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正文內(nèi)容

如何做好物業(yè)費收取標準定價精選5篇-展示頁

2024-10-13 11:01本頁面
  

【正文】 點部位每2小時巡查一次,并做好巡查記錄。對本區(qū)機動車出入驗證。二、公共秩序維護門崗室整潔,人員統(tǒng)一著裝。具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項以上安全防范設施。綠化、休閑活動中心、場地1000平方米以上。有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務用房。1飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定,對違反者進行勸告,并報告有關部門進行處理。進行保潔巡查,樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次。垃圾清運日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱,垃圾袋裝。公共樓道每天清掃2次。室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次。定期對服務人員進行消防培訓,保證消防通道暢通,消防器材可隨時啟用??垂芄藏敭a(chǎn),包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。非機動車輛停放整齊。小區(qū)內(nèi)公共娛樂設施、水池等部位設置安全警示標志。按照規(guī)定路線和時間進行24小時不間斷巡邏,不少于12次,對小區(qū)重點部位每小時巡查一次,并做好巡查記錄。對本區(qū)機動車出入驗證。固定體育活動場館不少于二項設施。專用固定停車泊位1個/3戶。綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上。第二篇:2016最新物業(yè)費收取標準2016最新物業(yè)費收取標準一級收費標準:(已包含稅、費)一、基礎條件:小區(qū)封閉。酬金制小區(qū)則要“量出為入”,先想清楚要達到哪些服務標準,再按可分攤面積制定合理的物業(yè)服務費價格。在目前有關法律法規(guī)還不健全的條件下,酬金制公開、透明,更受青睞。包干制賬目不公開,業(yè)主無權(quán)過問企業(yè)贏利情況。請保姆前先得談好每月給多少酬勞,要是請這個保姆買菜,則要提出喜歡吃什么的要求,另外給保姆錢,要是遇到個“金牌保姆”會精打細算,菜錢的結(jié)余還能回到自家錢袋子。業(yè)主對物業(yè)服務的主觀體驗千差萬別,如何檢驗服務質(zhì)量?三位專家的觀點不謀而合——以服務頻次作為衡量物業(yè)服務質(zhì)量的主要標準,如,地面墻面一天保養(yǎng)幾次?巡更時間多久一次?第四步:商討收費方式2003年的《物業(yè)服務收費管理辦法》中提到了包干制和酬金制兩種形式約定物業(yè)服務費用??己宋飿I(yè)服務時,不要單算人數(shù),而要看崗位出勤率。黃立銘則提醒業(yè)主在選擇服務標準時可以注意兩點,一是“定崗不定人”。上海市2005年實行的分等收費標準中的收費價格雖然廣為詬病,不過,資深物業(yè)服務評估專家張建表示,其中的服務標準、服務要求仍然適用,售后公房適用1至2級服務標準,商品房適用3至4級服務標準。針對以上五類物業(yè)服務項目制定合理的標準,對普通業(yè)主是一項艱巨的挑戰(zhàn)。第三步:確立服務內(nèi)容、標準商議小區(qū)物業(yè)服務的內(nèi)容和標準,是物業(yè)服務費定價的關鍵一環(huán)。”他說,“其實,實際情況恰恰相反,8萬平方米的小區(qū)因為規(guī)模小,一些物業(yè)服務工作所需要的消耗品在采購時由于用量小而缺乏議價優(yōu)勢,其采購成本反而更高,因此8萬平方米的小區(qū)應該物業(yè)服務費標準更高”。”黃立銘遇到過一個糾紛,由于歷史原因,某商品房小區(qū)部分業(yè)主同時擁有該小區(qū)和隔壁小區(qū)的住房各一套,該小區(qū)物業(yè)服務費十多年未獲調(diào)整,物業(yè)服務企業(yè)多次向業(yè)委會提出調(diào)價申請,均被駁回。比如微型與大型小區(qū)的業(yè)主若受到同等標準的物業(yè)服務,微型小區(qū)每平方米支付的費用要更高,許多微型小區(qū)業(yè)主不樂意。上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會專家黃立銘表示,由于部分業(yè)主不了解物業(yè)服務費定價機制,對小區(qū)規(guī)模與物業(yè)服務費價格的關系,常常抱有錯誤觀念。混合型小區(qū)對設施設備的使用權(quán)屬需進一步劃分,如會所、公建配套、商鋪等。小區(qū)建筑規(guī)劃概況包括占地面積、總建筑面積、綠化面積、水景面積、道路面積以及停車位。第二步:盤查摸底小區(qū)家當對物業(yè)服務支出成本有了大致了解后,接下來我們要了解一下小區(qū)究竟有多少“家當”,因為這些與物業(yè)服務費的分攤息息相關。在住宅物業(yè)服務成本支出中,人員成本可以占總額的50%至75%,成為絕對“大頭”。第一步:弄清服務成本構(gòu)成根據(jù)2007年的《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(實行)》以及上海市的有關規(guī)定,物業(yè)服務成本由人員費用、辦公費、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務費、公共區(qū)域秩序維護服務費、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務費、共用部位共用設施設備日常運行及維護費、共用部位共用設施設備及公眾責任險、企業(yè)管理利潤、物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、法定稅金及經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用,共11大項組成。第一篇:如何做好物業(yè)費收取標準定價非保障性住房物業(yè)服務、住宅小區(qū)停車服務價格的放開,意味著小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會將有更大空間比價比質(zhì),選擇“價廉物美”的物業(yè)服務企業(yè)提供服務。那么,小區(qū)物業(yè)服務費如何定價才合理呢?這不得不說到物業(yè)服務成本的構(gòu)成要素以及核算物業(yè)服務成本的具體步驟。近年來,隨著最低工資標準的連年上浮、物價上漲等因素的影響,人員費用占物業(yè)服務成本的比重日益增大。而人員成本的快速上漲,意味著物業(yè)服務費的收費標準必須同步上漲。所謂小區(qū)“家當”分兩大類:一是小區(qū)建筑規(guī)劃概況,二是小區(qū)設施設備概況。