【正文】 ☆ 目標顧客：滿足消費者中比率最大的中等收入階層的消費需求 ☆ 設(shè)施和裝飾比倉儲 式商店好 總之，每一種零售業(yè)態(tài)都有自己的特點，有其長處，也有其對環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競爭關(guān)系，又能互相彌補對方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢互補和繁榮市場的作用。 ☆ 目標顧客以中小零售商、餐飲業(yè)、集團購買和有交通工具的消費者為主。特點： ☆ 選址在居民住宅區(qū)、主要公路邊及各單位所在地附近 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ☆ 營業(yè)面積在 100 平方米左右，營業(yè)面積利用率極高 ☆ 營業(yè)時間一般在 16 小時以上，甚至 24小時 ☆ 商品結(jié)構(gòu)有即時消費性、容量小、應(yīng)急性等特點 ☆ 目標顧客：居民徒步 購物 5 分鐘可到達， 80%顧客為有目的購物 ※ 食品超市 采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 ◆ 選址原則 談到超市的選址原則，先介紹一下超市的業(yè)態(tài)，不同的業(yè)態(tài)有不同的選址原則。 單店：僅此一家，別無分號 ☆ 全國性或地方性 全國性：以連鎖形態(tài)經(jīng)營，而超越區(qū)域性范圍。 ☆ 項目 l 名稱 l 資本額 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) l 成立日期 l 員工人數(shù) l 單店或連鎖經(jīng)營 l 連鎖性質(zhì)包括直營（ R。 ☆ 再依此推算各市市內(nèi)行政區(qū)的市場潛力。 ☆ 單店的開店策略：有明確的經(jīng)營理念與特色，慎選一個好的商圈立地 ☆ 連鎖店的開店策略：考慮單店能否獨立生存，考慮布點位置不可太過密集，也不能太過疏遠，此外后勤補給的配送能力、效率以及管理績效也要在考慮之內(nèi)。例如： 600—1000平方米的賣場空間不容易找到，城市市內(nèi)一樓店面租金太高，根本不是毛利低的超市所能負荷的，超市附近很少有停車空間，種種困擾不一而足。消費者購買商品，不僅只需要單純的商品，還想要商品背后所提供的附加價值，而這些附加價值大多得靠零售業(yè)者自己來創(chuàng)造。 ◆ 進行準確的市場定位 ※ 趨勢 ☆ 近十年來，國內(nèi)零售業(yè)界興起了 “流通革命 ”。不過超市的開業(yè)分析有自己的獨特之處。 ※ 消費者的需求 ☆ 日益呈現(xiàn)多樣化。 ☆ 此外，超市在先天上受到很多限制。在目 前激烈競爭的局勢下，若沒有專業(yè)化的戰(zhàn)略指導(dǎo)，將很難獲得優(yōu)勢。 ☆ 再將該行政區(qū)域的食品消費總支出的一定比率，作為超市的市場占有率，然后再依預(yù)先推算 出的超市營業(yè)額，推算出可開發(fā)店數(shù)，另以各行政區(qū)人口成長率作為設(shè)點的重要參考依據(jù)。 l 如果超市是全國性的連鎖店，則須擴大范圍，針對全國各地區(qū)有名氣的競爭者進行調(diào)查。 C） l 出資者個人名義或投資母公司的名稱 l 外商合作可以勾選 “有 ”或 “無 ”的方式來表明 l 合作公司名稱 l 合作公司隸屬國 l 合作方式包括 “技術(shù)合作 ”、 “合資 ”或 “兩者皆具 ” l 價格水平由 “昂貴 ”、 “一般 ”、 “便宜 ”中三選一 l 品質(zhì)水準填寫 “好 ”、 “一般 ”、 “稍差 ”三者之一 l 生鮮技術(shù)水準填寫 “好 ”、 “一般 ”、 “稍差 ”三者之一 l 服務(wù)水準填寫 “好 ”、 “一般 ”、 “稍差 ”三者之一 l 促銷活動特色適宜用文字描述 l 目標客層適宜用文字描述 l 年營業(yè)額如果有連鎖店則須予以分別說明 