【正文】 在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所，功能相對(duì)單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位。地勢(shì)北高南低。20xx 年， xxx 農(nóng)場(chǎng)投資 20xx 萬(wàn)元，興建二級(jí)公路 20 公里，場(chǎng)僅 5 分鐘車程，距漢口火車站 8公里，距 四川 港 25 公里，距舵落口港 12 公里，距楚天第一路 —— 金山大道 4公里，距場(chǎng)內(nèi)路網(wǎng)形成，交通四通八達(dá)。 （ 10）裝修：客房按 3 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，其他普通裝修。老年人在室內(nèi)的時(shí)間長(zhǎng)，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽(yáng)光，便于老人作室外的活動(dòng)。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，也應(yīng)該從老年住宅的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境 、生活環(huán)境等方面需求。 老年人的手腳易發(fā)冷，手腳保暖對(duì)老年人很重要。關(guān)于陽(yáng)臺(tái)向房間內(nèi)滲入雨水的問(wèn)題，如果采用封閉陽(yáng)臺(tái)則不存在問(wèn)題；如果采用不封閉陽(yáng)臺(tái)，高差需做斜面處理。熱水龍頭應(yīng)用色彩予以明顯標(biāo)識(shí)，以免老年人操作不當(dāng)而燙傷。因此窗戶的選擇應(yīng)注意保溫性、隔聲性和密閉性，窗扇宜鑲用無(wú)色透明玻璃，以保證視線的通透和室內(nèi)光線的明亮。 起居室、臥室插座離地高度宜為 600800mm；廚房、衛(wèi)生間插座離地高度宜為 8001000mm；無(wú)需經(jīng)常插拔的插座離地高度宜為 400500mm。在空間、標(biāo)高、材質(zhì)變化等易發(fā)生事故的地方，應(yīng)通過(guò)裝修材料或色彩等的變化來(lái)達(dá)到容易識(shí)別的目的。老人們不僅可以享用每周五天營(yíng)養(yǎng)配餐，而且志愿送飯的人也可以借機(jī)登門看望老人。當(dāng)鈕扣一被按下，“生活在線”中心就會(huì)自動(dòng)接收電話。很多老人一輩子都沒(méi)接觸過(guò)法律。 第六章 建設(shè)工期和進(jìn)度安排 一、建設(shè)工期 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)用地 20xx 畝，計(jì)劃總建筑面積 4020xx㎡ ，擬建五棟低層建筑，其中： A、 B、 C、 D 棟為公寓樓， E 棟為綜合樓。 公司定員 100 人，實(shí)行全員聘任制。 （ 5）土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算＝ 1818（萬(wàn)元）。 二、投資估算 房屋建筑物工程投資估算 （ 1）房屋建筑物成本單價(jià) 江油市 房屋建筑物重置單價(jià) 磚混結(jié)構(gòu)二等 為 650 元 /平方米，考慮到遠(yuǎn)城區(qū)材料及人工價(jià)格差異， xxx 區(qū)按 90％計(jì)，則： 房屋建筑物成本單價(jià)＝ 650 90％ ＝ 585（元 /平方米） （ 2）房屋建筑物總面積 按設(shè)計(jì)規(guī)劃，房屋建筑物總面積為 20200 平方米。 （ 3）財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理和核算，制定年度公司 計(jì)劃，分解下達(dá)目標(biāo)任務(wù)，負(fù)責(zé)籌集項(xiàng)目建設(shè)資金等工作。 對(duì)于盈利性服務(wù)，則又分為自主經(jīng)營(yíng)和引入經(jīng)營(yíng)，自營(yíng)或外營(yíng)的比例則應(yīng)依據(jù)社區(qū)對(duì)服務(wù)的需求和物業(yè)管理公司自身的力量來(lái)確定。老年食堂不僅滿足老人營(yíng)養(yǎng)的需要，也為老人提供了聚會(huì)、交流、交朋友的場(chǎng)所。如果在確認(rèn)的時(shí)間老人家里的電話沒(méi)有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會(huì)有人到老人家去檢查。在有些社區(qū)，家務(wù)和保健服務(wù)結(jié)合在一起。臥室宜采用可調(diào)節(jié)亮度的開(kāi)關(guān)，并應(yīng)在床頭方便的位置設(shè)置照明開(kāi)關(guān)。應(yīng)選用操作安全簡(jiǎn)單，具有防止誤操作功能的產(chǎn)品，并應(yīng)考慮維護(hù)簡(jiǎn)單，消耗品更換容易。 （ 4）門窗的選用 戶內(nèi)所有的門，包括廚房、衛(wèi)生問(wèn)、陽(yáng)臺(tái)的門凈寬 (通行寬度 )均不應(yīng)小于，以保證輪椅的通過(guò)。浴缸需采用防滑材料，浴缸邊緣離地 350450mm為宜， 適合方便跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。因此老年人住宅內(nèi)的地面應(yīng)取消所有高差，包括衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)內(nèi)外的地面高差。 老年人住宅墻面應(yīng)采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。及時(shí)為老人提供協(xié)助，延緩老人住宅的適用期限。要用鮮明的色彩和 照明，以提醒老年人注意。 （ 6）門房：鋼制電動(dòng)大門， 20 平方米轉(zhuǎn)混門房。 