【正文】 設計條件通知書；(6)項目區(qū)地質(zhì)勘探資料； (7)《民用建筑節(jié)能設計標準》 JGJ 2695；(8)建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；(9)項目單位關于編制該項目可研報告委托書；(10)項目單位提供的其它資料；（11）國家相關的法律、法規(guī)及建筑設計規(guī)范。全部投資由建設單位自籌。停車位400輛。總建筑面積為52769平方米，其中：住宅建筑面積45203平方米；商業(yè)建筑面積6015平方米；以及包括幼兒園、物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房等配套設施約1551平方米。占地面積該開發(fā)項目總占地面積33021平方米。建設地點該項目選址**縣**鎮(zhèn)淮六路東側，距**市約30公里，距宿州市40公里，有市區(qū)直通班車，交通十分便利。（2）**市**縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2009年**,全縣土地完成開發(fā)建設面積 ㎡，%，㎡，%， 萬㎡，同比增長 %。該項目建成后，將成為一個環(huán)境優(yōu)雅、設施齊全、風格獨特、交通便捷的中高檔住宅，能滿足居住環(huán)境的高要求。隨著**鎮(zhèn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入越來越高，盼望居住條件改善的要求越來越強烈。**百姓善民善邦，民風淳樸，人心思上，發(fā)展意識濃厚，創(chuàng)業(yè)愿望強烈，構成了獨特的人文環(huán)境。勞動力資源豐富，是開拓中西部市場的橋頭堡，工業(yè)發(fā)展恰逢其時。資源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：**鎮(zhèn)地處**平原，小麥、黃豆、棉花等農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量豐富、質(zhì)優(yōu)量大。青阜鐵路穿境而過，并附設集倉儲、貨運為一體的鐵路物流中心，年到發(fā)量達300萬噸?，F(xiàn)已入駐工業(yè)企業(yè)210家，2008年實現(xiàn)工業(yè)增加值13億元，開發(fā)區(qū)財稅收入9710萬元，建成教育園區(qū)，實現(xiàn)從小學到高中階段的國民教育，建成御苑居小區(qū)，正在建設鳳凰城小區(qū)、玉蘭花城小區(qū)，現(xiàn)已入住居民510戶。%，在全省處于較高水平。 城鎮(zhèn)化水平不斷提高。目前擁有**礦業(yè)集團、皖北煤電集團、地方所屬礦井18對，2008年原煤產(chǎn)量達2830萬噸，居全國第四位，還有楊柳、鄒莊、青東等大型礦井正在建設。鐵路東臨京滬、北連隴海、西接京九，符夾線，青阜線貫通全境，另有21條總計200多公里的鐵路專用線連接各大中型企業(yè)；全縣公路里程545公里，有6條國道、省道從市中心穿過，途經(jīng)市區(qū)的京（北京）臺（臺州）、連（連云港）霍（霍爾果斯）、鹽（鹽城）許（許昌）高速公路分別設置出入口；上海鐵路局**戰(zhàn)略物流基地每年物流規(guī)模達到300萬噸，年吞吐量100萬噸的青龍山港口，可將貨物直入淮河、長江；空運距江蘇徐州觀音機場僅50公里，全程高速公路可以直達。公司的宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務社會。（8）保安部：負責公司和物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防工作。（6）營銷策劃部：負責公司樓盤的廣告宣傳銷售經(jīng)營，策劃推介等一系列活動促進樓盤快速營銷以及房產(chǎn)的策劃工作。（4）工程部：具體負責公司承擔的工程項目洽談、發(fā)包簽約與實施，為客商提供工程項目服務。公司員工的招聘與解聘，公司內(nèi)部人員調(diào)配。實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，其組織結構如下：（1）總經(jīng)理室：負責公司內(nèi)部機構設置，公司的經(jīng)營決策與指揮，公司管理人員的選聘與任免，以及公司內(nèi)部各部門之間行政、業(yè)務的協(xié)調(diào)，公司管理制度的修改與調(diào)整。.置業(yè)有限公司城建項目可行性研究報告二○一三年十月目錄第一章 總 論 6一、項目建設單位概況 6二、項目概況 7三、可行性研究報告編制依據(jù) 12四、可行性研究報告研究范圍 12五、研究結論及建議 12第二章 市場分析與營銷戰(zhàn)略 14一、當前房產(chǎn)市場現(xiàn)狀 14二、**縣商品房現(xiàn)狀與市場需求 15三、“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 16四、本項目特點突出，市場前景樂觀 20五、定價策略 21第三章 項目選址及建設條件 22一、項目選址 22二、建設條件 22第四章 建設規(guī)模及功能標準 26一、建筑面積和內(nèi)容 26二、功能設施標準 26第五章 建筑方案 28一、建筑特征 28二、工程概況 28三、建筑設計說明 28四、交通組織 28五、造型設計 29六、人防設計 29七、日照分析： 29八、建筑裝修與構造 30第六章 結構設計 33一、結構設計依據(jù) 33二、基本技術參數(shù) 33三、結構設計 34四、結構計算 35五、供配電設計 35六、防雷與接地 36七、火災自動報警系統(tǒng) 36八、可視對講系統(tǒng) 36九、有線電視系統(tǒng) 36十、電話及寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng) 37十一、綜合布線系統(tǒng) 37十二、電氣人防專篇 38第七章 給排水設計 