【正文】 次的重要標(biāo)志之一。 （二）主要形態(tài)： 性質(zhì)上區(qū)別： 商業(yè)會(huì)所 有康體美容為主題的健身俱樂(lè)部、 SPA修身會(huì)所，美容連鎖機(jī)構(gòu)，游泳館等；興趣愛好為主題的驢族俱樂(lè)部、高爾夫俱樂(lè)部、美食家 俱樂(lè)部等； 金字塔頂端的高級(jí)商業(yè)會(huì)所 被譽(yù)為金字塔頂層的風(fēng)流人物出入的會(huì)所，這里是最適合他們的寄生地。會(huì)所現(xiàn)在已經(jīng)成身份和地位的象征； 另一方面，會(huì)所還可以是一個(gè)組織，可以簡(jiǎn)單描述為：為了同一目的或興趣愛好進(jìn)行社會(huì)交際、文化娛樂(lè)等活動(dòng)的一個(gè)團(tuán)體。 一方面指的是硬件，是具體的所在，是一個(gè)休閑、聯(lián)誼、康體的場(chǎng)所。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本會(huì)所的市場(chǎng)分析、會(huì)所定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及會(huì)所的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。 在此背景下，我們開發(fā)的 KING（暫名）高級(jí)會(huì)所 無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì) 、高服務(wù)的 會(huì)所 ，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 。 但是，像我公司這樣與“文化”等許多現(xiàn)代化的市場(chǎng)定位及經(jīng)營(yíng)思路的會(huì)所確還未現(xiàn)世，在 福州 現(xiàn)在有幾家私人會(huì)所僅僅只是以封閉式的經(jīng)營(yíng)操作，在市場(chǎng)上無(wú)很大沖突。娛樂(lè)場(chǎng)所也由最初單調(diào)乏味 的模式跨越式地向?qū)哟呜S富，特色明晰的方向發(fā)展以適應(yīng)日新月異的消費(fèi)需求。 休閑娛樂(lè) 精剪藝美發(fā)屋、云妮女子美容苑、梅林雅居茶行、大和美容美發(fā)連鎖、九龍桑拿會(huì)所、鴻裕溫泉花園 、溫 4 頁(yè) 泉公園等 政府機(jī)關(guān) 福建省地震局、福建省政府、福建省老干局、福建省農(nóng)科院、茶園派出所等 綜合商場(chǎng) 永輝購(gòu)物廣場(chǎng)、迦南超市、豪再來(lái)小吃、迅達(dá)汽車綜合商場(chǎng)、農(nóng)家福商場(chǎng)、泰利干洗連鎖店 三、項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 福州 自改革開放以來(lái)的二十多年里，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的飛躍發(fā)展，人們的消費(fèi)能力和消費(fèi)層次也隨之快速提升。會(huì)所正是在這樣的環(huán)境下產(chǎn)生發(fā)展起來(lái)的 . 市場(chǎng)需要什么？ 我們就給什么？ 否！ 我們創(chuàng)造什么， 就將帶來(lái)什么市場(chǎng)！ 一、什么樣的產(chǎn)品才有市場(chǎng) 超前人們的生活需要 引領(lǐng)一種新的生活方式 2 頁(yè) 能夠給生活帶來(lái)更大的便利 是工作，是休閑，更是溝通的領(lǐng)地 二、 福州 有這樣的地方嗎 答案是 ——現(xiàn)在沒(méi)有 除了夜總會(huì)，還是夜總會(huì) ——雜亂 除了桑拿，還是桑拿 ——一般 酒吧、健身俱樂(lè)部 ——不高檔 既要高雅，又要休閑，而且還可以結(jié)交許多志同道合的朋友，政府要人沒(méi)有 后顧之憂，商界精英可以暢所欲言 …… 三、我們要?jiǎng)?chuàng)造什么 是政府要人與 “群眾 ”溝通的平臺(tái) 是商業(yè)人士工作交流的場(chǎng)所 是業(yè)主輕松生活的另外空間 辦公室解決不了的，這里可以協(xié)商 談判席上沒(méi)談妥的，這里緩沖氣氛 只有少部分人才能入內(nèi)，只允許有品味的人士交流攀談 這是個(gè)容納精英的空間 一、項(xiàng)目概況 本報(bào)告所陳述的對(duì)象為 （暫名）高級(jí)會(huì)所，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。 