【正文】 ◆ 選址原則 談到超市的選址原則，先介紹一下超市的業(yè)態(tài)，不同的業(yè)態(tài)有不同的選址原則。 地方性：?jiǎn)蔚昊騾^(qū)域內(nèi)的連鎖店。 單店：僅此一家，別無(wú)分號(hào) ☆ 全國(guó)性或地方性 全國(guó)性：以連鎖形態(tài)經(jīng)營(yíng)，而超越區(qū)域性范圍。 C）或加盟 （ V。 ☆ 項(xiàng)目 l 名稱 l 資本額 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) l 成立日期 l 員工人數(shù) l 單店或連鎖經(jīng)營(yíng) l 連鎖性質(zhì)包括直營(yíng)（ R。 l 如果超市是地區(qū)性商店，則至少須對(duì)隸屬同一縣市行政區(qū)域的其他同行進(jìn)行調(diào)查。 ☆ 再依此推算各市市內(nèi)行政區(qū)的市場(chǎng)潛力。 ◆ 充分分析市場(chǎng)潛力 ※ 步驟 ☆ 根據(jù)各行政區(qū)域的戶數(shù)，以及每戶每月食品消費(fèi)額，計(jì)算出該行政區(qū)域的食品消費(fèi)總支出。 ☆ 單店的開(kāi)店策略：有明確的經(jīng)營(yíng)理念與特色，慎選一個(gè)好的商圈立地 ☆ 連鎖店的開(kāi)店策略：考慮單店能否獨(dú)立生存，考慮布點(diǎn)位置不可太過(guò)密集，也不能太過(guò)疏遠(yuǎn)，此外后勤補(bǔ)給的配送能力、效率以及管理績(jī)效也要在考慮之內(nèi)。 ※ 開(kāi)店策略 ☆ 開(kāi)店策略，是開(kāi)店的最高指導(dǎo)原則。例如： 600—1000平方米的賣場(chǎng)空間不容易找到，城市市內(nèi)一樓店面租金太高，根本不是毛利低的超市所能負(fù)荷的，超市附近很少有停車空間，種種困擾不一而足。 ※ 選點(diǎn)開(kāi)店的重要性 ☆ 在選點(diǎn)開(kāi)店時(shí)，若未經(jīng)仔細(xì)評(píng)估，無(wú)論事后如何努力，也無(wú)法挽救，而這是身為店址固定產(chǎn)業(yè)的零售業(yè)的特性。消費(fèi)者購(gòu)買商品，不僅只需要單純的商品，還想要商品背后所提供的附加價(jià)值，而這些附加價(jià)值大多得靠零售業(yè)者自己來(lái)創(chuàng)造。這代表著以往由制造商主控的通路已漸被零售業(yè)者所取代。 ◆ 進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 ※ 趨勢(shì) ☆ 近十年來(lái)，國(guó)內(nèi)零售業(yè)界興起了 “流通革命 ”。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 超市開(kāi)業(yè)可行性分析 在任何投資前，投資者都要進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查、分析和定位等。不過(guò)超市的開(kāi)業(yè)分析有自己的獨(dú)特之處。誰(shuí)掌握了末端通路，誰(shuí)就是贏家。 ※ 消費(fèi)者的需求 ☆ 日益呈現(xiàn)多樣化。 ☆ 因此產(chǎn)生各種不同的業(yè)態(tài)商店，如百貨公司、超市、便利店等，頗有 “占地為王 ”的氣 勢(shì)，紛紛以 “消費(fèi)代理者 ”自居，來(lái)為消費(fèi)者篩選商品。 ☆ 此外，超市在先天上受到很多限制。 ☆ 有些經(jīng)營(yíng)者好不容易找到一個(gè)開(kāi)店地點(diǎn)，就急著開(kāi)店，未予充分評(píng)估，從而導(dǎo)致血本無(wú)歸的結(jié)局。在目 前激烈競(jìng)爭(zhēng)的局勢(shì)下，若沒(méi)有專業(yè)化的戰(zhàn)略指導(dǎo)，將很難獲得優(yōu)勢(shì)。正如下棋布局，避免“一著錯(cuò)，全盤(pán)輸 ”。 ☆ 再將該行政區(qū)域的食品消費(fèi)總支出的一定比率，作為超市的市場(chǎng)占有率，然后再依預(yù)先推算 出的超市營(yíng)業(yè)額，推算出可開(kāi)發(fā)店數(shù)，另以各行政區(qū)人口成長(zhǎng)率作為設(shè)點(diǎn)的重要參考依據(jù)。 ◆ 市場(chǎng)環(huán)境分析 ※ 競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查 ☆ 重點(diǎn) l 重在經(jīng)營(yíng)層面，而并非單指某一商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店。 l 如果超市是全國(guó)性的連鎖店，則須擴(kuò)大范圍，針對(duì)全國(guó)各地區(qū)有名氣的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行調(diào)查。 C）、授權(quán)（ F。 C） l 出資者個(gè)人名義或投資母公司的名稱 l 外商合作可以勾選 “有 ”或 “無(wú) ”的方式來(lái)表明 l 合作公司名稱 l 合作公司隸屬國(guó) l 合作方式包括 “技術(shù)合作 ”、 “合資 ”或 “兩者皆具 ” l 價(jià)格水平由 “昂貴 ”、 “一般 ”、 “便宜 ”中三選一 l 品質(zhì)水準(zhǔn)填寫(xiě) “好 ”、 “一般 ”、 “稍差 ”三者之一 l 生鮮技術(shù)水準(zhǔn)填寫(xiě) “好 ”、 “一般 ”、 “稍差 ”三者之一 l 服務(wù)水準(zhǔn)填寫(xiě) “好 ”、 “一般 ”、 “稍差 ”三者之一 l 促銷活動(dòng)特色適宜用文字描述 l 目標(biāo)客層適宜用文字描述 l 年?duì)I業(yè)額如果有連鎖店則須予以分別說(shuō)明 l 商圈 特性適宜用文字描述，若有連鎖店最好分開(kāi)說(shuō)明 l 店址條件適宜用文字描述，若有連鎖店最好分開(kāi)說(shuō)明 l 其他特色店址適宜用文字描述，競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查宜采用表述 ※ 超市發(fā)展環(huán)境特性分析 ☆ 產(chǎn)業(yè)特性 l 超市可取代傳統(tǒng)菜市場(chǎng)，提供高品質(zhì)、新鮮、衛(wèi)生的生鮮食品 l 超市注重品種齊全，可以提供消費(fèi)者日常所需的食品、日用品，以滿足其一次購(gòu)足的需求 l 超市強(qiáng)調(diào)合理的價(jià)格，以提供大眾化、豐富的商品為主 l 超市強(qiáng)調(diào)購(gòu)物方便，是提供給鄰近居民的良好購(gòu)物場(chǎng)所 l 超市強(qiáng)調(diào)服務(wù) ☆ 目標(biāo)市場(chǎng)特性 l 已組成小家庭的職業(yè)婦女 l 對(duì) 商品知識(shí)或做菜方法不太了解的消費(fèi)者 l 追求新鮮、衛(wèi)生、品質(zhì)良好且對(duì)價(jià)格較不敏感的消費(fèi)者 l 收入水準(zhǔn)或教育水準(zhǔn)較高，較喜歡嘗試新事物或追求時(shí)髦者 l 較注重購(gòu)物環(huán)境舒適感的消費(fèi)者 l 女性多于男性，且年齡大多在 18—55 歲之間 l 單身在外者 l 外籍華人或曾赴國(guó)外居住一段時(shí)間者 l 比較喜歡閑逛的消費(fèi)者 ☆ 競(jìng)爭(zhēng)者特性 l 強(qiáng)調(diào)價(jià)格導(dǎo)向，低價(jià)銷售 l 強(qiáng)調(diào)本身具有生鮮處理技術(shù)及鮮度管理技術(shù)，可維持生鮮商品的品質(zhì) l 所有產(chǎn)品都品種齊全，或在某些類別品種上特別齊全 l 強(qiáng)調(diào)某些類別商品的特色 l 可提供額 外的服務(wù) l 可提供特別的金融服務(wù) l 強(qiáng)調(diào)賣場(chǎng)氣氛及促銷活動(dòng)的個(gè)性化 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) l 強(qiáng)調(diào)高格調(diào)的整體形象 l 強(qiáng)調(diào)能提供新的商品知識(shí)及新的料理方法 l 強(qiáng)調(diào)連鎖經(jīng)營(yíng)，距離家較近 l 提供購(gòu)物時(shí)間的方便 l 