【正文】 員是借調(diào)來的，項目終結(jié)時班子要解散，人員要轉(zhuǎn)移。多余的活動是不必要的，缺少某些活動必將損害項目目標的實現(xiàn)。不過一旦項目目標發(fā)生實質(zhì)變化，它就不再是原來的項目了，而將產(chǎn)生一個新的項目。 ④ 其他需滿足的要求 包括必須滿足的要求和盡量滿足的要求。 ② 成果性目標 如提供某種規(guī)定的產(chǎn)品或服務?；蛘咂涮峁┑漠a(chǎn)品或服務有自身的特點；或者其提供的產(chǎn)品或服務與其他項目類似，然而其時間和地點，內(nèi)部和外部的環(huán)境，自然和社會條件有別于其他項目，因此項目的過程總是獨一無二的。項目的其他屬性也是從這一主要的特征衍生出來的。 2. 項目屬性 （ 1）一次性 一次性是項目與其他重復性運行或操作工作最大的區(qū)別。 （ 4）要計劃、執(zhí)行、控制等。 （ 2）受制于有限的資源。另一類是獨特和一次性的，在本文中稱為項目，例如：某人乘火車赴某地完成一項任務。工作總是以兩類不同的方式來進行的，一類是持續(xù)和重復性的，在本文中稱為運作（運行或操作）。房地產(chǎn)項目經(jīng)理培訓講義 目 錄 第一章 項目管理概述 ..................................................................................................... 1 第一節(jié) 項目管理基本理論 ....................................................................................... 1 第二節(jié) 房地產(chǎn)項目的特點和生命周期 ..................................................................... 6 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目管理基本模式 ............................................................................ 7 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目的主要利益相關(guān)人 ..................................................................... 9 第五節(jié) 房地產(chǎn)項目管理的流程 .............................................................................. 10 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)理與項目團隊 ....................................................................... 13 第一節(jié) 項目經(jīng)理 ................................................................................................... 13 第二節(jié) 項目管理團隊 ............................................................................................ 14 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目管理 ........................................................................................ 16 第三章 房地產(chǎn)項目市場分析與投資戰(zhàn)略 ....................................................................... 23 第一節(jié) 市場調(diào)查與預測 ........................................................................................ 23 第二節(jié) 房地產(chǎn)營銷策略研究 ................................................................................. 26 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目投資 ........................................................................................ 33 第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的低成本戰(zhàn)略 .......................................................................... 37 第四章 房地產(chǎn)項目投融資 ............................................................................................ 40 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金構(gòu)成 ........................................................................ 40 第二節(jié) 項目資金基本籌措模式及特征 ................................................................... 41 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)商籌措項目資金方式 ................................................................ 42 第三節(jié) 投融資方案的優(yōu)化組合 .............................................................................. 60 第五章 房地產(chǎn)項目可行性研究與評價 .......................................................................... 62 第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性研究 ..................................................................................... 62 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概論 ................................................................................. 