【正文】 低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 戶型設(shè)計不合理、功能相對單一 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 老年人住宅明顯不足 據(jù)統(tǒng)計， 江油市 60 歲以上的老年人已經(jīng)達到了 萬人，占全市總?cè)丝诘?。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。 老年公寓的布局不合理 目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出 發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。 二、 江油市 老年人住宅市場現(xiàn)狀 老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求 發(fā)達國家進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5％左右。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊預(yù)訂的場面時有發(fā)生。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲 出。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上 “分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年住宅，投資總額在 160億到 200 億元。在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。 而全市社會福利機構(gòu)僅有 173 所，床位 8600 多張，平均每百名老人只有 1 張床位，養(yǎng)老機構(gòu)床位供需矛盾日益突出。從以上分析可以看出，在當(dāng)前城市家庭中，老年人對家庭生活抱有很大的期望，但實際上子女在承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任方面又“力不從心”，一方面是要求更高、時間更長，另一方面是時間相對減少、精力相對有限，也存在著專門經(jīng)驗不足、知識缺乏的問題。在生活服務(wù)方面，有 47%的老年人希望能夠盡量不打擾 子女的創(chuàng)業(yè)生活而自行料理。傳統(tǒng)的道德觀認(rèn)為老年人最理想的是幾代同堂、享有權(quán)威、含飴弄孫的生活模式。但是由于人的平均壽命延長、子女?dāng)?shù)量減少、核心家庭不斷增多、職業(yè)流動和地域流動加快等，子女社會生活和家庭負(fù)擔(dān)都較重，家庭養(yǎng)老功能有外移和弱化的趨勢。城市社會由于社會養(yǎng)老保障制度的不斷完善，老年人的物質(zhì)生活基本上有了保障。家庭是城市老年人養(yǎng)老的主要場所，在家養(yǎng)老是城市老年人養(yǎng)老的主要形式。事實證明，這樣的家庭，上下輩的關(guān)系更融洽。在 507 位與子女分開居住的老年人家庭中， 70%以上每個星期至少同子女聚會一次。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果父母身體、住房條件允許，有 74%以上的青年夫婦希望與父母分開住，但住的地方不要太遠(yuǎn)，最好是走動方便。持有這種想法的大多是住房、經(jīng)濟收入條件較好或與子女關(guān)系有嚴(yán)重問題的老人。這說明在一定程度上仍存 在著“代溝”現(xiàn)象。父母住處離子女工作單位遠(yuǎn)（含外地）是造成老人單獨居住的另一個重要原因。導(dǎo)致這些老人單獨居住的原因是多方面的，占首位的是房子。在 1841 位有子女的老年人中，有 507 人沒有和子女住在一起，達到了 %。 20xx 年 4月份， 江油市 民政局、 江油市 老齡委和 江油市 社會福利院聯(lián)合在我市城區(qū)進行了一次“ 江油市 老年人生活狀況調(diào)查”。 2020 年將提高到 %，屆時每 8 個人中就有一個 65 歲及以上老年人。另一方面，老年人口比重迅速提高，老齡化速度明顯加快。隨著多年來生育水平下降和人們健康水平提高，未來幾年 四川 省 人口老齡化進程將進一步加快。 中國目前已進入老齡化社會，新一代的獨生子女已經(jīng)成人， 下一步中國的家庭將形成“四二一”結(jié)構(gòu)，老年人到養(yǎng)老院安度晚年將是社會必然的趨勢。已經(jīng)引起中國政府的高度重視，也引起了全社會的共同關(guān)注。在這一政策指引下，民間力量有望在這一領(lǐng)域初試身手。在未來的幾十年中，必將會有大批的老年人選擇敬老院作為自己頤養(yǎng)天年的去處，這必然會給國家造成 巨大的壓力。 老齡產(chǎn)業(yè)中，老年福利機構(gòu)成為許多私營企業(yè)瞄準(zhǔn)的“蛋糕”。老齡產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展會給市場注入新的活力，是新的經(jīng)濟增長點。 社會人口老齡化，必然對社會經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生多方面的重要影響。然而，老年人口比重的日益增大會給經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)合、文化心態(tài)、社會發(fā)展等帶來一系列的影響，成為 21 世紀(jì)中國必須認(rèn)真對待，認(rèn)真研究的重大社會問題。目前中國養(yǎng)老機構(gòu)床位占老年人口的比重僅為 ％，為老年人提供服務(wù)的設(shè)施嚴(yán)重不足。 