蓬萊苑整體策劃方案-展示頁
2025-07-27 14:02本頁面
【正文】 的。在廣告媒體充斥 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的今天，廣告的可信度越來越淡漠，消費(fèi)者的理性讓他們堅(jiān)持眼見為實(shí)的購買理念，絕大多數(shù)人不會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)的沖動(dòng)掏錢來購買房子這樣貴重的東西，即使在沖動(dòng)之下購買，也會(huì)在理性恢復(fù)后利用政策保護(hù)和相關(guān)的法律手段退房。其次， 本項(xiàng)目必須避免與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤發(fā)生正面沖突，將視線轉(zhuǎn)移到我們上面所分析的這部分人群上來，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，做適應(yīng)這類市場(chǎng)的房產(chǎn)，站在與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤不一樣的層面，向無競(jìng)爭(zhēng)和少競(jìng)爭(zhēng)的方向發(fā)展，建立一個(gè)新的、有極強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的暢銷開發(fā)項(xiàng)目，與周邊的其他項(xiàng)目開發(fā)形成一個(gè)鮮明的對(duì)比，實(shí)現(xiàn)無可比性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這部分客戶心理需求中對(duì)人身安全、心理隱私、和心理歸屬的感覺極為強(qiáng)烈，他們需要一個(gè)價(jià)格適中，但是又能體現(xiàn)其身份的良好居所。 通過我們對(duì) **市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)， **市有好幾個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該說都是做的較好的，都是按照正規(guī)的小區(qū)來進(jìn)行建設(shè)的，但是在他們的后期宣傳中卻很少體現(xiàn)出這一點(diǎn)，也就是說 **市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中幾乎沒有項(xiàng)目真正提出居住小區(qū)這一概念，即使有一兩個(gè)項(xiàng)目提出了居住小區(qū)的概念，但是也沒有真正闡述出居住小區(qū)的涵義。 三、蓬萊苑的市場(chǎng)定位 —— 項(xiàng)目成功開發(fā)的靈魂 一個(gè)項(xiàng)目若要成功開發(fā)需要有正確的市場(chǎng)定位，這個(gè)定位將貫穿該項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、宣傳、銷售的始終，是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂。 ，由于其在區(qū)位、環(huán)境、戶型、配套等很多方面與其他幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均存在嚴(yán)重的同質(zhì)性，而且有些方面甚至處于劣勢(shì)。 、新南居、狀元居、濱江花園無論是從規(guī)模、環(huán)境、區(qū)位、戶型還是配套來均與本項(xiàng)目無多大明顯的差別，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成了直接的競(jìng)爭(zhēng)威脅。在項(xiàng)目周邊不到 50 米的范圍內(nèi)，共聚集了大小項(xiàng)目共 6 個(gè)，這在區(qū)域二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)中是罕見的，由此可見本項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力是相當(dāng)巨大的。蓬萊苑整體策劃方案 一、區(qū)域市場(chǎng)分析 —— 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功銷售的基石 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)來自于對(duì)市場(chǎng)詳實(shí)的調(diào)查和分析，從小環(huán)境到大環(huán)境，從政策趨勢(shì)到競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)，這一切都是影響項(xiàng)目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵因素。 二、項(xiàng)目周邊情況及項(xiàng)目現(xiàn)狀 —— 知己知彼，百戰(zhàn)不殆 從項(xiàng)目所處區(qū)域來看，項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開發(fā)已趨于白熱化的狀態(tài)。具體分析項(xiàng)目周邊的另外 5 個(gè)項(xiàng)目可以得到以下情況： 嘉苑作為 **市最高檔的居住社區(qū)，其規(guī)模優(yōu)勢(shì)、小區(qū)內(nèi)的綠化景觀優(yōu)勢(shì)是其他幾個(gè)項(xiàng)目所不能比擬的，但是由于其價(jià)格較高，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)不成直接的競(jìng)爭(zhēng)。具體針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目來說，瑞達(dá)麗景灣和狀元居由于靠近南河，相對(duì)本項(xiàng)目來說具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；新南居由于成本原因，相對(duì)本項(xiàng)目來說具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)；濱江花園由于其戶型設(shè)計(jì)較為合理，大部分戶型均為比較實(shí)用的 120 平方米左右的三房結(jié)構(gòu)，相對(duì)本項(xiàng)目來 說其具有產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)。如何針對(duì)本項(xiàng)目的不足進(jìn)行改造，并賦予其獨(dú)特的銷售主張則成為本策劃方案的主要思路。 目前本項(xiàng)目所處區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤林立，由于本項(xiàng)目與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比較，并無明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但是本項(xiàng)目又必須在保證價(jià)格的同時(shí)在較短 的時(shí)間內(nèi)完成銷售，回收資金，在這樣一個(gè)矛盾的環(huán)境中，本項(xiàng)目無法跟周邊其他樓盤作正面競(jìng)爭(zhēng)，那么，如何在這個(gè)矛盾的環(huán)境中尋找一個(gè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，獲得成功就是本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的核心所在。而且通過我們對(duì) **市房地產(chǎn) 市場(chǎng)研究調(diào)查表明， **市存在相當(dāng)大一部分人希望能夠改變其現(xiàn)有的居住環(huán)境，但是由于收入的限制和其他方面的考慮，他們又不是很愿意花很大一筆錢來購買象“鳳臺(tái)嘉苑”這樣的雖然環(huán)境很好，但是價(jià)格較高的住宅。 根據(jù)以上分析，我們得出如下結(jié)論： 首先，本項(xiàng)目應(yīng)該明確提出居住小區(qū)的概念，通過對(duì)居住小區(qū)概念的宣傳來達(dá)到使大部分的潛在購買客戶關(guān)注本項(xiàng)目的目的；然后，完善小區(qū)配套，突出小區(qū)的物業(yè)管理。所以，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為： **市第一個(gè)全封閉式精品生態(tài)居住小區(qū) 四、蓬萊苑產(chǎn)品策略 —— 項(xiàng)目成功開發(fā)的根本 現(xiàn)在，一個(gè)成功的項(xiàng)目更多的是依靠其整合營銷（ IMC）手段，而非單純的銷售手段競(jìng)爭(zhēng)。所以，這時(shí)候整合營銷中的產(chǎn)品策略才是競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)才是競(jìng)爭(zhēng)的最根本所在。但是，這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格承受力絕不會(huì)對(duì)
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