1 頁(yè) 有關(guān) 福州 市 綜合大樓高檔會(huì)所項(xiàng)目 可行性方案 前言 隨著現(xiàn)代都 市快節(jié)奏的生活，人們?cè)诰o張忙碌工作中度過(guò)一天之后，身心甚是疲憊 。生 活空間狹小 ,不如意的事時(shí)有發(fā)生，引起人們的心緒煩躁不安，需要通過(guò)一定的方式進(jìn)行調(diào)節(jié)，以重新恢復(fù)身體的平衡；由于物質(zhì)水平的提高，人們對(duì)科技文化知識(shí)的需求欲望也日益強(qiáng)烈，過(guò)去那種簡(jiǎn)單的體育項(xiàng)目、體育器材已滿足不了人們的要求，這樣就需要較高的、較完善的配套設(shè)施及環(huán)境，使人們?cè)谶@樣的場(chǎng)所中能夠消除疲勞，放松神經(jīng)，舒暢身心，恢復(fù) 平衡，以保持旺盛的精力去適應(yīng)緊張的工作和快節(jié)奏的生 活， “花錢買健康 ”已成為一種消費(fèi)意識(shí)。 本項(xiàng)目位于 福州 市 3 頁(yè) 二、周邊環(huán)境 項(xiàng)目 詳細(xì)內(nèi)容 賓館飯店 臺(tái)灣飯店 、 閩臺(tái)大酒店 、 華林大飯店 、 如家快捷酒店 、羅馬花園賓館 、 南洋飯店 、 最佳西方財(cái)富酒店 等 餐飲服務(wù) 紅蘋果時(shí)尚快餐、 花園餐廳、有名仔牛肉面 德克士參訂 等 地產(chǎn)小區(qū) 福州河濱花園、龍泉名府、福園花園 、羅馬花園、誠(chéng)樂(lè)新苑 等 公司企業(yè) 福州佳美建材有限公司、小肥羊、 福州嘉意裕進(jìn)出口有限公司 、 福州太古商貿(mào)有限公司 福 州國(guó)泰君安證券 、世通利方公關(guān)策劃有限公司 交通設(shè)施 近華林路、近 公益路 停車場(chǎng)、輕安大 廈 停車場(chǎng)、壯安大 廈 停車場(chǎng)、永輝超市停車場(chǎng)、測(cè)繪大 廈 停車場(chǎng)、 華林大飯店 停車場(chǎng) 、農(nóng)家福停車場(chǎng) 等 金融行業(yè) 招商銀行華林支行、建行華林儲(chǔ)蓄所、農(nóng)行華林支行、中信銀行等 汽車服務(wù) 石化加油站 、 福州國(guó)融加油站 、 三興加油站 、 岳峰油站 、 西門加油站 、迅達(dá)汽車用品商城 商務(wù)大廈 輕安大廈、 壯安大廈、測(cè)繪大廈、 僑益大廈 、福橋大廈、永輝購(gòu)物廣場(chǎng)等。在這十倍速發(fā)展的時(shí)代里，人們對(duì)娛樂(lè)方式的需求也是日新月異，務(wù)求新奇，這也促使 福州 的娛樂(lè)行業(yè)以前所未有的速度蓬勃發(fā)展，從最初的單一化模式向多元化、多層次化的方向快速發(fā)展，稱之為“百花齊放，百家爭(zhēng)鳴”也不為過(guò)。同時(shí)我們也可以看到在投資獲利豐厚的高回報(bào)后，隨之而來(lái)的是越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和極其快速的新舊交替，形成“你方唱罷我登場(chǎng)”的競(jìng)爭(zhēng)格局。 在“文化”貫穿的主題思路外，我們還在提出了更關(guān)鍵的娛樂(lè)主題“健康娛樂(lè)”， 福州 現(xiàn)在的娛樂(lè)會(huì)所大部分都摻混一些不健康的娛樂(lè)，從而帶動(dòng)發(fā)展，但我們公司將以健康娛樂(lè) 的主題貫穿其中，使之 5 頁(yè) 健康成為娛樂(lè)的前提。 