【正文】 地位：該項(xiàng)目位于海口市海德路上，距城市主干道?？谑凶罘比A的迎賓大道約 120 米，鬧中取靜。擁有超過(guò)一百多個(gè)車位的大型停車場(chǎng)，商場(chǎng)首層層高七米，可以改做兩層經(jīng)營(yíng)，多得一倍使用面積；該項(xiàng)目主要的購(gòu)買對(duì)象為一些收入較高的有文化人仕 ,相當(dāng)一部分是二次置業(yè)者 ,其售均價(jià)在本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 2800 元 /平方米左右。東、南面近景不好，遠(yuǎn)景較好，總體來(lái)說(shuō)，地塊周圍景觀屬該地塊的弱項(xiàng)，需要通過(guò)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)來(lái)弱化本地塊周圍景觀不利的影響。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，擁用“世界吉尼斯紀(jì)錄之中國(guó)最大的演藝舞臺(tái)”的中國(guó)城演藝中心與二期開(kāi)發(fā)的五星級(jí)酒店也給本地段增加了一景，但這一景觀還需進(jìn)一步完善。主力戶型集中于一房一廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，面積在 30—— 50 平方米左右，因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)地段市場(chǎng)上對(duì)這種戶型的需求最大。小高層的銷售單價(jià)為 1800 元 /平方米，此一區(qū)間的價(jià)位較為合理，應(yīng)該是為市場(chǎng)所能接受的價(jià)格。這些都能體現(xiàn)了本小區(qū)的超前意識(shí)。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有二個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款、三是銷售房收入用于投資。 四、項(xiàng)目營(yíng)銷方案 1．賣點(diǎn)策劃 項(xiàng)目規(guī)劃完美，棲身于逾萬(wàn)平方米的大型社區(qū)內(nèi)，與五星級(jí)酒店同一個(gè)小區(qū)，大型的會(huì)所、優(yōu)美的綠化花園上住房更多的休閑空間。 交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第三階段：獲取最高利潤(rùn)，通過(guò)樓盤品牌將開(kāi)發(fā)商形象提高至更高層次。 樣板房的設(shè)置一定要舒適別致 ,給人以舒適像回到家的感覺(jué)。 五．營(yíng)銷策略 項(xiàng)目在各銷售期分別實(shí)施不同的營(yíng)銷策略，詳情如下： ： 我司建議售樓處設(shè)在主干道附近的“中國(guó)城娛樂(lè)城”大廳里，裝飾成為帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。 3．建設(shè)進(jìn)度 （ 1）有關(guān)開(kāi)程計(jì)劃的說(shuō)明 本項(xiàng)目計(jì)劃從 20xx年 12月開(kāi)始進(jìn)行前期工程，總工期 18 個(gè)月，整個(gè) 工程分兩期開(kāi)發(fā)。 2．規(guī)劃特點(diǎn) 本小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)環(huán)保、節(jié)能、信息為主題，不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營(yíng)造一個(gè)智能住宅小區(qū)。前面在市場(chǎng)定位中 談到，本樓盤主要的購(gòu)房對(duì)象細(xì)分為本地客戶與外省人這二個(gè)大部分，本小區(qū)設(shè)計(jì)理念就是要把這些來(lái)自不同地方的人融合在一塊，建造本小區(qū)獨(dú)特的社區(qū)文化，使得整個(gè)小區(qū)家家戶戶都能夠互助互愛(ài)，過(guò)著溫馨快樂(lè)的生活，所以，本小區(qū)規(guī)劃還是比較講究的。 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ：小高層的得房成本為 1200 元 /平方米 在可行性研究的財(cái)務(wù)預(yù)算中用市場(chǎng)比較法、成本估算法初步確定了項(xiàng)目住宅均價(jià)。我們可以引入現(xiàn)代化、智能他的設(shè)計(jì)，把它建成為以“綠色 —— 時(shí)尚 —— 健康”為主題的家園，以迎合?？凇叭珖?guó)園林綠化先進(jìn)城市”的設(shè)想。 ：本項(xiàng)目地塊對(duì)面就是海南師范院校，附近有海師附中、海南中學(xué)、山高小學(xué)等。 南方景觀：在該方向上，面向中國(guó)城大社區(qū)內(nèi)，是一個(gè)大型生態(tài)停車場(chǎng)與正在施工的“中國(guó)城五星級(jí)溫泉大酒店”的施工現(xiàn)場(chǎng)。低容積率、低密度、寬大視野，智能力門禁管理系統(tǒng)。該樓盤由于某種環(huán)境較好，建筑立面為米黃色，格調(diào)較好。 ， 74%的受訪者學(xué)歷在中專到大專，超過(guò)一半的受訪者是機(jī)關(guān) /事業(yè)單位干部、專業(yè)技術(shù)人員和貿(mào)易人員。迎賓大道一帶匯集了不少知名學(xué)府，海南師范學(xué)院、海師附中、海南中學(xué)、山高小學(xué)等等。 三、項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 1．區(qū)位特點(diǎn) 本項(xiàng)目位于瓊山區(qū) “國(guó)用（ 20xx）第 01— 01895 號(hào)”地塊，東接“永安大世界”，距迎賓大道 300 米，與海南師范學(xué)院隔路相望；南臨“中國(guó)城”會(huì)所，西靠海口市瓊山區(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道 400 米，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”相鄰。 