ，比竣工面積 萬平方米大。商品房價格受積壓商品房轉化為經濟適用房限價銷售的影響 ,價格較低，走勢平穩(wěn)。 20xx年島外人士購房用于旅游 度假和作為第二居住地的達到 50 萬平方米，占全省商品房銷售面積的 40％以上。 第一個因素：重新制定高標準高起點的規(guī)劃； 第二個因素：基建投入，包括馬村港建設、粵海鐵路開通、文昌衛(wèi)星發(fā)射基 地、?？谥寥齺嗇p軌、美蘭機場（全國第 6 大空港）的建設； 第三個因素：城市功能布局的調整，西邊建設工業(yè)走廊 —— 藥谷。 這一板塊的東邊直角線是海口城市中軸線龍昆南路，該路改造已經接近尾聲，現(xiàn)已實現(xiàn)通車，這一地塊的樓盤成為最大的受益者。從龍昆南路往北可以到達金貿區(qū)，過世紀大橋直達海甸島。該板塊分布著眾多的新聞單位、高等院校 及重點中學，西側是海南職業(yè)技術學院，向東過龍昆南路本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 有海南師范學院，旁邊有海南中學、海師附中等，教育網絡比較完善。 2．市場特點 總體來看，瓊山區(qū)樓市的特點與前面分析海口樓市的特點一樣，這里也就不再重復了，但瓊山區(qū)樓市還有其他區(qū)域性特有的特點，那就是其復合型、綜合性的特點：從買家來看，瓊山 區(qū)樓市買家大致分為兩大部分：一部分是瓊山區(qū)原有的居民，另一部分是來自海南省下面縣城與江浙一帶的居民。這種樓盤的類型的復雜性，沒有任何其他區(qū)域能與之相媲美。將利