【正文】 集中在五 一廣場(chǎng) 商 圈的平和堂、東漢名店、萬(wàn)代廣場(chǎng)與新大新時(shí)代廣場(chǎng)。 隨著 五一廣場(chǎng)商圈 逐步 形成， 市的商業(yè) 格局、 經(jīng)營(yíng)模式、 檔次、等方方面面 都發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變 。這一定義 是 市財(cái)委 的 《關(guān)于 市商貿(mào)流通業(yè) “十五 ”計(jì)劃及 20xx 年長(zhǎng)期規(guī)劃的匯報(bào)》中提到的 “三線六圈 ”概念。 目前， 五一廣場(chǎng)商 圈的范圍是： 它東抵文運(yùn)街、犁頭街；西達(dá)三泰街、藩城堤；南起藥王街、東牌樓；北至新安巷、紫荊街，形狀接近正方形，面積達(dá) 25 公頃。但是， 80 年代末，尤其是 90 年代初， 的袁家?guī)X；東塘、伍家?guī)X、火車站等局部商業(yè)中心的形成與超市、專賣店等新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，五一廣場(chǎng)及黃興路作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心漸成式微之勢(shì)。 表 20xx 年 市限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易企業(yè)綜合指標(biāo) 單位 :億元 企業(yè)數(shù) （個(gè)） 虧 損 企業(yè)數(shù)（個(gè)） 總資產(chǎn) 商品銷售收 入 商品銷售 利 潤(rùn) 利 潤(rùn) 總 額 一、批發(fā) 89 39 二、零售 31 11 百貨店 4 2 超市 5 4 — 專賣店 9 2 — 0. 其他 13 3 總 計(jì) 120 50 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 13 五一廣場(chǎng)商圈分析 五一廣場(chǎng) 自 漢 代 以后一直是 商業(yè)文化中心，這在走馬樓吳簡(jiǎn)與馬王堆漢墓出土文物中都有記載。年銷售過(guò)億元的大型商場(chǎng) 10 余家 ，其中友誼集團(tuán)、東塘百貨大樓進(jìn)入全國(guó)零售商業(yè)百?gòu)?qiáng)行列； 年市場(chǎng)成交額過(guò)億元的大市場(chǎng) 10 個(gè) ； 已建成一級(jí)商業(yè)群 4 個(gè)，二級(jí)商業(yè)群 27 個(gè)，三級(jí)商業(yè)群 83 個(gè)，農(nóng)貿(mào)、小商品市場(chǎng)200 多個(gè)，零售網(wǎng)點(diǎn) 6 萬(wàn)個(gè)。目前， 市市場(chǎng)建設(shè)蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)遍布全市。 商業(yè)現(xiàn)已成為 市最具活力的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 市商業(yè)環(huán)境分析 市商業(yè)環(huán)境 概況 自古以來(lái)， 便是楚南重鎮(zhèn)；至漢以后， 不僅是封王之地，而且 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 12 成為中國(guó)南部政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心；唐宋之后，便形成比較突出 的 商貿(mào)發(fā)達(dá)，商賈云集的商業(yè)城市格局， 成為 全國(guó)最早的 四大米市 之一，素為江南商品集散中心。長(zhǎng)潭高速公路、長(zhǎng)常高等級(jí)公路、 319國(guó)道長(zhǎng)永公路、石長(zhǎng)鐵路等重點(diǎn)工程的建設(shè)，將極大擴(kuò)展 的對(duì)外交通能力。已計(jì)劃投資近 100 億元人民幣來(lái)改善和拓展 的交通、通訊能力。 曾 在全國(guó)衛(wèi)生城市檢查中，榮獲 全國(guó)衛(wèi)生城市 稱號(hào)，并連續(xù) 多 年被評(píng)為全國(guó)城市環(huán)境綜合治理 十佳 城市。目前 城市面積擴(kuò)大到 了 400 多 平方公里，建城區(qū)面積由解放前的 平方公里發(fā)展到 150 多 平方公里。 市還先后與日本的鹿兒島市、美國(guó)的圣保羅市、新澤西市 、剛果的布拉此維爾市、瑞士的弗里堡 等 市結(jié)成友好城市 或建 立了友好合作 關(guān) 系。尤其是一大批國(guó)際大公司、大商社、大財(cái)團(tuán)來(lái) 興業(yè)，如日本的日立、韓國(guó)的金星社等，更推動(dòng)了 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 工業(yè)走向了以提高經(jīng)濟(jì)效益為中 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 11 心，持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展的軌道。 