四、可行性研究的依據(jù)和范圍 本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該會(huì)所的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 一、會(huì)所的概念 （一）概念： 會(huì)所發(fā)展到 今天至少有兩層以上的意思。在海外，富人扎堆，豪宅群聚的地方，必定有會(huì)所。 眼下會(huì)所儼然已成為一種文化 —— 象征中產(chǎn)階級(jí)詩(shī)意和夢(mèng)想的文 6 頁(yè) 化。楊雄教授所說(shuō) ,“頂級(jí)會(huì)所不僅只是個(gè)高檔的消費(fèi)場(chǎng)所 ,還能促進(jìn)市場(chǎng)要素的自由流動(dòng)、自由配置 ,鼓勵(lì)要素資本市場(chǎng)的發(fā)展 ,為中國(guó)的企業(yè)家、銀行家和職業(yè)經(jīng)理人鋪墊了很好的平臺(tái)。 教育咨詢類 語(yǔ)言培訓(xùn)會(huì)所、準(zhǔn)媽媽俱樂(lè)部、職業(yè)生 涯咨詢等； 休閑娛樂(lè)會(huì)所 酒吧、歌舞廳、咖啡館、交友會(huì)所等； 藝術(shù)會(huì)所 喜歡懷舊的藝術(shù)家們自發(fā)的在某一區(qū)域集中開辦自己的工作室； 7 頁(yè) 其他： 如單身貴族俱樂(lè)部、女子會(huì)館、海歸部落。滿足客戶使用需求是會(huì)所配置的第一層次，滿足客戶優(yōu)越感和開發(fā)商形象是第二層次。所以銷售期的客戶需求與實(shí)際使用期的客戶需求是不一致的。 所以要研究不同客戶的需求差異，然后確定適合某特定項(xiàng)目的會(huì)所功能配置。各種結(jié)構(gòu)的家庭偏愛的活動(dòng)偏重體育活動(dòng)，由強(qiáng)到弱：游泳、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球、桌球、籃球、健身和保齡球。 8 頁(yè) 核心家庭 1，特別是高收入主干家庭其主要活動(dòng)首先具有較強(qiáng)的可選擇性，既可在居住區(qū)內(nèi)設(shè)置又可由居住區(qū)社會(huì)資源提供；其次這類家庭偏好的活動(dòng)往往偏高、占地規(guī)模大、建設(shè)資金高，同時(shí)活動(dòng)具有較強(qiáng)排他性（如網(wǎng)球、保齡球），并且這類家庭會(huì)在一段時(shí)間后向前二種轉(zhuǎn)化。 不同收入階層家庭需求取向 依據(jù)收入水平，我們 將家庭劃分：低收入家庭、較低收入家庭、中等收入家庭、較高收入家庭、高收入家庭五種。中低收入家庭休閑活動(dòng)集中在居住區(qū)內(nèi)，高收入則有更多選擇，同時(shí)還有排他性。依據(jù)投資、收益、使用 效果的差異將會(huì)所科目抽象劃分為 6種類型，在供給和需求之間，在開發(fā)商利益與客戶利益之間做一個(gè)擬合： ——情況 A，投資少、收益高、使用頻率高，這是最理想的； ——情況 B，雖然經(jīng)營(yíng)收益少，但社會(huì)收益高，有利于提升發(fā)展商的社會(huì)形象，會(huì)給后續(xù)項(xiàng)目帶來(lái)外部效應(yīng)，加上這些科目建設(shè)資金 9 頁(yè) 少，所以應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)設(shè)置； ——情況 C，對(duì)客戶和開發(fā)商任何一方?jīng)]有意義，建議取消； ——情況 D，雖然投資較高，但鑒于經(jīng)營(yíng)收益好，客戶使用頻率高，這樣科目發(fā)展商可以接受； ——情況 E，鑒于建設(shè)投資高，經(jīng)營(yíng)收益低，建設(shè)資金在較長(zhǎng)一段時(shí) 間無(wú)法收回，雖然客戶需求強(qiáng)烈，但應(yīng)根據(jù)科目具體特點(diǎn)權(quán)衡配置； ——情況 F，不切實(shí)際的 “好大喜功 ”正是目前許多會(huì)所通病，這樣科目最好不做（豪宅別墅等高端項(xiàng)目除外）。