【正文】 的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和綜合定位。本環(huán)節(jié)主要是通過(guò)市調(diào)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，確定項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定、主力店位置、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。飆馬商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般包括7個(gè)環(huán)節(jié)：商業(yè)方案設(shè)計(jì)、商業(yè)建筑方案設(shè)計(jì)、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)、商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)。◆培訓(xùn)一、商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售培訓(xùn)二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)第二篇：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃流程大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃流程解析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不同于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不能沿用住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作模式，機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和流程對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷(xiāo)等活動(dòng)氣氛。開(kāi)業(yè)活動(dòng)、開(kāi)幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。具體另行協(xié)商。按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。非常代理根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷(xiāo)售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。B5以上所述的中介成功四字即指：出租形式：客戶(hù)與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；銷(xiāo)售形式：客戶(hù)與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購(gòu)鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；其他合作經(jīng)營(yíng)方式：客戶(hù)與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議或合同，并依法生效。12個(gè)月”計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。 商鋪銷(xiāo)售形式的代理傭金支付方式：項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶(hù)簽定購(gòu)買(mǎi)合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（%），剩余的代理傭金（%），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶(hù)支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。待該客戶(hù)開(kāi)張營(yíng)業(yè)滿(mǎn)六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶(hù)的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。 如客戶(hù)以純營(yíng)業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類(lèi)客戶(hù)中介成功后，待該客戶(hù)開(kāi)張營(yíng)業(yè)滿(mǎn)六個(gè)月時(shí)，按該客戶(hù)開(kāi)張營(yíng)業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額乘以該客戶(hù)在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶(hù)開(kāi)張營(yíng)業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：中介成功客戶(hù)支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。第一篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃流程商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃流程前期：項(xiàng)目顧問(wèn)：：（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等），消費(fèi)動(dòng)機(jī)（賣(mài)點(diǎn)）分析（問(wèn)題及機(jī)會(huì)）（購(gòu)買(mǎi)者及承租者）（品牌視覺(jué)形象設(shè)計(jì)）包括基本元素：名稱(chēng)/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊(cè)/招商廣告/銷(xiāo)售手冊(cè)/形象手冊(cè)/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）中期：招商及銷(xiāo)售代理一般代理：作為代理單位參與招商及銷(xiāo)售。B1 鋪位純出租形式：1至5年（含5年）；5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；10年以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。B2 以純營(yíng)業(yè)額抽成或保底租金與營(yíng)業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。 如客戶(hù)以保底租金與營(yíng)業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶(hù)保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。B3 鋪位銷(xiāo)售形式：所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。B4 除BBB3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式：項(xiàng)目方在我們中介成功客戶(hù)后將按“合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積人民幣1元/平方米（建筑面積）365天247。 除BBB3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式代理傭金支付方式：項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶(hù)，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書(shū)或合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。全程參與招商銷(xiāo)售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。后期：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣顧問(wèn)◆服務(wù)內(nèi)容包括以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷(xiāo)售。服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)。一、商業(yè)方案設(shè)計(jì)商業(yè)方案設(shè)計(jì)是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景。市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎(chǔ)工作，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是本階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。可行性分析研究是確定項(xiàng)目進(jìn)行投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這就需要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目建議書(shū)及可行性研究報(bào)告的審批制度，確保可行性研究報(bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。定位是項(xiàng)目入市的第一步，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的第二個(gè)環(huán)節(jié)。要對(duì)項(xiàng)目科學(xué)定位，首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項(xiàng)目自身及資源條件，主要方式是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析。項(xiàng)目功能定位——明確項(xiàng)目的基本服務(wù)功能，回答項(xiàng)目可以做什么的問(wèn)題。項(xiàng)目形象定位——明確項(xiàng)目的形象，回答項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問(wèn)題。項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位——明確項(xiàng)目為誰(shuí)服務(wù)，回答項(xiàng)目生存、發(fā)展的問(wèn)題。在項(xiàng)目七個(gè)方面的定位中，項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位作為開(kāi)發(fā)商，是很難把握的。商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，歸根結(jié)底需要消費(fèi)者的消費(fèi)作保障，沒(méi)有消費(fèi)者的消費(fèi)，項(xiàng)目最終的結(jié)果肯定是失敗的。（二）商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃就是對(duì)項(xiàng)目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進(jìn)行規(guī)劃，大型商業(yè)項(xiàng)目由于體量大，其功能不僅僅只是滿(mǎn)足購(gòu)物，同時(shí)必須滿(mǎn)足休閑、觀光、文化、娛樂(lè)、餐飲等多種功能，其功能和業(yè)態(tài)復(fù)合性強(qiáng)，每種業(yè)態(tài)、每個(gè)功能、每個(gè)消費(fèi)者對(duì)空間個(gè)性都會(huì)有具體要求，這就需要專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，不能按照住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或想當(dāng)然的進(jìn)行空間的限定和功能劃分。首先，從開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就要充分考慮其商業(yè)屬性，確定經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)對(duì)象，再按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)功能需求進(jìn)行建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，否則項(xiàng)目建成入市以后改建的費(fèi)用會(huì)大大增加。商業(yè)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項(xiàng)目交通組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪/專(zhuān)柜分割規(guī)劃、樓層品類(lèi)/功能規(guī)劃。這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性、定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。城市未來(lái)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)功能的通用性設(shè)計(jì)，不可按照某一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)的個(gè)性需求設(shè)計(jì)。相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的基本完成，在項(xiàng)目建設(shè)和招商、營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，方案需要局部調(diào)整和完善，需要專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)配合以提供保障。在第二個(gè)階段的整個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)劃中，以上三個(gè)環(huán)節(jié)可同步進(jìn)行。主要設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括：商業(yè)平面布置方案、商業(yè)空間視覺(jué)中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛(wèi)生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業(yè)空間視覺(jué)中心效果等。外部環(huán)境設(shè)計(jì)：周邊交通組織設(shè)計(jì)、綠化及鋪地設(shè)計(jì)、休息空間設(shè)計(jì)、外部展示及促銷(xiāo)空間設(shè)計(jì)、環(huán)境照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)、室外指示及引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。主要設(shè)計(jì)內(nèi)容有三個(gè)方面：服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、店鋪及專(zhuān)柜/專(zhuān)賣(mài)店形象設(shè)計(jì)。導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：標(biāo)識(shí)、指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、促銷(xiāo)空間設(shè)計(jì)、廣告位設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、花車(chē)設(shè)計(jì)。六、商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)完成了第一、第二階段的設(shè)計(jì)工作，并不能代表商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的結(jié)束，這僅僅只是完成了項(xiàng)目硬件建設(shè)設(shè)計(jì)工作，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該包括商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)及品牌規(guī)劃和招商