強(qiáng)調(diào)可提供選購(gòu)的多樣禮品 l 積極參與公益活動(dòng) ☆ 本身?xiàng)l件 l 經(jīng)營(yíng)理念 l 財(cái)務(wù)資金能力及運(yùn)作狀況 l 專業(yè)管理技術(shù) l 生鮮處理人才及技術(shù)企業(yè)知名度與形象 l 人才培育及人力補(bǔ)充計(jì)劃 l 工薪、福利水準(zhǔn) l 后勤補(bǔ)助能力 ◆ 開(kāi)業(yè)策略 ※ 經(jīng)營(yíng) ☆ 獨(dú)立式或附屬式 獨(dú)立式：專業(yè)經(jīng)營(yíng)，以超市為主體，大都注重生 鮮商品銷售 附屬式：為各百貨公司附屬的超市，其超市功能較弱，目的為集客 ☆ 連鎖店或單店 連鎖店：以多店連鎖性質(zhì)開(kāi)展，直營(yíng)連鎖占大多數(shù)。優(yōu)點(diǎn)是可建立全國(guó)銷售網(wǎng)，而且知名度高，可運(yùn)用大量媒體宣傳造勢(shì)；缺點(diǎn)是后勤補(bǔ)給困難度較大，銷售網(wǎng)易有空隙、管理不易。優(yōu)缺點(diǎn)與 “全國(guó)性 ”正好相反 ☆ 求發(fā)展、求生存或求收益 求發(fā)展：搶據(jù)點(diǎn)方式，快速出店 求生存：采用以店養(yǎng)店方式 求收益：只開(kāi)賺錢(qián)店 ☆ 高格 調(diào)或大眾化 高格調(diào)：從裝潢、設(shè)備的投資到人員服務(wù)訓(xùn)練、商品選擇，均以高品質(zhì)為要求 大眾化：采低成本運(yùn)營(yíng)的方式，使低成本反應(yīng)在商品售價(jià)上 ☆ 購(gòu)買或承租 購(gòu)買：優(yōu)點(diǎn)是可永續(xù)經(jīng)營(yíng)、享受不動(dòng)產(chǎn)增值之利益、可掌握用途主倥權(quán)，缺點(diǎn)是資金需求大，投資風(fēng)險(xiǎn)高 承租：以合約的方式承租經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，其優(yōu)缺點(diǎn)與上述相反 ☆ 超市專業(yè)或超市業(yè)加不動(dòng)產(chǎn)業(yè) 超市專業(yè)：系指經(jīng)營(yíng)者僅專一經(jīng)營(yíng)超市，不涉及其他行業(yè) 超市業(yè)加不動(dòng)產(chǎn)業(yè)：經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)超市時(shí)，兼營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)業(yè) ☆ 以生鮮為主或以雜貨為主 生鮮為主：系指以生鮮食品為主力商品，注重生鮮處 理技術(shù) 雜貨為主：系指以雜貨商品為主力商品，注重銷售管理、價(jià)格策略及促銷活動(dòng) ☆ 自營(yíng)物流中心或委托物流中心 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 自營(yíng)物流中心：為掌握貨源穩(wěn)定性，并為拓展連鎖店，即自營(yíng)物流中心或另成立關(guān)系企業(yè) 委托物流中心：?jiǎn)蔚昊蜻B鎖店規(guī)模不足，委托外部物流中心或廠商直接供貨 ※ 商圈 ☆ 都市型、郊區(qū)型、社區(qū)型、轉(zhuǎn)運(yùn)店型 都市型：是指大都市內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)及人口密集的地方 郊區(qū)型：是指大都市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)或二級(jí)、三級(jí)行政區(qū)域之人口聚集處 社區(qū)型：是指大都市內(nèi)或附近，配合住宅需要，開(kāi)發(fā)的大型社區(qū) 轉(zhuǎn)運(yùn)站型：是指通勤上班較重要的轉(zhuǎn)換車站 附近 ☆ 商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū) 商業(yè)區(qū)：是指零售商業(yè)聚集，交易頻繁的地區(qū) 辦公區(qū)：是指辦公大樓上班族聚集之地區(qū) 