全國老齡工作辦公室提供的調(diào)查資料表明， 60 歲以上老年人的生命期內(nèi)，平均有 1/4 左右的時間處于肌體功能受損 狀態(tài)，需要不同程度的照料和護理，中國約有 3250 萬老年人需要不同形式的長期護理。 據(jù)權(quán)威部門預(yù)測，到 20xx 年，中國 60 歲及以上老年人口將達到 億，約占總?cè)丝诘?％。年輕人的出生比率在下降，長壽老人卻越來越多，人口的迅速老齡化是中國從本世紀(jì)到下個世紀(jì)都必須面對的經(jīng) 濟和社會問題。 表 世界 60 歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況（％） 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 20xx 20xx 全世界 發(fā)達地區(qū) 發(fā)展中國家 中 國 （資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心） 中國是世界上老年人口最多的國家。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長 9000 萬。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。 “ 十二五 ”規(guī)劃及地方對養(yǎng)老機構(gòu) 各方面的優(yōu)惠政策，給養(yǎng)老機構(gòu)的興辦提供了良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境。社會福利機構(gòu)用水、用電、用氣，將按居民生活用水、用電、用氣的價格收費等。新建社會福利建設(shè)項目，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)將酌情減免，并免交城市污水處理費。 在經(jīng)費方面，各級財政部門將切實保障國有社會福利機構(gòu)的日常經(jīng)費。凡在 江油市 區(qū)域內(nèi)，興辦以養(yǎng)老、殘疾人、精神病人、孤兒和棄嬰等為主要服務(wù)對象的社會福利院、兒童福利院、優(yōu)撫醫(yī)院、按摩醫(yī)院、老年公寓、敬老院、托老院、光榮院等各類社會福利機構(gòu)，均享受有關(guān)優(yōu)惠政策。充分發(fā)揮各級老年基金會和其他組織的作用，積極引導(dǎo)民營資本和國外資金投入老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)投入機制。各級財政要根據(jù)老齡事業(yè)發(fā)展需要，逐步增加對老年服務(wù)設(shè)施建設(shè)、老年文化教育、老齡科學(xué)研究和老 年活動等方面的投入。制定引導(dǎo)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收、信貸、投資等政策，采取稅收優(yōu)惠、減免費用、信貸支持等措施，大力扶植尚在起步階段的老齡產(chǎn)業(yè)，積極鼓勵、引導(dǎo)和規(guī)范個體私營和外資等非公有資本參與老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鼓勵吸引社會力量投資興辦不同檔次的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)滿足老年人各種需求的門類齊全、品種多樣、經(jīng)濟適用的老年用品。進一步營造敬老、養(yǎng)老、助老和代際和諧的良好氛圍，為實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的目標(biāo)創(chuàng)造更為有利的社會條件；在“ 十二五 ”期間，中國具體采取一些指標(biāo)化的要求，新增城鎮(zhèn)孤寡老人集中供養(yǎng)的床位 80 萬張，來緩解孤老安置床位緊張的局面，同時開展以生活不能自理和半自理老年人為對象的愛心護理工程試點和示范工作，在大中城市建立一批愛心護理院 。 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“ 十二五 ”規(guī)劃》提出了“ 十二五 ”期間老齡事業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)：繼續(xù)增加財政對社會保障的投入，多渠道籌措老年社會保障基金，逐步建立廣泛覆蓋、持續(xù)發(fā)展、與經(jīng)濟社會相適應(yīng)、與其他保障制度相銜接的老年社會保障體系。 七、效益分析 靜態(tài)投資回收期： 年（不含 2 年建設(shè)期） 動態(tài)投資回收期： 年（不含 2 年建設(shè)期） 財務(wù)內(nèi)部收益率： ％ 累計財務(wù)凈現(xiàn)值： 1723 萬元 年平均利潤總額： 萬元 投資利潤率： ％ 八、項目建議書編制依據(jù) 本項目建議書編制的主要依據(jù)是： 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十 二 五”規(guī)劃》 ； 《國務(wù)院辦 公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》(國辦發(fā) [20xx]19 號 )； 《 四川 省人民政府關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的決定》 (20xx 年 8 月31 日 川 政發(fā)〔 20xx〕 55 號 )； 《 四川 省社會福利機構(gòu)管理實施細(xì)則》 (試行 ) (川 民政發(fā) [20xx]433 號 20xx 年 9月 27 日 )； 《 江油市 社會養(yǎng)老機構(gòu)管理實施辦法》； 財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收問題的通知》； 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《 