【正文】 3．銷售方式 首次推出以現(xiàn)場展銷會為主要手段，強(qiáng)勢展銷會時再配以盤外展銷會，如在?？诜康禺a(chǎn)交易市場、明珠廣場等人流昊大的地點設(shè)看樓專車上落點，方便客戶天現(xiàn)場參觀 4．付款方式 一次性付款：折扣： 95%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)） 95%（含定金）辦理產(chǎn)權(quán)證后七天內(nèi)： 5%； 分期 付款：折扣： 97%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)） 50%（含定金）主體封體： 30%交付房屋： 15%；辦理產(chǎn)權(quán)證后七天內(nèi)： 5%； 按揭付款：折扣：99%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)） 30%（含定金）； 免息分期按揭付款：折扣： 100%；定金： 5000 元；簽約（下定五日內(nèi)）10%（含定金），三個月內(nèi)補(bǔ)足 30%（含定金）； 5．促銷手段 1)廣告 A．廣告媒體 A)售樓書： 售樓書是有關(guān)物業(yè)的較為詳細(xì)的介紹材料。 展銷會開展期間，邀請一些大型房地產(chǎn)中介公司與政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場觀摩指導(dǎo)，為樓盤的銷售助興與擴(kuò)大知名度 制造旺銷搶購氛圍： ：把銷控表填充得滿一些，讓客戶感覺該項目賣得好 面 ，保持銷售現(xiàn)場人氣。 本案操作由期房開始，建 議將本案操作分為三個階段： 第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。相信就憑這個獨一無二的精品小戶型會使我們的樓盤的成功銷售取得事半功倍的效果。 項目周邊的地段都是人口密集的居住區(qū)，各種生活配套完善，一項目的建設(shè)，配套建了更多的設(shè)施，為本地段營造良好的居住氛圍起到了畫龍點晴的作用。本期推出的樓盤售價不家太高，以略高于成本價的價格即可，志在吸引買家，樹立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價作好準(zhǔn)備，也就是是說，采用低開高走的策略。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計 800 萬元，自有資金 300萬元，占總投資的 %，銷售收入再投入用于 投資合計 100 萬元，另需貸款額合計 400 萬元。 二、項目規(guī)劃 設(shè)計要點 1．小區(qū)容積率： 2．小區(qū)建筑密度： 28% 3．小區(qū)綠化率： 36% 4．停車場配置及停車要求：每 5 戶住宅配一個機(jī)動車位 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 三、規(guī)劃構(gòu)思 1．環(huán)境結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機(jī)整體，特點是以綠地系統(tǒng)為結(jié)構(gòu)，經(jīng)小區(qū)中心的公建群為整體環(huán)境的中心，配以 V 字型的住宅公寓樓綠地，開成層次分民用工業(yè)的綠化系統(tǒng)，體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證“綠色 ——— 健康”這一設(shè)計意念的實現(xiàn)。本小區(qū)的戶型以小戶型為主，各單元分一梯四戶的布局， 著力建筑藝術(shù)化。為了使小區(qū)和購買客戶群定位為中高收入的白領(lǐng)階層相對應(yīng)，所以本小區(qū)要引入智能化的設(shè)置。 3．定價策略 本項目以“大眾價格、精品物業(yè)”的低開高走定價策略推出市場，必會引起市場的關(guān)注，而且為消費者所接受，可以匯聚大量人氣，為項目后期銷售打下堅實的市場基礎(chǔ)。他們的生活水平已上升到一個較高的層次，但他們原來的出租居住環(huán)境卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其要求，因此他們將決定購房的目標(biāo)是環(huán)境優(yōu)美、個性、時尚且離市區(qū)不遠(yuǎn)的樓盤。 從購買人群上細(xì)分：海南人、內(nèi)地人 從年齡上細(xì)分：以 25—— 60 歲的人群為主； 從 工作環(huán)境上細(xì)分：以在市中心工作的中高收入白領(lǐng)階層、個體經(jīng)營者及省外房地產(chǎn)投資者 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月總收入在 2500 元以上的家庭為主； 從購房心理細(xì)分：以一次置業(yè)、自住購買及投資為主。