【正文】 ”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國 11年（ 1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。院內(nèi) 300余尊 佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。成都唯禪宗獨(dú)霸 ,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國際寺院 ” 。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 8 頁 共 172 頁 58座。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。 目前，該項(xiàng)目所處區(qū)域無論從 現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。對于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。針對文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng) 目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。 成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。 青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。 區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。 2020年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較 高，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。其余 C C C三宗地約合 畝，用于拍賣。 “文殊院”一期建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約合 畝。 二、項(xiàng)目概況 “文殊院”項(xiàng)目位于 人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)，作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心 CBD 相融合。 成本利潤率： %，投資利潤率 %，銷售利潤率 %。在充分考慮影響項(xiàng)目價(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測。從市場的角度來開，該項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行。 （三） 項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 根據(jù)對“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng) 目的開發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢。 （二） 投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提； 本報(bào)告設(shè)定的使用用途（商業(yè)）能夠最終通過規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)； 政府對周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施 、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃； 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求； 本項(xiàng)目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計(jì)劃順利進(jìn)行； 本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用 。其余 C C C三宗地約合 畝，用于拍賣。中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 1 頁 共 172 頁 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 2020 年 5 月 目 錄 一、項(xiàng)目總說明 3 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 2 頁 共 172 頁 二、項(xiàng)目概況 5 三、投資環(huán)境研究 11 四、市場研究 15 五、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目 17 六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 21 七、投資估算及資金籌措 22 八、項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 28 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 28 十、風(fēng)險(xiǎn)分析 31 十一、可行性研究的結(jié)論 32 十二、附件部分 一、項(xiàng)目總說明 “文殊院”一期建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約合 畝。規(guī)劃總建筑面積為中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 3 頁 共 172 頁 平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬平方米。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 33000 B41 7460 5968 B42 6255 B6 B9 6500 6890 C6 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 一期總用地面積合計(jì) 拍賣土地面積合計(jì) 畝 地上建筑部分面積合計(jì) 一期平均容積率 （一） 投資可行性研究依據(jù) 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司對“文殊院”項(xiàng)目一期進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評估工作，并提交投資可行性研究報(bào)告用于項(xiàng)目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下： 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 《成都市城市總體規(guī)劃》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； 成都市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策； 二○○○年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 4 頁 共 172 頁 川省估價(jià)表》及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 國家及地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例； 委托方提供的相關(guān)資料： 成都市 2020 年至 2020 年《統(tǒng)計(jì)年鑒》； 1其他相關(guān)資料。 政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動(dòng)； 委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場基礎(chǔ)。 通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 5 頁 共 172 頁 商業(yè)用房： 19000元 /㎡（平均價(jià)格） 汽車停車位： 2800元 /㎡（按市場價(jià)格出售或經(jīng)營） 通過對該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到 億元（包括商業(yè)用房均價(jià)銷售 100%，車庫市場價(jià)格銷售 30%，土地拍賣）；產(chǎn)生凈利潤 (稅后利潤 ) 億元；上交銷售稅金及附加 億元、土地出讓金 億元、所得稅 億 元，共計(jì)上交稅金 億元。 綜上所述，項(xiàng)目在市場和財(cái)務(wù)上 是可行的 ,但風(fēng)險(xiǎn)較大。依托省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位 —— 文殊院核心保護(hù)區(qū) 公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，總規(guī)劃用地面積為 公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費(fèi)商圈。規(guī)劃總建筑面積為 平方 米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬平方米。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 33000 B41 7460 5968 B42 6255 B6 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 6 頁 共 172 頁 B9 6500 6890 C6 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 一期總用地面積合計(jì) 畝 拍賣土地面積合計(jì) 畝 地上建筑部分面積合計(jì) 一期平均容積率 （一） 項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析 、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積 67平方公里，轄 14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約 46萬人。中國第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。 青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。全區(qū) 2020年社會(huì)商品零售總額達(dá)到 77億元。 青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是 規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 5 月 第 7 頁 共 172 頁 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟 路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場化經(jīng)營”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對于建筑的保護(hù)，并不簡單是對建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。 中房集團(tuán)成都開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。 （ 1）、宗教文化 佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。禪宗是中 國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨(dú)有的宗派。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。寺院始建于隋唐（公元605年），以康