【正文】 對(duì)象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。（四）對(duì)企業(yè)資本化利息的審查：檢查企業(yè)“長(zhǎng)期借款”、“短期借款”，了解企業(yè)資金來源情況；檢查企業(yè)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等科目，判別企業(yè)列支的金額是否超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；檢查企業(yè)資金往來科目，針對(duì)長(zhǎng)期掛賬情況，分清是借入資金還是借出資金，是否屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。（二）審核借款費(fèi)用的歸集與分配是否正確。（二）對(duì)開發(fā)商預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，在預(yù)提年度必須進(jìn)行納稅調(diào)整增加，實(shí)際發(fā)生并動(dòng)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，可作納稅調(diào)整減少。第十五條 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的審查：重點(diǎn)審查納稅人與承包方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系及是否按照市場(chǎng)原則進(jìn)行交易；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)在完工與未完工項(xiàng)目之間的分配是否正確。（3）機(jī)械使用費(fèi)的審查，對(duì)于使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)的審查，應(yīng)結(jié)合租賃合同檢查是否有虛增成本費(fèi)用；對(duì)于使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)的審查，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注計(jì)提的該項(xiàng)機(jī)械設(shè)備折舊是否正確。在審核時(shí)，要正確劃分雇員與非雇員的區(qū)別，對(duì)委托人支付非雇員勞務(wù)報(bào)酬未依法取得勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)建議委托人在本次鑒證結(jié)束前取得發(fā)票，否則應(yīng)作納稅調(diào)整增加處理。(二)自營(yíng)方式采用這種方式施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用，都應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的建筑安裝工程費(fèi)用成本項(xiàng)目。（4）辦理年終已完工程竣工、未完工程盤點(diǎn)和年終結(jié)算。（2）由施工單位按照雙方確定的結(jié)算方式開列月（階段）施工作業(yè)計(jì)劃和工程價(jià)款預(yù)支單，開發(fā)商辦理工程預(yù)支工程進(jìn)度款。（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率、不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，通過加大或縮小建筑安裝成本造價(jià)，虛增或虛減工程量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。對(duì)于企業(yè)按照合同規(guī)定給承包單位的備料款，要審核其在發(fā)生時(shí)、工程進(jìn)度領(lǐng)料抵沖時(shí)是否符合會(huì)計(jì)制度、稅法規(guī)定。第十四條 對(duì)于建筑安裝工程費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)關(guān)注委托人支付工程款（包括進(jìn)度款）時(shí)是否依法取得承建商提供的由工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票，如果未取得的，應(yīng)當(dāng)建議委托人在本次審核結(jié)束前取得發(fā)票，否則應(yīng)作納稅調(diào)整增加處理。如果以房屋回遷的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償，其所得稅的計(jì)征參照國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文，同時(shí)審核相關(guān)成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。（五）審核預(yù)提尚未支付的開發(fā)成本、費(fèi)用是否按稅法規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。（三）了解委托人成本、費(fèi)用的合同及協(xié)議的執(zhí)行情況，抽查大額成本、費(fèi)用項(xiàng)目，審核當(dāng)期支付的開發(fā)成本、費(fèi)用項(xiàng)目是否取得合法、有效的原始憑證和審批手續(xù)，會(huì)計(jì)處理是否正確。基本方法包括但不限于：（一）評(píng)價(jià)開發(fā)成本和相關(guān)費(fèi)用的內(nèi)控制度是否存在和有效并一貫遵守。第十條 受托人可以采取注冊(cè)稅務(wù)師和注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)的取證、分析方法評(píng)價(jià)委托人的會(huì)計(jì)核算情況對(duì)各審核項(xiàng)目的影響，包括會(huì)計(jì)政策的選擇和運(yùn)用，是否符合適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、相關(guān)會(huì)計(jì)制度，是否符合被鑒證單位的具體情況。補(bǔ)充實(shí)施適當(dāng)?shù)膶?shí)質(zhì)性測(cè)試審核程序。審閱委托單位上期會(huì)計(jì)記錄及相關(guān)資料。（三）了解注冊(cè)會(huì)計(jì)師是否對(duì)上期會(huì)計(jì)報(bào)表出具了非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)報(bào)告，若是則受托人應(yīng)查清原因，并應(yīng)特別關(guān)注其中與本期會(huì)計(jì)報(bào)表有關(guān)的部分。第八條 期初余額的審核程序主要包括以下幾項(xiàng)：（一）分析上期期末余額是否已正確結(jié)轉(zhuǎn)至本期，或者已恰當(dāng)?shù)刂匦卤硎?，上期審核調(diào)整分錄是否正確入賬。