【正文】 項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限公司 Page 8 of 58 某某 處于陜西省實施“一線兩帶”建設(shè)的核心層 和 某某 市“工業(yè)強市”戰(zhàn)略的重點區(qū)域。 167。農(nóng)村宅基地和村莊整理出的土地，優(yōu)先用于增加耕地；用于建設(shè)用地的，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃，并優(yōu)先用于新農(nóng)村建設(shè)。統(tǒng)籌使用好新增建設(shè)用地土地有償使用費等各類專 項資金，用于土地整理復(fù)墾開發(fā)，補充耕地數(shù)量，提高耕地質(zhì)量。國家批準的重點基礎(chǔ)設(shè)施項目用地計劃指標，由國家統(tǒng)籌安排；省重點建設(shè)項目用地計劃指標，由省在用地年度計劃指標中解決。鼓勵民間資本以獨資或股份制形式成立各種非金融類投資公司。積極鼓勵社會投資 ， 加大招商引資力度，對 區(qū)外企業(yè)特別是東部企業(yè)投資經(jīng)濟區(qū)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保項目等，在項目審批、核準方面在同等條件下優(yōu)先考慮，并給予稅收、土地等方面的合理優(yōu)惠。支持經(jīng)濟區(qū)內(nèi)大型市政、城建企業(yè)發(fā)行節(jié)能環(huán)保、城市建設(shè)特別企業(yè)債券。積極發(fā)展企業(yè)債、短期融資券和中期票據(jù)等債務(wù)倉儲物流中心建設(shè)項目 金融政策 ： 發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資和股權(quán)投資。 關(guān)中 — 天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃中國家將 加大政策支持力度，做好規(guī)劃組織實 施。加強城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點和農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、批發(fā)市場建設(shè)，培育大型流通骨干企業(yè)。 關(guān)中 天水規(guī)劃中提出 大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，進一步加大物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，加快西安國際港務(wù)區(qū)、咸陽空港產(chǎn)業(yè)園、 某某 陳倉、商洛、天水秦州、麥積等重點物流園區(qū)項目建設(shè)。經(jīng)濟增長速度不斷加快，運行質(zhì)量明顯 提升，發(fā)展實力顯著增強。 是亞歐大陸橋的重要支點，多條鐵路、公路、航線、管線在此交匯，是全國交通、信息大通道的重要樞紐和西部地區(qū)連通東中部地區(qū)的重要門戶?？尚行匝芯繄蟾? 陜西 中精誠 項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限公司 Page 6 of 58 射區(qū)域包括陜西省陜南的漢中、安康，陜北的延安、榆林，甘肅省的平?jīng)觥?慶陽和隴南地區(qū)。 167。制定鼓勵制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展的相關(guān)政策，組織實施一批制造業(yè)與物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展 的示范工程和重點項目，促進現(xiàn)代制造業(yè)與物流業(yè)有機融合、聯(lián)動發(fā)展。 加強對制造業(yè)物流分離外包的指導(dǎo)和促進，支持制造企業(yè)改造現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程，促進物流業(yè)務(wù)分離外包，提高核心競爭力。積極發(fā)展多式聯(lián)運、集裝箱、特種貨物、廂式貨車運輸以及重點物資的散裝運輸?shù)痊F(xiàn)代運輸方式，加強各種運輸方式運輸企業(yè)的相互協(xié)調(diào)，建立高效、安全、低成本的運輸系統(tǒng)。 鼓勵生產(chǎn)和商貿(mào)企業(yè)按照分工協(xié)作的原則，剝離或外包物流功能，整合物流資源，促進企業(yè)內(nèi)部物流社會化?？尚行匝芯繄蟾? 陜西 中精誠 項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限公司 Page 5 of 58 裝卸、搬運、流通加工、配送、信息處理等多種功能，推進物流一體化運作，提高物流效率。建立技術(shù)標準，推進一體化運作。政府要為物流業(yè)的發(fā)展營造良好的政策環(huán)境，扶持重要的物流基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。 物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃 2021年 2月 25日，國務(wù)院常委會議審議并原則通過了十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中的第十個產(chǎn)業(yè) —— 物流業(yè)，規(guī)劃中提出物流業(yè)是融合運輸業(yè)、倉儲業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的重要組成部分，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進生產(chǎn)、拉動消費作用大，在促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和增強國民經(jīng)濟競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。 167?？尚行匝芯繄蟾? 陜西 中精誠 項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限公司 Page 4 of 58 第二章 項目背景及建設(shè)的必要性 167。