69 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標及其計算 ..................................................... 77 第四節(jié) 不確定性分析 ............................................................................................ 81 第六章 房地產(chǎn)項目不同實施階段的管理 ....................................................................... 85 第一節(jié) 前期準備工作階段 ..................................................................................... 85 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施與控制 ....................................................................... 91 第三節(jié) 房地產(chǎn)項目營銷管理 ................................................................................. 94 第四節(jié) 物業(yè)前期管理 ............................................................................................ 96 第五節(jié) 項目收尾 ................................................................................................... 97 第七章 房地產(chǎn)項目的費用管理 ...................................................................................... 99 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目費用計劃 ................................................................................. 99 第二節(jié) 房地產(chǎn)項目費用控制 ............................................................................... 100 第八章 多項目和項目組合管理 ................................................................................... 103 第一節(jié) 項目組合管理 ........................................................................................... 103 第二節(jié) 房地產(chǎn)多項目開發(fā)的管理 ........................................................................ 108 第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)多項目管理體系設計 ...............................................................115 第五節(jié) 跨區(qū)域多項目管理 ................................................................................... 122 1 第一章 項目管理 概述 第一節(jié) 項目管理基本理論 一、 項目 1. 項目 定義 項目在本文中有專門的含義。項目可定義為具有某種屬性的 一次性工作任務。例如：火車在某一線路上往復運行。 任何工作無論是運行還是項目均有許多共性，比如： （ 1）要由個人和組織機構(gòu)來完成。 （ 3）遵循某種工作程序 。 項目這類工作具有以下屬性。項目有明確的起點和 終點，沒有可以完全照搬的先例，也不會有完全相同 的復制。 （ 2）獨特性 每個項目都是獨特的。 （ 3）目標的確定性 項目必需有確定的目標： ① 時間性目標 如在規(guī)定的時段內(nèi)或規(guī)定的時點之前完成。 ③ 約束性目標 如不超過規(guī)定的資源限制。 目標的確定性允許有一個變動的幅度，也就是可以修改。 （ 4）活動的整體性 項目中的一切活動都是相關(guān)聯(lián)的，構(gòu)成一個整體。 （ 5）組織的臨時性和開放性 項目班子在項目的全過程中，其人數(shù)、成員、職責是在不斷變化的。參與項目的組織往往有多個，甚至幾十 個或更多?？梢哉f，項目組織沒有嚴格的邊界是臨時性的、開放性的。 2 （ 6）成果的不可挽回性 項目的一次性屬性決定了項目不同于其他事情可以試著做，做壞了可以重來；也不同于生產(chǎn)批量產(chǎn)品，合格率達 %是很好的了。項目相對于運作有較大的不確定性和風險。將知識轉(zhuǎn)化為財富和人類對高質(zhì)量生活的需求，是知識經(jīng)濟時代的一個基本特征?？梢哉f，項目是知識經(jīng)濟的一個主要業(yè)務手段。 某些類型的工作與項目相似并有密切聯(lián)系，他們之間的區(qū)別往往不容易界定，現(xiàn)分別說明如下： （ 1） 計劃（ Program） 計劃是一個組互相協(xié)調(diào)管 理的項目，以達到對他們個別進行管理所不能達到的效果。例如： ① 中國 20 世紀末的高科技研究計劃（ 863 計劃），包含了許多涉及當時科學前沿的科研項目。 ③ 報刊雜志的業(yè)務也是計劃。 （ 2） 子項目 項目通常被劃分為多個容易管理的部分，可稱為子項目。子項目和其他項目一樣要有可交付成果，區(qū)別在于子項目的成果通常是局部性的、階段性的，不像項目成果能夠獨立地完整地發(fā)揮效用和效益。 子項目的例子如： ① 施工項目中的地基處理、上部結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝修等都是它的子項目。 一般來講子項目是項目的子集，項目是計劃的子集。 （ 3） 工程 在中文中常用 “ 工程 ” 這個詞來稱呼計劃、項目或子項目。 在某些應用領(lǐng)域中，工程管理、計劃管理和項目管理被視為同義詞；在另一些場合，一個則是另一個的子集，這些含義上的多重性，要求在特定場合使用時對每一個術(shù)語的定義做出明晰的約定。項目活動和項目管理是在一個比項目本身大得多的 3 相關(guān)范疇中進行的。 項目從開始到終結(jié)是漸進地發(fā)展和演變的，可劃分為若干個階段，這些便構(gòu)成了它的整個生命期。例如建設項目可分為：發(fā)起和可行性研究、規(guī)劃與設計、制造與施工、移交與投產(chǎn)；新藥開發(fā)項目可分為：基礎和應用研究、發(fā)現(xiàn)與篩選藥物來源、動物實驗、臨床實驗、投產(chǎn)登記與審批；世界銀行貸款項目 的生命期分為六個階段：項目選定、項目準備、項目評估、項目談判、項目實施和項目后評價。例如，建設項目的可行性研究階段要交付可行性研