【正文】 9 號(hào) )； 《 四川 省人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的決定》 (20xx 年 8 月31 日 川 政發(fā)〔 20xx〕 55 號(hào) )； 《 四川 省社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理實(shí)施細(xì)則》 (試行 ) (川 民政發(fā) [20xx]433 號(hào) 20xx 年 9月 27 日 )； 《 江油市 社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理實(shí)施辦法》； 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》； 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《 城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》； 江油市 城市總體規(guī)劃（ 1996－ 2020 年 ）； 《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（ GB5050020xx）； 《 四川 省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》； 1《 四川 省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（ 川 建造價(jià) [20xx]12號(hào)）； 1《 四川 省建筑、裝飾裝修、安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表（單位估價(jià)表）》（ 川 建 [20xx]43 號(hào)）、《 四川 省建筑安裝工程費(fèi)用定額》（ 川 建 [20xx]44號(hào)）； 1 江油市 建設(shè)工程造價(jià)管理站 市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布 四川 地區(qū)建筑安裝工程二 00 四年二季度造價(jià)指數(shù)的通知 （武建價(jià)字 [20xx]12 號(hào)）； 1《 江油市 房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》。各級(jí)財(cái)政要根據(jù)老齡事業(yè)發(fā)展需要，逐步增加對(duì)老年服務(wù)設(shè)施建設(shè)、老年文化教育、老齡科學(xué)研究和老 年活動(dòng)等方面的投入。新建社會(huì)福利建設(shè)項(xiàng)目，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)將酌情減免，并免交城市污水處理費(fèi)。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長(zhǎng) 9000 萬(wàn)。 全國(guó)老齡工作辦公室提供的調(diào)查資料表明， 60 歲以上老年人的生命期內(nèi)，平均有 1/4 左右的時(shí)間處于肌體功能受損 狀態(tài)，需要不同程度的照料和護(hù)理，中國(guó)約有 3250 萬(wàn)老年人需要不同形式的長(zhǎng)期護(hù)理。老齡產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展會(huì)給市場(chǎng)注入新的活力，是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。已經(jīng)引起中國(guó)政府的高度重視，也引起了全社會(huì)的共同關(guān)注。 2020 年將提高到 %，屆時(shí)每 8 個(gè)人中就有一個(gè) 65 歲及以上老年人。父母住處離子女工作單位遠(yuǎn)（含外地）是造成老人單獨(dú)居住的另一個(gè)重要原因。在 507 位與子女分開(kāi)居住的老年人家庭中， 70%以上每個(gè)星期至少同子女聚會(huì)一次。但是由于人的平均壽命延長(zhǎng)、子女?dāng)?shù)量減少、核心家庭不斷增多、職業(yè)流動(dòng)和地域流動(dòng)加快等，子女社會(huì)生活和家庭負(fù)擔(dān)都較重，家庭養(yǎng)老功能有外移和弱化的趨勢(shì)。 而全市社會(huì)福利機(jī)構(gòu)僅有 173 所，床位 8600 多張，平均每百名老人只有 1 張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬(wàn)平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的?？傮w環(huán)境質(zhì)量有待提升。