蓬萊苑整體策劃方案(已修改)
2025-08-01 14:02 本頁面
【正文】 蓬萊苑整體策劃方案 一、區(qū)域市場分析 —— 項目實現(xiàn)成功銷售的基石 房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)來自于對市場詳實的調(diào)查和分析，從小環(huán)境到大環(huán)境，從政策趨勢到競爭趨勢，這一切都是影響項目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵因素。 二、項目周邊情況及項目現(xiàn)狀 —— 知己知彼，百戰(zhàn)不殆 從項目所處區(qū)域來看，項目周邊房地產(chǎn)開發(fā)已趨于白熱化的狀態(tài)。在項目周邊不到 50 米的范圍內(nèi)，共聚集了大小項目共 6 個，這在區(qū)域二級市場的房地產(chǎn)開發(fā)中是罕見的，由此可見本項目所面臨的競爭壓力是相當(dāng)巨大的。具體分析項目周邊的另外 5 個項目可以得到以下情況： 嘉苑作為 **市最高檔的居住社區(qū)，其規(guī)模優(yōu)勢、小區(qū)內(nèi)的綠化景觀優(yōu)勢是其他幾個項目所不能比擬的，但是由于其價格較高，對本項目構(gòu)不成直接的競爭。 、新南居、狀元居、濱江花園無論是從規(guī)模、環(huán)境、區(qū)位、戶型還是配套來均與本項目無多大明顯的差別，對本項目構(gòu)成了直接的競爭威脅。具體針對各個項目來說，瑞達麗景灣和狀元居由于靠近南河，相對本項目來說具有一定的區(qū)位優(yōu)勢；新南居由于成本原因，相對本項目來說具有價格優(yōu)勢；濱江花園由于其戶型設(shè)計較為合理，大部分戶型均為比較實用的 120 平方米左右的三房結(jié)構(gòu)，相對本項目來 說其具有產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢。 ，由于其在區(qū)位、環(huán)境、戶型、配套等很多方面與其他幾個競爭對手均存在嚴(yán)重的同質(zhì)性，而且有些方面甚至處于劣勢。如何針對本項目的不足進行改造，并賦予其獨特的銷售主張則成為本策劃方案的主要思路。 三、蓬萊苑的市場定位 —— 項目成功開發(fā)的靈魂 一個項目若要成功開發(fā)需要有正確的市場定位，這個定位將貫穿該項目設(shè)計、建設(shè)、宣傳、銷售的始終，是整個項目的靈魂。 目前本項目所處區(qū)域競爭樓盤林立，由于本項目與其他競爭樓盤相比較，并無明顯的競爭優(yōu)勢，但是本項目又必須在保證價格的同時在較短 的時間內(nèi)完成銷售，回收資金，在這樣一個矛盾的環(huán)境中，本項目無法跟周邊其他樓盤作正面競爭，那么，如何在這個矛盾的環(huán)境中尋找一個市場的空白點，獲得成功就是本項目市場定位的核心所在。 通過我們對 **市房地產(chǎn)市場在售項目的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)， **市有好幾個項目應(yīng)該說都是做的較好的，都是按照正規(guī)的小區(qū)來進行建設(shè)的，但是在他們的后期宣傳中卻很少體現(xiàn)出這一點，也就是說 **市的房地產(chǎn)市場中幾乎沒有項目真正提出居住小區(qū)這一概念，即使有一兩個項目提出了居住小區(qū)的概念，但是也沒有真正闡述出居住小區(qū)的涵義。而且通過我們對 **市房地產(chǎn) 市場研究調(diào)查表明， **市存在相當(dāng)大一部分人希望能夠改變其現(xiàn)有的居住環(huán)境，但是由于收入的限制和其他方面的考慮，他們又不是很愿意花很大一筆錢來購買象“鳳臺嘉苑”這樣的雖然環(huán)境很好，但是價格較高的住宅。這部分客戶心理需求中對人身安全、心理隱私、和心理歸屬的感覺極為強烈，他們需要一個價格適中，但是又能體現(xiàn)其身份的良好居所。 根據(jù)以上分析，我們得出如下結(jié)論： 首先，本項目應(yīng)該明確提出居住小區(qū)的概念，通過對居住小區(qū)概念的宣傳來達到使大部分的潛在購買客戶關(guān)注本項目的目的；然后，完善小區(qū)配套，突出小區(qū)的物業(yè)管理。其次， 本項目必須避免與其他競爭樓盤發(fā)生正面沖突，將視線轉(zhuǎn)移到我們上面所分析的這部分人群上來，填補區(qū)域內(nèi)這一市場空白點，做適應(yīng)這類市場的房產(chǎn)，站在與其他競爭樓盤不一樣的層面，向無競爭和少競爭的方向發(fā)展，建立一個新的、有極強競爭力的暢銷開發(fā)項目，與周邊的其他項目開發(fā)形成一個鮮明的對比，實現(xiàn)無可比性的競爭優(yōu)勢。所以，本項目的市場定位為： **市第一個全封閉式精品生態(tài)居住小區(qū) 四、蓬萊苑產(chǎn)品策略 —— 項目成功開發(fā)的根本 現(xiàn)在，一個成功的項目更多的是依靠其整合營銷（ IMC）手段，而非單純的銷售手段競爭。在廣告媒體充斥 整個房地產(chǎn)市場的今天，廣告的可信度越來越淡漠，消費者的理性讓他們堅持眼見為實的購買理念，絕大多數(shù)人不會因為一時的沖動掏錢來購買房子這樣貴重的東西，即使在沖動之下購買，也會在理性恢復(fù)后利用政策保護和相關(guān)的法律手段退房。所以，這時候整合營銷中的產(chǎn)品策略才是競爭的基礎(chǔ)，優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計才是競爭的最根本所在。 通過我們對本區(qū)域內(nèi)消費者調(diào)查得知，其價格承受力可以達到 800
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