【正文】 工作，研究探索保障房建設(shè)模式十分必要。同時(shí)，保障性住房建設(shè)的項(xiàng)目管理又是降低建設(shè)成本、保證工程質(zhì)量的重要措施。面對(duì)著不斷增高的保障性住房需求，只有從供給和需求兩方面同時(shí)著手，才能逐漸改變現(xiàn)在保障房供需失衡的狀況，滿足中低收入人群的保障性住房需求，這對(duì)于和諧社會(huì)的構(gòu)建也是具有重要意義。然而伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，居高不下的房?jī)r(jià)讓很多城市的居民只能望房興嘆。在今日的中國(guó)，住房的作用在一定程度上已經(jīng)超越了其作為生存與居住保障條件的固有功能，而具有物質(zhì)和精神的雙重意義。政府可以成立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，通過建立經(jīng)濟(jì)適用房的管理信息系統(tǒng)，一方面負(fù)責(zé)對(duì)政府擁有部分產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易進(jìn)行監(jiān)管，即受助家庭要將共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易時(shí)，首先應(yīng)該在系統(tǒng)上進(jìn)行登記，監(jiān)管機(jī)構(gòu)收到信息后考慮是否要回購(gòu)以及以何種價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)；另一方面，受助家庭要申請(qǐng)購(gòu)買全部產(chǎn)權(quán)時(shí)也要通過監(jiān)管機(jī)構(gòu)的信息系統(tǒng)進(jìn)行申請(qǐng)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)作為政府代表與受助者進(jìn)行價(jià)格結(jié)算。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房的退出管理規(guī)定只限制了5年內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房不允許直接上市，對(duì)5年后上市的相關(guān)收益的交納規(guī)定比較模糊，使得政府管理處于一種被動(dòng)地位，導(dǎo)致實(shí)際可操作性不強(qiáng)。其基本形式是，凡存在政府提供補(bǔ)貼的住房，均未按分共有住房，由政府和受助購(gòu)房者按出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)的權(quán)利，政府和受助購(gòu)房者按規(guī)定共同申請(qǐng)領(lǐng)取房屋共有產(chǎn)權(quán)證，標(biāo)明房屋所有人為政府和受助者以及兩者的產(chǎn)權(quán)比例。共有產(chǎn)權(quán)，作為住房保障的一種形式，我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房在少數(shù)城市已經(jīng)進(jìn)行試點(diǎn)，但目前還沒有正式在全國(guó)普及及實(shí)施。而產(chǎn)權(quán)是解決利益分配的基礎(chǔ)，因此，有必要從法律或制度上明確經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)問題。實(shí)際使用的退出是一種形式上的退出，如不能從產(chǎn)權(quán)方面進(jìn)行約束，經(jīng)濟(jì)適用房的房主在實(shí)際使用退出后仍可將其進(jìn)行出租。已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭不得再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。購(gòu)買住房滿5年的，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體繳納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)政府應(yīng)視為共同持有人，并且對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的增值應(yīng)享有分配權(quán)。但經(jīng)濟(jì)適用房由于是有有限產(chǎn)權(quán)的，具有一定的投資增值功能，經(jīng)濟(jì)適用房的推出較為復(fù)雜。參考世界上住房購(gòu)置費(fèi)與家庭收入比為1315的情況，我國(guó)應(yīng)該按15來(lái)分類，每戶居住面積100平米可基本滿足需求，即一個(gè)家庭六年總收入高于100平米的現(xiàn)行房?jī)r(jià)時(shí)，應(yīng)進(jìn)入購(gòu)置商品房的行列，如果前者低于后者，則應(yīng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，如果一個(gè)家庭20年的收入仍然小于100平米的現(xiàn)行房?jī)r(jià)時(shí)，則應(yīng)享受廉租房待遇，保證50%的工薪階層可以享受經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。劃分的方法通常有兩種 ,一是不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際收入水平,進(jìn)行定量分類 ,這種方法計(jì)算較為復(fù)雜。應(yīng)加強(qiáng)信用制度的建設(shè)，對(duì)于居民收入的調(diào)查與申報(bào)要嚴(yán)格管理，雖然工作量大，但應(yīng)搞清居民的實(shí)際收入，將其“隱形”收入也納入審查之中。前者隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而變化，總體原則是保障對(duì)象由窄而寬，由低而高。因此，界定保障性住房受助者能夠緩解緊張的保障房需求。