【正文】 第七 章 與項(xiàng)目相關(guān)的政策建設(shè) 依據(jù) 1．《安徽省中藥材產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃》（ 2021— 2021 年）； 2．《安徽省中藥材市場管理辦法》； 3．《亳州市譙城區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 4．《亳州市城市 總體規(guī)劃》； 5．安徽省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的實(shí)施意見》（皖政〔 2021〕 52 號）； 6．《亳州市中醫(yī)藥教育辦學(xué)模式實(shí)施方案》； 7．《中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（ 2021— 2020 年）》，國科發(fā)社字〔 2021〕 77號； 8.《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃》。 綜上所述，本項(xiàng)目具有既有市場占有率較高、政府支持、發(fā)展商融資能力強(qiáng)、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)規(guī)范化、國際化水平高、市場發(fā)展方向明確等諸多優(yōu)勢，可 形成核心競爭力，項(xiàng)目可行。 2．行業(yè)規(guī)范管理的力度，直接影響項(xiàng)目成敗，對發(fā)展商而言，是非可控因素。 6．與國家振興中藥材業(yè)計(jì)劃不謀而合。 4．與亳州南部新區(qū)開發(fā) 步伐一致。 2．安徽省 861 計(jì)劃明確指出將亳州建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺。 3．外地企業(yè)投資，需要一段時(shí)間融入本地社會。 劣勢分析 1．新區(qū)缺人氣，新市場培育周期長，屬“生地行商”。 6．發(fā)展商資金實(shí)力雄厚，可攜自 有資金入亳州投資，助推亳州投融資能力上臺階。 4．發(fā)展商謀劃的項(xiàng)目運(yùn)作模式與中藥材市場需要在中長期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點(diǎn)吻合，有利于項(xiàng)目的長期可持續(xù)發(fā)展。 3．參與項(xiàng)目投資的發(fā)展商有國資背景、社會責(zé)任感強(qiáng)，以“城市運(yùn)營”為己任，目光遠(yuǎn)大，不圖眼前利益，與中藥藥業(yè)振興的目標(biāo)吻合。在市場仍處于旺盛發(fā)展階段時(shí)主動求變創(chuàng)新，行業(yè)導(dǎo)向作用力事半功倍。（ 億 億） = 倍 而且，老市場商品房開發(fā)的 億凈利潤，不必打包進(jìn)入上市公司。 ，至少可獲： 60 畝 200萬 /畝 50%=6000 萬元， 首期市場開發(fā)后，獲得的銀行授信額度 ， 即使啟動資本收回，也足以進(jìn)入 下一期滾動開發(fā)。 新市 場用地第一期先用 200 畝，投入 2021 萬元； 建 12 萬平方米營業(yè)用房， 3萬平方米物流用房，投入約 億元。而新建的國字號商流、物流、信息流齊備的專 業(yè)交易中心 —— 中國（亳州）中藥材交易中心，應(yīng)考慮長期持有，不宜 分割 出售。 資本運(yùn)營方案： 總體上，應(yīng)按照物業(yè)性質(zhì)來設(shè)計(jì)資本運(yùn)營方案。 剔除稅費(fèi)后凈收益 億元（ %） 億元≈ 億元 （ 3）投入產(chǎn)出比較： ： 億元； ： 億元； 億元； 億元，在靜態(tài)條件下，投資回報(bào)率為： 億元247。 全部建成后，市場出租年收入 億元。 （ 2） 新市場 土地出讓費(fèi)，參考工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)： 10萬元 /畝 1000 畝 =1 億元 （ 3）建按 成本： ： 30 萬平方米 1200 元 /平方米 = 億元 ： 30 萬平方米 800 元 /平方米 = 億元 、服務(wù)區(qū)營業(yè)用房： 10 萬平方米 2021 元 /平方米 =2億元 ： ① 商業(yè)鋪面： 2 萬平方米 2021 元 /平方米 =4000 萬元 ② 上蓋 住宅： 14 萬平方米 1500 元 /平方米 = 億元 直接開發(fā)成本： 1億 +1億 + 億 ++2 億 + 億 + 億 = 億 (4)管理費(fèi)用和推廣費(fèi)用，按總成本的 %和 %計(jì)算，為： 億元 (%+%)= 億元 （ 5）財(cái)務(wù)成本： 按啟動資金 3億元，分期投入、分期回收、滾動開發(fā)，開發(fā)期 5 年計(jì)算： 3 億元 6% 3= 億元。 