設施設備主要分為強電系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、升降系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng),根據(jù)小區(qū)實際情況略有出入。屬于小區(qū)全體業(yè)主共用的部分將分攤在物業(yè)服務費里,屬于個別業(yè)主獨用的,將由其獨立承擔費用支出?!坝腥苏J為小區(qū)越小,物業(yè)服務費應該越低,其實小區(qū)面積小了,分攤到的物業(yè)服務費反而高了。物業(yè)服務費漲不上去,企業(yè)只好拋盤棄管。業(yè)主總喜歡比較兩個小區(qū):“隔壁20萬平方米,我們8萬平方米物業(yè)服務費每月1元/平方米,已經(jīng)可以了。好的服務需要相應的服務成本投入,當入不敷出,成本與收入倒掛時,必然導致物業(yè)服務企業(yè)降低服務標準或減少服務內(nèi)容,結(jié)果是服務水平越來越差,業(yè)主滿意度越來越低,物業(yè)服務費收繳率越來越下降的惡性循環(huán),或干脆走人退出。物業(yè)服務的項目主要分五類,即綜合管理服務,公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務,公共區(qū)域秩序維護服務,公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務,共用部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務。閔行某小區(qū)有11位業(yè)委會成員,其中有廠長、會計、律師,甚至還有電梯公司的負責人,技術(shù)力量相當全面,但需要確定物業(yè)服務標準內(nèi)容與相應的成本時,由于對物業(yè)管理行業(yè)的不熟悉以及缺乏市場對各項服務成本的價格參考或指導,無法有針對性地與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商預算,要么業(yè)主提出的預算物業(yè)服務企業(yè)無法實施,要么業(yè)主忽略了某些控制因素,而讓不規(guī)范的企業(yè)鉆了空子。但是,在選擇服務標準時,我們要認識到一個現(xiàn)實,就是服務標準確定后可以多年不變,但按標準服務的人工工資、材料成本是在不斷上漲變化的,即使調(diào)整到最低的服務標準,如果物價和人工成本不斷上漲,仍然需要上漲調(diào)整物業(yè)服務費的!因此,選擇服務標準必須緊密結(jié)合實際成本來綜合考慮。根據(jù)小區(qū)實際情況確定服務崗位,按8小時工作制配備相應人員。二是“定次不定量”。張建給記者做了一個形象的比喻,酬金制好比自家請保姆。包干制好比和保姆談一個每月定額,酬勞、菜錢都在里面,也說好買些什么菜、買來的菜如何處理烹調(diào),但是,菜漲不漲價、錢有沒有結(jié)余都和自家沒關系,當菜漲價了,保姆不可能自己少拿報酬去保證買好的菜,必然降低菜的質(zhì)量和數(shù)量。張建說:“包干制模式在誠信的前提下,使物業(yè)服務企業(yè)不得不控制成本,有其可取之處?!睂嶋H上,實行包干制的小區(qū)在制定服務內(nèi)容和標準時要“量入為出”,按物業(yè)服務費價格和收繳率實際,再考慮所需的服務內(nèi)容和標準。針對酬金制收費模式還可以制定相應的獎懲制度,激勵物業(yè)服務企業(yè)開源節(jié)流,控制成本。有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務用房綠化率35%以上(包括水面)。固定活動館所300平方米以上。具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項以上安全防范設施。二、公共秩序維護:門崗室美觀整潔,人員統(tǒng)一著裝,設專人24小時值勤,其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對外來機動車登記換證。巡邏過程中對可疑人員進行詢問,發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。對出入小區(qū)的機動車輛進行引導,行駛有序并停放在指定位置。設有中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理預案。三、保潔服務小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃2次,干凈整潔。公共區(qū)域日常設專人保潔,保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。扶手每天擦洗2次,保持干凈整潔。按樓棟口、樓層收集垃圾,每天2次。垃圾設施每天清潔2次,無異味。對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。1建立消殺工作管理制度,根據(jù)實際情況開展消殺工作,適時投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。二級收費標準:(已包含稅、費)一、基礎條件:小區(qū)封閉。綠化率30%以上(包括水面)。固定活動館所200平方米以上。體育活動場地不少于一項設施。設專人24小時值勤,其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對外來機動車登記換證。巡邏過程中對可疑人員進行詢問,發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。對出入小區(qū)的機動車輛進行引導,行駛有序并停放在指定位置。設有中央監(jiān)控室的實施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理預案。三、保潔服務小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次,干凈整潔。公共區(qū)域日常設專人保潔,保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。扶手每天擦洗1次,保持干凈整潔。按樓棟口收集垃圾,每天2次。垃圾設施每天清潔1次,無異味。對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。1建立消殺工作管理制度,根據(jù)實際情況開展消殺工作,適時投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。三級收費標準:(已包含稅、費)一、基礎條件:小區(qū)封閉。綠化率25%以上。固定活動館所100平方米以上。二、公共秩序維護門崗室整潔,人員統(tǒng)一著裝。對本區(qū)機動車出入驗證。按照規(guī)定路線和時間巡邏,其中夜間巡邏不少于5次,每次巡邏不少于1小時,并做好巡查記錄。小區(qū)內(nèi)公共娛樂設施、水池
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