最后，應(yīng)積極探索融資渠道，如發(fā)行債券等，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障房假設(shè)的支持。如2008年第四季度追加的1000 億中央投資中,有 100 億用于廉租房的建設(shè)和各類棚戶區(qū)的改造，這就很有利于保障房建設(shè)。針對(duì)建設(shè)所需的資金問題 ,首先, 應(yīng)加大財(cái)政專項(xiàng)資金的投入，加強(qiáng)資金運(yùn)作監(jiān)管，保證保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行和充足的房源供應(yīng)。第三章 針對(duì)改善保障房建設(shè)供不應(yīng)求的建議（一）加大保障房建設(shè)資金投入，保障供給公共財(cái)政的絕對(duì)支持是住房保障體系實(shí)施的堅(jiān)實(shí)后盾，住房保障體系建設(shè)中不能缺少政府財(cái)政的支持。不符合保障房購(gòu)房條件的購(gòu)房者變相加大了保障房需求量。以北京為例，近期調(diào)研顯示為了保障低收入者的住房問題，北京需在“十二五”期間建設(shè)收購(gòu)各類保障房100萬(wàn)套，其中包括公租房30萬(wàn)套，限價(jià)房和經(jīng)適房20萬(wàn)套，定向安置房50萬(wàn)套。我國(guó)的基本國(guó)情決定了對(duì)住房的需求量在短時(shí)期內(nèi)都會(huì)維持在一個(gè)較高的水平之上。有時(shí)即使撥地也會(huì)選擇比較偏僻、交通不便的地方用來(lái)建設(shè)保障性住房。保障性住房的建設(shè)用地一般由政府行政劃撥，在現(xiàn)行的土地出讓制度下，必然導(dǎo)致政府的土地出讓收入減少，因?yàn)楸Ｕ戏烤哂泄嫘?，利?rùn)極低。目前我國(guó)的保障性住房的資金渠道主要包括財(cái)政撥款、住房公積金增值收益、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)等。在我國(guó)今年的住房市場(chǎng)發(fā)展過程中，商品房發(fā)展較快，而保障性住房的建設(shè)與發(fā)展顯得十分滯后，致使住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)體系畸形，供求失衡和房?jī)r(jià)過快上漲，已成為當(dāng)前社會(huì)較突出的矛盾之一。然而，對(duì)于龐大的保障性住房需求而言，保障性住房的供應(yīng)量仍顯得不足，我國(guó)的住房保障政策的制定和實(shí)施還有待進(jìn)一步研究。近幾年，由于金融危機(jī)、通貨膨脹等因素的存在，我國(guó)普通百姓生活質(zhì)量受到影響，不斷上漲的商品房?jī)r(jià)使得城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題更加突出。以廉租房為例，1998 年至今，我國(guó)所有城市新提供的廉租房占住房總數(shù)不到 1%。而商品房則具有多樣化的功能，包括更高要求的居住權(quán)﹑投資增值﹑積累財(cái)富﹑炫耀等。保障性住房與商品房是社會(huì)住房體系兩大組成部分，各有不同的分工作用。但住房與其他一般的消費(fèi)品不一樣，它的特點(diǎn)是價(jià)格高，初次投資大，經(jīng)久耐用，如果完全按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的辦法來(lái)配置資源，其結(jié)果很可能是富人住很好的住房，而窮人則住不起。保障性住房具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，是準(zhǔn)公共產(chǎn)品。由于安置房具有較強(qiáng)的公共產(chǎn)品性，理應(yīng)由政府供給，現(xiàn)實(shí)中也不存爭(zhēng)議，本文討論的保障性住房?jī)H限于前兩類，安置性住房不在討論范圍之內(nèi)。保障性住房是與商品房相對(duì)的一個(gè)概念，它不是完全按經(jīng)濟(jì)支付能力，按市場(chǎng)價(jià)格取得的，是具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房體系。第一篇：我國(guó)保障性住房供求分析我國(guó)保障性住房供求分析第一章 保障性住房的概述保障性住房是指政府提供的，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)﹑供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有保障性質(zhì)的住房。它就有較強(qiáng)的公共性，是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品。保障性住房具體包括社會(huì)保障型商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房﹑限價(jià)房）﹑社會(huì)保障性租賃房（廉租房﹑普通租賃房﹑租賃公寓）﹑安置房（含拆遷安置房﹑解危安置房、落實(shí)喬房政策安置房）等。在保障性住房體系共建中有若干理論問題急需解決，本文下面將對(duì)一些問題進(jìn)行討論。住房從經(jīng)濟(jì)的意義上講是可以實(shí)現(xiàn)安排他的，具有競(jìng)爭(zhēng)性，因此，符合古典經(jīng)濟(jì)學(xué)私人消費(fèi)品的定義。由于住房也是人生存的基本條件之一，從社會(huì)倫理和人權(quán)的角度看，人人都有居住權(quán)，當(dāng)按市場(chǎng)原則個(gè)人無(wú)法取得基本的住房權(quán)時(shí)，政府有義務(wù)提供最基本的居住場(chǎng)所。保障性住房提供的唯一的功能是保障基本居住權(quán)實(shí)現(xiàn)。第二章 保障性住房的供求現(xiàn)狀及其原因分析（一）保障性住房供求現(xiàn)狀保障性住房供求失衡，最主要的原因是因?yàn)楸Ｕ闲宰》抗┙o嚴(yán)重不足。一些地方政府片面追求 GDP 的政績(jī)觀沒有根本轉(zhuǎn)變，保障性住房供給數(shù)量不足成為落實(shí)城市廉租住房制度的“攔路虎”。