【正文】 09年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅(1 00015%130)25%=5萬(wàn)元。2010年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入3 000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為10%，期間費(fèi)用和可扣除的稅金為280萬(wàn)元()?！眹?guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)稅成本的確定以及預(yù)計(jì)毛利額和實(shí)際毛利額差額的處理均作出了細(xì)致的說(shuō)明，從政策角度為開(kāi)展企業(yè)所得稅項(xiàng)目清算管理提供了依據(jù)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅項(xiàng)目清算的政策依據(jù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅的項(xiàng)目清算管理有明確的政策依據(jù)。筆者通過(guò)多年的一線(xiàn)稅收征管、鑒證實(shí)踐工作發(fā)現(xiàn)，部分地市在房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅征收管理方面還存在著一定的疏漏之處。⑤評(píng)估分析廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算基數(shù)及列支標(biāo)準(zhǔn)。第三，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對(duì)象 進(jìn)行歸集，是否將成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷(xiāo)售成本。包括：第一，當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，是否按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。②建筑施工許可證與房地產(chǎn)企業(yè)列支成本費(fèi)用中的建筑施工成本是否一一對(duì)應(yīng)。可通過(guò)盤(pán)點(diǎn)并結(jié)合會(huì)計(jì)資料、銷(xiāo)售資料等作進(jìn)一步的分析。如：房地產(chǎn)企業(yè)，將商品房售于某企業(yè)，雙方又簽訂了一份虛假的鋼材購(gòu)銷(xiāo)合同，偷逃稅款。一是預(yù)售房款私存不入賬情況，售樓中心售房收入，是否存在部分上繳財(cái)務(wù)入賬，部分收入沉淀在個(gè)人存折或售樓中心；二是委托銷(xiāo)售的收入確認(rèn)，重點(diǎn)是委托銷(xiāo)售已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單是否與銷(xiāo)售賬收入一致?？梢缘绞蹣乾F(xiàn)場(chǎng)了解樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況，結(jié)合售房合同、銷(xiāo)售方式、物業(yè)部門(mén)的入住檔案等資料、房屋產(chǎn)權(quán)底冊(cè)，同企業(yè)“銷(xiāo)售收入”、和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對(duì)。（2）單項(xiàng)評(píng)估分析： 一是收入分析：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按規(guī)定的結(jié)算方式確認(rèn)收入，分析有無(wú)不 按實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)具發(fā)票，或是低于實(shí)際價(jià)格開(kāi)票入賬，而將低于實(shí)際價(jià)格的房?jī)r(jià)款以代收費(fèi)用等名目開(kāi)具自制收據(jù)不入賬。四是會(huì)計(jì)科目邏輯關(guān)系審核法：針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，評(píng)估人員通過(guò)審核企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的重點(diǎn)科目的邏輯關(guān)系，看企業(yè)收入、成本費(fèi)用及稅金是否存在異常，如通過(guò)審核企業(yè)報(bào)表“銀行存款”、“其他應(yīng)付款”等科目的變化，可以發(fā)現(xiàn)有無(wú)預(yù)售收入不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤(rùn)的情況；通過(guò)審核“利潤(rùn)分配”、“資本公積”等科目的變化，可以發(fā)現(xiàn)有無(wú)收入未并入利潤(rùn)繳納企業(yè)所得稅的問(wèn)題；通過(guò)審核企業(yè)期間費(fèi)用相關(guān)科目的變化，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)有無(wú)將期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本相混淆的問(wèn)題等。特別要重點(diǎn)評(píng)估建筑安裝工程費(fèi)用是否在常規(guī)的幅度范圍內(nèi)（尤其是建筑安裝企業(yè)為關(guān)聯(lián)企業(yè)的），超過(guò)范圍就有可能存在故意抬高該項(xiàng)費(fèi)用的問(wèn)題，必要時(shí)也可通過(guò)建筑預(yù)算師進(jìn)行估算。二是標(biāo)準(zhǔn)值分析法：評(píng)估人員應(yīng)充分利用綜合征管軟件、日常征管工作中掌握的以及廣泛搜集的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信息和相關(guān)數(shù)據(jù)，主要包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的面積、數(shù)量、開(kāi)發(fā)成本、預(yù)售面積、預(yù)售數(shù)量、預(yù)售收入以及繳納的營(yíng)業(yè)稅、所得稅數(shù)額等具體內(nèi)容。