【正文】 及一些企業(yè)工作人員，從目前看，龍巖、三明占據(jù)很大比例。且預(yù)售證尚未領(lǐng)到已開始銷售。（4） 地產(chǎn)價(jià)格在國家整體經(jīng)濟(jì)通貨緊縮的大氣候下，逐步走高，97年現(xiàn)房1300元/㎡，98年現(xiàn)房1400—1600元/㎡，99年期房則達(dá)到1600—1700元/㎡，部分產(chǎn)品甚至達(dá)到1800元/㎡，扣除房屋品質(zhì)、戶型等因素的提高和改善的原因外，房價(jià)整體上升勢頭非常明顯。（2） 房地產(chǎn)開發(fā)面積逐步增長，㎡，㎡，99年開工面積達(dá)16萬㎡，%。小結(jié)：政府對本區(qū)塊的重新規(guī)劃，即區(qū)政府辦公場所，人工內(nèi)湖、行政廣場、文化體育中心等調(diào)整，使本區(qū)域未來的居住品質(zhì)和商務(wù)潛力得以保證，并有機(jī)會(huì)把本區(qū)域塑造成一個(gè)高檔的居住片區(qū)和現(xiàn)代化的辦公休閑場所，使本區(qū)域成為海滄內(nèi)外商投資企業(yè)商貿(mào)活動(dòng)的平臺(tái)，成為追求居住環(huán)境，改善居住品質(zhì)的媲美島內(nèi)員當(dāng)湖的生活領(lǐng)地，成為島外的第一個(gè)高級CBD中心商務(wù)區(qū)。從目前的發(fā)展現(xiàn)狀看，海滄新城區(qū)自發(fā)形成三部分，即海滄生活區(qū)，沿海濱湖居住區(qū)和嵩嶼居住區(qū)，海滄生活區(qū)因早期配合臺(tái)商工業(yè)區(qū)的設(shè)立而基本建設(shè)完成，嵩嶼居住區(qū)因適應(yīng)海灣城市發(fā)展的需要于去年開始大規(guī)模的建設(shè)（如未來海岸），而真正的全面提升海滄生活質(zhì)素和城市品位的沿海濱湖居住區(qū)在2003年底才逐步啟動(dòng)，也是海滄今后幾年發(fā)展的重點(diǎn)。海滄新市區(qū)則是海滄經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水準(zhǔn)后，開始全面提升城市現(xiàn)代化居住水平而適時(shí)推出的超前規(guī)劃設(shè)計(jì)。十中心——行政中心、商業(yè)中心、居住中心、信息金融中心、會(huì)展中心、體育中心、科技中心、文化音樂中心、旅游度假中心、水上活動(dòng)中心。二區(qū)——海滄新市區(qū)以海滄大道為界，分為濱海綠化帶和內(nèi)湖周圍兩個(gè)區(qū)。市政府確定21世紀(jì)的廈門定位是鄉(xiāng)村都市，并佐以國際居住觀，海滄房市的升值潛力得以保證。二、后花園之CBD商務(wù)中心區(qū)根據(jù)廈門市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略以及海滄具有的區(qū)位優(yōu)勢，在投資區(qū)總體規(guī)劃中，將100平方公里劃分為四個(gè)相互關(guān)聯(lián)的功能分區(qū)：即海滄港區(qū)、新陽工業(yè)區(qū)、南部工業(yè)區(qū)、海滄新市區(qū)。小結(jié)：海滄經(jīng)過近15年的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市功能配套僅次于島內(nèi)，而優(yōu)于其他島外區(qū)域；易地改造企業(yè)和外資企業(yè)成為海滄經(jīng)濟(jì)的支柱力量，從業(yè)人員大都為早期島內(nèi)工作的藍(lán)白領(lǐng)階層或外來務(wù)工人員等移民，這與集美區(qū)、杏林區(qū)大都為本地人員有著質(zhì)的區(qū)別；即無論是從經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的緊密性、人員的融入性，海滄區(qū)與廈門島內(nèi)已經(jīng)完全融合在一起，也即無論是實(shí)際的交通距離還是人的心理距離，海滄區(qū)與廈門島已經(jīng)成為事實(shí)上的一體。