我國(guó)在探索中低收入家庭住房問題過程中，逐步形成了具有中國(guó)特色的住房保障體系。我國(guó)住房市場(chǎng)的剛性需求很強(qiáng)，但隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，不少老百姓卻沒有在市場(chǎng)購(gòu)買商品房的能力。（二）保障性住房供求失衡的原因保障性住房體系建設(shè)作為惠及民生的工程，少不了公共財(cái)政的支持，公共財(cái)政的絕對(duì)支持是住房保障體系實(shí)施的堅(jiān)實(shí)后盾。雖然資金渠道比較多，但是資金數(shù)量不多，導(dǎo)致保障房建設(shè)達(dá)不到規(guī)定目標(biāo)的要求，使保障房供給不足。為減少損失，地方政府會(huì)出現(xiàn)供地不積極的情況。沒有了土地，保障房的建設(shè)則是無(wú)從談起。特別是一些大城市，由于人口基數(shù)大，外來(lái)務(wù)工人員多，所以需要大量保障性住房來(lái)安置低收入居民。過去北京投資1035億元建保障房，實(shí)際解決35萬(wàn)戶住房問題，今后五年北京要解決100萬(wàn)戶的住房問題，據(jù)此反推可知，人口基數(shù)大是保障性住房需求量大的一個(gè)重要原因。經(jīng)濟(jì)適用房制度在具體運(yùn)行之中由于政府對(duì)中低收入水平線界定模糊、對(duì)資格材料審查把關(guān)不嚴(yán)、對(duì)購(gòu)房者準(zhǔn)入監(jiān)管不嚴(yán)，使得大量不符合條件的購(gòu)房者有機(jī)可乘，利用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資得利，大量中低收入者仍然買不起房，這就相當(dāng)于變相增加了保障性住房的需求量。只有保證建設(shè)開發(fā)在財(cái)政支付能力的承受范圍能力之內(nèi)，才能保證保障房體質(zhì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)行。應(yīng)將公積金增值收益和土地出讓凈收益的更大一部分作為廉租房建設(shè)資金 ,在此基礎(chǔ)上 ,進(jìn)一步加大對(duì)廉租房建設(shè)的支持資金。其次 ,考慮到住房公積金的有效使用 ,也可適當(dāng)將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金用于保障房建設(shè)專項(xiàng)資金。（二）做好住房保障對(duì)象界定，明確需求保障性住房嚴(yán)重供不應(yīng)求，其中一個(gè)原因是有以投資為目的的購(gòu)房者將自己混入住房保障對(duì)象之中，導(dǎo)致了保障性住房需求量的增加。住房保障對(duì)象的界定實(shí)際上包括兩方面的內(nèi)容，一是保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍，另一方面是保障對(duì)象界定。在保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍確定后，保障對(duì)象實(shí)際上就是家庭收入劃分的問題。同時(shí)還應(yīng)明確對(duì)象，中等收入、中低收入、低收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)在東部沿海地區(qū)、中不欠發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的西部地區(qū)是不一樣的。二是根據(jù)當(dāng)年的商品房房?jī)r(jià)水平,分城市每年計(jì)算并公布可享受不同層次保障性住房 經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的家庭收入線。（三）完善保障房退出機(jī)制，保障供給相對(duì)而言，廉租房推出較為簡(jiǎn)便，只要租房者收入超過了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或自購(gòu)了住房，則自動(dòng)推出廉租房系統(tǒng)。由于經(jīng)濟(jì)適用房是以低于市場(chǎng)價(jià)值購(gòu)買取得的，政府以各種方式進(jìn)行了補(bǔ)貼，政府提供經(jīng)濟(jì)適用房的目的本不是幫助購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，而是保障其居住。目前，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法如下：購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)買人因特殊原因確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按原價(jià)并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。已經(jīng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭又購(gòu)買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用房由政府按照規(guī)定及合同約定回購(gòu)，政府回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房仍應(yīng)用于保障性住房建設(shè)。－共有產(chǎn)權(quán)制度住房的退出，一方面是實(shí)際使用的退出，另一方面是資源的獲利退出。所以，要解決經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制不完善的問題，關(guān)鍵是資源獲利的退出，即平衡政府與購(gòu)房者的利益。確定共有產(chǎn)權(quán)的基本思路是，堅(jiān)持公共財(cái)政原則，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立政府與受助購(gòu)房者按份共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房制度。