【正文】 3 8970 33000 B41 7460 5968 B42 6255 B6 B9 6500 6890 C6 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 一期總用地面積合計(jì) 畝 拍賣土地面積合計(jì) 畝 地上建筑部分面積合計(jì) 一期平均容積率 （一） 投資可行性研究依據(jù) 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司對(duì)“文殊院”項(xiàng)目一期進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評(píng)估工作，并提交投資可行性研究報(bào)告用于項(xiàng)目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下： 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》； 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》； 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 9 頁(yè) 共 189 頁(yè) 《成都市城市總體規(guī)劃》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； 成都市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策； 二○○○年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估價(jià)表》及相應(yīng)的取費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)； 國(guó)家及地方關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例； 委托方提供的相關(guān)資料： 成都市 2020 年至 2020 年《統(tǒng)計(jì)年鑒》； 1其他相關(guān)資料。規(guī)劃總建筑面積為 平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬(wàn)平方米。 第六條：本合同一式四份，甲方三份，乙方一份。 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 4 頁(yè) 共 189 頁(yè) 第五條：合同自簽定之日起生效。（小寫：） 2. 全部費(fèi)用在乙方將報(bào)告提交給甲方后，由甲方在三日內(nèi)一次性付清。 甲方在合同期內(nèi)如對(duì)工程做重大變更，甚至原始資料、數(shù)據(jù)有重大變動(dòng)，有可能導(dǎo)致乙方對(duì)可行性研究報(bào)告做大量修改或重做時(shí)，經(jīng)雙方協(xié)商，對(duì) 本合同進(jìn)行修改，或增加任務(wù)變更附件、或從新訂立合同。 第二條：乙方應(yīng)在 2020 年 5月 26 日以前，向甲方提供文殊院項(xiàng)目一期工程 可行性研究報(bào)告。 1. 提供數(shù)據(jù)、資料的內(nèi)容如下：（略）。中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 1 頁(yè) 共 189 頁(yè) “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 2020 年 12 月 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 2 頁(yè) 共 189 頁(yè) 文殊院項(xiàng)目一期可行性研究報(bào)告合同 甲方：中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司 乙方：中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 經(jīng)雙方協(xié)商，由甲方委托乙方承擔(dān) 文殊院項(xiàng)目一期工程可行性研究工作，特訂立本合同。 第一條：甲方在合同簽定之日起 7日內(nèi)，向乙方提供所有與研究工作有關(guān)的數(shù)據(jù)和資料，并對(duì)資料的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 2. 在合同期內(nèi)，甲方進(jìn)行所有與本工程有關(guān)的討論、詢價(jià) 、對(duì)外談判、調(diào)研考察等所得的信息資料，應(yīng)及時(shí)提供給乙方，必要時(shí)可吸收乙方參加本工程可行性研究工作的人員參加。報(bào)告內(nèi)容包括： 1. 投資環(huán)境分析 2. 市場(chǎng)分析 3. 同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 4. 投資估算 5. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) （ 1） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析結(jié)論 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 3 頁(yè) 共 189 頁(yè) （ 2） 動(dòng)態(tài)投資回收期 6. 風(fēng)險(xiǎn)分析 7. 研究結(jié)論 乙方應(yīng)向甲方提供報(bào)告 10份。 第三條：費(fèi)用支付條款 1. 本工程的可行性研究費(fèi)用為人民幣 陸萬(wàn)元 整。 第四條：違約罰金 1. 乙方未按時(shí)提交可行性研究報(bào)告，每拖欠一天，按應(yīng)所得費(fèi)用的千分之五作為違約罰金； 2. 由于甲方的責(zé)任造成大量修改或返工重做時(shí)，應(yīng)另行增加費(fèi)用，由雙方協(xié)商而定； 3. 甲方未按時(shí)支付乙方費(fèi)用時(shí)，每拖欠一天，按應(yīng)所得費(fèi)用的千分之五作為違約罰金； 4. 雙方任意一方終止合同或未履行合同的約定對(duì)對(duì)方造成利益損害 的，違約方向?qū)Ψ劫r付壹萬(wàn)元整的違約罰金。合同中如有未盡事宜，由雙方協(xié)商解決。 甲方 乙方 代表簽字： 代表簽字： 蓋章 蓋章 2020年 5月 26 日 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 5 頁(yè) 共 189 頁(yè) 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 ………………………… 1 第二章 投資環(huán)境及市場(chǎng)研究 ………………………… 4 第三章 “文殊院”項(xiàng)目分析 ……………………….. 22 第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃 ……………………….. 31 第五章 財(cái)務(wù)分析 ……………………….. 37 第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ……………………….. 41 附件： 委托方提供的資料 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 6 頁(yè) 共 189 頁(yè) “文殊院”一期建設(shè)項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 2020 年 5 月 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 7 頁(yè) 共 189 頁(yè) 目 錄 一、項(xiàng)目總說(shuō)明 3 二、項(xiàng)目概況 5 三、投資環(huán)境研究 11 四、市場(chǎng)研究 15 五、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 17 六、規(guī)劃方案及建設(shè) 條件 21 七、投資估算及資金籌措 22 八、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 28 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 28 十、風(fēng)險(xiǎn)分析 31 十一、可行性研究的結(jié)論 32 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 8 頁(yè) 共 189 頁(yè) 一、項(xiàng)目總說(shuō)明 “文殊院”一期建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約合 畝。其余 C C C三宗地約合 畝，用于拍賣。 （二） 投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提； 本報(bào)告設(shè)定的使用用途（商業(yè)）能夠最終通過(guò)規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)； 政府對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃； 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求； 本項(xiàng) 目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計(jì)劃順利進(jìn)行； 本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過(guò)政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用 。 （三） 項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 根據(jù)對(duì)“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢(shì)。從市場(chǎng)的角度來(lái)開，該項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 成本利潤(rùn)率： %，投資利潤(rùn)率 %，銷售利潤(rùn)率 %。 二、項(xiàng)目概況 “文殊院”項(xiàng)目位于 人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)，作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心 CBD 相融合。 “文殊院”一期建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約合 畝。其余 C C C三宗地約合 畝，用于拍賣。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。 2020年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。 區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。 青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 12 頁(yè) 共 189 頁(yè) 南 北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長(zhǎng)順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。 成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。針對(duì)文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng)目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。對(duì)于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。 目前，該項(xiàng)目所處區(qū)域無(wú)論從現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢(shì)、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國(guó)及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有58座。成都唯禪宗獨(dú)霸 ,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有 “ 上有文殊、寶光，下有金山、高明 ” 禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過(guò)“ 五化”改造后，將發(fā)展成為 “ 文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院 ” 。天王殿、三大士殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。院內(nèi) 300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