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、自然條件 江油市 xxx 辦事處地處 江油市 西北近郊，是 江油市 最早（ 1958 年）興建的國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)之一，面積 78 平方公里，人口 萬(wàn)。遠(yuǎn) 在新石器時(shí)代， xxx 就是人群聚集生活的地方，世世代代在這里繁衍生息。正在動(dòng)工建設(shè)的 江油市 繞城公路和京珠高速公路（北京 —— 珠海）貫穿農(nóng)場(chǎng)全境，從而形成 四川 繞城公路、京珠高速公路和 107 國(guó)道互為一體的大交通格局。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 土地征用 本項(xiàng)目擬征用土地 20xx 畝。 （ 7）綠化：園區(qū)綠化率 50％以 上。 （ 1）要有功用性。在緊急、危險(xiǎn)的情況下，在老年人判別力、行動(dòng)力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時(shí)地或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，以使老人能得到幫助。當(dāng)老 年人和兒子夫妻同住時(shí)，既要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)未被疏遠(yuǎn)的感覺(jué)，同時(shí)又要充分注意老年人生活的隱私。 項(xiàng)目選址 由于老年人離開(kāi)了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢(shì) 不再是他們考慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質(zhì)量則躍升到首位。 戶型設(shè)計(jì) 由于戶型設(shè)計(jì)直接關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量，因此，在老年住宅的戶型設(shè)計(jì)上也有特別的要求： （ 1）保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個(gè)健康的生活環(huán)境； （ 2）與子女同住的單元住宅應(yīng)盡可能分門出入，客廳的設(shè)計(jì)既要可以滿足家庭成員會(huì)客、看電視、聊天等娛樂(lè)交往活動(dòng)的需要，又可兼作餐廳，這樣，可避免家庭成員之間因工作、學(xué)習(xí)、休息、娛樂(lè)及習(xí)慣的不同相互干擾，同時(shí)也便于生活上的互相照顧； （ 3）獨(dú)立的老年住宅應(yīng)至少設(shè)置兩個(gè)房間，為老年人陪護(hù)者提供居住的空間； （ 4）老年人因?yàn)樯眢w機(jī)能的退化 ，使用衛(wèi)生間的次數(shù)會(huì)增多，因此應(yīng)該在臥室內(nèi)設(shè)立獨(dú)立的衛(wèi)生間； （ 5）室內(nèi)的樓梯應(yīng)采用三段式樓梯，降低了坡度也為老年人上下提供了更多的緩沖空間； （ 6）所有房間應(yīng)在同一平面上，避免室內(nèi)的階梯，保證老年人行動(dòng)的安全。墻體陽(yáng)角部位宜做成圓角或切角，且在 高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角。 樓梯 是老年人極易發(fā)生事故的地方，對(duì)于一些身體不便的老人來(lái)說(shuō)，上下樓梯是一件很困難的事 情，因此老年人居室應(yīng)盡量設(shè)在一層。普通住宅設(shè)計(jì)中為防止衛(wèi)生間內(nèi)地面水外溢而設(shè)置的高差對(duì)老年人來(lái)講也是一個(gè)危險(xiǎn)隱患，一般來(lái)說(shuō)，盆浴比較適合老年人，此時(shí)地面水量不大，只需從門口向衛(wèi)生間內(nèi)找坡即可。 由于老年人普遍有記憶力衰退的現(xiàn)象，常常會(huì)忘記灶臺(tái)上燒的水或飯，而導(dǎo)致燃?xì)庑孤┗虬l(fā)生火災(zāi)，因此對(duì)老年人來(lái)講使用電磁爐是最安全的，但目前使用最多 的還是燃?xì)庠罹摺Ｔ「走吘墤?yīng)為可坐下并轉(zhuǎn)身的形狀，并在浴缸一端留有 400mm 寬的坐浴臺(tái)。扶手的高度應(yīng)方便老年人在走廊、樓梯、衛(wèi)生問(wèn)、客廳、餐廳、臥室等地方的移動(dòng)，其高度以 800900mm 為宜。臥室門可采用帶觀察窗的門，使家人可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)老人可能出現(xiàn)的意外。杠桿式把手要向內(nèi)側(cè)彎曲，不可有突出的部分，以免 掛住衣服。 開(kāi)關(guān)及插座應(yīng)清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。 客廳、臥室和餐廳均應(yīng)留有空調(diào)的安裝位置和專用插座，考慮空調(diào)位置時(shí)注意不要直接將風(fēng)吹向人體，尤其是就寢時(shí)。