我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房的基本含義是，以土地出讓方式建設(shè)的具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)的有限產(chǎn)權(quán)的保障性住房。政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機(jī)構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)制度下經(jīng)濟(jì)適用房的政府和購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)比例明確，政府可以發(fā)揮主動(dòng)作用。第四章 結(jié)語(yǔ)黨的政策黨的十七大報(bào)告中指出：“要全面觀測(cè)落實(shí)以人文本的科學(xué)發(fā)展觀，解決民生問題，加快保障性住房建設(shè)，建立健全廉租房制度，著力解決低收入家庭的住房問題，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展”。很多人奮斗多年，就是為了能有個(gè)安身之所。因此，為了保障居民生活和維持社會(huì)穩(wěn)定，保障性住房建設(shè)無(wú)疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。參考文獻(xiàn)：[1][N].人民日?qǐng)?bào)海外版,20071106.[2][N].中國(guó)建設(shè)報(bào),20081123.[3][J].時(shí)代經(jīng)貿(mào),2007513.[4][J]現(xiàn)代城市研究,2009(12).[5][J].江南論壇,2008(1).第二篇：淺談我國(guó)保障性住房建設(shè)模式淺談我國(guó)保障性住房建設(shè)模式2010年12月06日淺談我國(guó)保障性住房建設(shè)模式一、研究背景黨的十七大報(bào)告和2008 年政府工作報(bào)告中,住房保障已成為一項(xiàng)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定與和諧的民生問題，保障性住房的建設(shè)在今后的一定時(shí)期內(nèi)將成為各級(jí)政府安居工作的重點(diǎn)。因此，為了加快保障性住房的落實(shí)，中央政府先后出臺(tái)了一系列政策性文件,用以指導(dǎo)各級(jí)地方政府把保障性住房建設(shè)作為實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。二、研究過程1．保障性住房的作用在政策鼓勵(lì)的基礎(chǔ)上建設(shè)政府投資的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，將有助于實(shí)現(xiàn)住房保障產(chǎn)品建設(shè)的科學(xué)化、制度化和市場(chǎng)化。促進(jìn)保障住房建設(shè)管理體系的系統(tǒng)性保障性住房的建設(shè)離不開政府主導(dǎo)的作用，即通過政策性的管理措施將住房保障目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的載體緊密結(jié)合。2）有利于發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。這些單位專業(yè)從事項(xiàng)目投資建設(shè)管理，擁有大批專業(yè)人員，具有豐富的項(xiàng)目建設(shè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，住房保障機(jī)構(gòu)以合同管理為核心，對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)、形式、功能、質(zhì)量和進(jìn)度以及使用和移交等要素事前進(jìn)行指標(biāo)約定，將以往作為建設(shè)單位的管理責(zé)任由全程重點(diǎn)轉(zhuǎn)為前期重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了由比較初級(jí)的項(xiàng)目過程管理向高級(jí)的項(xiàng)目合同管理的轉(zhuǎn)變。3）有利于逐步實(shí)現(xiàn)住房保障項(xiàng)目建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化。在有建設(shè)要求時(shí)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行不同項(xiàng)目控制要素的采集，并通過有效的組織方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)預(yù)定目標(biāo)。功能要求多樣，需要滿足居住功能、生活服務(wù)功能、社會(huì)保障功能、交通組織功能、教育服務(wù)功能、醫(yī)療服務(wù)功能、商業(yè)服務(wù)功能等。各地的保障房建設(shè)的模式呈現(xiàn)出多樣性，目前收到較多關(guān)注的模式有：1）政府主導(dǎo)的供給模式該模式的代表性地區(qū)為重慶。重慶土地儲(chǔ)備主要控制在政府而不是開發(fā)商手中。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）方案在兩地相繼出臺(tái)。近幾年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城市低收入家庭的住房需求與供給矛盾日益凸顯，我國(guó)的住房保障制度建設(shè)在解決城市低收入家庭方面確實(shí)卓有成效。3．現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)模式存在的問題1）由于保障性住房的主要供應(yīng)對(duì)象是城市的低收入人群,目前保障性住房是以經(jīng)