瓊山區(qū)作為一個(gè)合成新區(qū)，過(guò)去在一般人的眼中是“江郎才盡 — 三不管”之地，但是近幾年，隨著迎賓大道的改造，帶動(dòng)了“金三角”地帶的房地產(chǎn)發(fā)展迅速，新樓盤層出不窮，人氣十足，比較知名的有昌茂花園、皇家花園、耀江花園、四季華庭、亞洲豪苑、京江花園、金盤雅苑等。 （ 3）房地產(chǎn)升溫 ?？诜康禺a(chǎn)的發(fā)展在 1993— 1997 年到達(dá)谷底， 1997— 20xx 年開(kāi)始自然復(fù)蘇。 醫(yī)療：?？谑?20xx 年年末共有衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu) (含社會(huì)醫(yī)療機(jī)構(gòu) )642所，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院 133 個(gè)，衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu) 16 個(gè)，婦幼保健院 (所、站 )6 個(gè)；衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)擁有病床 5258張，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院擁有病床 3919 張；衛(wèi)本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 生技術(shù)人員 8394 人。 電力：?？诘貐^(qū)電力供應(yīng)充足，目前 110KV及以上變電站 17 座，主變?nèi)萘?、年供電量、售電量分別達(dá)到 160 萬(wàn)千伏安、 17 億千瓦時(shí)、16 億千瓦時(shí)，電力供應(yīng)富余，供電可靠率已達(dá)到 %。?？谑袞|起大致坡鎮(zhèn)老村，西云至西秀鎮(zhèn)撥南村，兩端相距 公里；南起大坡鎮(zhèn)五車上村，北至大海，兩端相距 公里。東接“永安大世界”，距迎賓大道 300 米，與海南師范學(xué)院隔路相望；南臨“中國(guó)城”演藝中心，西靠?？谑协偵絽^(qū)城西鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府；北距南海大道 400米，與“海南師范學(xué)院學(xué)生公寓”相鄰。近幾年 來(lái)，?？谑锌缛肓恕爸袊?guó)城市綜合環(huán)境實(shí)力 50 強(qiáng) ”“中國(guó)城市投資硬環(huán)境40 優(yōu)”行列，被世界衛(wèi)生組織和國(guó)家衛(wèi)生部確定為全國(guó)唯一的世界健康城市試點(diǎn)，并榮獲“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治十佳城市”、“全本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 國(guó)衛(wèi)生城市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市”、“全國(guó)造林綠化十佳城市”等一系列榮譽(yù)稱號(hào)。 鐵路： 20xx年 12 月建成通車的粵海鐵路是我國(guó)第一條橫跨海峽的鐵路通道，北起廣東湛江市，通過(guò)瓊州海峽抵達(dá)海口市，屬國(guó)家Ⅱ級(jí)干線，設(shè)計(jì)輸送能力為年輸送貨物 1100 萬(wàn)噸、開(kāi)行旅客列車 9 對(duì)。證券股票發(fā)展迅速，全省共有證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) 8 個(gè)，全部在?？冢C券營(yíng)業(yè)部 36個(gè)。 省建設(shè)廳負(fù)責(zé)人認(rèn)為， 20xx 年以來(lái)我省商品房各年每平方米平均銷售價(jià)格分別為 元、 元、 元、 元、 2405 元，年平均增長(zhǎng) %，低于同期我省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和 GDP 增長(zhǎng)幅度。南大橋南邊橋頭的國(guó)興大道西段，沿老機(jī)場(chǎng)穿過(guò)，老機(jī)場(chǎng)將開(kāi)發(fā)成未來(lái)?？诘某鞘兄牡貛?，經(jīng)過(guò)國(guó)興大道 達(dá)到海南廣場(chǎng)以及江東地區(qū)，使該板塊向東運(yùn)動(dòng)更方便快捷。隨著迎賓大道的順利通車，?？谑姓疚臋n是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 將對(duì)加大瓊山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度。迎賓大道的路面擴(kuò)寬工程也暗示了政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。 45%的受訪者表示首選的購(gòu)房區(qū)域?yàn)榄偵絽^(qū)，這對(duì)我們的項(xiàng)目是一大利好因素； ，再者是發(fā)展商提供多種裝修套餐供買家選擇，這一結(jié)果說(shuō)明，人們喜歡自己房子的裝修按自己的意愿來(lái)進(jìn)行。綠地面積達(dá) 萬(wàn)平方米，綠地率為 42%。該項(xiàng)目均價(jià)在 3200元左右，在本地段為最高價(jià)位。 2．地塊周圍景觀 （ 1）自然景觀： 東方景觀：在該方向上，因?yàn)槭蔷o靠著“永安大世界”停車場(chǎng)，近景可觀“永安大世界”生態(tài)停車場(chǎng)，高層可以遠(yuǎn)觀迎賓大道的生態(tài)景觀與公路正對(duì)面的海南師范學(xué)院公園般的園林景觀。