【正文】 行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。A公司負責村民的補償安置。具體步驟：由村支兩委牽頭，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司A。給村民湊集基本資金。違背集體土地使用的政策。政府對村民自建缺乏足夠的控制力，出現(xiàn)問題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。村民中普遍的存在兩種認識，一是等同于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。栗腳村和上灶坪村的農(nóng)民大都屬于貧困人群，根本無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達到?，F(xiàn)階段，栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販，無論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗來看，他們都很難具備從組建公司，到土地開發(fā)，再到后期的市場運作的能力。城中村改造后，可以委托村民自我管理，減少管理成本。利：村民自主開發(fā)，積極性高，群眾阻力小。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，或仍然為集體土地，進行整體開發(fā)。該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與，組建開發(fā)公司，對集體土地進行整體開發(fā)。開發(fā)商按照規(guī)劃完成土地開發(fā)，市政部門完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。將栗腳村8個組，上灶坪村廖家組，進行整體安置，計劃用地X畝，所需資金預(yù)計X。相關(guān)政策：征地拆遷政策。改造工程成本高，造成“城中村”改造完成后生活成本增加。政府需要投入的資金多。弊：大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多，意見大，工作非常困難。政府主導(dǎo)改造工程，有利于整體規(guī)劃和開發(fā)。利：符合現(xiàn)行政策法規(guī)，操作得當，后遺癥少。該種模式是指由政府牽頭，多個職能部門共同參與，采取征地拆遷的方式將整個集體土地征收為國有建設(shè)用地，對農(nóng)民采取補償安置的方式。四、采取何種模式進行“城中村”改造。發(fā)展的問題，歸根結(jié)底就是人的問題，作為鯉魚江鎮(zhèn)居民主體的村民，卻一直處于閉置落后的狀態(tài)，在原村民的新生代中，除部分年青人通過上學(xué)當兵走出傳統(tǒng)社會外，仍然以強大的慣性復(fù)制著上一代人的生活方式。在處于黃金地段的城中村中，大量土地資源被浪費使用，通過城中村改造將有限的土地資源進行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟效益。所以“城中村”改造勢在必行。（三）龐大的邊緣人群和外來人群的需要合理妥善的安置。（二）城中村是和諧社會搭建的基本前提。三、為什么要開展“城中村”改造。（五）是一項基礎(chǔ)性改造工程，不是贏利性質(zhì)工程。據(jù)調(diào)查，上灶坪村陳家灣舊屋出租的月租金不過30元，大量的務(wù)工人員和小商販就居住在這里。低成本生活區(qū)指的是“城中村”改造后，可以容納大量外來務(wù)工人員的安置和管理。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對村集體土地的開發(fā)路子，是我們進行“城中村”改造必須直接面對的問題，也是必須解決的問題。（三）是對村集體土地自主開發(fā)的一個探索。通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租，不但解決了農(nóng)民的生活來源問題，更解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問題?！俺侵写濉备脑鞂嶋H上是政府讓利于民的一個方式，通過城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過商業(yè)運作、開發(fā)以后，不但能改變村容村貌，更可以從中獲利，進一步解決了失地農(nóng)民的生活來源問題。所以在“城中村”改造過程中要充分的給予村民參與權(quán)、知情權(quán)?！俺侵写濉备脑觳煌谡鞯夭疬w，它是村民自愿對所居住的地區(qū)進行改造和美化。二、“城中村”改造是什么。政府要對改造做出整體規(guī)劃。（二）上灶坪村廖家灣組??（土地面積、人口、農(nóng)業(yè)人口、建筑面積、容居率等）對“城中村”改造的意見：政府要出面組織相關(guān)部門對拆遷的房屋進行價值評估。要求將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。（一）栗腳村六棟組??（土地面積、人口、農(nóng)業(yè)人口、建筑面積、容居率等）對“城中村”改造的意見：要求在改造過程中讓村民自主開發(fā)，政府提供政策和資金支持。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過程中所無法避免的，是一個世界性的難題，現(xiàn)在全世界都沒有一個解決城中村難題的通行辦法，我國也沒有相關(guān)系統(tǒng)的政策來指導(dǎo)城中村的改造，所以“城中村”改造是一個特殊性極強的問題，我們在“城中村”改造過程中必須堅持從當?shù)氐膶嶋H出發(fā)，因地制宜，找出問題的特殊規(guī)律所在。第一篇：鯉魚江鎮(zhèn)城中村改造調(diào)研報告鯉魚江鎮(zhèn)“城中村”改造的調(diào)研報告城中村是指在城市發(fā)展過程中，因為種種原因沒有被納入城市規(guī)劃建設(shè)，至今仍然是落后的自然村落面貌，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地，這些土地是仍然掌握在當?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地。鯉魚江鎮(zhèn)現(xiàn)在符合“城中村”條件的村有栗腳村和上灶坪村廖家灣組。一、基本現(xiàn)狀。希望在改造過程中相關(guān)手續(xù)能快速辦理，且相關(guān)稅費能得到減免。支持“城中村”改造。安置必須達到拆一補一。支持“城中村”改造。（一）是以村民自愿開展改造為主，政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造。以鯉魚江栗腳村為例，栗腳村的土地總計X，被征X，農(nóng)民已經(jīng)無地可耕，整個村民居住地被城市功能區(qū)和沿江風(fēng)光帶所包圍，貧困落后的村容村貌，簡陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周圍的城市建筑形成了鮮明的對比，所以村民都強烈的要求政府對其居住地進行城市化改造。（二）是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。