l 海滄作為廈門市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、國際性都市的必備城市功能區(qū)，預(yù)計(jì)用5年時(shí)間，把投資區(qū)建成廈門市重要的大型工業(yè)生產(chǎn)基地和國際航運(yùn)物流基地，目前吸引外資已占廈門吸引外資總額的40%，一批知名的跨國企業(yè)和廈門島內(nèi)的老國有企業(yè)易地改造紛紛落戶，使海滄成為最佳的工業(yè)生產(chǎn)基地、重要的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整基地。l 海滄，中國大陸最大的臺(tái)商投資區(qū)。海星城策劃書第一章 市場研判一、廈門島最親近的后花園l 海滄以其位于廈漳泉閩南金三角地區(qū)突出部之優(yōu)勢，成為中國沿海珠江三角洲與長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中間連結(jié)點(diǎn)。海滄大橋的建成，以及將要興建的廈漳跨海大橋，海滄地理位置一下就突顯出來，成為廈門這個(gè)國際性都市的一個(gè)極其重要的城市功能核心區(qū)。2003年5月，海滄行政區(qū)成立，從“海滄臺(tái)商投資區(qū)”到“海滄行政區(qū)”的轉(zhuǎn)變，歷史賦予海滄區(qū)新的使命，——建成廈門二十一世紀(jì)海灣型城市的新港區(qū)、新工業(yè)區(qū)和新市區(qū)。l 廈門由海島城市向海灣城市轉(zhuǎn)變，最易實(shí)現(xiàn)的是海滄區(qū)，必須實(shí)現(xiàn)其發(fā)展的大跨越，是政府建設(shè)大廈門現(xiàn)代化城市的重頭戲，具備良好的發(fā)展前景。從工業(yè)講，海滄已經(jīng)成為僅次于島內(nèi)最大最強(qiáng)的區(qū)域；從居住講，海滄即將成為島內(nèi)工薪階層的理想家園——————海滄已經(jīng)成為廈門島最親近的后花園。從海滄的規(guī)劃看，主要發(fā)展商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)、旅游以及娛樂休閑業(yè)。從空間上可概括為“一核，二區(qū)，三片，十中心”即：一核——內(nèi)湖，為海滄新市區(qū)的核心。 三片——東嶼生活片區(qū)，漸美綜合片區(qū)和嵩嶼海景城片區(qū)。海滄的規(guī)劃是按照“建設(shè)廈門二十一世紀(jì)新城區(qū)”的要求編制，可以認(rèn)為是廈門島二十年城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的縮影，廈門島內(nèi)最美麗的風(fēng)景都將在海滄沿海沿湖處體現(xiàn)，各項(xiàng)城市配套功能完善后，海滄將具備一個(gè)城市副中心的水準(zhǔn)，即幾年之后海滄沿內(nèi)湖片區(qū)將呈現(xiàn)員當(dāng)湖一樣的居住環(huán)境和工作氛圍。它追求“以水為中心的亞熱帶海濱城市的特色”為基本訴求與廈門島相互匹配，隨著城市化進(jìn)程的加快，它與島內(nèi)的差距越來越小。本案所處地塊為其中的“一核“，即沿海濱湖居住區(qū)的內(nèi)湖，這里將成為海滄新市區(qū)的核心地帶，它今后的發(fā)展趨勢將類似于島內(nèi)員當(dāng)湖周邊區(qū)域，成為一個(gè)集居住、辦公、商務(wù)、休閑為一體的高級CBD中心商務(wù)區(qū)。三、海滄房地產(chǎn)研究海滄房地產(chǎn)發(fā)展歷程1997—1999年上半年 從97年開始，海滄房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入上升通道，特征如下：（1） 到99年下半年，海滄累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)事業(yè)投資50多億元，完成土地開發(fā)約30平方公里，竣工城市主干道和一級公路80多公里形成較方便的對外交通。（3） 房地產(chǎn)投資逐步增加，97年為8600萬元，98年12800萬元，99年達(dá)19200萬元，%。