可行性研究報告 陜西 中精誠 項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限公司 Page 3 of 58 167。 綜上所述，此項目是可行的。 項目結(jié)論 167。 項目計算期 10年，其中 項目第一年為建設(shè)期，第二年 以后 為 經(jīng)營期， 根據(jù)項目實施進度安排投資計劃。 經(jīng)估算，本項目總投資 2021萬元，其中建設(shè)投資 1930萬元、流動資金 70萬元?？偨ㄖ娣e ㎡ 。 本項目位于 某某 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)， 東臨新規(guī)劃的西五路，南臨鳳凰西路 ，北臨食品公司及中石油 某某 分公司 某某 銷售中心，西臨岐星十三組土地 ， 交通運輸方便快捷 。 167。 編制依據(jù) 本報告的編制依據(jù)為 某某 縣福晟商貿(mào)有限責(zé)任公司 提供的 某某 縣福晟商貿(mào)有限責(zé)任公司 倉儲物流中心 建設(shè) 項目 功能分區(qū) 平面圖 及相關(guān)倉儲物流中心建設(shè)項目 167。公司除砂石批發(fā)，銷售以外的其他業(yè)務(wù)在不斷擴大，尤其是經(jīng)營工程機械出租業(yè)務(wù)，建材批發(fā)業(yè)務(wù) 發(fā)展迅猛，公司在慎重研究 某某 及周邊毗鄰區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展形勢后，決定新建與 某某 經(jīng)濟發(fā)展特點相適應(yīng)的倉儲物流中心，即 某某 縣 福晟 商貿(mào)有限責(zé)任公司 倉儲物流中心 項目 。 項目公司概況 某某 縣福晟商貿(mào)有限責(zé)任公司成立于二零一零年二月二日，公司注冊資本一百萬（人民幣），主要經(jīng)營工程機械出租；土石方工程施工；五金、建材（除油漆）、砂石批發(fā)與零售。 項目 簡介 167。倉儲物流中心建設(shè)項目可行性研究報告 陜西 中精誠 項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限公司 Page 1 of 58 第一章 總 論 167。 項目名稱 ： 某某 縣福晟商貿(mào)有限責(zé)任公司 倉儲物流中心 建設(shè)項目 167。 該公司從砂石開挖，批發(fā)，零售開始創(chuàng)業(yè) ，隨著公司的不斷發(fā)展壯大，在原有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，開拓業(yè)務(wù)范圍，現(xiàn) 已發(fā)展成為 某某 地區(qū)較有影響力的綜合性商貿(mào)公司，公司現(xiàn)有員工 65人，其中管理層 6人，公司管理結(jié)構(gòu)已經(jīng)比較完善 。 本項目是在公司現(xiàn)有經(jīng)營狀況允許的基礎(chǔ)上，新投資的項目，主要從事 五金、建材 及汽車零配件的倉儲 物流服務(wù) 。 項目負責(zé)人： 某 省 懷 167。可行性研究報告 陜西 中精誠 項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限公司 Page 2 of 58 情況介紹 、 《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》、關(guān)中 天水發(fā)展規(guī)劃、 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）及國家現(xiàn)行財稅政策、會計制度與相關(guān)法規(guī)。 項目 建設(shè)地址及規(guī)模 某某 縣福晟商貿(mào)有限責(zé)任公司 倉儲物流中心 建設(shè) 項目 是 通過對目前 某某 及 周邊倉儲物流市場狀況進行 考察論證 的基礎(chǔ)上 ，擬新建 倉儲物流中心 ， 該 項目的 建 成將 促進 當(dāng)?shù)氐?倉儲物流業(yè)的快速 發(fā)展 。 項目計劃占 地 13500㎡ ，其中建筑占地面積 ㎡ ,綠化占地面積 ㎡ ,廠區(qū)道路占地面積 4013㎡ 。 購置運輸設(shè)備及其他相關(guān)設(shè)施設(shè)備，并配套道路、綠化、停車場、給排水和變配電等輔助工程。資金來源由企業(yè)自籌。 167。 項目財務(wù)分析評論 本項目計算期 10年，總收入為 9044萬元， 總成本為 5788萬元， 內(nèi)部收益率 %,高于行業(yè)基準收益率 10%；項目凈現(xiàn)值 ,大于 0，經(jīng)濟效益顯著。 倉儲物流中心建設(shè)項目 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總收入 萬元 9044 2 總成本 萬元 5788 3 營業(yè)稅金及附加 萬元 4 利潤總額 萬元 2905 5 投資回收期 年 靜態(tài) 6 內(nèi)部收益率 % 8 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 9 所 得稅 萬元 726 10 稅后利潤 萬元 2179 11 就業(yè)人數(shù) 人 42 倉儲物流中心建設(shè)項目 項目市場研究 PEST 模型分析 外部環(huán)境對市場作用的因素主要由政治法律（ Political）、經(jīng)濟（ Economic） 、社會文化（ Social）、技術(shù) (Technological)等環(huán)境因素構(gòu)成，建立在這幾種要素基礎(chǔ)上的市場宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析方法稱為PEST模型分析法。 政策法律因素的分析 167。 國家支持物流業(yè)的大力發(fā)展充分發(fā)揮市場配置資源的作用，調(diào)動企業(yè)的積極性，從滿足物流需求的實際出發(fā)，注重投資的經(jīng)濟效益。 統(tǒng)籌國內(nèi)與國 際、全國與區(qū)域、城市與農(nóng)村物流協(xié)調(diào)發(fā)展，做好地區(qū)之間、行業(yè)之間和部門之間物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展的協(xié)調(diào)和銜接，走市場化、專業(yè)化、社會化的發(fā)展道路，合理布局重大項目。