5．分階段推進(jìn)公司加藥農(nóng)、公司加中藥材深加工企業(yè)的合作模式，加大對中藥材生產(chǎn)流通過程的介入深度，為中藥材期貨市場的問世，創(chuàng)造充分的前置條件。 3．會展區(qū)與政府、專業(yè)會展公司三方合作，根據(jù)會展收入按比例分成。 其中，與跨國采購中心的合作，可采用按營業(yè)收入一定比例計(jì)算場地費(fèi)用的過渡辦法， 12年后，再確定租金標(biāo)準(zhǔn)。 5．目前，上海跨國采購中心已在亳州開設(shè)跨國采購分會場，一旦新的中藥材交易中心建成，將定期進(jìn)行中中藥材國際交易采購會。 4．結(jié)合跨國采購中心的全球采購商平臺，將中藥材 交易中心與跨國采購中心接軌，率先在跨國采購大會上以亳州中草藥物流交易中心的名義開設(shè)中藥材供 貨平臺。 3．目前已經(jīng)與擁有“中國開張網(wǎng)”招商服務(wù)平臺的深圳金磚四國投資服務(wù)公司達(dá)成合作意向。本項(xiàng)目是個(gè)交易平臺，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺。 2．與開發(fā)區(qū)商務(wù)發(fā)展局達(dá)成了意向。 ．招商策略和經(jīng)營方式 一．全方位配置服務(wù)于市場招商活動的社會資源： 1．目前已經(jīng)與亳州工商、稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成共識，在項(xiàng)目立項(xiàng)后，將與工商、稅務(wù)共同設(shè)定企業(yè)進(jìn)駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。與 10 家以上中藥材深加工企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)要素合作；負(fù)責(zé)期貨市場的前期籌建工作。 7．物業(yè)管理部： 負(fù)責(zé)市場設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與 運(yùn)轉(zhuǎn)；負(fù)責(zé)消防；負(fù)責(zé)場地治安和停車場秩序維護(hù)；負(fù)責(zé)場地保潔服務(wù)與 管理。 5．市場監(jiān)管部 : 掌握市場智能化設(shè)備；負(fù)責(zé)監(jiān)管入場交易者身份；出入庫商品質(zhì)量；暢通交易責(zé)任追溯通路，是市場的“保姆”和“質(zhì)量衛(wèi)士”。 3．人力資源部 : 組織擬定并執(zhí)行公司人力資源中短期計(jì)劃；改革、完善公司人事管理制度，負(fù)責(zé)員工聘任、考評、培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲的實(shí)施工作；負(fù)責(zé)公司總部員工考勤、工資、福利等費(fèi)用的發(fā)放和“四金”管理；受理公司范圍內(nèi)的勞動糾紛；負(fù)責(zé)管理公司總部員工和下屬公司部分員工的人事檔案。各部門職能如下： 1．財(cái)務(wù)部： 負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù) 管理、費(fèi)用收支及成本核算等會計(jì)業(yè)務(wù)工作。 項(xiàng)目設(shè)施的組織與運(yùn)營 組織機(jī)構(gòu) 亳州中草藥交易中心由投資方指定財(cái)務(wù)總監(jiān)，組建獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，成立董事會，是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。 在原市場搬遷完成、新市場開張以后，著手原市場的商住項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。一旦漏網(wǎng)，很可能形成新、老市場僵持、內(nèi)部惡斗的局面。 對目前處于亳州中藥材交易中心四周的藥商藥鋪，按拆一還一、適當(dāng)補(bǔ)償?shù)脑瓌t，列入整體搬遷范圍。 亳州中藥材交易中心經(jīng)營 方案 具體步驟 整體收購“亳州中藥材交易中心”現(xiàn)有場地設(shè)施及字號、證照、手續(xù)，為實(shí)現(xiàn)新老市場的平穩(wěn) 過渡、整體遷移奠定基礎(chǔ)。底商部分，規(guī)劃 2萬平方米，以歐式風(fēng)情街布局；住宅開發(fā) 16 萬平方米，形成空中立體交通和景觀布置。人氣旺， 商業(yè)價(jià)值較高。 中藥材期貨市場的預(yù)留問題，可在會展區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)一并考慮。 