【正文】 （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)收入中，沒(méi)有符合不征稅收入條件的收入 中稅稅務(wù)代理有限公司 房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入的中容易出現(xiàn)的問(wèn)題 “收支兩條線” 房地產(chǎn)企業(yè)該交的稅款按稅法繳納 政府給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)政補(bǔ)助或政府獎(jiǎng)勵(lì) 帶來(lái)政績(jī)工程 帶動(dòng)居民就業(yè) 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ① 不符合所得稅法上的不征稅收入的條件，不屬于不征稅收入 ② 如果在取得政府補(bǔ)助和政府獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)，能操作為 財(cái)稅 〔 2022〕 151號(hào) 文規(guī)定的： ?國(guó)家投資 ?使用后歸還本金 ?由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 可作為 不征稅收入 ③ 如果在取得政府補(bǔ)助和政府獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)，能操作為 財(cái)稅 〔 2022〕 87號(hào) 文 規(guī)定的， 也可作為不征稅收入。 中稅稅務(wù)代理有限公司 企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定 財(cái)稅 〔 2022〕 87號(hào) 文 一、對(duì)企業(yè)在 2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日期間從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡 同時(shí)符合 以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除： ? 企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途； ? 財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； ? 企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。 企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例 26條 不征稅收入解釋 中稅稅務(wù)代理有限公司 企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定 財(cái)稅 〔 2022〕 151號(hào) ? 企業(yè)取得的各類 財(cái)政性資金 ，除屬于國(guó)家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額 ? 企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的 財(cái)政性資金 ，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。 政府性基金 ，是指企業(yè)依照法律、行政法規(guī)等有關(guān)規(guī)定， 代政府收取的具有專項(xiàng)用途的財(cái)政資金 。 企業(yè)所得稅法 中稅稅務(wù)代理有限公司 企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定 ① 財(cái)政撥款， 是指各級(jí)人民政府對(duì)納入預(yù)算管理的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等組織撥付的財(cái)政資金 ，但國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 中稅稅務(wù)代理有限公司 （ 2）隱匿銷售收入或視同銷售不作收入 ? 銷售收入確認(rèn)不及時(shí)，長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”科目，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅； ? 只計(jì)商品房收入，車庫(kù)銷售不計(jì)收入； ? 將部分樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬； ? 先租后售的房產(chǎn)，收取的租金不記收入； ? 以開(kāi)發(fā)的房屋向建筑商抵賬，不進(jìn)行收入的確認(rèn)； ? 以房屋抵頂?shù)貎r(jià)款，賠償給原住戶的房屋不作收入處理； ? 合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不作收入處理； 房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問(wèn)題 中稅稅務(wù)代理有限公司 ? 視同銷售房屋不記收入； ? 視同銷售房屋價(jià)格偏低； ? 價(jià)外費(fèi)用（如代物業(yè)收取的有線電視初裝費(fèi)、燃?xì)夤艿腊惭b費(fèi)、防盜門、封閉陽(yáng)臺(tái)等）不記收入； ? 與關(guān)聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務(wù)，或掛往來(lái)、或隨意作價(jià)； ? 代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理； ? 收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，不結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入； ? 其他收入如客戶放棄的購(gòu)房定金、沒(méi)收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入政府給予的安全獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等不入“營(yíng)業(yè)外收入”核算。 ? 實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整的填報(bào) 已按照上列第一條第二款第二項(xiàng)處理的預(yù)計(jì)毛利額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在附表三 《 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表 》 第 52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)”第 4列“調(diào)減金額”。 ? 預(yù)計(jì)毛利額的填報(bào) 企業(yè)取得的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在附表三 《 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表 》 第 52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”欄第 3列“調(diào)增金額”。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定 中稅稅務(wù)代理有限公司 （ 4）視同銷售的稅務(wù)處理（ 31號(hào)文第 7條） 視同銷售的范圍 視同銷售 收入確認(rèn)的方法 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于 職工福利 對(duì)外投資 分配給股東或投資人 抵償債務(wù) 換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn) 等 獎(jiǎng)勵(lì) 捐 贈(zèng) 贊助 不再包括開(kāi)發(fā)企業(yè)自用 ? 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定 ? 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定 ? 按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 中稅稅務(wù)代理有限公司 房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定 （ 1）收入的范圍（國(guó)稅發(fā) 【 2022】 31文第 5條） 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 注意：有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加 納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票 未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票 確認(rèn)收入 不確認(rèn)收入 代收基金費(fèi)用的操作不同，稅收也不同！ 中稅稅務(wù)代理有限公司 一次性全額收款方式銷售 于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日確認(rèn) 分期收款方式銷售 按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn) 付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn) 銀行按揭方式銷售 首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn) 委托方式銷售 支付手續(xù)費(fèi)方式 視同買斷方式 收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn) 保底價(jià) +超基價(jià)雙方分成方式 包銷方式 包銷期內(nèi)根據(jù)包銷合同的約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)包銷合同約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入。按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。按照合同約定的特許權(quán)使用人應(yīng)付特許權(quán)使用費(fèi)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 利息：按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。 ?轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財(cái)產(chǎn)取得的收入。 按照公允價(jià)值確定收入額 公允價(jià)值，是指按照市場(chǎng)價(jià)格確定的價(jià)值（條例第 13條第 2款） 中稅稅務(wù)代理有限公司 企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定 ?銷售貨物收入，是指企業(yè)銷售商品、產(chǎn)品、原材料、包裝物、低值易耗品以及其他存貨取得的收入。 企業(yè)所得稅法 中稅稅務(wù)代理有限公司 企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定 企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例 12條 收入的形式 貨幣形式： 非貨幣形式： 現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、準(zhǔn)備持有至到期的債券投資以及債務(wù)的豁免等。 應(yīng)納稅所得額 =收入總額 — 不征稅收入 — 免稅收入 — 各項(xiàng)扣除 — 允許彌補(bǔ)的以前年度虧損（企業(yè)所得稅法體現(xiàn)的邏輯關(guān)系） 二、企業(yè)所得稅匯繳的關(guān)鍵 中稅稅務(wù)代理有限公司 1. 企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入的特殊規(guī)定 3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問(wèn)題 三、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定 中稅稅務(wù)代理有限公司 企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定 第六條 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。 培訓(xùn)要達(dá)到的目的 中稅稅務(wù)代理有限公司 企業(yè)所得稅匯繳的關(guān)鍵 企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定 不征稅收入的規(guī)定 免稅收入稅務(wù)處理的規(guī)定 稅前扣除的規(guī)定 關(guān)于預(yù)提費(fèi)用的處理 稅前扣除中的發(fā)票問(wèn)題 財(cái)產(chǎn)損失的稅前扣除 預(yù)繳稅款的稅前扣除 以前年度虧損的彌補(bǔ) 收入的稅務(wù)處理 稅前扣除的稅務(wù)處理 企業(yè)所得稅匯繳的基礎(chǔ) 課程內(nèi)容框架 中稅稅務(wù)代理有限公司 依法納稅 準(zhǔn)確納稅 多繳稅：企業(yè)受損 少繳稅：企業(yè)違法 一、企業(yè)所得稅匯繳的基本要求 中稅稅務(wù)代理有限公司 正確核算應(yīng)納稅所得額 是企業(yè)所得稅正確匯繳的關(guān)鍵 應(yīng)納稅所得額 =會(huì)計(jì)利潤(rùn) 177。中稅稅務(wù)代理有限公司 2022年度房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅匯算清繳培訓(xùn) 中稅稅務(wù)代理有限公司 高房?jī)r(jià)成為社會(huì)輿論的焦點(diǎn)； 國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大手段： ?土地 ?金融 ?稅收 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策趨于偏緊； 切實(shí)做好 2022年企業(yè)所得稅匯繳工作； 企業(yè)所得稅申報(bào)表要做一些改動(dòng)。 2022房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳宏觀形勢(shì) 中稅稅務(wù)代理有限公司 使大連萬(wàn)達(dá)相關(guān)企業(yè)財(cái)稅人員通過(guò)培訓(xùn)能夠做到：在正確的時(shí)間將正確的稅額交與正確的稅務(wù)機(jī)關(guān)，避免因未按規(guī)定納稅造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失或給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。 納稅調(diào)整事項(xiàng) （間接法體現(xiàn)的邏輯關(guān)系）。包括： （一）銷售貨物收入； （二）提供勞務(wù)收入； （三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入； （四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益； （五）利息收入； （六）租金收入； （七）特許權(quán)使用費(fèi)收入； （八）接受捐贈(zèng)收入； （九）其他收入 。 固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)投資、存貨、不準(zhǔn)備持有至到期的債券投資、勞務(wù)以及有關(guān)權(quán)益等。 ?提供勞務(wù)收入，是指企業(yè)從事建筑安裝、修理修配、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)租賃、金融保險(xiǎn)、郵電通信、咨詢經(jīng)紀(jì)、文化體育、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、餐飲住宿、中介代理、衛(wèi)生保健、社區(qū)服務(wù)、旅游、娛樂(lè)、加工以及其他勞務(wù)服務(wù)活動(dòng)取得的收入。 ?股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指企業(yè)因權(quán)益性投資從被投資方取得的收入。 企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例 14— 18條 股息：按照被投資方作出利潤(rùn)分配決定的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 注意 ： 中稅稅務(wù)代理有限公司 企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定 企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例 19— 22條 ?租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。 ?特許權(quán)使用費(fèi)收入，是指企業(yè)提供專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)取得的收入。 ?接受捐贈(zèng)收入，是指企業(yè)接受的來(lái)自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無(wú)償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。 ?其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實(shí)無(wú)法償付的應(yīng)付款項(xiàng)、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項(xiàng)、債務(wù)重組收入、補(bǔ)貼收入、違約金收入、匯兌收益等。 （ 2）收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)（ 31號(hào)文第 6條） 房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定 中稅稅務(wù)代理有限公司 （ 3）收入確認(rèn)的金額（ 31號(hào)文第 6條） 一次性全額收款方式銷售 分期收款方式銷售 銀行按揭方式銷售 委托方式銷售 支付手續(xù)費(fèi)方式 視同買斷方式 保底價(jià) +超基價(jià)雙方分成方式 包銷方式 按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確認(rèn) 按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確認(rèn) 按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款 合同約定價(jià)格與買斷價(jià)格孰高原則確認(rèn) ＞基價(jià) 按約定價(jià) 分成額不得從收入中減除 ＜基價(jià) 按基價(jià) 基價(jià) +分成 包銷期內(nèi)根據(jù)包銷合同的約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)包銷合同約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入。成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定 中稅稅務(wù)代理有限公司 （ 5）預(yù)租行為收入的確認(rèn)（ 31號(hào)文第 10條） 預(yù)租的定義 收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 收入確認(rèn)金額 房地產(chǎn)企業(yè) 新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 在 尚未完工 或 辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前 ，與承租人 簽訂租賃預(yù)約協(xié)議 ,將房屋出租 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 交付承租人使用之日 起 ,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 按 預(yù)租價(jià)款 確認(rèn)收入 房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定 中稅稅務(wù)代理有限公司 第一條：交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù) 《 實(shí)施條例 》 第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入 （ 6）預(yù)收租金的收入處理 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知 國(guó)稅函 〔 2022〕