【正文】 之中，旅游資源豐富； 星海廣場、森林動物園、付家莊公園等旅游設(shè)施的聚集定人氣、知名度； 廣闊客源市場，強(qiáng)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)支撐， 將帶動國內(nèi)、外旅游客源市場。 ? 項目一期與二期進(jìn)一步整合 ? 本案一期依托森林環(huán)境及溫泉資源開發(fā)以“水文化”為主的休閑度假功能；與二期利用深谷及土地資源，發(fā)展 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 19 “主題康體”為主的會所式物業(yè)型高端休閑度假產(chǎn)業(yè)。利用國家 4A級旅游景區(qū)的“開發(fā)政策”定向，開發(fā)精品度假市場。 小結(jié) ： 得天獨厚的濱海自然環(huán)境、良好的配套設(shè)施、獨特的地域風(fēng)情、優(yōu)質(zhì)的旅游品牌、定期的節(jié)慶活動是濱海旅游項目的優(yōu)勢元素，黃金海岸的打造要吸取這些優(yōu)勢元素，并創(chuàng)造出新的優(yōu)勢元素，從而形成沿海旅游項目優(yōu)勢互補(bǔ)、交錯競爭，共同發(fā)展的局面。 優(yōu)勢：依山傍海、環(huán)境優(yōu)美、景色宜人，是大連市“十佳景區(qū)之一” 付家莊濱海浴場 概況：位于付家莊公園內(nèi)，濱海西路與中路之間，是大連市主要的濱海浴場之一。 優(yōu)勢：時代感強(qiáng)，科技文化含量高，旅游項目集海洋景觀與科普文化與一體。 優(yōu)勢：是大連地 區(qū)唯一一家 5A級景區(qū)，中國旅游知名品牌。 優(yōu)勢 ：自然景觀得天獨厚，是一以山、海、島、灘為主要景觀的風(fēng)景勝地。 優(yōu)勢 ：位于市區(qū)稀缺濱海岸線上，自然環(huán)境優(yōu)越 。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 15 小結(jié)： 本案位于兩大品牌項目星海廣場和老虎灘海洋公園之間， 本案周邊的濱海旅游項目繁多，但以中低檔次為主。 ? 沿海旅游資源現(xiàn)狀 大連濱海旅游資源 豐富，主要旅游項目有 品牌旅游項目：星海廣場、老虎灘海洋公園、圣地亞海洋世界。 小結(jié) ：市旅游資源豐富，現(xiàn)代都市景觀、海洋景觀、人文景觀、生態(tài)景觀成為大連市的旅游品牌 。 綠色生態(tài)： 大連山丘型旅游資源豐富，陸上山林豐度高，擁有眾多的國家級風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)和森林公園。 近代人文： 大連近代歷史人文資源主要集聚在旅順口區(qū)，旅順 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 14 口區(qū)素有“中國半部近代史”之稱譽(yù)，向以人文景觀聞名于世，無論是豐度還是品 質(zhì)，都是頂級。 旅游資源現(xiàn)狀 大連市旅游資源可分為以下幾種類型： 現(xiàn)代都市： 包括廣場、綠地，會展、節(jié)事等。 ? 療養(yǎng)度假： 金沙灘度假村、休療養(yǎng)院、白云山莊等。 周邊旅游項目 主要旅游項目：城市之星游樂場、百年城雕、游泳館、熱帶植物館、國際金融會議中心、青少年夏令營、各類星級酒店。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 13 基地由于緊鄰星海灣金融會展中心，由于良好的區(qū)位和生態(tài)環(huán)境，周邊地塊以居住和旅游為主。 ? 港口 — 大連港距本案北約 7公，是中國重要的國際港口之一，濱海路方便到達(dá)大連港。 一期占地面積約 5萬平方米 二期占地面積約 35萬平方米 項目土地以山谷、森林資源為主，地貌呈坡地、臺地特征 二期 一期期 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 12 土地地貌資源 位置圖 以下地圖顯示了待建酒店在大連的大致位置圖 周邊交通條件 周邊用地概況 ? 航空 — 周水子機(jī)場距本案北約 14公里，約 25分鐘車程。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 11 項目基地指標(biāo) 基地位于大連市的城市中心區(qū)南端，西側(cè)緊鄰大連市著名的星海廣場，東西長約 ，南北寬約 。 ? 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地，以森林動物園為基礎(chǔ)，開發(fā)溫泉度假、高爾夫公園、馬術(shù)俱樂部及森林歡樂谷等，結(jié)合區(qū)域海洋公園等多層次人文產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ? 規(guī)劃區(qū)位于大連中心城市的南部海岸，大連城市海岸線中段，國家 5A級旅游帶之濱海路中點上，是區(qū)域休閑布局經(jīng)濟(jì)帶重要節(jié)點 ? 基地內(nèi)擁有豐富的森林、山巒、溫泉等自然資源。 ? 