l 商圈 特性適宜用文字描述，若有連鎖店最好分開說明 l 店址條件適宜用文字描述，若有連鎖店最好分開說明 l 其他特色店址適宜用文字描述，競爭者調(diào)查宜采用表述 ※ 超市發(fā)展環(huán)境特性分析 ☆ 產(chǎn)業(yè)特性 l 超市可取代傳統(tǒng)菜市場，提供高品質(zhì)、新鮮、衛(wèi)生的生鮮食品 l 超市注重品種齊全，可以提供消費者日常所需的食品、日用品，以滿足其一次購足的需求 l 超市強調(diào)合理的價格，以提供大眾化、豐富的商品為主 l 超市強調(diào)購物方便，是提供給鄰近居民的良好購物場所 l 超市強調(diào)服務(wù) ☆ 目標市場特性 l 已組成小家庭的職業(yè)婦女 l 對 商品知識或做菜方法不太了解的消費者 l 追求新鮮、衛(wèi)生、品質(zhì)良好且對價格較不敏感的消費者 l 收入水準或教育水準較高，較喜歡嘗試新事物或追求時髦者 l 較注重購物環(huán)境舒適感的消費者 l 女性多于男性，且年齡大多在 18—55 歲之間 l 單身在外者 l 外籍華人或曾赴國外居住一段時間者 l 比較喜歡閑逛的消費者 ☆ 競爭者特性 l 強調(diào)價格導(dǎo)向，低價銷售 l 強調(diào)本身具有生鮮處理技術(shù)及鮮度管理技術(shù)，可維持生鮮商品的品質(zhì) l 所有產(chǎn)品都品種齊全，或在某些類別品種上特別齊全 l 強調(diào)某些類別商品的特色 l 可提供額 外的服務(wù) l 可提供特別的金融服務(wù) l 強調(diào)賣場氣氛及促銷活動的個性化 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) l 強調(diào)高格調(diào)的整體形象 l 強調(diào)能提供新的商品知識及新的料理方法 l 強調(diào)連鎖經(jīng)營，距離家較近 l 提供購物時間的方便 l 強調(diào)可提供選購的多樣禮品 l 積極參與公益活動 ☆ 本身條件 l 經(jīng)營理念 l 財務(wù)資金能力及運作狀況 l 專業(yè)管理技術(shù) l 生鮮處理人才及技術(shù)企業(yè)知名度與形象 l 人才培育及人力補充計劃 l 工薪、福利水準 l 后勤補助能力 ◆ 開業(yè)策略 ※ 經(jīng)營 ☆ 獨立式或附屬式 獨立式：專業(yè)經(jīng)營，以超市為主體，大都注重生 鮮商品銷售 附屬式：為各百貨公司附屬的超市，其超市功能較弱，目的為集客 ☆ 連鎖店或單店 連鎖店：以多店連鎖性質(zhì)開展，直營連鎖占大多數(shù)。優(yōu)缺點與 “全國性 ”正好相反 ☆ 求發(fā)展、求生存或求收益 求發(fā)展：搶據(jù)點方式，快速出店 求生存：采用以店養(yǎng)店方式 求收益：只開賺錢店 ☆ 高格 調(diào)或大眾化 高格調(diào)：從裝潢、設(shè)備的投資到人員服務(wù)訓(xùn)練、商品選擇，均以高品質(zhì)為要求 大眾化：采低成本運營的方式，使低成本反應(yīng)在商品售價上 ☆ 購買或承租 購買：優(yōu)點是可永續(xù)經(jīng)營、享受不動產(chǎn)增值之利益、可掌握用途主倥權(quán)，缺點是資金需求大，投資風(fēng)險高 承租：以合約的方式承租經(jīng)營一段時間，其優(yōu)缺點與上述相反 ☆ 超市專業(yè)或超市業(yè)加不動產(chǎn)業(yè) 超市專業(yè)：系指經(jīng)營者僅專一經(jīng)營超市，不涉及其他行業(yè) 超市業(yè)加不動產(chǎn)業(yè)：經(jīng)營者在經(jīng)營超市時，兼營不動產(chǎn)業(yè) ☆ 以生鮮為主或以雜貨為主 生鮮為主：系指以生鮮食品為主力商品，注重生鮮處 理技術(shù) 雜貨為主：系指以雜貨商品為主力商品，注重銷售管理、價格策略及促銷活動 ☆ 自營物流中心或委托物流中心 