（1）綜合評(píng)估分析方法：一是對(duì)比測(cè)算法：根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處地理位置、開(kāi)發(fā)規(guī)模以及市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，通過(guò)對(duì)比測(cè)算出不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格、毛利率和所得稅稅負(fù)最低標(biāo)準(zhǔn)，分析企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)、毛利率和稅負(fù)是否與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地段、市場(chǎng)銷(xiāo)售等情況相適應(yīng)，是否與同行業(yè)平均 毛利率、平均稅負(fù)差距過(guò)大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售，需要取得市房產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售許可證》。（2）建筑施工階段：開(kāi)發(fā)商委托建筑施工企業(yè)按照合同約定組織施工建設(shè)。（1）前期準(zhǔn)備階段：購(gòu)買(mǎi)國(guó)有土地使用權(quán)和辦理一系列許可證明。（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估方法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行住宅、商業(yè)用房和基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施以及其他建筑物、附著物等建造和經(jīng)營(yíng)的行為。企業(yè)的法定代表人和財(cái)務(wù)人員確認(rèn)在稅法認(rèn)識(shí)上與稅收政策規(guī)定有偏差，財(cái)務(wù)核算方面存在著不規(guī)范的情形，并表示要積極配合稅務(wù)部門(mén)，實(shí)事求是地開(kāi)展自查自糾，把問(wèn)題弄清楚。經(jīng)政策宣傳后，公司法定代表人表示一定配合評(píng)估人員將上述疑點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)一步弄清楚。企業(yè)成本為0的主要原因是由于開(kāi)發(fā)企業(yè)與建筑企業(yè)之間扯皮，使得竣工決算未能及時(shí)到位導(dǎo)致的；導(dǎo)致出現(xiàn)這一問(wèn)題的，還有企業(yè)法定代表人和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策法規(guī)缺乏了解，對(duì)如何及時(shí)確認(rèn)收入和成本概念模糊的因素。最后對(duì)其可能發(fā)生的問(wèn)題以及可能承擔(dān)的法律后果一一講清，要求企業(yè)法定代表人及會(huì)計(jì)解釋和舉證。在基本掌握了該房地產(chǎn)公司的層級(jí)關(guān)系、運(yùn)作模式、核算體系后，首先向被約談對(duì)象就房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入、成本不配比，報(bào)表與申報(bào)不一致，費(fèi)用未核算等風(fēng)險(xiǎn)信息一一提出質(zhì)疑。所以盡管該戶(hù)已經(jīng)成為地方企業(yè)所得稅重點(diǎn)稅源大戶(hù)，但在稅源管理上也不能因?yàn)槠鋵?duì)地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)較大而忽視其存在偷逃稅的可能。據(jù)此，企業(yè)可能存在少申報(bào)銷(xiāo)售收入的問(wèn)題。二是邏輯性分析：查看納稅人納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)表以及其他資料，分析表內(nèi)及表間數(shù)據(jù)的勾稽關(guān)系是否正確，企業(yè)2006年第一季 度～。評(píng)估小組根據(jù)企業(yè)的上述異常申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分析,發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在以下疑點(diǎn)問(wèn)題：一是配比性分析：企業(yè)2006年第一季度～，而申報(bào)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本為0。通過(guò)查詢(xún)地方“網(wǎng)上樓市”網(wǎng)站，評(píng)估人員發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)開(kāi)發(fā)的小區(qū)已全部是可售房源；另外在當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)了解到，該企業(yè)開(kāi)發(fā)的小區(qū)已有產(chǎn)權(quán)登記。同時(shí)企業(yè)2006年第一季度～第三季度的申報(bào)資料中，其管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等扣除項(xiàng)目均沒(méi)有填寫(xiě)。第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅評(píng)估案例房地產(chǎn)企業(yè)所得稅評(píng)估案例（一）評(píng)估案例 基本案情介紹 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是2003年在國(guó)稅機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記的內(nèi)資企業(yè)的非增值稅納稅人，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及物業(yè)管理，注冊(cè)資本800萬(wàn)元。2007年初，淮安市淮陰區(qū)國(guó)稅局評(píng)估人員通過(guò)該局的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)中發(fā)現(xiàn)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司亮起了四級(jí)橙色“預(yù)警”信號(hào)，并顯示下列異常信息：企業(yè)2006年第一季度~，而申報(bào)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本為0，會(huì)計(jì)報(bào)表中 。評(píng)估人員針對(duì)上述有疑問(wèn)的異常涉稅數(shù)據(jù)，進(jìn)一步采集了外部數(shù)據(jù)。經(jīng)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被確定為納稅評(píng)估對(duì)象。這種收入與成本存在明顯不配比現(xiàn)象，預(yù)示該公司可能存在拖延決算，少申報(bào)收入的問(wèn)題。兩者存在著明顯的邏輯性差異。