從臥室到廁所的路線上應(yīng)設(shè)置腳燈，并保證夜間長(zhǎng)明，凡遇拐角處應(yīng)加設(shè)腳燈。 社區(qū)服務(wù)和管理 社區(qū)服務(wù)的內(nèi)容一般包括： （ 1） 家務(wù)服務(wù) :社區(qū)服務(wù) 中心可以定期派遣服務(wù)人員前往老年人的住所，幫助他們做瑣碎的家庭雜事。服務(wù)人員可以一身兼兩職。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。電話確認(rèn)服務(wù)可以監(jiān)督老人的健康狀況，提供連續(xù)的與老人的接觸，使老人們感到有人在關(guān)心他們。這種服務(wù)有時(shí)稱為撥電話搭車。對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，有時(shí)，聚會(huì)比飯菜本身更重要。 （ 11）老人日托中心。無(wú)論是自營(yíng)或是外營(yíng)，都應(yīng)該依據(jù)社區(qū)的實(shí)際需求設(shè)置，并且對(duì)服務(wù)質(zhì)量和顧客的滿意度實(shí)施有效的監(jiān)控，這一點(diǎn)對(duì)于引進(jìn)的服務(wù)單位尤是，以維護(hù) 物業(yè)管理單位的形象。 三、建設(shè)管理 建設(shè)管理應(yīng)抓好前期準(zhǔn)備和施工兩個(gè)環(huán)節(jié)。 （ 4）辦公室：負(fù)責(zé)公司的文件管理、后勤服務(wù)、上下聯(lián)絡(luò)、接待、人事勞動(dòng)、檔案管理、考察選拔人才等工作。 本項(xiàng)目所需土地取得費(fèi)用，按 5萬(wàn)元 /畝計(jì)。 （ 3）房屋建筑物工程總投資 房屋建筑物總投資＝ 房屋建筑物成本單價(jià) 房屋建筑物總面 積 ＝ 585 20200 ＝ 1182（萬(wàn)元） 詳細(xì)估算情況見(jiàn)下表： 表 房屋建筑物工程投資估算明細(xì)表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 第一年 第二年 合計(jì) 開(kāi)發(fā)面積 投資估算 開(kāi)發(fā)面積 投資估算 開(kāi)發(fā)面積 投資估算 1 A 棟公寓 4,350 254 4,350 254 2 B 棟公寓 4,350 254 4,350 254 3 C 棟公寓 4,350 254 4,350 254 4 D 棟公寓 4,350 254 4,350 254 5 E 棟綜合樓 2,800 164 2,800 164 合 計(jì) 11,500 673 8,700 509 20,200 1,182 土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算 （ 1）土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)＝土地面積土地單價(jià) ＝ 100 5 ＝ 500（萬(wàn)元） （ 2）配套工程及附屬基礎(chǔ)設(shè)施包括水電、道路、地坪、圍墻等，投資估算詳見(jiàn)下表。 項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目計(jì)算期定為 10 年 （不含 2 年建設(shè)期） 。 （ 4）家用電器、醫(yī)療設(shè)備、交通工具等按現(xiàn)行市價(jià)估算，詳見(jiàn)下表?？偡课萁ㄖ锩娣e 20200 平方米。 （ 6）培訓(xùn)部：負(fù)責(zé)員工素質(zhì)及業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)。 設(shè)計(jì)施工方面的工作，應(yīng)在滿足技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的前提下，盡可能采用裝配式、工廠化方案， 工作安排盡可能立體交叉，人員排滿上足，并采取切實(shí)科學(xué)的技術(shù)措施，縮短工期，提高工作效率。 二、項(xiàng)目污染的防治措施 從總體上看，本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的污染在區(qū)域上是局部的，在時(shí)間上是有限的，對(duì)環(huán)境的影響是可逆的，為了將這些影響降低到最小的程度，將采取以下措施： 對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的地形進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的 堪察，減少土方的挖掘量和運(yùn)輸量，對(duì)于外運(yùn)的塵土，采用遮蓋、加水等措施，有效地防止塵土的飛揚(yáng)； 嚴(yán)格禁止在居民休息時(shí)施工，必要時(shí)，在施工機(jī)械上和現(xiàn)場(chǎng)使用消音和隔音裝置，盡量的使用商品砼，減少現(xiàn)場(chǎng)噪音； 加強(qiáng)廢物和垃圾管理，施工期間建立臨時(shí)垃圾放置點(diǎn)，集中處理施工垃圾。