【正文】 介入項(xiàng)目活動(dòng)。某些項(xiàng)目班子的成員是借調(diào)來(lái)的，項(xiàng)目終結(jié)時(shí)班子要解散，人員要轉(zhuǎn)移。多余的活動(dòng)是不必要的，缺少某些活動(dòng)必將損害項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。不過(guò)一旦項(xiàng)目目標(biāo)發(fā)生實(shí)質(zhì)變化，它就不再是原來(lái)的項(xiàng)目了，而將產(chǎn)生一個(gè)新的項(xiàng)目。 ④ 其他需滿足的要求 包括必須滿足的要求和盡量滿足的要求。 ② 成果性目標(biāo) 如提供某種規(guī)定的產(chǎn)品或服務(wù)。或者其提供的產(chǎn)品或服務(wù)有自身的特點(diǎn)；或者其提供的產(chǎn)品或服務(wù)與其他項(xiàng)目類似，然而其時(shí)間和地點(diǎn)，內(nèi)部和外部的環(huán)境，自然和社會(huì)條件有別于其他項(xiàng)目，因此項(xiàng)目的過(guò)程總是獨(dú)一無(wú)二的。項(xiàng)目的其他屬性也是從這一主要的特征衍生出來(lái)的。 2. 項(xiàng)目屬性 （ 1）一次性 一次性是項(xiàng)目與其他重復(fù)性運(yùn)行或操作工作最大的區(qū)別。 （ 4）要計(jì)劃、執(zhí)行、控制等。 （ 2）受制于有限的資源。另一類是獨(dú)特和一次性的，在本文中稱為項(xiàng)目，例如：某人乘火車赴某地完成一項(xiàng)任務(wù)。工作總是以兩類不同的方式來(lái)進(jìn)行的，一類是持續(xù)和重復(fù)性的，在本文中稱為運(yùn)作（運(yùn)行或操作）。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)講義 目 錄 第一章 項(xiàng)目管理概述 ..................................................................................................... 1 第一節(jié) 項(xiàng)目管理基本理論 ....................................................................................... 1 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和生命周期 ..................................................................... 6 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理基本模式 ............................................................................ 7 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要利益相關(guān)人 ..................................................................... 9 第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的流程 .............................................................................. 10 第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) ....................................................................... 13 第一節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)理 ................................................................................................... 13 第二節(jié) 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì) ............................................................................................ 14 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理 ........................................................................................ 16 第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與投資戰(zhàn)略 ....................................................................... 23 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè) ........................................................................................ 23 第二節(jié) 房地產(chǎn)營(yíng)銷策略研究 ................................................................................. 26 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 ........................................................................................ 33 第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的低成本戰(zhàn)略 .......................................................................... 37 第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資 ............................................................................................ 40 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金構(gòu)成 ........................................................................ 40 第二節(jié) 項(xiàng)目資金基本籌措模式及特征 ................................................................... 41 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措項(xiàng)目資金方式 ................................................................ 42 第三節(jié) 投融資方案的優(yōu)化組合 .............................................................................. 60 第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究與評(píng)價(jià) .......................................................................... 62 第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性研究 ..................................................................................... 62 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概論 ................................................................................. 69 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 ..................................................... 77 第四節(jié) 不確定性分析 ............................................................................................ 81 第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目不同實(shí)施階段的管理 ....................................................................... 