三是完整性分析：在企業(yè)2006年第一季度——第三季度的申報(bào)資料中，其管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等扣除項(xiàng)目均沒(méi)有填寫(xiě)，是未發(fā)生是發(fā)生了未填寫(xiě)？作為一個(gè)正常開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用是必然的事，為什么不申報(bào)？不申報(bào)是否意味著企業(yè)可能存在拖延決算的問(wèn)題？四是行業(yè)納稅情況分析：從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)分析：近年來(lái)此行業(yè)發(fā)展速度快、行業(yè)的平均利潤(rùn)率高、涉及的稅費(fèi)多、連續(xù)多年成為全國(guó)進(jìn)行稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查的重點(diǎn)行業(yè)，說(shuō)明“這個(gè)行業(yè)存在著比較嚴(yán)重的涉稅問(wèn)題”，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)各種手段少報(bào)銷(xiāo)售收入或拖延納稅，偷逃、占用稅款，已成為目前稅源監(jiān)控的重點(diǎn)之一。評(píng)估人員針對(duì)上述涉稅風(fēng)險(xiǎn)信息分析，初步得出該房地產(chǎn)公司可能存在少繳企業(yè)所得稅的疑問(wèn)，并按需要了解的內(nèi)容，制定了詳實(shí)的約談提綱。其次評(píng)估人員針對(duì)情況，向企業(yè)法定代表人和財(cái)務(wù)人員宣傳了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)?2006?31號(hào)）文件的精神，說(shuō)明企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只要已取得初始產(chǎn)權(quán)證明的，一律視同完工產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入，及時(shí)申報(bào)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工年度的應(yīng)納稅所得額。評(píng)估人員從企業(yè)解釋得知，會(huì)計(jì)報(bào)表與申報(bào)表存在邏輯性差異，是企業(yè)會(huì)計(jì)因沒(méi)有扣除因素， 15%的利潤(rùn)率，再直接乘以適用稅率計(jì)算出預(yù)繳所得稅所導(dǎo)致的。企業(yè)費(fèi)用未反映的問(wèn)題，也是因?yàn)槲唇Y(jié)算成本，企業(yè)方面便將費(fèi)用也暫時(shí)放置一邊造成的。5實(shí)地核查為進(jìn)一步核實(shí)約談解釋的情況并確認(rèn)有關(guān)銷(xiāo)售的事實(shí)，評(píng)估人員按程序到該納稅人的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地，現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)賬證和銷(xiāo)售、合同記錄等納稅資料，并結(jié)合“網(wǎng)上樓市”網(wǎng)站查詢(xún)到的該公司開(kāi)發(fā)的小區(qū)已全部是可售房源，還有當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)對(duì)該企業(yè)開(kāi)發(fā)的小區(qū)已有產(chǎn)權(quán)登記信息，向法定代表人告知應(yīng)申報(bào)收入。該公司根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》和《稅收征管法》第三十二條的規(guī)定，按照適用稅率33%計(jì)算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)分為前期準(zhǔn)備、建筑施工和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售三個(gè)階段。包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批（市計(jì)劃委員會(huì)）；購(gòu)買(mǎi)土地，取得《國(guó)有土地使用證》（市土地儲(chǔ)備中心）；規(guī)劃審批，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（市規(guī)劃和國(guó)土資源局）；繳納相關(guān)費(fèi)用（簡(jiǎn)稱(chēng)大配套費(fèi)）（市人防辦、收費(fèi)局等單位）；工程開(kāi)工條件審批，取得《建筑工程施工許可證》（市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）。（3）開(kāi)發(fā)商品銷(xiāo)售階段：開(kāi)發(fā)商通常采用預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售兩種方式出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的顯著特點(diǎn)之一。，確定疑點(diǎn)評(píng)估準(zhǔn)備工作包括：一是與國(guó)土資源部門(mén)、房產(chǎn)管理等部門(mén)聯(lián)系，查閱有關(guān)資料，掌握開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)土地面積、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建筑面積、可售面積以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總數(shù)量等情況；二是通過(guò)電業(yè)部門(mén)配合，核實(shí)開(kāi)發(fā)小區(qū)入住業(yè)戶(hù)的電表用量明細(xì)，以確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量等情況；三是搜集土地部門(mén)出具的土地開(kāi)發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（該協(xié)議是列支拆遷費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)的依據(jù)）；四是搜集規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書(shū)和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（用以確定開(kāi)發(fā)成本的終止日）；五是搜集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的施工合同（了解企業(yè)的建筑安裝工程支出）；六是搜集企業(yè)報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的竣工證明、《預(yù)售許可證》及首批《入住通知單》等。