【正文】 劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購(gòu)置。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開(kāi)始對(duì)已接收的物業(yè)進(jìn)行全面清潔“開(kāi)荒”工作。（3）入伙前一個(gè)月管理員全部配齊，經(jīng)培訓(xùn)后管理處正式實(shí)行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應(yīng)掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。并確保物業(yè)在交付時(shí)，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。（詳細(xì)見(jiàn)物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類(lèi)人員按以下程序，時(shí)間集結(jié)和分段進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整：（1）入伙前2個(gè)月，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。1太陽(yáng)能統(tǒng)一編號(hào)。第二篇：前期物業(yè)管理方案編號(hào)：前期物業(yè)管理方案通遼物業(yè)管理辦公室前期物業(yè)管理方案物業(yè)服務(wù)管理有限公司 編寫(xiě)： 目 錄 服務(wù)管理內(nèi)容…………………………….1 入伙前的工作 …………………..2 ………………… …….3 ………………….5 ………………………...7 、管理架構(gòu)人員及配備…………8 在接管小區(qū)物業(yè)后，我們將就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房等；房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等；物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)等；物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，包括公共場(chǎng)地、房屋建筑共用部位；交通、車(chē)輛行駛及停泊；配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和秩序巡視工作；組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。 加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安消防部門(mén)和調(diào)查組對(duì)起火原因的勘察。 控制起火大樓底層出入口，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開(kāi)，保護(hù)從火場(chǎng)上救出的貴重物資。 保安部接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布置好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時(shí)，各部門(mén)員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護(hù)人員為主。 臨時(shí)指揮部由物業(yè)經(jīng)理、保安部負(fù)責(zé)人、工程物料部負(fù)責(zé)人、行政部負(fù)責(zé)人、消防專(zhuān)管員以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)經(jīng)理任臨時(shí)指揮。“119”報(bào)警應(yīng)講清： ；（包括路名、門(mén)牌號(hào)碼、附近標(biāo)專(zhuān)物）； ； ； ；； ； ?；馂?zāi)應(yīng)急方案無(wú)論何時(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報(bào)警（注意到現(xiàn)場(chǎng)異味為液化氣等易燃?xì)怏w時(shí)，嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話報(bào)警，應(yīng)該脫離現(xiàn)場(chǎng)到安全區(qū)域后再報(bào)警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w），請(qǐng)其派人查明真相，并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。5）對(duì)業(yè)主、用戶裝修要加強(qiáng)管理，防止由于業(yè)主、用戶在進(jìn)行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時(shí)施工不當(dāng)引起水浸事故。3）災(zāi)害性天氣（臺(tái)風(fēng)、暴雨、大雪）來(lái)臨前，工程物料部人員應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)門(mén)窗、天臺(tái)、排水溝渠、集水井、排水泵等進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。：1）保安巡邏和設(shè)備巡檢時(shí)，應(yīng)留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時(shí)加以清理疏通；清潔工定時(shí)清掃天臺(tái)、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并采取措施，防止出現(xiàn)類(lèi)似事故。，工程物料部應(yīng)立即派人盡快修復(fù)受損設(shè)施；保安部、行政部應(yīng)設(shè)法維持小區(qū)內(nèi)秩序，并耐心做好住戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給住戶帶來(lái)的實(shí)際困難，并注意維護(hù)物業(yè)公司的形象。，防止水蔓延到設(shè)備房、配電室、業(yè)主室內(nèi)或其它樓層。，采取措施（包括關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開(kāi)末端放水等），切斷水源，并關(guān)閉受學(xué)好區(qū)域之電閘，防止人員觸電。水浸方案，應(yīng)立即將進(jìn)水地點(diǎn)、樓層、水源、水勢(shì)情況報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)導(dǎo)、工程物料部值班人員和當(dāng)班保安領(lǐng)班，并在支援人員到達(dá)以前盡量控制現(xiàn)場(chǎng)水勢(shì)，防止水浸范圍擴(kuò)大。，包括接報(bào)時(shí)間、保安和維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間、電梯維修公司通知和到達(dá)時(shí)間、被困人員的解救時(shí)間、被困人員的基本情況、電梯恢復(fù)正常運(yùn)行時(shí)間。注意在這一過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)始終不能離人，要不斷與被困人員對(duì)話，及時(shí)了解被困人員的情緒和健康狀況，同時(shí)及時(shí)將情況向公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。，立即親自到場(chǎng)或派員到場(chǎng)與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。對(duì)由于設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理公司原因引起的觸電事故，相關(guān)部門(mén)在事發(fā)4小時(shí)內(nèi)寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告給公司總經(jīng)理，以便公司總經(jīng)理視情況向有關(guān)方面匯報(bào)并查找原因，落實(shí)責(zé)任。