交通 —— 農(nóng)場(chǎng)已建成以張（張公堤）柏（ xxx）公路為主軸線的覆蓋全場(chǎng)的公路網(wǎng)絡(luò)。因此“山水型老年公寓” 的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。 環(huán)境質(zhì)量有待提升 江油市 現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過(guò)的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡(jiǎn)陋，內(nèi)部安全隱患 突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了。 老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵 北京和上海一直是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前沿，最早的老年公寓就出現(xiàn)在這里。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 我市 60 歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到了 萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?。這些年輕人認(rèn)為，分開(kāi)居住不但不“分離”更能增進(jìn)兩代人之間的感情，提高家庭生活的質(zhì)量。 65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋?重， 20xx年將提高到 %，比 20xx年的 %提高 個(gè)百分點(diǎn)。但我們既要看到人口老齡化所帶來(lái)的負(fù)面影響，也要看到人口老齡化是現(xiàn)代文明的具體體現(xiàn)，老年群體的特殊需求，也是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種動(dòng)力，龐大的老年群體，可 以形成可觀的消費(fèi)市場(chǎng)。 根據(jù)聯(lián)合國(guó)提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字， 20xx 年全世界 60歲以上的老人為 億，占世界人 口總數(shù)的 10%。 《規(guī)劃》要求，逐步加大老齡事業(yè)投入。 四、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為在 江油市 xxx 區(qū) xxx 辦事處、 xxx 鎮(zhèn)及 xxx 辦事處興建 養(yǎng)老院 。凡在 江油市 區(qū)域內(nèi)，興辦以養(yǎng)老、殘疾人、精神病人、孤兒和棄嬰等為主要服務(wù)對(duì)象的社會(huì)福利院、兒童福利院、優(yōu)撫醫(yī)院、按摩醫(yī)院、老年公寓、敬老院、托老院、光榮院等各類社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，均享受有關(guān)優(yōu)惠政策。年輕人的出生比率在下降，長(zhǎng)壽老人卻越來(lái)越多，人口的迅速老齡化是中國(guó)從本世紀(jì)到下個(gè)世紀(jì)都必須面對(duì)的經(jīng) 濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。在未來(lái)的幾十年中，必將會(huì)有大批的老年人選擇敬老院作為自己頤養(yǎng)天年的去處，這必然會(huì)給國(guó)家造成 巨大的壓力。在 1841 位有子女的老年人中，有 507 人沒(méi)有和子女住在一起，達(dá)到了 %。家庭是城市老年人養(yǎng)老的主要場(chǎng)所，在家養(yǎng)老是城市老年人養(yǎng)老的主要形式。在未來(lái)的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 老年公寓的布局不合理 目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出 發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃?？傊?江油市 的養(yǎng)老院數(shù)量不足、理念落后、硬件設(shè)施陳舊簡(jiǎn)陋、軟件設(shè)施 缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。北部是高低起伏的崗嶺和連綿的群山，南部是土壤肥沃的湖積平原。 供電 —— 農(nóng)場(chǎng)電力來(lái)自華中電網(wǎng)，擁有 110kVA 雙回路供電系統(tǒng)，高壓變電容量 10KVA，并有 xxx 自建熱電廠兩座。 （ 11）家電：房間配備電視、空調(diào)、電話、呼叫系統(tǒng)等。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)可以考慮以下幾點(diǎn)： （ 1）住宅區(qū)和活動(dòng)區(qū)分離，保證生活空間不受干擾； （ 2）建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間； （ 3）居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來(lái)自主干道的噪音少； （ 4）設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用； （ 5）處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間， 興建風(fēng)雨走廊 ,連接所有住宅和附屬設(shè)施 ,利于老人開(kāi)展體育活動(dòng)，又方便生活； （ 6）基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足； （ 7）設(shè)置有一 定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。 