第二，為跨國采購提供全流程服務(wù)，配置賓館、酒樓、娛樂中心和電子商務(wù)服務(wù)。 4．服務(wù)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積 7萬平方米。 曾幾何時(shí)，一個(gè)三鹿奶粉事件，損害了整個(gè)“中國制造”的信譽(yù)，給中國奶業(yè)更造成了上百億元的有形損失和無可計(jì) 量的無形損失。 物流園區(qū)的重要職能之一，是強(qiáng)制性入庫檢驗(yàn)和出庫登記。中轉(zhuǎn)配載中心為市場成交客戶提供托運(yùn)、配載、中轉(zhuǎn)儲存服務(wù)。 物流園區(qū)設(shè)專業(yè)庫區(qū)、中轉(zhuǎn)配載中心與第三方物流托管倉庫三個(gè)組成部分。上海專業(yè)會展公司負(fù)責(zé)常年會展活動的組織與籌劃，按會展收入的比例與開發(fā) 商分成。 開發(fā)商負(fù)責(zé)場館開發(fā)建設(shè)與日常物業(yè)管理，亳州市政府定期組織以政府平臺運(yùn)作的中藥材專業(yè)會展活動。 2．會展區(qū)，總規(guī)劃面積 3萬平方米。 （ 4）跨國采購專營區(qū)。 （ 2）按中藥材品類劃分的專業(yè)分區(qū)。 重點(diǎn)扶植亳州一市三縣的藥農(nóng)，直接在市場設(shè)點(diǎn)銷售自產(chǎn)藥材。因此，新市場應(yīng)在布局安排上，突出重點(diǎn)，扶持藥農(nóng)入場交易。 園區(qū)內(nèi)再分： （ 1） 藥農(nóng)直銷區(qū) 。 第三章 改造思路 —— 改、擴(kuò)、遷交易中心 收購舊的交易中心 整體收購 舊的 “亳州中藥材交易中心”。 經(jīng)營業(yè)套適配性：好，分值： 10 分。 —— 中藥材期貨市場，引導(dǎo)生產(chǎn)、擴(kuò)大流通。 —— 跨國采購區(qū)，導(dǎo)入跨國直銷功能，擴(kuò)大外貿(mào)。 業(yè)態(tài) 規(guī)劃： —— 物流園區(qū) ,從源頭控制交易的質(zhì)量，減少客戶物流成本。 附：圖一： 新市場參考 效果圖 1 附：圖二： 新市場參考 效果圖 2 硬件等級評價(jià)：好，分值： 10分。 。因此，新市場將在硬件設(shè)施上大展宏圖： 。 分值： 10分。 擴(kuò)建后的 中藥材專業(yè) 新 市場規(guī)模不僅是全國第一，亦是亞洲第一、世界第一。居于全國第一。 分值 10 分。 規(guī)中的定性為“次商業(yè)中心”（相對于 老區(qū)步行街而言），處于新區(qū)最中心的地段，如圖： 見第 11 頁。 價(jià)值： 6 分。 對于零售消費(fèi)服務(wù)而言，市場新址屬行商“生地”，人氣有待積累。而且，由于是整體搬遷，市場遷址后，人流必定 跟隨而至。 分值： 10 分。老市場停車難、搬運(yùn)難、人員進(jìn)出難的狀況將徹底解決。 ，東西臨南一環(huán)主干道，距亳州火車站 公里，交通十分便捷。 分值： 10 分。 亳州中藥材全國性集散地的功能將更為重要，行業(yè)聚集能力亦更為顯著。“全國藥材聚亳州，亳州藥材銷全國”。 ，亳州中藥材市場始終 處于旺盛 發(fā)展階段。從行商角度看，是先有市 、 后有場，依市建場 ，事半功倍。 市場考察，親筆題詞“華佗故里，中華藥都”，在國內(nèi)外同行業(yè)都有較大影響力。 項(xiàng)目地塊 商業(yè)價(jià)值評價(jià) 按國際商業(yè) 學(xué)會通行的商業(yè)設(shè)施商業(yè)價(jià)值評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，七項(xiàng) 目 、五分法，對中國（亳州）中藥材交易中心新地作如下評價(jià)： 級別 好 較好 一般 較差 差 分值 10 8 6 4 2 70 分為最優(yōu)， 42 分為及格 （ 1）聚集能力： 。開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)全面開工，主要的交通干道都已經(jīng)進(jìn)入啟動 的 實(shí)質(zhì) 階段。 第二章 新項(xiàng)目選址情況 區(qū)位介紹 籌建中的中國（亳州）中藥材交易中心新場館， 位于 安徽亳州開發(fā)區(qū)內(nèi)，具體位于希夷大道和南一環(huán)交口，占地 1000 畝。 ，上?？鐕少徶行囊言谫裰蓍_設(shè)跨國采購分會場， 積極參與新市場的改造、遷移和擴(kuò)建。在生物醫(yī)藥、現(xiàn)代中藥等領(lǐng)域形成一批擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)，建成一個(gè)省級 工程技術(shù)研究中心。