第二章 審核前的準(zhǔn)備第七條 受托人首次接受委托出具企業(yè)所得稅匯算清繳查帳報(bào)告，應(yīng)當(dāng)了解委托人的基本經(jīng)營(yíng)情況、組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部控制制度等，評(píng)估可行性、風(fēng)險(xiǎn)與工作重點(diǎn)。第六條 受托人應(yīng)當(dāng)保持職業(yè)謹(jǐn)慎性，對(duì)于委托人存在以下問題導(dǎo)致審核范圍和審核過程受到限制的，應(yīng)出具有保留意見的查帳報(bào)告：（一）委托人無法提供審核所必需的資料；（二）委托人帳冊(cè)混亂，難以實(shí)施帳務(wù)審查；（三）委托人內(nèi)部控制制度不健全，受托人出于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性持保留意見；（四）存在對(duì)應(yīng)納稅所得額有重大影響的涉稅問題，預(yù)見在匯繳期內(nèi)無法得到解決；（五）在對(duì)應(yīng)納稅所得額有重大影響的涉稅問題的稅收政策上不明確，預(yù)見在匯繳期內(nèi)無法得到明確。第五條 受托人應(yīng)當(dāng)保持職業(yè)敏感性，對(duì)用常規(guī)方法不能充分取證和開展審核，且又無法實(shí)施其他審核方法的重大涉稅事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。第四條 審核過程應(yīng)該有完整、真實(shí)的記錄，審核結(jié)論應(yīng)該有計(jì)算、測(cè)試、評(píng)估、分析的過程、結(jié)果及證據(jù)支持。在審核過程中，如果遇到本指引未提供的情況，應(yīng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照行業(yè)規(guī)范的要求合理運(yùn)用專業(yè)判斷。第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳查帳報(bào)告審核指引房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳查帳報(bào)告審核指引（2007年版）第一章 總則第一條 為指導(dǎo)我市注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳查帳報(bào)告工作，提高查帳報(bào)告質(zhì)量，依法維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，依據(jù)《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局第14號(hào)令）、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的有關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，特制定本指引供各注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所、注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所參考。第二條 具有在我市出具所得稅匯算清繳查帳報(bào)告資格的稅務(wù)師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱為受托人）受房地產(chǎn)企業(yè)委托（以下簡(jiǎn)稱委托方）出具查帳報(bào)告時(shí)，在遵守有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的前提下，結(jié)合委托人的具體情況，參考本指引的相關(guān)條款進(jìn)行涉稅事項(xiàng)審核。第三條 由于審核中存在的固有限制影響受托人發(fā)現(xiàn)重大錯(cuò)報(bào)的能力，受托人按照稅法的規(guī)定及執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則實(shí)施審核工作，只能對(duì)納稅申報(bào)表整體不存在重大錯(cuò)報(bào)獲取合理保證，而不能對(duì)納稅申報(bào)表整體不存在重大錯(cuò)報(bào)獲取絕對(duì)保證，因而在審核過程中，受托人及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)保持職業(yè)懷疑態(tài)度，充分考慮可能存在導(dǎo)致納稅申報(bào)表發(fā)生重大錯(cuò)報(bào)的情形。審核過程、審核結(jié)論、證據(jù)形成工作底稿。如對(duì)該事項(xiàng)的適用稅收政策有疑問的，也應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)反映。（六）其他特殊情況。如果涉及的會(huì)計(jì)報(bào)表和納稅申報(bào)表期初余額，或在需要發(fā)表審核意見的當(dāng)期會(huì)計(jì)報(bào)表和納稅申報(bào)表中使用了前期報(bào)表的數(shù)據(jù)，受托人應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶彶椤＃ǘ┝私馍掀谪?cái)務(wù)報(bào)告和納稅申報(bào)表是否經(jīng)過會(huì)計(jì)師事務(wù)所或稅務(wù)師事務(wù)所審核。（四）如實(shí)施上述審核程序仍不能獲取充分、適當(dāng)?shù)蔫b證證據(jù)，或前期會(huì)計(jì)報(bào)表未經(jīng)審計(jì)，應(yīng)對(duì)期初余額實(shí)施以下鑒證程序：詢問委托單位管理部門。通過對(duì)本期會(huì)計(jì)報(bào)表實(shí)施的審核程序進(jìn)行證實(shí)。第三章 開發(fā)項(xiàng)目基本情況的審核第九條 受托人應(yīng)該獲取有關(guān)證據(jù)，在查帳報(bào)告中披露委托人開發(fā)項(xiàng)目的地理位臵、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積、已售面積等基本情況。第四章 成本的審核第一節(jié) 開發(fā)成本（生產(chǎn)成本）的審核第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)成本的審核項(xiàng)目主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。（二）取得或編制開發(fā)成本、費(fèi)用項(xiàng)目明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)的申報(bào)表等核對(duì)。（四）審核本期實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本、費(fèi)用是否按成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，注意會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的差異。