【正文】 業(yè)整體的各項性能與特點，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。 提前對業(yè)主進行物業(yè)管理宣傳 為了更好地實施將來對康寧小區(qū)的管理，我們把對業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。 一、前期介入階段的管理 （一） 介入、合理規(guī) 劃 針對小區(qū)實際情況，提前準備管理方案 在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合康寧小區(qū)的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。 第四部分 日常物業(yè)管理運作 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，針對康寧小區(qū)的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運作階段二個部分組成。 17 管理人員 專業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 100% 實行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。 15 違章發(fā)生率 與處理率 1%以下 90%以上 0 100% 建立三級交叉巡視制度，跟蹤管理，加強裝修戶的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。 8 化糞池、雨水井， 污水井完好率 95%以上 99%以上 9 排水管，明、暗溝渠完好率 95%以上 99%以上 10 停車場、單車棚 完好率 95%以上 100% 11 路燈完好率 95%以上 98%以上 12 公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率 98%以上 100% 13 小區(qū)治安案件 發(fā)生率 1%以下 1%以下 實行 24小時護衛(wèi)巡查制度，三級巡邏，管理中心 24小時值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。 6 清潔、保潔率 95%以上 99%以上 實行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進行消毒、殺菌，落實管理區(qū)域的責(zé)任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，公共場所掃干凈。 4 管理費收繳率 98% 98% 超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。 2 房屋零修、急修 及時率 100% 100% 接到維修信息，維修人員在 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修、零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。 管理處配置管理人員 8 名，具體見下表： 三三 、 管理服務(wù)目標 總體目標： 在委托有效期內(nèi)把康寧小區(qū)建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在 康寧小區(qū) 達到硬件指標后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的協(xié)助下，第二年達到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標，第三年達到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標。清掃、保潔、綠化管理。 護衛(wèi)部職責(zé)范圍： 巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理 人事財務(wù)職責(zé)范圍： 處理有關(guān)人事財務(wù)方面的工作。 14）維持業(yè)主的合法權(quán)益，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)主排憂解難。 13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。 6） 負責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實； 7） 負 責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動； 8） 負責(zé)擬定小區(qū)月工作計劃； 9） 負責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查； 10） 參加創(chuàng)建“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評工作，提高管理服務(wù)水平； 11） 小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護衛(wèi)人員， 24 小時值勤承擔(dān)門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務(wù) ,確保小區(qū)安全?？v向之間，操作員工對助理負責(zé)，助理對部門經(jīng)理負責(zé)，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負責(zé)；橫向之間，各部門分工合作，實行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動作，又相互制約。 小區(qū)的管理實行物業(yè)經(jīng)理負責(zé)制，并輔以直線 — 職能制管理方式。 9． 為方便小區(qū)業(yè)主，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。 7． 美化小區(qū)環(huán)境，維護小區(qū)的綠化地帶，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)主創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。這樣不但有利于管理，方便業(yè)主，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時間深入到工作現(xiàn)場抓落實。一是鼓勵員工、業(yè)主對管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)主有不滿情緒的 問題時，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運用行政紀律與指令加以解決。 根據(jù) 國家質(zhì)量評定質(zhì)量標準，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標準，各級管理人員要認真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。 ⑷ 激勵、培訓(xùn)管理： 物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實無華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責(zé)任意識，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。 ⑵ 法規(guī)管理 ：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。 嚴密、科學(xué)、規(guī)范的管理運作機制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運作逐漸走向良性循環(huán)，實施物業(yè)管理服務(wù)運作機制如下： （一）計劃目標管理 根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》的要求，按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標準制定各項管理指標；制定三年內(nèi)將康寧小區(qū)創(chuàng)建成鹽城市物業(yè)管理示范住 宅小區(qū)。我們的目標是使康寧小區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一 個標志性 典范。進入 21世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù)，小區(qū) 是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。 （五） 車輛管理： 對小區(qū)內(nèi)機動車輛、非機動車輛實施安全管理，疏導(dǎo)與管理車輛進出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負的職責(zé)與義務(wù)，我們將 24 小時的嚴密護衛(wèi)服務(wù)，實施人防、物防與技防的相結(jié)合。 （三） 消防管理： 包括對業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護，消防力量的組織和管理。 第三類 物業(yè)的綜合管理 （一） 清潔管理： 包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處 理，以保持小區(qū)的干凈整潔。我們 深信設(shè)備、設(shè)施的正常運行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障。 第二類 物業(yè)的基礎(chǔ)管理 （一） 房屋建筑管理：此項是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使 用年限。 三、內(nèi)容 從“全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點內(nèi)容有： 第一類 前期管理 （一）接管驗收：對主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地和環(huán)境綠化。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供一個“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。 第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運作機制及管理措施 一、服務(wù)理念 堅持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點、嚴要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運作體系，并有效地運行。 本公司有豐 富的人力資源，對物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實務(wù)經(jīng)驗，有創(chuàng)建“省級”優(yōu)秀物業(yè)管理項目的經(jīng)驗。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)三級資質(zhì)的條件。公司聘請高級園林技師為綠化部主管?，F(xiàn)管理面積 20 萬平方米 ,員工 40 多人，其中管理、技術(shù)人員 60%以上具有大中專學(xué)歷。 若我公司入駐大豐康寧小區(qū)，特別承諾： ＊ 公司提供 24 小時工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時得到我們的援助 ＊ 小區(qū)接管后兩年內(nèi) （在硬件配套達標的情況下）達到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準，三年內(nèi)達到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準 第一部分 物業(yè)管理有限公司簡介 大豐市瑞城物業(yè)管理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)公司投資組成，于2020 年 10 月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司長年提供物業(yè)顧問，公司注冊資金 50 萬元，主營物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、建材銷售等業(yè)務(wù)。 具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗和人才優(yōu)勢 本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn) —— 考核 —— 淘汰”機制，使員工的素質(zhì)與市場同步發(fā)展，同時，公司注重社會效益，現(xiàn)管理的項目已成為福州物業(yè)管理實習(xí)、培訓(xùn)基地。 豐富的物業(yè) 接管經(jīng)驗 對物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗和一套科學(xué)完善的接管程序。同時公司結(jié)合日常管理工作制定了一套科學(xué)、完備的管理制度，形成了獨有的管理特色。 強大的技術(shù)保障力量 我公司由資深物業(yè)管理公司香港港聯(lián)物業(yè)管理有限公司作為我公司的常年物業(yè)管理顧問。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案， 并通過我公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將大豐康寧小區(qū)塑造成當(dāng)?shù)氐钠放粕鐓^(qū)。 江蘇康寧小區(qū) 物業(yè)管理方案 (范本 ) 江蘇大豐瑞城物業(yè)管理有限公司 二○○九 年一月十二日 目 錄 前言???????