85 第一節(jié) 前期準(zhǔn)備工作階段 ..................................................................................... 85 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施與控制 ....................................................................... 91 第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管理 ................................................................................. 94 第四節(jié) 物業(yè)前期管理 ............................................................................................ 96 第五節(jié) 項(xiàng)目收尾 ................................................................................................... 97 第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用管理 ...................................................................................... 99 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)劃 ................................................................................. 99 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用控制 ............................................................................... 100 第八章 多項(xiàng)目和項(xiàng)目組合管理 ................................................................................... 103 第一節(jié) 項(xiàng)目組合管理 ........................................................................................... 103 第二節(jié) 房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理 ........................................................................ 108 第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì) ...............................................................115 第五節(jié) 跨區(qū)域多項(xiàng)目管理 ................................................................................... 122 1 第一章 項(xiàng)目管理 概述 第一節(jié) 項(xiàng)目管理基本理論 一、 項(xiàng)目 1. 項(xiàng)目 定義 項(xiàng)目在本文中有專門的含義。項(xiàng)目可定義為具有某種屬性的 一次性工作任務(wù)。例如：火車在某一線路上往復(fù)運(yùn)行。 任何工作無(wú)論是運(yùn)行還是項(xiàng)目均有許多共性，比如： （ 1）要由個(gè)人和組織機(jī)構(gòu)來(lái)完成。 （ 3）遵循某種工作程序 。 項(xiàng)目這類工作具有以下屬性。項(xiàng)目有明確的起點(diǎn)和 終點(diǎn)，沒(méi)有可以完全照搬的先例，也不會(huì)有完全相同 的復(fù)制。 （ 2）獨(dú)特性 每個(gè)項(xiàng)目都是獨(dú)特的。 （ 3）目標(biāo)的確定性 項(xiàng)目必需有確定的目標(biāo)： ① 時(shí)間性目標(biāo) 如在規(guī)定的時(shí)段內(nèi)或規(guī)定的時(shí)點(diǎn)之前完成。 ③ 約束性目標(biāo) 如不超過(guò)規(guī)定的資源限制。 目標(biāo)的確定性允許有一個(gè)變動(dòng)的幅度，也就是可以修改。 （ 4）活動(dòng)的整體性 項(xiàng)目中的一切活動(dòng)都是相關(guān)聯(lián)的，構(gòu)成一個(gè)整體。 （ 5）組織的臨時(shí)性和開(kāi)放性 項(xiàng)目班子在項(xiàng)目的全過(guò)程中，其人數(shù)、成員、職責(zé)是在不斷變化的。參與項(xiàng)目的組織往往有多個(gè)，甚至幾十 個(gè)或更多。可以說(shuō)，項(xiàng)目組織沒(méi)有嚴(yán)格的邊界是臨時(shí)性的、開(kāi)放性的。 2 （ 6）成果的不可挽回性 項(xiàng)目的一次性屬性決定了項(xiàng)目不同于其他事情可以試著做，做壞了可以重來(lái)；也不同于生產(chǎn)批量產(chǎn)品，合格率達(dá) %是很好的了。項(xiàng)目相對(duì)于運(yùn)作有較大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。將知識(shí)轉(zhuǎn)化為財(cái)富和人類對(duì)高質(zhì)量生活的需求，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的一個(gè)基本特征。可以說(shuō)，項(xiàng)目是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要業(yè)務(wù)手段。 某些類型的工作與項(xiàng)目相似并有密切聯(lián)系，他們之間的區(qū)別往往不容易界定，現(xiàn)分別說(shuō)明如下： （ 1） 計(jì)劃（ Program） 計(jì)劃是一個(gè)組互相協(xié)調(diào)管 理的項(xiàng)目，以達(dá)到對(duì)他們個(gè)別進(jìn)行管理所不能達(dá)到的效果。例如： ① 中國(guó) 20 世紀(jì)末的高科技研究計(jì)劃（ 863 計(jì)劃），包含了許多涉及當(dāng)時(shí)科學(xué)前沿的科研項(xiàng)目。 ③ 報(bào)刊雜志的業(yè)務(wù)也是計(jì)劃。 （ 2） 子項(xiàng)目 項(xiàng)目通常被劃分為多個(gè)容易管理的部分，可稱為子項(xiàng)目。子項(xiàng)目和其他項(xiàng)目一樣要有可交付成果，區(qū)別在于子項(xiàng)目的成果通常是局部性的、階段性的，不像項(xiàng)目成果能夠獨(dú)立地完整地發(fā)揮效用和效益。 子項(xiàng)目的例子如： ① 施工項(xiàng)目中的地基處理、上部結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝修等都是它的子項(xiàng)目。 一般來(lái)講子項(xiàng)目是項(xiàng)目的子集，項(xiàng)目是計(jì)劃的子集。 （ 3） 工程 在中文中常用 “ 工程 ” 這個(gè)詞來(lái)稱呼計(jì)劃、項(xiàng)目或子項(xiàng)目。 在某些應(yīng)用領(lǐng)域中，工程管理、計(jì)劃管理和項(xiàng)目管理被視為同義詞；在另一些場(chǎng)合，一個(gè)則是另一個(gè)的子集，這些含義上的多重性，要求在特定場(chǎng)合使用時(shí)對(duì)每一個(gè)術(shù)語(yǔ)的定義做出明晰的約定。項(xiàng)目活動(dòng)和項(xiàng)目管理是在一個(gè)比項(xiàng)目本身大得多的 3 相關(guān)范疇中進(jìn)行的。 項(xiàng)目從開(kāi)始到終結(jié)是漸進(jìn)地發(fā)展和演變的，可劃分為若干個(gè)階段，這些便構(gòu)成了它的整個(gè)生命期。例如建設(shè)項(xiàng)目可分為：發(fā)起和可行性研究、規(guī)劃與設(shè)計(jì)、制造與施工、移交與投產(chǎn)；新藥開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可分為：基礎(chǔ)和應(yīng)用研究、發(fā)現(xiàn)與篩選藥物來(lái)源、動(dòng)物實(shí)驗(yàn)、臨床實(shí)驗(yàn)、投產(chǎn)登記與審批；世界銀行貸款項(xiàng)目 的生命期分為六個(gè)階段：項(xiàng)目選定、項(xiàng)目準(zhǔn)備、項(xiàng)目評(píng)估、項(xiàng)目談判、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。例如，建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究階段要