住宅區(qū)：是指住家聚集之地區(qū) ※ 店址 ☆ 獨(dú)立建筑或復(fù)合式建筑 獨(dú)立建筑：是指該棟建筑物僅經(jīng)營(yíng)超市及其他相關(guān)設(shè)施 復(fù)合式建筑：是指該棟建筑物除經(jīng)營(yíng)超市外，尚有其他用途 ☆ 地上或地下 地上：是指賣場(chǎng)在一樓或二樓 地下：是指地下一樓賣場(chǎng)及少部分地下二、三樓賣場(chǎng) ☆ 有停車位或無(wú)停車位 有停車位：是指超市附近有停車場(chǎng)或停車位之設(shè)施 無(wú)停車位：指超市附近無(wú)停車位或停車?yán)щy ※ 銷售 ☆ 全自助式或自 助式即面對(duì)面銷售 全自助式：系指賣場(chǎng)采取完全開(kāi)架式，由顧客自行拿取 自助式即面對(duì)面銷售：賣場(chǎng)部分采取開(kāi)架式 ☆ 單層樓面或多層樓面經(jīng)營(yíng) 單層：超市賣場(chǎng)規(guī)劃在同一層樓面，賣場(chǎng)較易有整體連貫性 多層：超市賣場(chǎng)分割在兩個(gè)或三個(gè)樓面，賣場(chǎng)不易連結(jié) ☆ 現(xiàn)場(chǎng)處理或 PC 廠處理 現(xiàn)場(chǎng)處理：大部分生鮮食品均在超市內(nèi)作業(yè)場(chǎng)加工處理，商品鮮度較易掌握 PC廠處理：大部分生鮮食品均在 PC 廠統(tǒng)一制作，再配送至各店，效率高 二、超市的選址 投資者經(jīng)過(guò)適當(dāng)開(kāi)業(yè)分析決定投資后，接下來(lái)就是對(duì)超市進(jìn)行選址，這是超市開(kāi)張最關(guān)鍵的第一步。業(yè)態(tài)就是營(yíng)業(yè)的形態(tài)，指店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式等形態(tài)。 ※ 便利店 是以滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)： ☆ 選址在居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū) ☆ 營(yíng)業(yè)面積在 500— 1000 平方米 ☆ 商品結(jié)構(gòu)以購(gòu)買頻率高的商品為主 ☆ 營(yíng)業(yè)時(shí)間不低于 16 小時(shí) ☆ 以居民為消費(fèi)對(duì)象， 10 分鐘左右可到達(dá) ※ 倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) 以經(jīng)營(yíng)生活資料為主，儲(chǔ)銷一體，低價(jià)銷售，提供有限服務(wù)的銷售業(yè)態(tài)。重點(diǎn)是商品的廣度要寬。 ※ 綜合性超市 以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。重點(diǎn)在商品的深度。 ◆ 商圈調(diào)查方法 確定了選址的原則接下來(lái)就是進(jìn)行商圈的調(diào)查了。 ※ 調(diào)查應(yīng)堅(jiān)守的兩大原則 ☆ 經(jīng)常以長(zhǎng)期性的眼光（通常是 10 年以上）來(lái)判斷資料 ☆ 以事實(shí)來(lái)判斷，應(yīng)完全禁止臆測(cè)，以免造成錯(cuò)誤的決策 ※ 調(diào)查的目的 ☆ 設(shè)定商圈范圍 ☆ 估算開(kāi)店后的營(yíng)業(yè)額 ☆ 調(diào)查商圈客源 ☆ 調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)店 ☆ 賣場(chǎng)的適當(dāng)規(guī)模 ☆ 投資回收的可行性 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ※ 調(diào)查方法重點(diǎn) ☆ 調(diào)查種類的確定 ☆ 調(diào)查手段的確定 ☆ 調(diào)查對(duì)象的確定 ☆ 調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析方法與結(jié)果 ☆ 