工業(yè)以食品、輕紡、電子、機(jī)械為支柱產(chǎn)業(yè)，化工、建材、醫(yī)藥、汽車、冶金等工業(yè)也有較好的基礎(chǔ)， 發(fā)展了彩管、計(jì)算機(jī)、卷煙、汽車電器、空調(diào)器等 30 個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)品， 100 多種產(chǎn)品走上國(guó)際市場(chǎng)，遠(yuǎn)銷 100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。水產(chǎn)品、蔬菜、水果、煙草、湘蓮、食用菌、茶葉等大宗農(nóng)副產(chǎn)品構(gòu)成了 農(nóng)業(yè)鮮明的特色。居民年平均消費(fèi)水平 4343 元，非農(nóng)業(yè)居民年平均消費(fèi)水平 7946 元。20xx 年全年在崗職工人均工資為 10137 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7985 元。全市三大產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： 。20xx 年， 市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億元人民幣，增速為 %。 商業(yè)區(qū)集中在 區(qū)，文化高校集中在 區(qū)，政治文化中心在 區(qū)，而 區(qū)、 區(qū)屬于老工業(yè)區(qū)和市郊區(qū)。全市轄 等 五個(gè)區(qū)及三個(gè)縣，總面積 萬(wàn)平方公里。 因此，該項(xiàng)目的成功實(shí)施，無(wú)論是對(duì) 還是對(duì) 集團(tuán)都具有極其重要的戰(zhàn)略意義，是一個(gè)雙贏的戰(zhàn)略協(xié)作。 該項(xiàng)合作不但使得合作雙方均能在合作中加快彼此市場(chǎng)開發(fā)的速度，同時(shí)又能使 集團(tuán)獲得優(yōu)厚的商業(yè)利益，也就是說(shuō) 集團(tuán)不但在此項(xiàng)業(yè)務(wù)合作開發(fā)中獲得利益，同時(shí)也將給 集團(tuán)在全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)上的發(fā)展帶 來(lái)推動(dòng)力。 集團(tuán)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)亦具有較高的知名度，特別是在房地產(chǎn)上更是形成了“南有萬(wàn)科、北有 ”這一發(fā)展之勢(shì)。通過(guò)該項(xiàng)目的建設(shè)， 公司將給 帶來(lái)先進(jìn)的業(yè)態(tài)和管理經(jīng)驗(yàn)， 集團(tuán)也將為 市的商業(yè)街改造、物業(yè)管理注入新的活力，從而加速 市商業(yè)發(fā)展和城 市建設(shè)的步伐。 市政府預(yù)想建成一個(gè)具有較大長(zhǎng)度的商業(yè)街。 近年來(lái)， 市的城市建設(shè)有了明顯的飛躍。 是近期已決定 將在 “十五 ”期間建設(shè)一個(gè)大型商品物流配送中心 ，要把發(fā)展物流作為新型商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn) ， 同時(shí)鼓勵(lì)發(fā)展屬于第三方的配送中心，逐步 實(shí)現(xiàn)物流配送社會(huì)化。其次，從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，目前 市的百貨店數(shù)量較多，而現(xiàn)代化的大型超級(jí)市場(chǎng)較少，急需發(fā)展大型超市這種新型的業(yè)態(tài)。但是，進(jìn)入新世紀(jì)， 市的商業(yè)繼續(xù)進(jìn)一步提升。因此，該項(xiàng)目的發(fā)展，將在質(zhì)上提升我國(guó)零售業(yè)的發(fā)展水平，并將迅速推動(dòng)入世后我國(guó)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級(jí)。 該項(xiàng)目發(fā)展將以滾動(dòng)的方式推進(jìn)，每年在不同城市的發(fā)展大型超市數(shù)量將不斷遞增。 由此可以預(yù)見，我國(guó)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展演變才剛剛開始，傳統(tǒng)的百貨店仍居于主導(dǎo)地位，完成演變革命還需要一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)期。