第十二條 土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)膶徍耍横槍?duì)拆遷補(bǔ)償中產(chǎn)權(quán)臵換、貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)臵換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的三種形式重點(diǎn)審核其入賬金額的真實(shí)性及準(zhǔn)確性。第十三條 前期工程費(fèi)的審核：前期工程費(fèi)在完工與未完工項(xiàng)目之間的分配是否正確。具體審核要求：(一)出包方式采用這種方式施工發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程或工程進(jìn)度的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，審核計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)成本項(xiàng)目。并結(jié)合以下方法：，必要時(shí)可向建筑監(jiān)理公司取證。重點(diǎn)要放在工程費(fèi)數(shù)據(jù)的復(fù)核上，結(jié)合帳載數(shù)據(jù)、預(yù)算、建安合同和結(jié)算等相關(guān)資料進(jìn)行復(fù)核檢查。審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否嚴(yán)格按照下面規(guī)定，正確使用“開發(fā)成本——某小區(qū)——建筑安裝工程費(fèi)—某施工單位”和“預(yù)付賬款—預(yù)付工程款”兩個(gè)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行工程結(jié)算：（1）按工程承包合同或協(xié)議辦理預(yù)付備料款。（3）施工單位月末（或階段完成）呈報(bào)已完工程月（或階段）報(bào)表和工程價(jià)款結(jié)算賬單，開發(fā)商按規(guī)定抵扣工程備料款和預(yù)付工程款，辦理工程結(jié)算；其中工程價(jià)款結(jié)算賬單必須由開發(fā)商委托的監(jiān)理公司委派的監(jiān)理工程師的簽字。（5）工程竣工時(shí)，編寫工程竣工報(bào)告，辦理工程竣工結(jié)算。審查時(shí)應(yīng)注意：：（1）預(yù)計(jì)工程總成本、累計(jì)已發(fā)生成本以及完工合同尚需發(fā)生的成本；（2）本年和累計(jì)的已在利潤(rùn)表中確認(rèn)的合同收入、合同成本、毛利及毛利率；（3）本年和累計(jì)的工程工作量；：（1）對(duì)人工費(fèi)審查時(shí)關(guān)注是否有虛報(bào)人數(shù)，夸大工資支付額。（2）材料費(fèi)審查時(shí)結(jié)合材料領(lǐng)用存登記簿，檢查材料領(lǐng)購(gòu)是否正確，單據(jù)是否齊備。（4）其他直接費(fèi)及管理費(fèi)的審核，應(yīng)關(guān)注數(shù)據(jù)資料的來源是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，手續(xù)是否齊備。第十六條 公共配套設(shè)施費(fèi)的審查：（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的綠地、花園、停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施及會(huì)所等，其相應(yīng)支出不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品建造成本。第十七條 開發(fā)間接費(fèi)的審查：（一）開辦費(fèi)的歸集攤銷是否正確，是否按規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整。（三）對(duì)周轉(zhuǎn)房要注意攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)偂５谑藯l 對(duì)其他事項(xiàng)的審查：（一）對(duì)于已完工的項(xiàng)目，審核從開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品的金額是否正確，包括計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（面積）、單價(jià)、金額是否合理、合規(guī)。（三）開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。（四）檢查有無不合法有效憑證入賬現(xiàn)象。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品（周轉(zhuǎn)房、出租開發(fā)產(chǎn)品、庫存商品）的審核第十九條 對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的審核范圍包括：開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)完工，達(dá)到可銷售狀態(tài)或可使用狀態(tài)，在會(huì)計(jì)核算上已經(jīng)計(jì)入存貨或固定資產(chǎn)項(xiàng)目，包括自行開發(fā)轉(zhuǎn)入，此外還涉及接受投資、接受捐贈(zèng)、對(duì)外投資、合作開發(fā)轉(zhuǎn)入、盤盈等項(xiàng)目。第二十一條 視同銷售轉(zhuǎn)入(委托人接受投資、捐贈(zèng)、拍賣、重組等)開發(fā)產(chǎn)品的審核：（一）接受投資、捐贈(zèng)等取得的開發(fā)產(chǎn)品是否有相應(yīng)的合同或協(xié)議，合同或協(xié)議的價(jià)款與帳表是否一致。應(yīng)當(dāng)注意“資本公積”科目的發(fā)生額。（四）考慮會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的差異。第二十二條 視同銷售轉(zhuǎn)出開發(fā)產(chǎn)品的審核：審查視同銷售轉(zhuǎn)出的會(huì)計(jì)處理是否正確，是否有合法、有效的原始憑證和審批手續(xù)，是否按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額。實(shí)地查看實(shí)物資產(chǎn)，審核合作伙伴轉(zhuǎn)入是否真實(shí)。第二十五條 實(shí)質(zhì)性損害減少的審核：（一）審核實(shí)質(zhì)性損害減少是發(fā)生在工程項(xiàng)目完工前還是工程項(xiàng)目完工后，完工前發(fā)生的實(shí)質(zhì)性損害減少是否直接記入未完工項(xiàng)目的成本；完工后發(fā)生的實(shí)質(zhì)性損害減少的凈損失減除責(zé)任人賠償，保險(xiǎn)賠償后的余額是否已經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審