【正文】 件的土地。 （ 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 ） ? 土地轉(zhuǎn)讓包括生地和熟地的轉(zhuǎn)讓。 ? 注： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的基數(shù)， 但開發(fā)產(chǎn)品完工會計核算轉(zhuǎn)銷售收入時， 已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計提業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。 ? ，只要滿足條件之一，就要確認完工 ,不需要全部得到確認。 ? 需要注意的是： ? ,而非整個項目的完工標(biāo)準(zhǔn)，也就是說只要項目中的某個成本對象符合完工標(biāo)準(zhǔn)，該成本對象就應(yīng)該視作完工產(chǎn)品。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。 ? 關(guān)于初始產(chǎn)權(quán)證明： 3/2/2023 20 收入的稅務(wù)處理 ? 通常是指取得大產(chǎn)權(quán)證。（ 國稅函【 2023】 342號 ） ? 按正常操作程序應(yīng)是 首先拿大證，其次是投入使用，最后分割拿小證。 ? 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用： ? 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用?？⒐ぷC明材料通常是指取得竣工驗收報告，向房管部門報送竣工驗收備案表。 3/2/2023 18 收入的稅務(wù)處理 ? （一）關(guān)于完工產(chǎn)品的確認： ? 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品 符合下列條件之一的， 應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? ； ? ； ? 。 ? 但，這樣會造成“會計未確認收益，而企業(yè)需繳納所得稅；或會計已確認收益，但企業(yè)無需繳納所得稅”的時間性差異現(xiàn)象。 ? 因此，從稅收角度有必要針對房地產(chǎn)經(jīng)營特點，對收入的 3/2/2023 17 收入的稅務(wù)處理 ? 確認作出明確規(guī)定。使大量的銷售收入懸在預(yù)售收入中，得不到調(diào)整。 ? 對于采取預(yù)售方式，按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位或個人的購房定金，會計上一般通過預(yù)收賬款科目進行核算。并 同時滿足 以下 4個條件，確認收入實現(xiàn)： ? （ 1）商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將 商品所有權(quán) 相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； ? （ 2）企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制； ? （ 3）收入的金額能夠可靠地計量； ? （ 4）已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的 成本能夠可靠地核算 。 ? 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額 ? 時，可予以扣除， 但不允許作為加計 20％扣除的基數(shù)； ? 對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時 不允許扣除代收費用 。 （國稅發(fā)【 2023】 69號） ? 土地增值稅相關(guān)規(guī)定： ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 （營業(yè)稅細則第 13條） ? 注： 住房專項維修基金 是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。 ? 營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定： ? 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的 全部價款和價外費用 。收入或所得是一定納稅期間經(jīng)濟利益的流入，即凈資產(chǎn)的增加。 ? 包括：銷售貨物收入；提供勞務(wù)收入；轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；股息、紅利等權(quán)益性投資收益；利息收入；租金收入；特許權(quán)使用費收入；接受捐贈收入和其他收入。 ? 關(guān)于代收費： ? 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等： ? 凡 納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的 ，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入； 3/2/2023 11 收入的稅務(wù)處理 ? 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并 由企業(yè)之外的 其他收取部門、單位開具發(fā)票的， 可作為代收代繳款項 進行管理。 ? 3/2/2023 7 計算公式 ? 企業(yè)所得稅： ? 應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額適用稅率－減免稅額－抵免稅額 （ 條例第 76條 ） ? 應(yīng)納稅所得額 ＝ 收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項扣除－彌補以前年度虧損（ 稅法第 5條 ） ? 應(yīng)納稅所得額 ＝ 利潤總額 ＋ 納稅調(diào)整增加額－納稅調(diào)整減少額 ＋ 境外應(yīng)稅所得彌補境內(nèi)虧損－彌補以前年度虧損（ 國稅發(fā)【 2023】 101號、國稅函【 2023】 1081號 ） ? 應(yīng)納稅所得額 =利潤總額 +（期末預(yù)收賬款 期初預(yù)收賬款）計稅毛利率 +其他納稅調(diào)整 ＋ 境外應(yīng)稅所得彌補境內(nèi)虧損－彌補以前年度虧損 ? 土地增值稅： 3/2/2023 8 計算公式 ? 應(yīng)納稅額＝增值額適用稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù) ? 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項目金額 ? 關(guān)于土地增值稅稅率和速算扣除系數(shù) 增值額與扣除項目金額 稅率 速算扣除系數(shù) ≤50% 30％ 0 ＞ 50%,≤100% 40% 5% ＞ 100%, ≤200% 50% 15% ＞ 200% 60% 35% 3/2/2023 9 收入的稅務(wù)處理 ? 一、收入的范圍 ? 二、收入條件的確認 ? 三、關(guān)于銷售未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計算方法 ? ? ? ? ? ? 四、不同銷售方式銷售額及銷售時間的確認 ? 五、特殊銷售方式收入的確認 ? 六、其他收入 3/2/2023 10 收入的稅務(wù)處理 ? 一、收入的范圍： ? 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 ? 四、關(guān)于核定征收 ? 企業(yè)出現(xiàn)《稅收征管法》第 35條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理 , 3/2/2023 6 概述 ? 并逐步規(guī)范 ,同時按《稅收征管法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但 不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式 進行征收、管理。 ? 二、適用范圍： ? 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù) 包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。加上企業(yè)所得稅法的出臺，因此，有必要出臺和修訂專門的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理辦法。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)。 ? 國稅發(fā) 【 2023】 31號 的解讀，汲取了 張偉老師的諸多觀點；課件還取材于在視野論壇下載的諸多老師的資料，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)探討版張春版主對課件的修改，提出了許多寶貴的意見，在此一并表示深深感謝！ ? ，對于課件中存在不足和錯誤之處，請多加批評指正！并請與本人及時聯(lián)系，以便自己能及時糾正錯誤和對課件進行進一步完善。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理 主講人： 潘 斌 單 位：江蘇省高郵市地稅局 2023年度企業(yè)所得稅匯算清繳培訓(xùn)材料之三 3/2/2023 1 前言 ? ，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的土地增值稅、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收規(guī)定，進行了歸納與對比分析。 ? 2. 企業(yè)所得稅規(guī)定以 國稅發(fā) 【 2023】 31號 為主 ， 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的其他所得稅規(guī)定，請見 09年度企業(yè)所得稅匯繳培訓(xùn)資料之一企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額解析。 3/2/2023 2 講解提綱 ? 一、出臺背景及相關(guān)文件 ? 二、概述 ? 三、計算公式 ? 四、收入的稅務(wù)處理 ? 五、成本、費用扣除的 ? 稅務(wù)處理 ? 六、特定事項的稅務(wù)處理 3/2/2023 3 出臺背景及相關(guān)文件 ? 一、出臺背景 ? 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點具有復(fù)雜性、多樣性和滾動開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對象多、市場風(fēng)險不確定等特點。 ? 而我國先后出臺的企業(yè)所得稅管理辦法，都是依據(jù)工商企業(yè)的特點和實際情況制定的，未能很好地兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問題，難以保證稅基的完整。 3/2/2023 4 出臺背景及相關(guān)文件 ? 二、相關(guān)文件 ? 1.《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》 （國稅發(fā)【 2023】 142號） ? 2.《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》 （國稅發(fā)【 2023】 83號） ? 3.《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)【 2023】 31號 ） ? 4.《關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 的通知》 （國稅發(fā)【 2023】 31號、蘇地稅發(fā)【 2023】 53號） 3/2/2023 5 概述 ? 一、適用企業(yè)： ? 中國 境內(nèi) 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。（ 辦法第 3條 ） ? 三、適用時間： ? 自 2023年 1月 1日 起執(zhí)行。 （辦法第 4條） ? 國稅發(fā)【 2023】 30號 文件規(guī)定 ：嚴禁按照行業(yè) 或者 企業(yè)規(guī)模大小 ，“一刀切”地搞企業(yè)所得稅核定征收。 （辦法第 5條） ? 主要包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通住宅、別墅、高檔公寓、辦公樓、商業(yè)用房、地下室及地下車庫、租賃收入、固定資產(chǎn)出售、價外收入等。 （辦法第 5條） ? 所得稅基本規(guī)定： ? 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。 （稅法第 6條） ? 稅法的收入總額是基于資產(chǎn)負債觀的收入總額。因此， 無論是將代收款項納入價內(nèi)，還是不納入價內(nèi)，其實 3/2/2023 12 收入的稅務(wù)處理 ? 都不影響企業(yè)所得稅，影響的是所得稅款的利息。 （營業(yè)稅條例第 5條） ? 價外費用： 包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、 代收款項 、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但 不包括同時符合 以下條件代為收取的 政府性基金或者行政事業(yè)性收費： ? ，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的 3/2/2023 13 收入的稅務(wù)處理 ? 行政事業(yè)性收費； ? ； ? 。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金， 不計征營業(yè)稅。 （土地增值稅條例第 5條） 3/2/2023 14 收入的稅務(wù)處理 ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用： ? 如果代收費用是 計入房價 中向購買方 一并收取的 ，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅； ? 如果代收費用 未計入房價中 ，而是在房價之外 單獨收取 的，可以不作為 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 （財稅【 1995】 48號） ? 二、收入條件的確認： ? 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或 《房地產(chǎn)預(yù)售 3/2/2023 15 收入的稅務(wù)處理 ? 合同》 所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn) （辦法第 6條） ? ：（國稅函【 2023】 875號） ? 除企業(yè)所得稅法及實施條例另有規(guī)定外，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則。 3/2/2023 16 收入的稅務(wù)處理 ? ： ? 新會計準(zhǔn)則規(guī)定，銷售商品收入的確認與計量除包括以上4個條件外，還包括 相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè) 。 ? ： ? 房地產(chǎn)開發(fā)具有項目開發(fā)建設(shè)周期較長，一般會跨越多個會計年度；往往采取預(yù)售方式，由此形成商品房交付與收款存在較大時間差異；產(chǎn)品成本計量相對滯后等特征。使預(yù)售收入和銷售收入成為可選擇的稅收處理。 ? 從企業(yè)所得稅的角度， 不存在預(yù)收帳款的概念 （新文件摒棄了原來的預(yù)售收入的概念），只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項， 應(yīng)全部確認為收入 (與會計上的收入存在區(qū)別 )。 ? 三、關(guān)于銷售未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計算方法： ? 由于未完工成品的 成本無法準(zhǔn)確計量 ，不能確認實際利潤因此 需按規(guī)定的計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （辦法第 3條） ? 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料： ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提出竣工驗收申請，并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格。 ? 實際工作中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未進行最后結(jié)算，有些建安發(fā)票尚未取得，會形成已經(jīng)實際發(fā)生的成本由于在 3/2/2023 19 收入的稅務(wù)處理 ? 完工年度未取得發(fā)票，無法扣除的問題。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量 是否通過驗收合格 ，或 是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù) ，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。但由于部分開發(fā)商往往違規(guī)操作（不通過驗收合格或辦理備案手續(xù)等），因此投入使用時視為已完工。所謂大產(chǎn)權(quán)證，即新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)權(quán)證的前提。例如：某棟樓的其中一棟房子已經(jīng)開始投入使用 ,就應(yīng)該將整棟樓視作完工產(chǎn)品。 3/2/2023 21 收入的稅務(wù)處理 ? 是 采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 5