，應(yīng)記錄下救護(hù)車(chē)號(hào)碼，送往醫(yī)院以及傷者情況。，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)、搶救傷員的同時(shí)，記錄肇事車(chē)輛，留下駕駛員和目標(biāo)者，如有監(jiān)控錄像，保存相關(guān)錄像，報(bào)請(qǐng)警方處理。，保安人員或其他員工應(yīng)立即搶救，若落水者喝水較多，應(yīng)讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部，使其吐出喝入之水，必要時(shí)施行人工呼吸。嚴(yán)禁在沒(méi)有切斷電源的情況下，用手直接去接觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電）。對(duì)骨折傷員一定要注意盡量不要搬動(dòng)，防止使傷情加重。意外傷亡方案，保安人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明情況，向保安部經(jīng)理或總經(jīng)理匯報(bào)。2）管理運(yùn)作部應(yīng)提醒寫(xiě)字樓住房、商戶備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。、發(fā)生原因，應(yīng)對(duì)措施以及造成的損失。、電梯廳維持秩序，保安加強(qiáng)保安措施，嚴(yán)防有人制造混亂，渾水摸魚(yú)，必要時(shí)關(guān)閉大門(mén)。，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住房，要求住房保持冷靜，做好防范。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部停電，一方面要防止突然來(lái)電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢(xún)停電情況，了解何時(shí)恢復(fù)供電，并將了解的情況通知管理運(yùn)作部。物業(yè)管理方案突發(fā)停電方案，管理運(yùn)作部應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶和商房，并在主要出入口發(fā)布停電通知；同時(shí)，工程物料部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。業(yè)主入伙一處后，成立業(yè)主委員會(huì)，這時(shí)的物業(yè)管理就進(jìn)入由業(yè)主委員會(huì)團(tuán)體自治管理和物業(yè)管理公司專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的運(yùn)行階段，前期物業(yè)管理完成。（4）配合總公司做好樓盤(pán)銷(xiāo)售的宣傳工作，發(fā)放宣傳資料等。（二）前期物業(yè)管理階段 這期間物業(yè)公司的介入主要服務(wù)內(nèi)容有：（1）掌握工程進(jìn)度，并把各項(xiàng)土建信息集中建檔；（2）對(duì)施工質(zhì)量、建筑材料的選用等方面做些合理化建議，消除今后物業(yè)管理方面的安全隱患；（3）對(duì)施工期間的物業(yè)做好安全護(hù)衛(wèi)工作、售樓部的保潔工作，配合開(kāi)發(fā)商做好樓盤(pán)的宣傳管理工作。如：健身鍛煉和有關(guān)硬件設(shè)施、幼兒園、綠地、停車(chē)場(chǎng)、物管用房等物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施和有關(guān)硬件的科學(xué)合理布置，物業(yè)公司將根據(jù)已有的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)成為發(fā)展商建言獻(xiàn)策。三、實(shí)施辦法天水成紀(jì)物業(yè)管理中心將以服務(wù)“隴林經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)”為宗旨，以專(zhuān)業(yè)化和管理履行其物業(yè)管理職能，為打響樓盤(pán)品牌、做大做好成紀(jì)事業(yè)盡獻(xiàn)力量。業(yè)主置業(yè)不但為了安住、保值、增值，還需享受良好服務(wù)，對(duì)物業(yè)提供專(zhuān)業(yè)的管理，加強(qiáng)對(duì)也戶自身行為的約束，提供多項(xiàng)服務(wù)，以維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主；對(duì)小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高發(fā)展商的社會(huì)聲譽(yù)，創(chuàng)造物業(yè)品牌；以良好的售后服務(wù)建立小區(qū)的品牌形象。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)，提高物業(yè)的使用壽命，使樓宇保值增值；創(chuàng)造良好優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境和商業(yè)環(huán)境。第一篇：物業(yè)管理前期方案廠壩鉛鋅礦隴林佳園經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)物業(yè)管理方案天水成紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2007年3月7日物業(yè)管理前期方案一、管理原則根據(jù)國(guó)家《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》，本著以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，本著“為業(yè)戶營(yíng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。二、物業(yè)管理工作目的保持和提高物業(yè)的完好度。統(tǒng)籌安排小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，提供一個(gè)良好的生活環(huán)境和高尚的居住環(huán)境，以保障全體業(yè)主的共同利益；維護(hù)業(yè)戶的權(quán)益。努力爭(zhēng)創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)、國(guó)優(yōu)榮譽(yù)及ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)證，賦予小區(qū)無(wú)形資產(chǎn)，回饋業(yè)主和發(fā)展商，以促使優(yōu)質(zhì)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和管理處于良性循環(huán)，創(chuàng)造良好的企業(yè)效益與社會(huì)效益。為此，物業(yè)公司對(duì)“隴林佳園經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)”的前期物業(yè)管理工作做了認(rèn)真部署，做了分段、針對(duì)性和管理方案如下：（一）超前介入階段服務(wù)內(nèi)容：在物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃階段主動(dòng)介入，為發(fā)展商出謀劃策，對(duì)物業(yè)公建設(shè)施配套的配置做專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)。服務(wù)方式：與發(fā)展商簽訂咨詢(xún)合同，約定專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司以顧問(wèn)形式介入，從樓盤(pán)報(bào)建到工程竣工整個(gè)規(guī)劃、建設(shè)期間派請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行全方面咨詢(xún)服務(wù)。