日托中心可以滿足比如老人的社交、心理和康復(fù)服務(wù)、體育鍛煉、娛樂(lè)活動(dòng)等各種需要。 （ 9） 法律服 務(wù) :老年人所需求的房屋出租、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、準(zhǔn)備遺囑、財(cái)產(chǎn)糾紛等法律服務(wù)與日俱增。司機(jī)把老人從家里接出來(lái)送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等?！吧钤诰€”服務(wù)的定購(gòu)者可以在手腕上或脖子上帶一個(gè)鈕扣。對(duì)于沒(méi)有親人和朋友在身邊的老人，探望者對(duì)老人就顯得更加重要。這種服務(wù)提供一頓午餐 給住在家里的老人或不能買菜做飯以及需要此類幫助的高齡老人。她們的責(zé)任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護(hù)剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。 （ 7）色彩設(shè)計(jì) 老年人的視覺(jué)經(jīng)常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺(jué)變黃，因此設(shè)計(jì)時(shí)必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應(yīng)適當(dāng)提高色彩的明度和對(duì)比度，提高可識(shí)別性，適應(yīng)老年人視覺(jué)能力下降的特點(diǎn)。同時(shí)應(yīng)注意各房間與走廊的亮度應(yīng)大致相同，以免有刺眼的感覺(jué)。電源開(kāi)關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開(kāi)關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進(jìn)行操作。把手中心距地宜為 8001000mm。 老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會(huì)極大的影響老年人的心理和生理健康。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應(yīng)以 400mm 以下為標(biāo)準(zhǔn)。 老年人握力下降，應(yīng)選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動(dòng)水龍頭。 老年人使用衛(wèi)生間的時(shí)間較長(zhǎng)，且動(dòng)作幅度較大， 因此老年人使用的衛(wèi)生潔具應(yīng)選擇操作簡(jiǎn)單的設(shè)備，其安裝尺寸應(yīng)適當(dāng)放寬，位置符合老年人的生理特點(diǎn)；選擇使用時(shí)能確保身體安全和當(dāng)老年人跌倒時(shí)，危險(xiǎn)性小的設(shè)備。因此必須考慮老年人移動(dòng)的方便性，取消陽(yáng)臺(tái)內(nèi)外地面的高差。防滑條如果太厚，就會(huì)產(chǎn)生羈絆的危 險(xiǎn)，應(yīng)與臺(tái)階面幾乎設(shè)置在同一平面上， 太厚的防滑 條應(yīng)鑲嵌埋人臺(tái)階面內(nèi)。衛(wèi)生間墻面應(yīng)盡可能避免出現(xiàn)陽(yáng)角。因此，從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設(shè)計(jì)、電器照明設(shè)計(jì)，乃至門窗的選擇等等細(xì)節(jié)上都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)居住者的細(xì)膩關(guān)懷。 項(xiàng)目的選址可以從一下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮： （ 1）環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求 ，對(duì)老人有較強(qiáng)的吸引力； （ 2）交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來(lái)都十分方便； （ 3）場(chǎng)地周邊活動(dòng)安全，不應(yīng)以主要交通干線為界，保證購(gòu)物、逛公園等一般室外活動(dòng)不必穿過(guò)城市主要街道； （ 4）場(chǎng)地不宜直接鄰近學(xué)校、兒童游樂(lè)場(chǎng)或?yàn)榍嗄昱c成年人所活躍出人的娛樂(lè)區(qū)； （ 5）生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機(jī)會(huì)，避免產(chǎn)生與社會(huì)相隔絕，被社會(huì)所遺棄的消極心理；