按照現(xiàn)代物流理念，加快技術(shù)標準體系建設(shè)，綜合集成倉儲、運輸、貨代、包裝、倉儲物流中心建設(shè)項目大力推進物流服務(wù)的社會化和專業(yè)化。推動物流企業(yè)與生產(chǎn)、商貿(mào)企業(yè)互動發(fā) 展，促進供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)有機結(jié)合。加強運輸與物流服務(wù)的融合，為物流一體化運作與管理提供條件。培育一批適應(yīng)現(xiàn)代制造業(yè)物流需求的第三方物流企業(yè)，提升物流業(yè)為制造業(yè)服務(wù)的能力和水平。 本項目作為 某某 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 內(nèi)的倉儲物流中心，將緊緊圍繞為相關(guān)制造業(yè)服務(wù)的宗旨，力爭在有利政策及園區(qū)實際情況的基礎(chǔ)上發(fā)展成為區(qū)域內(nèi)一流的倉儲物流中心。 關(guān)中 — 天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃 關(guān)中 — 天水經(jīng)濟區(qū)（以下簡稱經(jīng)濟區(qū)）包括陜西省西安、銅川、某某 、咸陽、渭南、楊凌、商洛（部分區(qū)縣）和甘肅省天水所轄行政區(qū)域，面積 ， 2021年末總?cè)丝跒?2842萬人，直接輻倉儲物流中心建設(shè)項目 經(jīng)濟區(qū)地處亞歐大陸橋中心，處于承東啟西、聯(lián)接南北的戰(zhàn)略要地，是我國西部地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)好、自然條件優(yōu)越、人文歷史深厚、發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)。 2021 年至 2021 年，經(jīng)濟區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 13%， 2021年達到 3765億元，占西北地區(qū)的 %；地方財政收入年均增長 15%， 2021年達到 189億元，占西北地區(qū)的 %。人均地區(qū)生產(chǎn)總值接近 2021美元，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速推進。著力打造在國內(nèi)有重要影響的內(nèi)陸港口岸和亞歐大陸橋上重要的現(xiàn)代物流中心，逐步形成區(qū)域一體化的物流新格局。加強農(nóng)村流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 財稅政策 ： 加大一般性財政轉(zhuǎn)移支付和基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、重點項目、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)等專項轉(zhuǎn)移支付力度。發(fā)展中小民營企業(yè)貸款業(yè)務(wù)、農(nóng)戶小額信貸業(yè)務(wù)?？尚行匝芯繄蟾? 陜西 中精誠 項目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限公司 Page 7 of 58 融資工具。 投資政策 ： 優(yōu)先布局重大建設(shè)項目 ， 由國家審批或核準的水利、交通、生態(tài)環(huán)境、特色農(nóng)業(yè)、航空航天、優(yōu)勢能源、礦產(chǎn)資源開發(fā)利用和旅游等重點產(chǎn)業(yè)項目，優(yōu)先在經(jīng)濟區(qū)布局。允許和鼓勵民間資本在符合國家政策法規(guī)的條件下，通過參股、控股、兼并、收購等形式，參與國有企業(yè)資產(chǎn)重組。 土地政策 ： 統(tǒng)籌建設(shè)用地計劃。加大土地整理復(fù)墾開發(fā)力度。經(jīng)濟區(qū)內(nèi)開展農(nóng)村建設(shè)用地整理符合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤條件的，可在國家下達的周轉(zhuǎn)指標控制下，開展掛鉤工作。 從以上可以看出 ，本項目地處關(guān)中 — 天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，國家將 加 大財稅、金融、投資及土地政策的支持力度，這些都為本項目的順利實施提供有利政策條件。 某某 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 總體目標 倉儲物流中心建設(shè)項目東距 西安 128公里，西距 某某 44公里，北靠磧雍塬，南依秦嶺， 渭河 穿境，依山傍水。 某某 區(qū)位優(yōu)勢明顯，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，自然條件得天獨厚，水利資源豐富，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高，境內(nèi)商賈云集，人民富裕，歷史上就是關(guān)中西部地區(qū)重要的農(nóng)產(chǎn)品 供應(yīng)基地、西北地區(qū)著名的工商業(yè)重鎮(zhèn)和地方貨運進出關(guān)口。 167。 國內(nèi)市場需求分析 要發(fā)展經(jīng)濟 ， 倉儲物流業(yè)是重中之重。倉儲物流業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的助推器和加速器，現(xiàn)代物流決定了現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模、效益和質(zhì)量。 2021年前三季度，我國社會物流總費用為 22253億元， 2021年 ，全國社會物流總額達 ，比 2021年增長 倍，年均增長 23%；物流業(yè)實現(xiàn)增加值 ，比 2021年增長 倍，年均增長 14