【正文】 升大沙田的區(qū)域價值。 ? 項(xiàng)目周邊公寓項(xiàng)目少，上檔次的公寓更少 。 （三）項(xiàng)目機(jī)會 （ W） 市場機(jī)會 ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目少，只有金盛財富廣場、與鑫利華商城，現(xiàn)在也只有 3 萬㎡的金盛財富廣場項(xiàng)目在經(jīng)營，其他都是一些零散的臨街商鋪經(jīng)營，鑫利華商城還沒規(guī)劃招商。 （二）項(xiàng)目劣勢 （ W） 形象劣勢 地塊本為大沙田主要的菜市場，周邊為大沙田民 宅區(qū)，建筑以80、 90 年代的普通住宅為主，現(xiàn)在已經(jīng)陳舊， 環(huán)境相對混雜，周邊 環(huán)境形象差。 生活配套優(yōu)勢 地塊所在區(qū)域?yàn)榱紤c區(qū)行政中心，集行政辦公、居住、休閑、娛樂、物流為一體的綜合性城市區(qū)域，周邊相關(guān)配套齊全。 規(guī)模、地標(biāo)優(yōu)勢 ? 該項(xiàng)目可擬建 30 層以上標(biāo)志性建筑，總建筑面積可大5 萬㎡以上，擬建筑產(chǎn)品有商業(yè)、商務(wù)與住宅組成，具有優(yōu)越的規(guī)模、地標(biāo)優(yōu)勢。 ? 良慶區(qū)商業(yè)中心 —— 銀海大道、五象大道、金象大道商圈已經(jīng)形成，本地塊為于該商圈的黃金位置。 5 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）、項(xiàng)目優(yōu)勢（ S） 位置優(yōu)勢： ? 南寧大江南三大主要大道交匯處 （銀海大道、五象大道、星光大道 ） —— 大沙田三角廣場 。 地塊周邊生活環(huán)境混亂，不宜開發(fā)高檔次住宅產(chǎn)品！ 地塊周邊生活環(huán)境混亂，人口復(fù)雜 存在治安隱患，不宜開發(fā) ，高檔次住宅產(chǎn)品。 周邊生活配套齊全，商業(yè)、商務(wù)、居住都相對便利！ 地塊周邊集中了良慶區(qū)大部分行政單位，而且銀行、學(xué)校、娛樂、菜市、商場等主要生活配套齊全，適宜商業(yè)、商務(wù)辦公與居住。健全和通暢的交通樞紐，為商業(yè)和商務(wù)定位的大沙田開發(fā)區(qū)奠定了堅實(shí)的硬性基礎(chǔ)。根據(jù)五象新區(qū)規(guī)劃，大沙田經(jīng)濟(jì)開區(qū)主要定位為五象新區(qū) 的購物中心 、 娛樂 中心、商業(yè)中心 ，以 購物 、商業(yè)為主，在五象大道、金象大道、銀海大道圍合區(qū)的商業(yè)氛圍已經(jīng)形成；五象新區(qū)核心區(qū)定位 為行政辦公中心、文化體育中心、金融信息服務(wù)中心、環(huán)境優(yōu)雅的居住中心、休閑娛樂中心 ，以辦公、居住和娛樂為主；本案地塊處于五象新區(qū)大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)黃金位置 ,地勢平整，約 畝，由開發(fā)商以 萬 /畝的價格拍入，地價成本相對較低，總體風(fēng)險較小。 周邊生活環(huán)境： 因?yàn)闅v史遺留問題，大沙田上世紀(jì) 80 年代規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，但后來因?yàn)?種種原因沒有形成，規(guī)劃用地多以宅基地住宅建設(shè)，形成了現(xiàn)在南寧郊區(qū)一個縣城規(guī)模的混雜城區(qū)，各種配套檔次還是三線城市規(guī)模，而且人口以外來人口為主，特別是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城打工族為主， 集中了南寧市大部分無業(yè)游民 ，人員流動性大，素質(zhì)層次低，成份復(fù)雜，存在治安隱患。 3 周邊配套： 周邊的生活配套： 以物流、商貿(mào)、行政設(shè)施為主，良慶區(qū)各行政部門幾百名集中在該區(qū)域等，生活配套齊全。 （ 2）地塊臨近江南客運(yùn)站、大沙田客戶站，出行相對方便。 西面為江南客運(yùn)站，是大江南進(jìn)入市區(qū)的主要中轉(zhuǎn)車站，周邊配套齊全，各住宅項(xiàng)目也已經(jīng)入住，生活十分方便，生活氣氛濃厚。 東面是南寧新開發(fā)區(qū) —— 五象新區(qū)規(guī)劃中的核心區(qū)，是一個功能復(fù)合的城市中心，也是一個以文化體育、行政為 主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)，更是一個融入自然的生態(tài)城市典范。 1 景皇房地產(chǎn)南寧良慶區(qū)項(xiàng)目 基地與市場研究 俊地潤豐 2 2 第一篇 項(xiàng)目概況及地塊價值分析 一、項(xiàng)目位置及概況 項(xiàng)目位置： 本案地塊位于南寧市良慶區(qū)，地處良慶區(qū)五象大道沿海大道交匯處，大沙田三角廣場附近。 地塊周邊為良慶區(qū)歷史遺留的最繁華的三角商業(yè)中心，東南面是良慶區(qū)新的商業(yè)區(qū)域，以五象大道、銀海大道和金象大道為主軸，沿線展開，銀行、學(xué)校、娛樂、菜市、商場等主要生活配套齊全，生活氣氛濃厚。 