以深圳大沖村為例，在二十年里，政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的4%返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟發(fā)展用地。這也是后面提到的廉租屋?！俺侵写濉备脑觳豢杀苊獾纳婕暗酱寮w土地的開發(fā)和使用問題，在現(xiàn)行的政策下，集體土地在“三個不得”的原則下，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益，允許通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、股份合作的方式進行開發(fā)。（四）是鯉魚江鎮(zhèn)打造低成本生活區(qū)的重要方式。根據(jù)調(diào)查，江北工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在8001000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發(fā)區(qū)標準廠房等幾個少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無安置工人的住宿地，可以預(yù)見，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷，大量的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到江北工業(yè)園，所帶來的低成本務(wù)工人員的安置問題，必然要在鯉魚江鎮(zhèn)得到解決。所以，鯉魚江的“城中村”改造，必須為江北工業(yè)園的長期發(fā)展做好準備，將“城中村”改造為干凈、漂亮、低廉的生活區(qū)，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問題，更能通過村集體對其加以管理和約束。“城中村”改造是一項政府讓利，群眾受益的公益性基礎(chǔ)工程，所以無論是村民自主開發(fā)還是引進開發(fā)商都必須堅持政府贏在環(huán)境改造，農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來源得到解決，開發(fā)商贏在一定的利潤的多贏模式，大家多方共贏，但是誰都不能贏太多，找到一個平衡的契合點。（一）城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置屬性唯一且固定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對城中村進行改造。解決三農(nóng)問題的根本出路就是減少農(nóng)民，讓農(nóng)民進城，那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補，城中村改造就是一個契機和示范，他們是否在城市受到公平正義的對待，是和諧社會的基本判據(jù)。鯉魚江的特殊地理位置決定了鯉魚江有著龐大的流動人口，隨著企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會大量的涌入到鯉魚江，如果鯉魚江沒有足夠合適的房源來安置他們，必將導(dǎo)致社會的不穩(wěn)定因素激增，他們是社會的弱勢群體，在社會生活中處于“失語狀態(tài)”，一位北大學(xué)生在調(diào)查報告中說：“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。（四）對推進城鄉(xiāng)一體化，整合土次源、集約、節(jié)約的利用土地，有非常重大的意義。（五）提高村民素質(zhì)，改變鯉魚江鎮(zhèn)精神面貌的根本途徑。只有通過城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。（一）采取政府主導(dǎo)，集中安置，整體規(guī)劃，整體開發(fā)。征收的土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，規(guī)劃部門進行整體規(guī)劃后，將土地通過招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由政府負責改造后的城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并將日常管理納入到城市管理中來。按照征地拆遷的方式無疑是最穩(wěn)當?shù)姆绞剑嫌姓呖梢?，下有實踐經(jīng)驗可用，無論如何都不會出現(xiàn)原則性錯誤。土地通過招拍掛，政府從中獲利。鯉魚江多次征地，農(nóng)民對政策法規(guī)熟悉，對征地工作經(jīng)驗豐富，且抵觸情緒較為嚴重，若依征地拆遷方式征收土地，所需付出的行政成本較高，且容易激化矛盾。若通過該模式進行“村中村”改造，市政府總共需要投入 萬元，僅前其一次性投入就達 萬元。通過正規(guī)手段開發(fā)的“城中村”土地，仍然會受到市場的影響，較過高的開發(fā)成本，必然導(dǎo)致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟實力的人落戶，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連租賃都無法承受，這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。具體步驟：國土部門將栗腳村8個組總計X畝地，上灶坪村廖家組X畝地征收，大概需要資金X。將剩余土地進行招拍掛。（二）采取村民自建、自主開發(fā)，政府提供政策支持。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)，選擇部分土地進行整體安置，不改變土地性質(zhì)。政府加以規(guī)劃和控制。村民通過自主開發(fā)獲利，且能通過開發(fā)過程解決日后的生活來源問題，甚至，可以找到一條致富之路。弊：村民缺少足夠的知識和素質(zhì)來進行公司組建以及后期的市場運作。村民缺少足夠的資金。大多數(shù)村民對城中村改造持有以此盈利的心理，很容易造成改造方向偏失。二是認為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。村民大都缺乏足夠的責任心，逐利性使他們力求自建自改，但是可以預(yù)見自建過程決不是一帆風(fēng)順的，是一個涉及到各方利益博弈，政策與實際摩擦的復(fù)雜過程，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)問題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無利可圖的村民。相關(guān)政策：運作集體土地上進行開發(fā)的相關(guān)政策。相關(guān)稅費的減免。國土部門將土地征收。通過招拍掛讓A公司以接近評估價值的價格獲得安置地外的土地。（三）引進開發(fā)商，村民入股，共同開發(fā)，多方共贏。這需要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地。利：引進開發(fā)商，解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運作的問題。村民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。部分村民通過“城中村”改造獲利過多，引起他們部分被征地村民