一室多用，一場(chǎng)多用，一物多用。 滿足了項(xiàng)目的客戶需求并不等于萬(wàn)事大吉，會(huì)所的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)就會(huì)成功了！還有其他要件 （四） 會(huì)所配置的功能設(shè)計(jì) 根據(jù)對(duì)寧波、杭州、上海、廣州、深圳、成都、重慶、大連等幾個(gè)城市的調(diào)研，研究發(fā)現(xiàn)使用頻率最高 的科目集中在大眾化性活動(dòng)項(xiàng)目上，業(yè)主對(duì)戶外簡(jiǎn)易體育設(shè)施如門球、單杠、雙杠等普及性活動(dòng)需求強(qiáng)烈，而高檔豪華項(xiàng)目明顯過(guò)剩。 再具體一下，實(shí)際使用頻率較高的科目有：棋牌室、健身室、影 10 頁(yè) 音室、乒乓球室、兒童活動(dòng)中心、便利店、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等；有的還配備美容室、閱覽室、酒吧、茶 /咖啡廳、多功能廳等配套休閑設(shè)施。如設(shè)計(jì)欠缺，場(chǎng) 地小、通風(fēng)換氣條件差、設(shè)備不合理等；規(guī)劃布局不合理，沒(méi)有注意連帶活動(dòng)之間關(guān)系，兒童活動(dòng)場(chǎng)地沒(méi)有成人休息座椅，咖啡、閱覽、桌球等混在一起。說(shuō)得難聽一點(diǎn)，我們寧波開發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計(jì)者根本沒(méi)有靜下心來(lái)仔細(xì)研究以下各功能的使用習(xí)慣 ——如何布局，如何組織人流，如何符合人體工學(xué)？要涉及餐飲業(yè)、旅店業(yè)、體育運(yùn)動(dòng)業(yè)、娛樂(lè)服務(wù)業(yè)、會(huì)議廳等多種行業(yè)多種建筑類型的多個(gè)設(shè)計(jì)規(guī)范，又如何協(xié)調(diào)？這些方面，我們做得太不仔細(xì)了！ 只要前期推廣中告訴消費(fèi)者某項(xiàng)目會(huì)所中配備了 什么，越多越好，至于設(shè)計(jì)是否符合客戶日后的使用，那就不要緊了 ——這也是目前會(huì)所門庭寥寥，狀如 “雞肋 ”的主要原因。也就是說(shuō)，除去適應(yīng)需求之外，還有一個(gè) “提供有效供給 ”的問(wèn)題。原因是： 一是運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高：個(gè)別科目過(guò)分豪華、初期投資多、運(yùn)營(yíng)成本 11 頁(yè) 高。 二是缺乏消費(fèi)：造成人氣不旺主要原因是價(jià)格和特色。當(dāng)然，消費(fèi)可以通過(guò)改善經(jīng)營(yíng)模式來(lái)組織和引導(dǎo)消費(fèi)。會(huì)所要么由物業(yè)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，要么房屋出租了事，往往少有具備專業(yè)商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的公司或人員來(lái)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。 那么，如何經(jīng)營(yíng)呢？關(guān)鍵還在于理念上。開發(fā)商獲得 “誠(chéng)信 ”的口碑，提升品牌美譽(yù)度！ 二．市場(chǎng)形勢(shì)分析 （一）國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)所市場(chǎng)分析 1971 年，美國(guó)俱樂(lè)部公司 (Club Corp)開辦了世界第一家商