南面是銀海大道沿線商業(yè)走廊 —— 沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)走廊、玉洞商貿(mào)城、五象新區(qū)物流中心（規(guī)劃中），是五象新區(qū)未來的物流中心，集物流、居住、休閑、娛樂為一體的綜合性城市附屬新區(qū)。 交通狀況： （ 1）五象新區(qū)是南寧 新的物流中心，交通網(wǎng)絡(luò)十分清晰，有南寧通往沿海港口抵達(dá)東盟的主要出口大道 —— 銀海大道，有大江南通往市區(qū)星 光大道，有通往南寧市重點(diǎn)區(qū)域東盟商務(wù)區(qū)的、南寧市第二條民族大道 —— 五象大道。 （ 3）銀海大道擴(kuò)建、五象大道的完善等等，區(qū)域交通更加便利。 周邊自然環(huán)境配套： 東南面有南寧綠肺五象嶺國家森林公園，北面有南寧母親河 —— 邕江，西南面為大片保護(hù)綠色山林，自然條件優(yōu)美。 二、地塊價值分析評估： 地塊位于良慶區(qū)大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)黃金商業(yè)中心，商業(yè)、商務(wù)價值最高！ 良慶區(qū)（五象新區(qū)范圍內(nèi)） 中心城區(qū)分三大塊： 大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 、 五象新區(qū)核心區(qū)（規(guī)劃中） 、 玉洞商貿(mào)物流區(qū) 。根據(jù)城市歷史形成的商業(yè)中心，地塊具有極高的商業(yè)、商務(wù)價值！ 片區(qū)交通發(fā)達(dá)，商業(yè)、商務(wù)具備硬件條件！ 本項(xiàng)目地塊臨近五象大道、銀海大道、星光大道，進(jìn)入市區(qū) 、出城上高速相對方便；西北面 300 米是江南客運(yùn)站； 4 北面為市區(qū)；東面為五象新區(qū)核心區(qū)。 目前，以五象大道、銀海大道為主軸的五象新區(qū)商業(yè)、物流、商貿(mào)中心已經(jīng)初具規(guī)模。 地塊周邊基本不受江南區(qū)工業(yè)污染，周邊自然環(huán)境優(yōu)越，宜居也宜商 ！ 地塊周邊遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，自然條件豐富，北有 邕江，南有五象嶺國家森林公園，宜居也宜商。 小結(jié)： 基于對地塊的認(rèn)識，我們的建議是，本案不宜打造高品質(zhì)住宅，而應(yīng)以商業(yè)、商務(wù)為核心開發(fā)普通公寓產(chǎn)品適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌鰟傂孕枨?，這樣既吻合市場需求，又降低風(fēng)險，同時也可更大地體現(xiàn)項(xiàng)目價值。 ? 南寧大 江南主要樞紐中心 —— 銀海大道、五象大道、星光大道等 主要交通道路已經(jīng)修建、擴(kuò)建通車 。 ? 良慶區(qū)行政中心 —— 良慶區(qū)主要行政機(jī)構(gòu)都集中在銀海大道、五象大道、金象大道范圍內(nèi)。 自然環(huán)境優(yōu)越 區(qū)域擁有南寧綠肺 —— 五象嶺國家森林公園、南寧母親河 ——邕江、大片綠色山林，自然條件優(yōu)越。 商業(yè)、商務(wù)、酒店式公寓條件優(yōu)勢 地塊所在區(qū)域?yàn)榱紤c區(qū)行政、商業(yè)中心，商業(yè)、商務(wù)、酒店式公寓所依賴的行政機(jī)構(gòu)、交通條件、人口密度該區(qū)域都相當(dāng)優(yōu)越，而目前周邊大型中高檔次商業(yè)、商務(wù)、酒店式公寓稀缺， 6 這給地塊規(guī)劃商業(yè)、商務(wù)、酒店式公寓產(chǎn)品提供了市場機(jī)遇，既吻合市場需求，有能達(dá)到項(xiàng)目投資回報價值最大化 。 人口分布層次劣勢 大沙田人口以外來租房居民為主，人員流動性大，而且集中了南寧市區(qū)大部分無業(yè)游民， 存在治安隱患 ； 區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展劣勢 大沙田目前現(xiàn)狀是歷史規(guī)劃遺留問題形成的，在五象新區(qū)核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)啟動后，大沙田發(fā)展建設(shè)已有很大改觀，但歷史遺留問題還沒有完全改變，城市改造有待加強(qiáng)，環(huán)境需要盡快改善。 ? 項(xiàng)目周邊商務(wù)項(xiàng)目少，周邊沒有以商務(wù)辦公定義的項(xiàng)目， 7 都是以住宅為主 。 ? 項(xiàng)目周邊上檔次的酒店稀缺，基本為一些私人宅基地式酒店。 ? 良慶區(qū)的中心區(qū)的重新調(diào)整、城市改造，將大大改善大沙田目前城市環(huán)境 。 ? 銀海大道的擴(kuò)建、五象大道的 完善，將全面完善交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè) （四）、威脅 資金鏈威脅； 受國家宏觀調(diào)控大勢影響，觀望者多，后勁乏力； 商業(yè)、商務(wù)、公寓以投資型為主，市場消費(fèi)不確定因素很多。本項(xiàng)目優(yōu)勢與機(jī)遇明顯，而劣勢與威脅同樣突出，本項(xiàng)目成功的關(guān)