低于標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)有可能少計(jì)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售數(shù)量、故意壓低銷(xiāo)售價(jià)格以及成本費(fèi)用核算不真實(shí)等情況，評(píng)估人員可對(duì)此進(jìn)行納稅評(píng)估分析。并參照本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)成本費(fèi)用的通常標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)比分析企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本及各個(gè)成本項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，判斷企業(yè)有無(wú)虛增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本問(wèn)題。三是倒算法：評(píng)估人員可以通過(guò)自己掌握的企業(yè)上繳營(yíng)業(yè)稅、銀行按揭的保證金存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的5%～7%不允許動(dòng)用）以及“管理費(fèi)用”科目中列支的交納給房產(chǎn)管理部門(mén)的確權(quán)費(fèi)（一般為3元/平方米）等數(shù)據(jù)，倒算企業(yè)申報(bào)的銷(xiāo)售（或預(yù)售）面積、銷(xiāo)售收入，判斷其收入核算是否準(zhǔn)確，有無(wú)涉稅問(wèn)題。五是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查法：深入到企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和售樓處，具體詢(xún)問(wèn)、了解開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售（或預(yù)售）數(shù)量、銷(xiāo)售（或預(yù)售）價(jià)格等情況，并實(shí)地清點(diǎn)商品房及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量及銷(xiāo)售數(shù)量。②分析企業(yè)是否有將收取的售房款記入“預(yù)收賬款”，不按稅法進(jìn)行納稅調(diào)整。③企業(yè)收入的入賬時(shí)間，是否與稅法規(guī)定相符，有無(wú)延遲入賬的問(wèn)題。④評(píng)估大額應(yīng)付款的真實(shí)性，分析是否有隱匿收入的問(wèn)題。⑤以商品房抵頂工程施工欠款、土地征用費(fèi)等是否及時(shí)作銷(xiāo)售處理，有無(wú)將“應(yīng)付賬款”與“開(kāi)發(fā)成本“科目對(duì)沖。二是成本費(fèi)用及稅前扣除項(xiàng)目分析：①?lài)?guó)有土地使用證與房地產(chǎn)企業(yè)列支成本費(fèi)用中的土地使用費(fèi)是否一一對(duì)應(yīng)。③評(píng)估分析是否準(zhǔn)確劃分期間費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、建造成本和銷(xiāo)售成本的界限。第二，開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，是否根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按規(guī)定在完工前后、已銷(xiāo)和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品間進(jìn)行分?jǐn)?。④分析是否將為?nèi)部職工集資建房的差價(jià)損失或應(yīng)由職工自行負(fù)擔(dān)的裝修費(fèi)、室內(nèi)配套工程等職工福利性支出混入開(kāi)發(fā)成本，擠占經(jīng)營(yíng)成本。第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅案例房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅清算例解及管理建議20130307 14:06:13 作者：劉玉泉 來(lái)源：中華財(cái)會(huì)網(wǎng) 我要評(píng)論字號(hào)T | T由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，國(guó)家稅務(wù)總局依據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，專(zhuān)門(mén)下發(fā)了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))予以加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為。筆者結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅清算及管理存在的問(wèn)題、建議措施等談幾點(diǎn)自己的認(rèn)識(shí)。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十五條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后?！眹?guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第九條規(guī)定：“企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。在納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。案例為了更直觀(guān)地了解房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅項(xiàng)目清算管理的業(yè)務(wù)處理，舉例如下：A房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的B項(xiàng)目，2009年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1 000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，期間費(fèi)用和可扣除的稅金為130萬(wàn)元()。2011年B項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入2