設(shè)計(jì)推拉門、折疊門時(shí)，也應(yīng)使用地下埋沒(méi)式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。 （ 3）安全扶手的安裝 老年人由于身體機(jī)能的下降，很多時(shí)候需要扶手的協(xié)助以獨(dú)立完成起立、行走、轉(zhuǎn)身等動(dòng)作。開(kāi)啟扇的設(shè)計(jì)不應(yīng)過(guò)大、過(guò)沉，開(kāi)啟方式應(yīng)易于操作。 廚房及衛(wèi)生間無(wú)論是否有自然通風(fēng)，都應(yīng)設(shè)置機(jī)械通風(fēng)裝置，以保證在任何氣候情況下通風(fēng)良好。 此外，為了使老年人從心理上、生理上感到溫馨 ，室內(nèi)裝飾不僅僅要精心配色，最好還要充分考慮墻壁的裝修材料和地面材料所具有的素材和花樣來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 輪子上的飯菜 會(huì)給老人的生活帶來(lái)了全新的變化。當(dāng)收到電話后，“生活在線”的工作人員就會(huì)打電話給老人家里。他們有的覺(jué)得打官司太累，而且律師費(fèi)用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識(shí)自己的法律權(quán)力。建設(shè)工期為二年。 公司組織結(jié)構(gòu)見(jiàn)下圖（圖 71） 圖 71 公司組織結(jié)構(gòu)圖 公司 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 規(guī)劃工程 市場(chǎng)部 綜合協(xié)調(diào) 財(cái)務(wù)部 辦公室 培訓(xùn)部 二、勞動(dòng)定員 公司共需 100 名員工，人員組成見(jiàn)表 表 公司人員安排表 部門 具體工作安排 數(shù)量 辦公室 總經(jīng)理、副總經(jīng)理、行政經(jīng)理、 75 名員工 78 財(cái)務(wù)部 1名經(jīng)理、 1名會(huì)計(jì)、 1名出納 3 市場(chǎng)部 1名經(jīng)理、 5名員工 6 規(guī)劃工程部 1名經(jīng)理、 4名員工 5 綜合協(xié)調(diào)部 1名經(jīng)理、 4名員工 5 培訓(xùn)部 1名經(jīng)理、 2名培訓(xùn)師 3 合 計(jì) 100 三、招聘與培訓(xùn) 為使本項(xiàng)目順利實(shí)施，建立完善的人員招聘培訓(xùn)體系是十分必要的。具體明細(xì)如下： 表 土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算明細(xì)表 單位：萬(wàn)元 序 項(xiàng)目 第一年 第二年 合計(jì) 號(hào) 數(shù)量 金額 數(shù)量 金額 數(shù)量 金額 1 土地（畝） 100 500 100 500 2 門球場(chǎng)（個(gè)） 1 5 1 5 3 垂釣場(chǎng)（個(gè)） 1 15 1 15 4 風(fēng)雨走廊 10 20 30 5 圍墻 20 20 6 院內(nèi)道路、地坪 20 20 40 7 門房 1 10 1 10 8 綠化 20 30 50 9 藥材植物觀賞園 30 30 10 室外康體設(shè)施 5 3 8 11 裝修 350 350 700 12 家電 100 100 200 13 供電 40 40 14 排水 40 40 15 供水 40 40 16 醫(yī)療設(shè)施 20 20 17 交通工具 40 40 18 其他 30 30 合 計(jì) 1,220 598 1,818 總投資估算 本項(xiàng)目總投資估算＝ 房屋建筑物工程投資估算 +土地、配套工程及附屬設(shè)施設(shè)備投資估算 ＝ 1182+1818 ＝ 3000（萬(wàn)元） 具體明細(xì)見(jiàn)下表： 表 項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 第一年 第二年 合計(jì) 開(kāi)發(fā)面積 投資估算 開(kāi)發(fā)面積 投資估算 開(kāi)發(fā)面積 投資估算 1 房屋建筑物 11,500 673 8,700 509 20,200 1,182 2 土地使用權(quán) 500 500 3 附屬設(shè)施、裝修及其它 720 598 1,318 合 計(jì) 11,500 1,893 8,700 1,107 20,200 3,000 第九章 效益分析和預(yù)測(cè) 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù) 本項(xiàng)目建設(shè)的固定資產(chǎn)建筑物及附屬設(shè)施按 30 年計(jì)提折舊，一般設(shè)備 按 8 年計(jì)提折舊，采用年限平均法（不考慮殘值）。價(jià)格參照 江油市 場(chǎng)價(jià)格確定。 （ 1）規(guī)劃工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃及工程建設(shè)、管理等工作； （ 2）市場(chǎng)部：負(fù)責(zé)制定公司項(xiàng)目策劃、廣告宣傳、為入住用戶各項(xiàng)手續(xù)等工作。 在對(duì)社區(qū)服務(wù)的管理上，對(duì)于非盈利性服務(wù)，應(yīng)該主動(dòng)與相關(guān)機(jī)構(gòu)或單位聯(lián) 系，爭(zhēng)取定期和長(zhǎng)期合作，為老年人提供更多的免費(fèi)服務(wù)，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價(jià)值。除了營(yíng)養(yǎng)餐以外，包括消費(fèi)導(dǎo)向、健康和營(yíng)養(yǎng)