另一方面，根據(jù)本地塊附近的樓盤定位都是中檔樓盤，因此，本地塊的定位不會偏離中檔路線太遠(yuǎn)，但本項目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，因為該項小區(qū)的地塊占地面積不大，這樣更利于小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，營造良好的居住環(huán)境，所以該項小區(qū)在設(shè)計上，環(huán)境規(guī)劃上創(chuàng)新走個本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 性道路，從品質(zhì)上超過周圍樓盤，這樣，該項目的售價 也比周圍樓盤價格高，從而最終使本樓盤在迎賓大道形成“獨樹一幟”地位。另一方面，在地塊的西北角，有一片荒地，堆滿垃圾，如果不加以治理，將會對以后的小區(qū)環(huán)境巨大的影響。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 ：本項目位于迎賓大道上，共有 10 幾條公交線路，本地塊離海口南站也只是十分鐘的路程，所以本項目在交通條件方面的優(yōu)勢將成為一大主要買點。 （ 2）社會治安狀況： 本地塊位于中國城大社區(qū)內(nèi)，龍昆南派出所就與本小區(qū)門口一墻之隔，周邊外來人口不多，治安形勢相對較為安定。海南師范學(xué)院，不僅環(huán)境優(yōu)美，文化氣氛濃厚，相信這一景觀，對本樓盤的銷售起到一定的促進(jìn)作用。 4)亞洲豪苑 ：該項目位于?？谑蟹比A的南海大道中段，臨近?？诒６悈^(qū)，總占地面積近 16 萬平方米，開發(fā)完畢的北區(qū)，占地面積達(dá) 萬平方米，建筑面積近 11 萬平方米，提供 716戶由 63m2310m2 二房二廳、三房二廳、四房二廳、復(fù)式等多種戶型可供選擇。 ： 66%，市場反映較為熱烈 ：通過幾年各房地產(chǎn)項目對該區(qū)域的的開發(fā)與及配套完善，基本已形成了一個大型的高檔住宅區(qū)域，因此，該項目在各樓盤均已完成開發(fā)銷售后把握機(jī)遇，利用該區(qū)域的市場成熟與品牌效應(yīng)，一舉成 名。其中住宅 12 萬余方，商鋪 5000余方，車位約 900 個，配比接近 1:1。集觀賞水景、亭、臺、廊、榭、下沉廣場于一身，擁有 100 多種健康、芳香、形姿優(yōu)美的綠化樹種，揉合日本和歐美造園手法，如詩如畫地譜寫出四季華庭的華麗篇章真正做到 了“我家即公園，公園在我家”的園林效果。所以，人們都表示，一定要加強(qiáng)監(jiān)督，保護(hù)消費的利益。 98%的受訪者表 示住宅要帶陽臺、通風(fēng)采光好； 68%的受訪者表示喜歡落地玻璃陽臺。 2．本路段樓盤購買對象及購買心理分析 為了更好的做好本項目的市場定位，找準(zhǔn)其購買對象，我們在項目的市場調(diào)查階段進(jìn)行了一次市場調(diào)查和消費者訪談?wù){(diào)查。交通的完善使居民出入更方便快捷，還掃清了投資商的投資顧慮，加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高該區(qū)域的知名度，直接增加物業(yè)的價值。迎賓大道的樓盤分布較為集中，價格由北向南遞減，根據(jù)樓盤分布特征可分為四個區(qū)。將利用配套完善兼之有成片價錢低廉的土地，使得海南有實力 的大開發(fā)商進(jìn)駐瓊山區(qū)，由此也使得瓊山區(qū)這個房地產(chǎn)市場變得更加激烈，當(dāng)然，這也使瓊山區(qū)越來越被人們所喜愛。 2．市場特點 總體來看，瓊山區(qū)樓市的特點與前面分析?？跇鞘械奶攸c一樣，這里也就不再重復(fù)了，但瓊山區(qū)樓市還有其他區(qū)域性特有的特點，那就是其復(fù)合型、綜合性的特點：從買家來看，瓊山 區(qū)樓市買家大致分為兩大部分：一部分是瓊山區(qū)原有的居民，另一部分是來自海南省下面縣城與江浙一帶的居民。從龍昆南路往北可以到達(dá)金貿(mào)區(qū)，過世紀(jì)大橋直達(dá)海甸島。 第一個因素：重新制定高標(biāo)準(zhǔn)高起點的規(guī)劃； 第二個因素：基建投入，包括馬村港建設(shè)、粵海鐵路開通、文昌衛(wèi)星發(fā)射基 地、?？谥寥齺嗇p軌、美蘭機(jī)場（全國第 6 大空港）的建設(shè)； 第三個因素：城市功能布局的調(diào)整，西邊建設(shè)工業(yè)走廊 —— 藥谷。商品房價格受積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房限價銷售的影響 ,價格較低，走勢平穩(wěn)。 據(jù)省建設(shè)廳統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 20xx 年至 20xx 年，我省商品房開發(fā)類型以住宅為主，平均占 %，其中普通住宅占 66%，別墅高檔公寓占 34%。 文教?？?市 20xx 年末共有中小學(xué)校 658 所， (含 108 所民辦學(xué)校和 153 個初小或教學(xué)點 )。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元。?？谡臼腔浐ｈF路和海南省境內(nèi)第一大客運站，位于?？