超市是商業(yè)零售業(yè)態(tài)種類中的一種，發(fā)達(dá)國(guó)家的零售商業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，超市在零售業(yè)態(tài)布局中占有重要的地位，是一種主流經(jīng)營(yíng)選擇方式。 由此可見，我國(guó)零售市場(chǎng)（特別是 等一些大中城市市場(chǎng)）已經(jīng)具備了連鎖起步快速發(fā)展的條件（人均收入 800 美元以上），無(wú)論對(duì)外資還是內(nèi)資連鎖，目前都是一個(gè)良好的發(fā)展時(shí)機(jī)，其大規(guī)模、規(guī)范化發(fā)展，將有力推動(dòng)我國(guó)零售業(yè)的發(fā)展。在吃、穿、用三類商品中，用的商品在居民消費(fèi)中所占比重略有上升。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，上半年中國(guó)國(guó)內(nèi)各類批發(fā)零售商品的銷售中，通訊器材類增長(zhǎng) %，汽車類增長(zhǎng) 36%，文化辦公用品類增長(zhǎng) %，家用電器和音響器材類增長(zhǎng) %，體育、娛樂(lè)用品類增長(zhǎng) 8%，建筑及裝潢材料類增長(zhǎng) %以上 。入世以后，我國(guó)將在 3 年內(nèi)逐步放開分銷領(lǐng)域的進(jìn)入限制，零售業(yè)將全面迎來(lái)開放格局，中國(guó)零售業(yè)必將掀起新一輪的革命。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 7 在此基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 6 編制依據(jù)與研究范圍 編制依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，該可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有： ● 國(guó)家外經(jīng)貿(mào)委頒布的《外商投資商業(yè)試點(diǎn)辦法》； ● 國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 ； ● 項(xiàng)目所在地城市總體規(guī)劃； ● 遼寧省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； ● 開發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。 1996 年， 進(jìn)入中國(guó)，選擇深圳作為其進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的橋頭堡，此后，又相繼在東莞、北京、大連等地開設(shè)了分店，取得了驕人業(yè)績(jī)。 1998 年， 從上一年度世界 500 強(qiáng)第 7 位，躋身第 4 位，年?duì)I業(yè)額為 1392 億美元，利潤(rùn) 44 億美元。從創(chuàng)業(yè)至今，公司始終堅(jiān)持“低價(jià)格、低成本、低利潤(rùn)”的零售經(jīng)營(yíng)理念，恪守“天天平價(jià)、滿意服務(wù)”的營(yíng)銷戰(zhàn)略；注重管理，信奉“公仆領(lǐng)導(dǎo)”、“門戶開放”的政策，講究溝通、溝通、再溝通，僅用了 40 年的時(shí)間，就實(shí)現(xiàn)了全球化擴(kuò)張。該集團(tuán)公司擁有一支具有開拓精神的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍，具備雄厚 的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，完全有能力承擔(dān)該項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)作。該集 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 5 團(tuán)公司在國(guó)內(nèi)外擁有很高的知名度，形成了巨大的無(wú)形資產(chǎn)，已成為大連市一張亮麗的“名片”。 該集團(tuán)公司在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、壯大自身實(shí) 力的同時(shí)，也為社會(huì)公益事業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)，連續(xù)幾年贊助大連國(guó)際服裝節(jié)，先后捐資興建大連市高等學(xué)校、小學(xué)校、幼兒園以及城市綠化建設(shè)，是大連市教育基金會(huì)、大連市社會(huì)治安基金會(huì)、大連市扶貧基金會(huì)的發(fā)起單位。為促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)?