（5） 房地產(chǎn)銷售形勢較好，竣工的商品房的銷售率在90%以上，正在開發(fā)的房地產(chǎn)銷售有的超過60%。（6） 入住率較低，“空樓”景觀十分明顯，整個(gè)海滄新區(qū)入住率不到30%。1999年下半年至2002年前（1） 從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目看，99年推出數(shù)量最多，集中一個(gè)月項(xiàng)目推出達(dá)4個(gè)，而從2000年上半年情況看，推出項(xiàng)目僅4個(gè)，房地產(chǎn)開始趨于冷靜、審慎，2001年推出項(xiàng)目則更少，多為早期項(xiàng)目續(xù)建。2001年略有上升，而小高層的價(jià)格則達(dá)到2200元/㎡，進(jìn)一步提升了海滄房價(jià)。（4） 從海滄的店面看，在99年仍能維持火爆銷售的狀況，但從其經(jīng)營效果看均不理想，店面租金水平僅在20—40元/㎡（5） 房地產(chǎn)商開始在環(huán)境規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)，建材的每個(gè)細(xì)節(jié)上都力求做到人性化、個(gè)性化，在市場上出現(xiàn)了一些精工細(xì)作的項(xiàng)目。（7） 客源已開始出現(xiàn)變化，購房已從早期單純的投資行為到目前的投資、居住并重，地區(qū)也由早期的龍巖、三明一帶開始向島內(nèi)居民輻射，入住率已明顯提高。（2）物業(yè)類型由早期的多層、小高層為主導(dǎo)向由小高層和別墅等多樣化轉(zhuǎn)變，高檔住房市場已經(jīng)出現(xiàn)。（4）從銷售看，多層基本銷售完畢，2700元/㎡左右的小高層銷售基本結(jié)束，3000元/㎡以上的小高層銷售阻力較大，別墅因早期售價(jià)較低，銷售較好。正是這種聯(lián)動(dòng)效應(yīng)促使島內(nèi)住宅開發(fā)檔次越來越高，而這一現(xiàn)象也表明島內(nèi)房產(chǎn)市場的承受能力在發(fā)生變化，消費(fèi)需求也在發(fā)生變化，而根據(jù)市場信息獲知，目前大量的二手房市場總價(jià)在15—35萬之間，其中以20萬左右為最大多數(shù)，而這一房價(jià)與目前海滄主要戶型的主力總價(jià)相吻合，也即島內(nèi)二手市場的客源支付能力恰好是海滄新房產(chǎn)客源的支付能力，而作為一級市場具有更好的房款支付計(jì)劃，即怎樣吸引島內(nèi)二手房的客戶成為海滄房產(chǎn)的主力客源呢？從客觀看，二手房活躍后，促使島內(nèi)房價(jià)不斷上漲，而海滄價(jià)位相對較低，且開發(fā)規(guī)模和檔次不斷提升，一些消費(fèi)者會(huì)對島內(nèi)外相同的品質(zhì)房產(chǎn)進(jìn)行比較，具有價(jià)格優(yōu)勢的海滄房肯定可以吸引一批具備較強(qiáng)消費(fèi)能力的購房者，即二手房原業(yè)主等較富裕人士?！? 海滄大橋與廈門島內(nèi)連在一起，廈漳跨海大橋使海滄與漳州連在一起，而海滄市中心的規(guī)劃又給廈門及外地人民描繪了美好的居住夢想，可以認(rèn)為海滄將會(huì)成為外來購房者最看好的區(qū)域之一，海滄房地產(chǎn)發(fā)展問題分析 ● 海滄作為21世紀(jì)廈門的新城區(qū)觀念還沒有被消費(fèi)者廣泛接受，扭轉(zhuǎn)觀念還需要時(shí)間，長期生活和居住在廈門島內(nèi)，本島觀念給購房造成了較大的影響。● 海滄房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃達(dá)不到他們的要求，居住品質(zhì)與島內(nèi)房產(chǎn)比差距明顯?！? 從全市整體規(guī)劃看，海滄是廈門主要工業(yè)地帶，屬生產(chǎn)性企業(yè)云集區(qū)域，眾多大型企業(yè)聚集于此，這就決定了海滄是一個(gè)經(jīng)濟(jì)物品的生產(chǎn)基地，而不是一個(gè)物品流通集散地，其所有配套設(shè)施都是以“工業(yè)生產(chǎn)”為中心展開的，也即海滄未來的發(fā)展并不是商業(yè)中心。