谑袨I海大道西端，處在旅游休閑勝地西海岸與盈濱半島之間，交通十分便利。全年日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數(shù) 20xx 小時以上，太陽輻射量可達(dá) 11 到12 萬卡。 20xx 年，海口、瓊山兩市合并。經(jīng)分析研究，本項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是： 本項目住宅銷售部分：小高層的得房成本為 1200 元 /平方米，住宅售價為15001800 元 /平方米。本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 鴻禾公寓中國城全程策劃書 吳清治 目錄： 項目總論 一、項目基本情況 二、項目模式與合作方式 三、項目可行性報告的總論 第一節(jié)市場研究與方案構(gòu)思 一、項目市場研究 （一）本市房地產(chǎn)市場走勢分析 （二）本市本小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢分析 （三）項目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析 二、項目環(huán)境分析 （一）地塊環(huán)境分析 （二）土地性質(zhì)綜述 （三）項目地段的優(yōu)劣分析 （四）結(jié)論 三、項目的市場定位 （一）項目市場細(xì)分 （二）樓盤概念的導(dǎo)入 （三）目標(biāo)市場 （四）項目市場定位 第二節(jié)項目方案策劃 一、規(guī)劃設(shè)計方案 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 （一）規(guī)劃 設(shè)計目標(biāo) （二）項目投資經(jīng)營方案 （三）項目開發(fā)建設(shè)方案 （四）項目營銷方案 （五）物業(yè)管理方案 （六）物業(yè)管理的前期介入 （七）管理費的確定 （八）具體對本小區(qū)物業(yè)管理的建議 第三節(jié)項目不確定性分析 一、項目投資估算及資金籌措計劃 二、盈虧平衡分析 三、敏感性分析 四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施 五、項目效益評價 六、結(jié)論與建議 一、項目基本情況 ?？凇皣茫?20xx）第 01— 01895 號”地塊落于被譽(yù)為?？谖宕笞钣邪l(fā)展前途的地產(chǎn)板塊之一的“金三角板塊”的迎賓大道 901 號，用地性質(zhì)為商住用地，用地現(xiàn)狀為部分臨時 建筑，用地面積為 3174平方米。住宅部分利潤總額為 400 萬元，稅后利潤為 萬元，投資利潤率為 %，總投資利稅率 50%，資本金利潤率 %。 1．自然概況 位?？谑形挥跂| ′ ′北緯 ′ ′，地處海南島北部，北瀕瓊州海峽，隔 18 海里與大陸本土最南端海安鎮(zhèn)相望，東面與文昌市 相鄰，南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。年平均氣溫 ℃，最高平均氣溫 28℃左右，最低平均氣溫 18℃左右。 公路：海口市以加快城市交通建設(shè)推動交通運輸業(yè)發(fā)展作為帶動城市發(fā)發(fā)展的重要手段，構(gòu)架以東西、南北向主干道為骨架的貫穿主市區(qū)、連接全島的地面交通網(wǎng)絡(luò)。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ： ： 。?？谑芯哂鞋F(xiàn)代化規(guī)模的圖書館、博物館，廣播和電視覆蓋率為 100%。尤其是 20xx 年，住宅占到 %，住宅占據(jù)商品房開發(fā)主導(dǎo)地位，與市場實際需求相吻合，表明我省的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)基本合理。商品房銷售均價比全國 2750 元 /平方米還低 345 元，海口市的商品房銷售均價也遠(yuǎn)低于國內(nèi)沿海地區(qū)城市平均價格。通過城市規(guī)劃對城市功能調(diào)整和城市地位改變與基建大量投入從而帶來大量的投本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 資熱潮及置業(yè)熱潮，這種必然趨勢在中國其它城市房地產(chǎn)發(fā)展歷程中都得到了驗證，海口房地產(chǎn)正面臨這種發(fā)展機(jī)遇。南海大道是?？跂|西方向的重要交通要道，放射性的交通格局是該板塊的顯著特點。從區(qū)域樓盤來看，瓊山區(qū)樓有多種檔次，多種類型。所以，在政府的大力支持，瓊山區(qū)的居住環(huán)境變得越來越好，更有利于此小區(qū)的開發(fā)。?？凇皣茫?20xx）第01— 01895 號”地塊附近地段是迎賓大道樓盤分布較為密集的路段，居住氛圍濃厚，生活配套成熟，由 北面往南海大道，通往金盤開發(fā)區(qū)與秀英區(qū)相聯(lián)。 教育、文化是永不過時的宣傳王牌。市場調(diào)查中共發(fā)