調(diào)查擔(dān)當(dāng)?shù)拇_定 ☆ 調(diào)查時(shí)間表的確定 ※ 調(diào)查種類的確定 ☆ 資料調(diào)查 l 某預(yù)定地區(qū)的人口數(shù)、戶數(shù)資料 l 城市計(jì)劃、城市建設(shè)指定用圖 l 競(jìng)爭(zhēng)店分布圖 l 競(jìng)爭(zhēng)店或未來(lái)大型店的預(yù)定計(jì)劃 l 競(jìng)爭(zhēng)店銷售業(yè)績(jī) ☆ 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 l 對(duì)交通道路網(wǎng)的確認(rèn) l 競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查 l 消費(fèi)者調(diào)查 ◆ 商圈設(shè)定 商圈設(shè)定必 須以地圖為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行判斷，就 “ 工欲善其事，必先利其器 ” 的觀點(diǎn)來(lái)看，必須先作好完善縝密的地圖，才能順利進(jìn)行設(shè)定工作，但制作地圖亦講求訣竅。 l 將行政區(qū)，以千米為單位，填入人口數(shù)、戶數(shù) l 在競(jìng)爭(zhēng)店描繪 500 米半徑圖，可依競(jìng)爭(zhēng)店平方數(shù)大小設(shè)為 500 米或 1000 米 。 ☆ 商圈范圍種類 l 中小商圈：范圍約 500— 1500 米，以徒步或自行車可到，以銷售便利商品、生活必需品為主 l 大商圈：是以汽車為主，范圍約 5000 米，來(lái)客大都以購(gòu)物為目的，大部分以販賣選購(gòu)品為主 l 超大商圈：高速公路或捷運(yùn)所形成的廣大商圈，以販賣特殊器材為主 ☆ 5000 米以內(nèi)的商圈設(shè)定方法 l 完成預(yù)定地及周邊環(huán)境后，再設(shè)定商圈 l 在 1： 15， 000— 1： 10， 000 地圖上記入預(yù)定地及競(jìng)爭(zhēng)店所在位置 l 填入競(jìng)爭(zhēng)店等各種店 鋪，將它們稱為商集 l 根據(jù)店的規(guī)模畫(huà)圖，以預(yù)定地和競(jìng)爭(zhēng)店為主 600 平方米以上超市畫(huà)半徑 500— 1000 米的圓 300— 600 平方米畫(huà)半徑 300 米的圓 300 平方米以下畫(huà)半徑 100 米的圓 ☆ 實(shí)施來(lái)店顧客問(wèn)卷調(diào)查，來(lái)設(shè)定商圈 l 訪問(wèn)的項(xiàng)目 l 將約 100— 150 份問(wèn)卷中所搜集的住址，在地圖上標(biāo)示畫(huà)線，如此一來(lái)商圈自然顯現(xiàn) l 商圈確認(rèn)時(shí)，利用住戶資料算出戶數(shù) l 戶數(shù)乘以每戶每月家計(jì)支出就是一店?duì)I業(yè) ※ 商圈設(shè)定 ☆ 概念： l 一次商圈：即本店利用最多地區(qū)，占 70%來(lái)店顧客地區(qū) l 二次商圈：也有其他店利用，無(wú)法確認(rèn)去哪一邊較多的地區(qū)，或是店鋪比本店小的一次商圈 ◆ 用地調(diào)查及評(píng)估 ※ 用地調(diào)查內(nèi)容 ☆ 店址調(diào)查 l 標(biāo)的物內(nèi)含設(shè)施的影響 l 面積 l 城市規(guī)劃狀況 l 道路交通及停車能力 l 地租及用途 l 租期與押金 l 房屋狀況 l 業(yè)主 ☆ 環(huán)境 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ☆ 人口數(shù)、戶數(shù) ☆ 道路交通流量 ☆ 客層 ☆ 競(jìng)爭(zhēng)店 ☆ 城市機(jī)能 ☆ 是否有其他可取代店址 ☆ 年?duì)I業(yè)額預(yù)測(cè) ☆ 損益平衡點(diǎn)設(shè)定 ※ 用地調(diào)查分析 適當(dāng)?shù)挠玫睾秃线m的位置購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的先決條件，購(gòu)物中心