蓬萊苑整體策劃方案-wenkub
2023-07-19 14:02:42 本頁面
【正文】 過我們對 **市房地產(chǎn) 市場研究調(diào)查表明， **市存在相當(dāng)大一部分人希望能夠改變其現(xiàn)有的居住環(huán)境，但是由于收入的限制和其他方面的考慮，他們又不是很愿意花很大一筆錢來購買象“鳳臺嘉苑”這樣的雖然環(huán)境很好，但是價(jià)格較高的住宅。如何針對本項(xiàng)目的不足進(jìn)行改造，并賦予其獨(dú)特的銷售主張則成為本策劃方案的主要思路。具體分析項(xiàng)目周邊的另外 5 個(gè)項(xiàng)目可以得到以下情況： 嘉苑作為 **市最高檔的居住社區(qū)，其規(guī)模優(yōu)勢、小區(qū)內(nèi)的綠化景觀優(yōu)勢是其他幾個(gè)項(xiàng)目所不能比擬的，但是由于其價(jià)格較高，對本項(xiàng)目構(gòu)不成直接的競爭。蓬萊苑整體策劃方案 一、區(qū)域市場分析 —— 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功銷售的基石 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)來自于對市場詳實(shí)的調(diào)查和分析，從小環(huán)境到大環(huán)境，從政策趨勢到競爭趨勢，這一切都是影響項(xiàng)目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵因素。 、新南居、狀元居、濱江花園無論是從規(guī)模、環(huán)境、區(qū)位、戶型還是配套來均與本項(xiàng)目無多大明顯的差別，對本項(xiàng)目構(gòu)成了直接的競爭威脅。 三、蓬萊苑的市場定位 —— 項(xiàng)目成功開發(fā)的靈魂 一個(gè)項(xiàng)目若要成功開發(fā)需要有正確的市場定位，這個(gè)定位將貫穿該項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、宣傳、銷售的始終，是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂。這部分客戶心理需求中對人身安全、心理隱私、和心理歸屬的感覺極為強(qiáng)烈，他們需要一個(gè)價(jià)格適中，但是又能體現(xiàn)其身份的良好居所。在廣告媒體充斥 整個(gè)房地產(chǎn)市場的今天，廣告的可信度越來越淡漠，消費(fèi)者的理性讓他們堅(jiān)持眼見為實(shí)的購買理念，絕大多數(shù)人不會因?yàn)橐粫r(shí)的沖動掏錢來購買房子這樣貴重的東西，即使在沖動之下購買，也會在理性恢復(fù)后利用政策保護(hù)和相關(guān)的法律手段退房。所謂治標(biāo)先治本，如果不解決產(chǎn)品設(shè)計(jì)這個(gè)根本問題，不對產(chǎn)品本身進(jìn)行改造和革新是不可能達(dá)到這一銷售均價(jià)的。而本項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)沒有其獨(dú)特的主張，與周邊項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)相比毫無驚人之處。 C、小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)可以更新穎更精致，并賦予其獨(dú)特的文化內(nèi)涵，制造與其他樓盤的差異性。 五、蓬萊苑價(jià)格策略 —— 項(xiàng)目贏利的保證 項(xiàng)目現(xiàn)有的銷售價(jià)格處于周邊競爭樓盤的中間位置，既不算高也不算低。其推廣重心放在住宅的推廣上。針對蓬萊苑現(xiàn)狀，我們建議在其開盤推廣階段投入一小部分費(fèi)用在報(bào)紙和電視廣告上對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，達(dá)到一種廣而告知的效果。 八、蓬萊苑銷售人員培訓(xùn) —— 讓銷售在此終結(jié) 再好的策劃，最終仍落實(shí)于銷售人員與每個(gè)客戶的交流。專業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、高效奮進(jìn)的團(tuán)隊(duì)精英，和五年來在不同城市 30 多個(gè)不敗項(xiàng)目的業(yè)績，足以幫助你走在競爭對手的前面。 二、項(xiàng)目物業(yè)概述（略） 三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢與不足 優(yōu)勢： 位置優(yōu)越，交通便捷 位置優(yōu)越： 處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步 3 分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。 四、目標(biāo)購房群 年齡在 35—— 60 歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識或有習(xí)慣在北城生活的中老年人 家庭構(gòu)成： 1— 3 口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年 年齡在 28—— 45 歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在 3000 元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主 家庭構(gòu)成： 1— 3 口、中青年夫妻或帶一小孩、單身 中青年 五、項(xiàng)目物業(yè)營銷阻礙及對策 阻礙： HS 花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。 商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。 六、形象定位 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。為北城區(qū)增一別致夜景，給項(xiàng)目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。走進(jìn)廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。一方面切實(shí)解決住戶的實(shí)際問題，另一方面有利于增強(qiáng) HS 花園對目標(biāo)購房群的吸引力。 在廣告切入期主要通過報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá) HS 花園的優(yōu)勢與賣點(diǎn)； 在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造 HS 花園“輝煌人生，超凡享受
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