城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》； 江油市 城市總體規(guī)劃（ 1996－ 2020 年 ）； 《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（ GB5050020xx）； 《 四川 省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》； 1《 四川 省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》（ 川 建造價 [20xx]12號）； 1《 四川 省建筑、裝飾裝修、安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（單位估價表）》（ 川 建 [20xx]43 號）、《 四川 省建筑安裝工程費用定額》（ 川 建 [20xx]44號）； 1 江油市 建設(shè)工程造價管理站 市造價管理站關(guān)于發(fā)布 四川 地區(qū)建筑安裝工程二 00 四年二季度造價指數(shù)的通知 （武建價字 [20xx]12 號）； 1《 江油市 房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》。 五、建設(shè)年限 首期項目建設(shè)年限為 3 年。 四、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項目建設(shè)內(nèi)容為在 江油市 xxx 區(qū) xxx 辦事處、 xxx 鎮(zhèn)及 xxx 辦事處興建 養(yǎng)老院 。 江油 市 某某 養(yǎng)老院 經(jīng)營 項 目 建 議 書 第一章 總 論 一、項目名稱 項目名稱： 江油市 xxx 養(yǎng)老院連鎖經(jīng)營新建項目 二、承辦單位概況 承辦單位： 四川 xxx 投資管理有限公司 住所： 江油市 江岸區(qū) 法定代表人： 注冊資本：人民幣 xx萬元整 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍： 三、擬建地點 本項目擬建地點為 江油市 xxx 區(qū) xxx 辦事處、 xxx 鎮(zhèn)及 xxx 辦事處。首期建設(shè)地點為 xxx 辦事處。 首 期項目建設(shè)規(guī)模為征地 20xx 畝，房屋建筑物面積 4020xx 平方米，床位數(shù) 1000 個。 六、慨算投資 首期概算投資總額為 5 億 元人民幣。 第二章 項目建設(shè)的必要性 一、 產(chǎn)業(yè)政策分析 “十 二 五”期間是中國全面應(yīng)對人口老齡化的關(guān)鍵時期，中國將積極引導(dǎo)民營資本和國外資本投入到老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)的投入機制?；窘⑾鄬ν晟频睦淆g法律法規(guī)政策體系，健全與人口老齡化相適應(yīng)的更加 協(xié)調(diào)高效的老齡工作體制；積極推進方便老年人生活的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建立健全適應(yīng)家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老相結(jié)合的為老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，滿足老年人特殊需求的老年用品市場。 《規(guī)劃》提出，要把老齡產(chǎn)業(yè)納入國民經(jīng)濟發(fā)展總體規(guī)劃，列入國家扶持行業(yè)目錄。 《規(guī)劃》要求，逐步加大老齡事業(yè)投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老齡事業(yè)。 “ 十二五 ”期間， 四川 出臺 14 項優(yōu)惠政策，加快社會福利社會化 。其中，社會辦養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)福利服務(wù)機構(gòu)，憑市級民政部門核發(fā)的《社會福利機構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證 書》，享受有關(guān)優(yōu)惠政策。在建設(shè)方面，社會福利機構(gòu)的建設(shè)用地將劃撥供地或在土地有償使用費收取標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)降低。新增用電容量，按國家計委新規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)減半征收貼費。 在稅收方面，社會福利機構(gòu)的社會福利服務(wù)所取得的收入免征營業(yè)稅，并按照現(xiàn)行國家稅法規(guī)定，享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策等。 二、國際、國內(nèi)老年人現(xiàn)狀分析 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中， 60 歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡撸_ 23%，其次為希臘的 %和日本的 22%，再次是德國的 %和瑞典的 %。 根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計數(shù)字， 20xx 年全世界 60歲以上的老人為 億，占世界人 口總數(shù)的 10%。其中，世界經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總?cè)丝诘?