爭取到 2021 年，亳州中藥材種植面積超過 100 萬畝，規(guī)范化種植面積 30 萬畝，全市制藥企業(yè)總數(shù)超過 10 家，現(xiàn)代中藥高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到 10家，高新技術(shù)產(chǎn)品達(dá)到 15 個(gè)，中藥制造業(yè)信息化示范企業(yè) 23 家，中藥工業(yè)總產(chǎn)值超過 20 億元，稅收超過 ，銷售收入億元以上企業(yè)達(dá)到 10 戶，中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)年技工貿(mào)總收入 8 億元以上。 ， 亳州中藥材 產(chǎn)業(yè) 振興 得到了安徽省政府的全力支持。 ，市委、市政府始終把發(fā)展藥業(yè)經(jīng)濟(jì)作為振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，高度重視中藥材產(chǎn)業(yè)集群的培育和技術(shù)創(chuàng)新工作，在資金、技術(shù)、人才、項(xiàng)目、管理等方面持續(xù)加大投入和扶持力度，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，使當(dāng)?shù)氐闹兴幉漠a(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)大的創(chuàng)新潛力和廣闊的市場前景，是當(dāng)?shù)刈钪匾闹еa(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的行業(yè)之一。 4． 醫(yī)改后的新醫(yī)療體制，為中藥材進(jìn)入基本藥物目錄，創(chuàng)造了有利的社會大環(huán)境。 因此， 上海跨國采購中心特地在亳州設(shè)立了分會場。但中藥材出口步子不快，渠道不暢。以進(jìn)一步引導(dǎo)合 理生產(chǎn)；深化、延長加工流程，增加附加值；刺激消費(fèi)，平衡供求關(guān)系。把中醫(yī)藥傳承與創(chuàng)新發(fā)展，提升到“滿足國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人民健康的需求，建設(shè)小康社會，實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興”、“建設(shè)創(chuàng)新型國家”的高度。前期多次研討、論證會的基本共識是：亳州中藥材交易中心符合國家產(chǎn)業(yè)政策和中藥市場規(guī)律； 尤其是作為全國四大藥材集散地之一，是我國最大的中藥材專業(yè)并在國內(nèi)外市場上享有盛譽(yù)，具有躍上新臺階的基礎(chǔ)條件。 目前的經(jīng)營環(huán)境“臟”、經(jīng)營秩序“亂”、品質(zhì)控制水平“差”的現(xiàn)狀 ，一是制約亳州中藥材產(chǎn)業(yè)向國際貿(mào)易領(lǐng)域的拓展，境外采購隊(duì)伍進(jìn)不來、跨國采購?fù)凡粫?；二是難以與大企業(yè)、大品牌產(chǎn)銷對接，或者說，在 責(zé)任 可溯源體制缺乏的情況下，影響了大企業(yè)的程式化、制度化、流程化的大批量采購運(yùn)作；三是難以 與以信息化為特征的現(xiàn)代管理流程對接，直接影響交易平臺整體效能、效率的提高。 百萬人搞藥、百億元規(guī)模、人均一萬元，決不能成為沾沾自喜的資本。沿用了上千年的就地 設(shè)攤、檔口式陳列的經(jīng)營布局方式，至今仍未改變。一是從管理能級上評價(jià)，缺乏交易過程中的身份、資質(zhì)驗(yàn)證與監(jiān)管措施；不具備交易產(chǎn)品的質(zhì)量驗(yàn)證與責(zé)任可溯源流程。總之一句話，旺丁不旺財(cái)。 3．存在的問題： —— 號稱三個(gè)一百的中藥材產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，也即 百萬畝種植規(guī)模、百萬人就業(yè)與藥業(yè)關(guān)聯(lián)、百億元交易規(guī)模 ，致富牽引力卻非常有限。 2021 年，藥業(yè)經(jīng)濟(jì) 更 得到了長足發(fā)展，全市產(chǎn)值超億元的中藥企業(yè) 發(fā)展到21家，規(guī)模以上藥業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 30 億元，中藥材進(jìn)出口總額躋身全國前三強(qiáng)，中國 (亳州 )中藥材交易中心年成交額近 150 億元，繼續(xù)保持國內(nèi)規(guī)模最大、品種最多、設(shè)施最好、功能最全的市場地位。亳州現(xiàn)有藥商營銷人員十余萬，中藥材日上市量 6000 噸，上市品種 2600 余種，僅目前傳統(tǒng)的交易市場日客流量就達(dá) 56萬人之多，中藥材年交易額約 100 億元。全市藥材種植面積近百萬畝，按GAP