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 自營物流中心：為掌握貨源穩(wěn)定性，并為拓展連鎖店，即自營物流中心或另成立關(guān)系企業(yè) 委托物流中心：單店或連鎖店規(guī)模不足，委托外部物流中心或廠商直接供貨 ※ 商圈 ☆ 都市型、郊區(qū)型、社區(qū)型、轉(zhuǎn)運店型 都市型：是指大都市內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟及人口密集的地方 郊區(qū)型：是指大都市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)或二級、三級行政區(qū)域之人口聚集處 社區(qū)型：是指大都市內(nèi)或附近，配合住宅需要，開發(fā)的大型社區(qū) 轉(zhuǎn)運站型：是指通勤上班較重要的轉(zhuǎn)換車站 附近 ☆ 商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū) 商業(yè)區(qū)：是指零售商業(yè)聚集，交易頻繁的地區(qū) 辦公區(qū)：是指辦公大樓上班族聚集之地區(qū) 住宅區(qū)：是指住家聚集之地區(qū) ※ 店址 ☆ 獨立建筑或復(fù)合式建筑 獨立建筑：是指該棟建筑物僅經(jīng)營超市及其他相關(guān)設(shè)施 復(fù)合式建筑：是指該棟建筑物除經(jīng)營超市外，尚有其他用途 ☆ 地上或地下 地上：是指賣場在一樓或二樓 地下：是指地下一樓賣場及少部分地下二、三樓賣場 ☆ 有停車位或無停車位 有停車位：是指超市附近有停車場或停車位之設(shè)施 無停車位：指超市附近無停車位或停車困難 ※ 銷售 ☆ 全自助式或自 助式即面對面銷售 全自助式：系指賣場采取完全開架式，由顧客自行拿取 自助式即面對面銷售：賣場部分采取開架式 ☆ 單層樓面或多層樓面經(jīng)營 單層：超市賣場規(guī)劃在同一層樓面，賣場較易有整體連貫性 多層：超市賣場分割在兩個或三個樓面，賣場不易連結(jié) ☆ 現(xiàn)場處理或 PC 廠處理 現(xiàn)場處理：大部分生鮮食品均在超市內(nèi)作業(yè)場加工處理，商品鮮度較易掌握 PC廠處理：大部分生鮮食品均在 PC 廠統(tǒng)一制作，再配送至各店，效率高 二、超市的選址 投資者經(jīng)過適當(dāng)開業(yè)分析決定投資后，接下來就是對超市進行選址，這是超市開張最關(guān)鍵的第一步。 ※ 便利店 是以滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。重點是商品的廣度要寬。重點在商品的深度。 ※ 調(diào)查應(yīng)堅守的兩大原則 ☆ 經(jīng)常以長期性的眼光（通常是 10 年以上）來判斷資料 ☆ 以事實來判斷，應(yīng)完全禁止臆測，以免造成錯誤的決策 ※ 調(diào)查的目的 ☆ 設(shè)定商圈范圍 ☆ 估算開店后的營業(yè)額 ☆ 調(diào)查商圈客源 ☆ 調(diào)查競爭店 ☆ 賣場的適當(dāng)規(guī)模 ☆ 投資回收的可行性 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ※ 調(diào)查方法重點 ☆ 調(diào)查種類的確定 ☆ 調(diào)查手段的確定 ☆ 調(diào)查對象的確定 ☆ 調(diào)查統(tǒng)計分析方法與結(jié)果 ☆ 調(diào)查擔(dān)當(dāng)?shù)拇_定 ☆ 調(diào)查時間表的確定 ※ 調(diào)查種類的確定 ☆ 資料調(diào)查 l 某預(yù)定地區(qū)的人口數(shù)、戶數(shù)資料 l 城市計劃、城市建設(shè)指定用圖 l 競爭店分布圖 l 競爭店或未來大型店的預(yù)定計劃 l 競爭店銷售業(yè)績 ☆ 現(xiàn)場調(diào)查 l 對交通道路網(wǎng)的確認 l 競爭店調(diào)查 l 消費者調(diào)查 ◆ 商圈設(shè)定 商圈設(shè)定必 須以地圖為基礎(chǔ)來進行判斷，就 “ 工欲善其事，必先利其器 ” 的觀點來看，必須先作好完善縝密的地圖，才能順利進行設(shè)定工作，但制作地圖亦講求訣竅。 ☆ 商圈范圍種類 l 中小商圈：范圍約 500— 1500 米，以徒步或自行車可到，以銷售便利商品、生活必需品為主 l 大商圈：是以汽車為主，范圍約 5000 米，來客大都以購物為目的，大部分以販賣選購品為主 l 超大商圈：高速公路或捷運所形成的廣大商圈，以販賣特殊器材為主 ☆ 5000 米以內(nèi)的商圈設(shè)定方法 l 完成預(yù)定地及周邊環(huán)境后，再設(shè)定商圈 l 在 1： 15， 000— 1： 10， 000 地圖上記入預(yù)定地及競爭店所在位置 l 填入競爭店等各種店 鋪，將它們稱為商集 l 根據(jù)店的規(guī)模畫圖，以預(yù)定地和競爭店為主 600 平方米以上超市畫半徑 500— 1000 米的圓 300— 600 平方米畫半徑 300 米的圓 300 平方米以下畫半徑 100 米的圓 ☆ 實施來店顧客問卷調(diào)查，來設(shè)定商圈 l 訪問的項目 l 將約 100— 150 份問卷中所搜集的住址，在地圖上標示畫線，如此一來商圈自然顯現(xiàn) l 商圈確認時，利用住戶資料算出戶數(shù) l 戶數(shù)乘以每戶每月家計支出就是一店營業(yè) ※ 商圈設(shè)定 ☆ 概念： l 一次商圈：即本店利用最多地區(qū)，占 70%來店顧客地區(qū) l 二次商圈：也有其他店利用，無法確認去哪一邊較多的地區(qū)，或是店鋪比本店小的一次商圈 ◆ 用地調(diào)查及評估 ※ 用地調(diào)查內(nèi)容 ☆ 店址調(diào)查 l 標的物內(nèi)含設(shè)施的影響 l 面積 l 城市規(guī)劃狀況 l 道路交通及停車能力 l 地租及用途 l 租期與押金 l 房屋狀況 l 業(yè)主 ☆ 環(huán)境 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ☆ 人口數(shù)、戶數(shù) ☆ 道路交通流量 ☆ 客層 ☆ 競爭店 ☆ 城市機能 ☆ 是否有其他可取代店址 ☆ 年營業(yè)額預(yù)測 ☆ 損益平衡點設(shè)定 ※ 用地調(diào)查分析 適當(dāng)?shù)挠玫睾秃线m的位置購物中心開發(fā)的先決條件，購物中心對區(qū)位有嚴格要求，這關(guān)系到未來商業(yè)經(jīng)營的成敗。 l 用地物理狀況調(diào)查 用地形狀 用地的平整性 用地的可進入性 郊區(qū)用地的視覺可見性 用地周圍情況 l 目標地選定檢核表 三、現(xiàn)代超市開店流程 開店流程：為實現(xiàn)連鎖經(jīng)營的開店目標，寫掉開發(fā)策略與長期戰(zhàn)略，超市所規(guī)劃出來的連貫性行動。 ☆ 聘請精通商品采購的人才 ☆ 聘請?zhí)幚砩r食品的技術(shù)人才 ☆ 聘請收銀員、防損人員、后勤工作人員 ☆ 把不同專業(yè)背景的人員，依不同的工作性質(zhì)加以組織，稱為開店組織，由店長綜合指揮運 作。 ☆ 企劃 l 商圈調(diào)查 l 統(tǒng)計分析取樣 l 商圈分析（擬訂開店硬件戰(zhàn)略） l 預(yù)算設(shè)定 l 店鋪經(jīng)營計劃擬訂 ☆ 開發(fā)部門 l 開幕日期選定 l 開店決策過程的擬訂 l 平面配置圖設(shè)計 l 店鋪設(shè)施導(dǎo)入 l 店鋪設(shè)備導(dǎo)入 l 冷凍冷藏柜工程導(dǎo)入 l 內(nèi)外裝潢工程進行 ☆ 會計部門 l 收銀系統(tǒng)、 EOS、 POS 系統(tǒng)導(dǎo)入 l 收銀機安裝試驗 l POS 機連線作業(yè) l 會計流程與支票管理規(guī)定 l 現(xiàn)金收入與支出管理規(guī)定