【正文】 點(diǎn)部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證。二、公共秩序維護(hù)門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項(xiàng)以上安全防范設(shè)施。綠化、休閑活動中心、場地1000平方米以上。有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房。1飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次。垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。公共樓道每天清掃2次。室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭2次。定期對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用?？垂芄藏?cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。非機(jī)動車輛停放整齊。小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。按照規(guī)定路線和時間進(jìn)行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證。固定體育活動場館不少于二項(xiàng)設(shè)施。專用固定停車泊位1個/3戶。綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上。第二篇：2016最新物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)2016最新物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)一級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：(已包含稅、費(fèi))一、基礎(chǔ)條件：小區(qū)封閉。酬金制小區(qū)則要“量出為入”，先想清楚要達(dá)到哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，再按可分?jǐn)偯娣e制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格。在目前有關(guān)法律法規(guī)還不健全的條件下，酬金制公開、透明，更受青睞。包干制賬目不公開，業(yè)主無權(quán)過問企業(yè)贏利情況。請保姆前先得談好每月給多少酬勞，要是請這個保姆買菜，則要提出喜歡吃什么的要求，另外給保姆錢，要是遇到個“金牌保姆”會精打細(xì)算，菜錢的結(jié)余還能回到自家錢袋子。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的主觀體驗(yàn)千差萬別，如何檢驗(yàn)服務(wù)質(zhì)量?三位專家的觀點(diǎn)不謀而合——以服務(wù)頻次作為衡量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)，如，地面墻面一天保養(yǎng)幾次?巡更時間多久一次?第四步：商討收費(fèi)方式2003年的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中提到了包干制和酬金制兩種形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?？己宋飿I(yè)服務(wù)時，不要單算人數(shù)，而要看崗位出勤率。黃立銘則提醒業(yè)主在選擇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時可以注意兩點(diǎn)，一是“定崗不定人”。上海市2005年實(shí)行的分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中的收費(fèi)價格雖然廣為詬病，不過，資深物業(yè)服務(wù)評估專家張建表示，其中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求仍然適用，售后公房適用1至2級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，商品房適用3至4級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。針對以上五類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目制定合理的標(biāo)準(zhǔn)，對普通業(yè)主是一項(xiàng)艱巨的挑戰(zhàn)。第三步：確立服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)商議小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，是物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價的關(guān)鍵一環(huán)?！彼f，“其實(shí)，實(shí)際情況恰恰相反，8萬平方米的小區(qū)因?yàn)橐?guī)模小，一些物業(yè)服務(wù)工作所需要的消耗品在采購時由于用量小而缺乏議價優(yōu)勢，其采購成本反而更高，因此8萬平方米的小區(qū)應(yīng)該物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更高”。”黃立銘遇到過一個糾紛，由于歷史原因，某商品房小區(qū)部分業(yè)主同時擁有該小區(qū)和隔壁小區(qū)的住房各一套，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)十多年未獲調(diào)整，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次向業(yè)委會提出調(diào)價申請，均被駁回。比如微型與大型小區(qū)的業(yè)主若受到同等標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，微型小區(qū)每平方米支付的費(fèi)用要更高，許多微型小區(qū)業(yè)主不樂意。上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會專家黃立銘表示，由于部分業(yè)主不了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價機(jī)制，對小區(qū)規(guī)模與物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格的關(guān)系，常常抱有錯誤觀念?；旌闲托^(qū)對設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)屬需進(jìn)一步劃分，如會所、公建配套、商鋪等。小區(qū)建筑規(guī)劃概況包括占地面積、總建筑面積、綠化面積、水景面積、道路面積以及停車位。第二步：盤查摸底小區(qū)家當(dāng)對物業(yè)服務(wù)支出成本有了大致了解后，接下來我們要了解一下小區(qū)究竟有多少“家當(dāng)”，因?yàn)檫@些與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的分?jǐn)傁⑾⑾嚓P(guān)。在住宅物業(yè)服務(wù)成本支出中，人員成本可以占總額的50%至75%，成為絕對“大頭”。第一步：弄清服務(wù)成本構(gòu)成根據(jù)2007年的《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(實(shí)行)》以及上海市的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本由人員費(fèi)用、辦公費(fèi)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險(xiǎn)、企業(yè)管理利潤、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、法定稅金及經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費(fèi)用，共11大項(xiàng)組成。第一篇：如何做好物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)定價非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)價格的放開，意味著小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會將有更大空間比價比質(zhì)，選擇“價廉物美”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。那么，小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)如何定價才合理呢?這不得不說到物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成要素以及核算物業(yè)服務(wù)成本的具體步驟。近年來，隨著最低工資標(biāo)準(zhǔn)的連年上浮、物價上漲等因素的影響，人員費(fèi)用占物業(yè)服務(wù)成本的比重日益增大。