企業(yè)法人 ：閆 志強(qiáng) ? 注冊資本： 1000萬元人民幣 ? 以高端休閑度假產(chǎn)業(yè)經(jīng)營及發(fā)展為目 標(biāo)，希望打造一個“東北亞及環(huán)渤?！眳^(qū)域第一品牌的休閑度假產(chǎn)業(yè) ? 經(jīng)營型產(chǎn)業(yè)，以長期持有為最高愿景 ? 以聘請專業(yè)品牌管理集團(tuán)進(jìn)行管理 ? 項目總體規(guī)劃設(shè)計及項目定位策劃階段 ? 項目一期開發(fā)總要時間節(jié)點進(jìn)度 21表 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 10 項目地塊概況 ? 基地北部為山巒，南部為黃海，基地以山地、森林為主生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。委托方接受為此報告所做的參數(shù)假設(shè)及理論基礎(chǔ)。在預(yù)測時，我們強(qiáng)調(diào)未來市場會面對許多不確定因素，該預(yù)測應(yīng)當(dāng)視為是對可能發(fā)生狀況的指示性評估而不應(yīng)視為絕對事實。假若此報告中的任何假設(shè)并未實現(xiàn)，將可能嚴(yán)重影 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 7 響 指示性現(xiàn)金流的預(yù)測。 調(diào)研理論 我們對入住率、平均房價和指示性現(xiàn)金流預(yù)測，是基于我們對市場的知識和了解，以及相同或相似物業(yè)在經(jīng)營業(yè)績方面的經(jīng)驗。 調(diào)研方法 我們的調(diào)研方法如下： 1. 評估目標(biāo)地塊的城市和地區(qū)周邊環(huán)境，以確定可能影響酒店未來需求、供給和旅游市場的特定經(jīng)濟(jì)因素和人口發(fā)展趨勢。前期規(guī)劃相關(guān)資料、總體規(guī)劃由客戶方提供。 可行性調(diào)研報告的研究范圍 我們的建議和意見主要是基于對當(dāng)?shù)睾蛥^(qū)域市場的市場知識和從業(yè)經(jīng)驗。 我們的分析預(yù)測也基于以下狀況和假設(shè)： 1. 待建酒店將以國際五星級以上酒店的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；以及 2. 待建酒店將由具備專業(yè)國際酒店管理經(jīng)驗，擁有強(qiáng)大的銷 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 6 售和市場分銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并在中國有實戰(zhàn)經(jīng)驗的酒店管理公司來管理。 注意事項 我們的分析預(yù)測基于市場普遍存在的條件。 為便于報告分析，我們假設(shè)待建酒店開業(yè)日期為2021年 10月 1日。 我們沒有查驗過任何與待建酒店項目相關(guān)的許可證件、批文、證書。 責(zé)任申明 我們假設(shè)待建酒店已經(jīng)獲得了有效的預(yù)防火災(zāi)證書，符合相關(guān)的環(huán)境健康法規(guī)并且已經(jīng)獲得待建酒店營業(yè)所必須的其他執(zhí)照。 業(yè)主、特許經(jīng)營、管理歷史和假設(shè) 我們假設(shè)待建酒店將由 具備專業(yè)國際酒店管理經(jīng)驗并在中國有豐富經(jīng)驗的酒店管理公司來管理。更多文檔盡在我主頁 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 2021 年 4 月 3 日 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 2 大連 君利地產(chǎn)待建 “森林公園 ”項目 酒店可行性研究 報告 旭輝地產(chǎn)策劃 2021年 04月 03日 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 3 目錄 1. 調(diào)研性質(zhì) ......................................................... 4 2. 項目地塊描述 ..................................................... 8 3. 待建酒店定位及設(shè)施推薦 ........................................... 21 4. 市場區(qū)域分析 .................................................... 44 5. 酒店供給和需求分析 .............................................. 63 6. 待建酒店入住率和平均房價預(yù)測 ..................................... 89 7. 