；⒓s化和專業(yè)化， 集團(tuán)股份有限公司除立足大連本地房地產(chǎn)開發(fā)外，又在北京、長(zhǎng)春、成都、南京等地進(jìn)行了大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)，這其中不僅包括了 等精品住宅小區(qū)，還包括北京 等綜合項(xiàng)目。集團(tuán)下屬的 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為國(guó)家建設(shè)部審定的一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)公司，率先在全國(guó)同行業(yè)中向全國(guó)公開宣布“三項(xiàng)承諾、八項(xiàng)信譽(yù)保證”，受 到了國(guó)家建設(shè)部的肯定，并在全國(guó)推廣。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示： 序 號(hào) 指 標(biāo) 指 標(biāo) 值 1 投資利潤(rùn)率 % 2 投資利稅率 % 3 資本金凈利潤(rùn)率 % 4 借款償還期 1 年 8 個(gè)月 5 Pt(稅后 )(全部投資 ) 1 年 11 個(gè)月 6 Pt(稅前 )(全部投資 ) 1 年 6 個(gè)月 7 FNPV(稅后 )(全部投資 ) 萬(wàn)元 8 FNPV(稅前 )(全部投資 ) 萬(wàn)元 9 FIRR(稅后 )(全部投資 ) % 10 FIRR(稅前 )(全部投資 ) % 11 FNPV(稅后 )(自有資金 ) 萬(wàn)元 12 FIRR(稅前 )(自有資金 ) % 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 4 開發(fā)商概況 ● 名 稱： 集團(tuán)股份有限公司 ● 法定地址： ● 法人代表： ● 注冊(cè)資本： ● 經(jīng)營(yíng)概況 集團(tuán)股份有限公司成立于 1988 年， 1992 年改制為股份制企業(yè)，是東北首批股份制試點(diǎn)企業(yè)之一。 此次項(xiàng)目還包括 購(gòu)物廣場(chǎng) 等 5 個(gè)城市的 四個(gè)項(xiàng)目，各地項(xiàng)目均由 集團(tuán)下屬各地產(chǎn)公司分別施工建設(shè)。該項(xiàng)目是首次合作項(xiàng)目之一。兩強(qiáng)聯(lián)盟，簽署了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在資金管理、品牌共享、市場(chǎng)開發(fā)等方面進(jìn)行全方位的戰(zhàn)略合作。進(jìn)入新世紀(jì)， 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 2 重拳出擊，全面挺進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)，旨在加強(qiáng)對(duì)中、小城市店的建設(shè)和開發(fā)，大力推進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；c規(guī)范化程度，降低流通成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，爭(zhēng)取到 20xx 年將 連鎖店在中國(guó)發(fā)展到 200家。作 為享有國(guó)際盛譽(yù)的零售商業(yè)巨子 —— 美國(guó) 集團(tuán)于 1996 年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，相繼在深圳、東莞、昆明、北京、大連等地建立了連鎖超市。 進(jìn)入 90 年代以來(lái)，中國(guó)的零售業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革，由原來(lái)的偏重?cái)?shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，帶動(dòng)質(zhì)量、效益、規(guī)模全面增長(zhǎng)的發(fā)展策略。國(guó)家將按照加入世貿(mào)組織承諾的條件，修訂和完善有關(guān)政策法規(guī)；進(jìn)一步放寬引進(jìn)外資的領(lǐng)域、地域和技術(shù)的轉(zhuǎn)讓等方面的限制，有步驟的擴(kuò)大服務(wù)行業(yè)的對(duì)外開放。 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有如果您不是在 網(wǎng)站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請(qǐng)?jiān)L問(wèn) 3722, 加入 ) 必要時(shí)可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 1 一、總論 項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù) 項(xiàng)目實(shí)施背景 改革開放以來(lái)