服務(wù)方式：（1）物業(yè)公司繼續(xù)派請(qǐng)土木工程、水電設(shè)施等方面的專(zhuān)家以顧問(wèn)形式介入服務(wù)；（2）物業(yè)公司派2—3名保安在建筑現(xiàn)場(chǎng)巡邏，同時(shí)增設(shè)1名保潔員做好清潔工作；（3）由物業(yè)公司派1名宣傳干事配合總公司做好樓盤(pán)銷(xiāo)售工作； 工程竣工后，物業(yè)公司主要服務(wù)內(nèi)容為：（1）配合開(kāi)發(fā)商對(duì)主體建筑、附屬建筑進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，并對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題記錄在案；（2）參與各種設(shè)施設(shè)備的安裝布局和調(diào)試工作，并對(duì)各項(xiàng)性能指數(shù)和廠商進(jìn)行建檔，掌握生產(chǎn)廠商、安裝公司、建筑材料的保質(zhì)、保修期等情況；（3）參與小區(qū)園林建設(shè)，在園林布局、花草樹(shù)木的選用、建筑小區(qū)的擺設(shè)等方面做專(zhuān)業(yè)化、合理化建議，并對(duì)其進(jìn)行護(hù)衛(wèi)、保潔、綠化等工作。這期間是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，主要工作有：（1）與發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理委托合同》；（2）對(duì)移交的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，收齊物業(yè)整套竣工驗(yàn)收資料和竣工圖，并與發(fā)展商詳細(xì)約定保修事宜；（3）建立住房檔案，做好業(yè)主工作，制定各項(xiàng)管理?xiàng)l約、物業(yè)管理收費(fèi)辦法等相關(guān)的規(guī)范性文件，發(fā)放入伙通知書(shū)、接房須知、管理規(guī)約等資料，并做好物業(yè)管理的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任范圍的宣傳工作；（4）做好房屋的裝飾、裝修管理，審核裝修隊(duì)的來(lái)源及資質(zhì)證書(shū)，嚴(yán)格按照《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》對(duì)裝修方案的審批制，把裝修房屋的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人，并對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；（5）對(duì)小區(qū)物業(yè)的維修維護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等做全方面的專(zhuān)業(yè)化管理，并積極開(kāi)展各項(xiàng)便民服務(wù)措施如代收代繳水電費(fèi)、車(chē)輛停放管理、聯(lián)系家政服務(wù)等。以上是天水成紀(jì)物業(yè)管理中心對(duì)“隴林經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)”的前期管理方案，不足和不完善的地方請(qǐng)有關(guān)部門(mén)指出，物業(yè)公司將竭盡全力做好工作，不辱公司使命。、突然發(fā)生停電的情況下，工程物料部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。，正值晚上商場(chǎng)營(yíng)業(yè)，保安部應(yīng)協(xié)助商場(chǎng)維持好秩序，指導(dǎo)商房啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。、值班室，耐心接待住房和商房詢(xún)問(wèn)，做好解釋和疏導(dǎo)工作，防止與住房、商房發(fā)生沖突。：1）工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。3）保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修費(fèi)的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng)，保持完好。，應(yīng)在保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護(hù)中心。，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進(jìn)行搶救。，保安部應(yīng)立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到現(xiàn)，共同制訂搶救方案。、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時(shí)，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時(shí)向警方報(bào)警。若交通事故引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開(kāi)辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場(chǎng)。電梯困人方案，應(yīng)立即通知保安消防監(jiān)控室，同時(shí)記錄接報(bào)和發(fā)現(xiàn)時(shí)間。尤其當(dāng)被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門(mén)等非常措施逃生時(shí)，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無(wú)謂的行動(dòng)，以免使故障擴(kuò)大，發(fā)生危險(xiǎn)。，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志錯(cuò)迷（尤其是老人或小孩），應(yīng)立即通知醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，以便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。若有公安、消防、醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，還應(yīng)分別記錄到場(chǎng)和離開(kāi)時(shí)間、車(chē)輛號(hào)碼；被困人員有傷者的，應(yīng)記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。，立即派員就近采用防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經(jīng)進(jìn)行，則應(yīng)立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴(kuò)大。若水源來(lái)自供水總管或工程物料部無(wú)力解決時(shí)，應(yīng)立即通知自來(lái)水公司前來(lái)?yè)屝?。包括采用掃帚、吸水機(jī)吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場(chǎng)，盡快恢復(fù)整潔。，有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水，應(yīng)知會(huì)相關(guān)業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設(shè)置告示，知會(huì)全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在該范圍內(nèi)設(shè)置警告標(biāo)志。，以及受損情況。2）加強(qiáng)對(duì)消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動(dòng)噴淋頭或消火栓引起水浸。4）管道工在操作安裝、維修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當(dāng)引發(fā)水浸事故。6）平時(shí)應(yīng)備足沙包作為應(yīng)