待建酒店收入和支出預(yù)測 ........................................... 97 8. 項目可行性分析 ................................................. 107 附錄 1– 術(shù)語解釋 附錄 2– 免責(zé)申 明 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 4 1. 調(diào)研性質(zhì) 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 5 市場和定位初可行性調(diào)研對象 該市場、定位及財務(wù)可行性調(diào)研的對象是位于中華人民共和國大連市濱海路森林動物園（以下簡稱“項目地塊”）的城市休閑度假酒店開發(fā)項目（以下簡稱“待建酒店”）。 初可行性調(diào)研目的 此市場、定位及財務(wù)可行性報告的目的在于評估待建酒店項目地塊選址、市場的供需狀況，以確定待建酒店的最佳市場定位和設(shè)施配置，并分析開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)和潛在整體投資回報。根據(jù)調(diào)研項目本身和我們的市場經(jīng)驗并按照中國國內(nèi)一般的業(yè)內(nèi)慣例，我們確定了適當(dāng)?shù)墓芾碣M用。我們假設(shè)這些并不會耽誤待建酒店的竣工和開業(yè)日期。我們建議您的律師去證實以上這些文件的真實可靠性 實地考察 我們于 2021年 3月考察過項目選址，并在此基礎(chǔ)上做出該報告分析。我們的財務(wù)分析都用計入通貨膨脹的人民幣（ RMB）表示。如果以后有任何異常情況出現(xiàn)，我們保留修改預(yù)測的權(quán)利。 可行性分析報告之使用范圍 如無 君利地產(chǎn) 的書面許可，該報告不可公開或向第三方 透露。報告中所有信息的收集和分析均來源于 旭輝地產(chǎn) 。我們假設(shè)所得到的信息全部屬實，并未另做認(rèn)證。 2. 對競爭市場的現(xiàn)有和待建酒店進(jìn)行分析，以了解住宿需求； 3. 對主要細(xì)分市場進(jìn)行分析，以確認(rèn)競爭市場中住宿需求的特點； 4. 我 們?yōu)榇ň频赀M(jìn)行設(shè)施推薦和以及相關(guān)配置，為待建酒店選址并界定酒店的定位； 5. 通過滲透分析法測算得出待建酒店入住率和平均房價的預(yù)測； 6. 根據(jù)對可比競爭酒店營業(yè)表現(xiàn)的分析研究，我們?yōu)榇ň频赀M(jìn)行十年收支預(yù)測；以及 7. 根據(jù)現(xiàn)金流預(yù)測，測算開發(fā)成本和融資額等情況進(jìn)行了投資回報率分析。截至撰寫此報告時，我們對未來事件均做出了最佳的估算。 我們的預(yù)測是基于當(dāng)前和預(yù)期中的未來市場所認(rèn)知的情況。 在測算過程中所做的假設(shè)，將涉及相當(dāng)多的變數(shù)，這些變數(shù)對市場變化十分敏感。 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 8 2. 項目 及 地塊描述 大連君利地產(chǎn)待建“森林公園”項目酒店可行性研究報告 9 待建項目業(yè)主 待建項目 投資主要目標(biāo) 持有基地或退出策略 期望的運營方式 目前項目進(jìn) 度 項目開發(fā)進(jìn)度表 ? 業(yè)主公司：大連君利地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 英文名稱： ? 業(yè)主背景：君利是一家專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)公司及不動產(chǎn)投資公司，主要從事的業(yè)務(wù)有，一級土地開發(fā)整理，大宗房地產(chǎn)項目開發(fā)，休閑不動產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營；其企業(yè)在土地、不動產(chǎn)兼并領(lǐng)域及融資領(lǐng)域有著突出的業(yè)績。“青山、綠水、林木”是其特征概括。項目一至二期的拓展空間，為區(qū)域性產(chǎn)業(yè)開 發(fā)預(yù)留了足夠的可持續(xù)發(fā)展空間。規(guī)劃區(qū)內(nèi)森林動物園為 4A級景區(qū)，付家莊是大連人流量最大的浴場之一 大連白云山著名的“森林動物園”內(nèi)，基地分為一、二期兩部，一期位于公園東南入口處，地勢以溝谷為主，陡坎形成數(shù)塊臺地及山林區(qū)域組成。 規(guī)劃總用地 40余萬平方米。 ? 鐵路 — 火車站距本案北約 6公里，由解放路到達(dá)火車站。 ? 道路 — 景觀濱海路橫穿規(guī)劃區(qū)、北側(cè)的東北路與城市快速路連接，可以方便快捷的到達(dá)市中心及 其他周邊區(qū)域。 ? 周邊適宜建設(shè)用地已基本建設(shè)，可開發(fā)用地較少； ? 西側(cè)居住以高層為主，東側(cè)和北側(cè)以低層住宅為主； ? 西側(cè)項目為廣場、游樂場、