無(wú)疑形成了規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開(kāi)發(fā)商降低項(xiàng)目單方開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用；另一方面有利于項(xiàng)目形成自我獨(dú)立環(huán)境，營(yíng)造大社區(qū)小環(huán)境的生活氛圍，必能增強(qiáng)該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 （三）結(jié)論 從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來(lái)看，本地塊是比較理想的住宅建筑用地，根據(jù) SWOT理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置有較大的優(yōu)勢(shì)，但考慮到本地塊臨近迎賓大道、南海大道和學(xué)生公寓，汽車噪音與人為噪音對(duì)小區(qū)環(huán)境造成一定的影響，而且周圍環(huán)境形象還有待于提升，所以，該地塊不適于建成豪宅。 在海口本地注重質(zhì)量的白領(lǐng)階層單身貴族這類目標(biāo)客戶群有較高而穩(wěn)定的收入，文化素質(zhì)高，注重生活的情趣。 。 ，對(duì)于今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)“服務(wù)營(yíng)銷”的呼聲越來(lái)越大，良好的售后服務(wù)，已經(jīng)成為樓盤促銷的手段。本期重 點(diǎn)要求在于作好防護(hù)工作，確保已完成的工程與人員的出入的安全工作，通過(guò)綠化帶進(jìn)行隔本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 離，盡量減低人們的理威脅感。而本項(xiàng)目就是針對(duì)這個(gè)契機(jī)，設(shè)計(jì)出時(shí)尚、標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)用的一房一廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，并無(wú)暗房的精品小戶型。 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤(rùn)。在項(xiàng)目未完成前，買家如要了解物業(yè)情況，很大程度上需要依 靠售樓書，而售樓書本身是給客戶的第一印象，所以包裝設(shè)計(jì)及素質(zhì)很重要；便樓書用不著過(guò)分追求高檔次，應(yīng)注意其說(shuō)服力，精致而完善。 以“個(gè)性生活方式，大眾化價(jià)格”推出市場(chǎng)，從而吸引更多的購(gòu)買者，匯聚人氣，樹(shù)立品牌，為二期的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 七成二十五年按揭，三個(gè)月分期付首付 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 為降低置業(yè)者購(gòu)房的門欄，方便一些月薪收入較高而且穩(wěn)定、但暫時(shí)沒(méi)有較多儲(chǔ)蓄的年輕人購(gòu)房，我們項(xiàng)目實(shí)行三個(gè)月分期付首付的方式。 2．資金運(yùn)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和前期工程費(fèi)；在獲得土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。一方面，本小區(qū)定位的目標(biāo)客戶群是中高收入的白領(lǐng)階層，他們的學(xué)歷大多數(shù)在大專以上；另一方面，本小區(qū)內(nèi)以及周邊的文化氛很濃厚，所以在小區(qū)規(guī)劃時(shí)，要求建筑的藝術(shù)化，包括建筑設(shè) 計(jì)本身和整個(gè)小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。 本項(xiàng)目是順應(yīng)市場(chǎng)的需要，更好滿足 人們要求居住環(huán)境，避開(kāi)鬧市的喧囂與擁擠。 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 二、樓盤概念的導(dǎo)入 根據(jù)前面的市場(chǎng)細(xì)分，本小區(qū)的目標(biāo)客戶是收入較高的白領(lǐng)階層與部分投資客戶，這些人需要的是一個(gè)好的居住環(huán)境，所以，本小區(qū)應(yīng)該導(dǎo)入“綠色、生態(tài)、智能、升值家園”等口號(hào)。 3．項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析： 從上面提到的本地塊的幾大方面優(yōu)勢(shì)，特別是用地特殊地理位置與環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，是本地段樓盤無(wú) 法比擬的。 4．地塊周圍的交通條件 本地塊東面為迎賓大道，迎賓大道是一條混合型道路，車流量較大。 亞洲豪苑北區(qū)動(dòng)工時(shí)間為 1999 年 6 月 15 日，目前整個(gè)小區(qū)已全部建設(shè)完畢， SRTDesignLimited(加拿大 )負(fù)責(zé)總體設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格揉合歐陸田園氣息及亞熱帶風(fēng)情，逾三千五百平方米的人工湖，將靈氣聚于園中，獨(dú)特的建筑造型，碗蜒的 石板小路，大面積的綠化，為客戶營(yíng)造了一個(gè)清新雅致的世外桃源。本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除 ， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 33298568