而人員成本的快速上漲，意味著物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須同步上漲。所謂小區(qū)“家當(dāng)”分兩大類：一是小區(qū)建筑規(guī)劃概況，二是小區(qū)設(shè)施設(shè)備概況。設(shè)施設(shè)備主要分為強(qiáng)電系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、升降系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況略有出入。屬于小區(qū)全體業(yè)主共用的部分將分?jǐn)傇谖飿I(yè)服務(wù)費(fèi)里，屬于個別業(yè)主獨(dú)用的，將由其獨(dú)立承擔(dān)費(fèi)用支出。“有人認(rèn)為小區(qū)越小，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該越低，其實(shí)小區(qū)面積小了，分?jǐn)偟降奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)反而高了。物業(yè)服務(wù)費(fèi)漲不上去，企業(yè)只好拋盤棄管。業(yè)主總喜歡比較兩個小區(qū)：“隔壁20萬平方米，我們8萬平方米物業(yè)服務(wù)費(fèi)每月1元/平方米，已經(jīng)可以了。好的服務(wù)需要相應(yīng)的服務(wù)成本投入，當(dāng)入不敷出，成本與收入倒掛時，必然導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)內(nèi)容，結(jié)果是服務(wù)水平越來越差，業(yè)主滿意度越來越低，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率越來越下降的惡性循環(huán)，或干脆走人退出。物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目主要分五類，即綜合管理服務(wù)，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)，公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)，公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)，共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)。閔行某小區(qū)有11位業(yè)委會成員，其中有廠長、會計(jì)、律師，甚至還有電梯公司的負(fù)責(zé)人，技術(shù)力量相當(dāng)全面，但需要確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容與相應(yīng)的成本時，由于對物業(yè)管理行業(yè)的不熟悉以及缺乏市場對各項(xiàng)服務(wù)成本的價格參考或指導(dǎo)，無法有針對性地與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商預(yù)算，要么業(yè)主提出的預(yù)算物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法實(shí)施，要么業(yè)主忽略了某些控制因素，而讓不規(guī)范的企業(yè)鉆了空子。但是，在選擇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時，我們要認(rèn)識到一個現(xiàn)實(shí)，就是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定后可以多年不變，但按標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的人工工資、材料成本是在不斷上漲變化的，即使調(diào)整到最低的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如果物價和人工成本不斷上漲，仍然需要上漲調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的!因此，選擇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)必須緊密結(jié)合實(shí)際成本來綜合考慮。根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況確定服務(wù)崗位，按8小時工作制配備相應(yīng)人員。二是“定次不定量”。張建給記者做了一個形象的比喻，酬金制好比自家請保姆。包干制好比和保姆談一個每月定額，酬勞、菜錢都在里面，也說好買些什么菜、買來的菜如何處理烹調(diào)，但是，菜漲不漲價、錢有沒有結(jié)余都和自家沒關(guān)系，當(dāng)菜漲價了，保姆不可能自己少拿報(bào)酬去保證買好的菜，必然降低菜的質(zhì)量和數(shù)量。張建說：“包干制模式在誠信的前提下，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不控制成本，有其可取之處。”實(shí)際上，實(shí)行包干制的小區(qū)在制定服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)時要“量入為出”，按物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格和收繳率實(shí)際，再考慮所需的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。針對酬金制收費(fèi)模式還可以制定相應(yīng)的獎懲制度，激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開源節(jié)流，控制成本。有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房綠化率35%以上(包括水面)。固定活動館所300平方米以上。具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范設(shè)施。二、公共秩序維護(hù)：門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝，設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對外來機(jī)動車登記換證。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報(bào)告有關(guān)部門。對出入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。三、保潔服務(wù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃2次，干凈整潔。公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔。按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。垃圾設(shè)施每天清潔2次，無異味。對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。1建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。二級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：(已包含稅、費(fèi))一、基礎(chǔ)條件：小區(qū)封閉。綠化率30%以上(包括水面)。固定活動館所200平方米以上。體育活動場地不少于一項(xiàng)設(shè)施。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對外來機(jī)動車登記換證。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報(bào)告有關(guān)部門。對出入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。三、保潔服務(wù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔。公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。按樓棟口收集垃圾，每天2次。垃圾設(shè)施每天清潔1次，無異味。對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。1建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。三級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：(已包含稅、費(fèi))一、基礎(chǔ)條件：小區(qū)封閉。綠化率25%以上。固定活動館所100平方米以上。二、公共秩序維護(hù)門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證。按照規(guī)定路線和時間巡邏，其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時，并做好巡查記錄。小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池