40一、設計依據(jù) 40二、設計范圍 40三、室外給水設計 40四、室外排水設計 41五、建筑給水排水設計 41六、管材及接口 43七、人防給排水設計 43八、隔振與防噪 44九、節(jié)水、節(jié)能環(huán)保措施 44十、消防水池設置 44十一、消防電梯集水坑 44第八章 暖通設計 45一、設計依據(jù) 45二、設計內(nèi)容 45三、設計參數(shù) 45四、供暖，空調(diào)設計 46五、通風系統(tǒng)設計 47六、管材 48七、保溫 48八、人防物資庫通風 48第九章 消防專篇 49一、建筑消防設計 49二、給排水消防設計 50三、電氣消防設計 52四、消防防排煙設計(暖通) 55第十章 節(jié)能環(huán)保措施 57一、建筑節(jié)能設計 57二、電氣節(jié)能環(huán)保設計 57三、暖通節(jié)能環(huán)保設計 57第十一章 組織管理 59一、管理組織 59二、物業(yè)管理 59第十二章 項目實施進度安排 61一、建設工期 61二、項目實施進度安排 61三、項目實施進度表（橫線圖） 61第十三章 投資估算與資金籌措 62一、投資估算 62二、資金籌措 64第十四章 經(jīng)濟效益分析 65一、財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 65二、銷售收入估算 65三、總成本費用估算 66四、項目財務效益分析 66五、盈利能力分析 67六、不確定分析 68七、財務評價結論 69第十五章 工 程 招 標 70一、發(fā)包方式 70二、招標組織形式 70三、招標方式 70四、招標內(nèi)容 71第十六章 結論與建議 72一、結論 72二、建議 72置業(yè)有限公司城建設項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目建設單位概況：某置業(yè)有限公司：聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： ：人民幣800萬元：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，投資興辦商貿(mào)實體；園林綠化；建筑工程施工；水暖安裝；室內(nèi)外裝飾；土石方工程；防水工程；，無不良債務； 年凈產(chǎn)值1200萬元。：公司現(xiàn)有各類經(jīng)營管理人員和專業(yè)技術人員百余人。（2）辦公室：負責公司往來文件收發(fā)，文書檔案管理，公司行政文件的草擬及方案處理，行政往來業(yè)務的接待，辦公用車的管理以及領導交辦的其他工作。（3）計財部：負責公司財務計劃制定和資金的籌措與調(diào)度，保證國家財稅政策的貫徹落實。（5）成本控制部：具體負責公司工程成本的控制，把關工程質(zhì)量的標準。（7）物業(yè)部：負責公司所屬的物業(yè)管理，如公共設施、道路、水、電、氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等維護、修繕，為業(yè)主提供全方位服務。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承“積極、創(chuàng)新、和諧、高效”的經(jīng)營理念，開拓進取。二、項目概況項目名稱：某城建設項目項目建設背景：（1）項目區(qū)社會經(jīng)濟狀況**縣位于安徽省的北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東與江蘇省徐州、連云港、鹽城、淮安、宿遷相連，北與山東省泰安、荷澤、濟寧、臨沂接鄰，西與河南省周口、商丘、開封為親，居于二十多個城市的大淮海經(jīng)濟區(qū)的最中心位置。 **縣礦產(chǎn)資源得天獨厚，現(xiàn)已探明的有煤、鐵、銅、金、石灰石、高嶺土等13種，以煤為最，地質(zhì)儲量60億噸，遠景儲量240億噸。**縣依托豐富的煤炭資源，大力發(fā)展煤電加工業(yè)，延伸煤電資源的產(chǎn)業(yè)鏈，提高資源綜合利用率，現(xiàn)已建成煤化工規(guī)模500萬噸，電力裝機200萬千瓦。按照相濉一體化發(fā)展戰(zhàn)略，建設縣城區(qū)面積20平方公里，并架構起50平方公里的縣城區(qū)框架。**，完成開發(fā)面積23平方公里，實現(xiàn)七通一平，按照開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，初步建成工業(yè)園區(qū)、民營科技園區(qū)、教育園區(qū)、商住園區(qū)、綜合服務區(qū)等。**鎮(zhèn)處于淮海經(jīng)濟圈內(nèi)，位于三條省道（s20s20s303）交匯處，距正在建設中的鹽(城)許(昌)高速入口處僅3分鐘路程，連霍高速、合徐高速入口處僅25公里，徐州觀音機場70公里,連云港口僅200公里。**鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，承東啟西，是中西部省區(qū)通往蘇、浙、滬的必經(jīng)之路，是沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的首選之地。礦產(chǎn)資源得天獨厚，**煤礦、徐樓鐵礦坐落在境內(nèi),是機械制造、紡織、服裝、建材等產(chǎn)業(yè)的最佳生產(chǎn)基地，煤化工、紡織、服裝、機械制造、建材產(chǎn)業(yè)鏈條長，前景極廣闊。人文環(huán)境優(yōu)勢：**鎮(zhèn)歷史悠久，隋唐至清設驛站,國家級重點文物保護單位—隋唐運河柳孜碼頭遺址坐落境內(nèi),正在申報世界文化遺產(chǎn)。招商引資政策優(yōu)惠，政策環(huán)境寬松，為投資企業(yè)實行了“一條龍”服務、“一站式”審批，專人全程跟蹤服務。為此，某置業(yè)有限公司提出建設某城建設項目。因此本項目建設是必要的、也是可行的。（3）**縣住宅市場調(diào)查**縣鼎苑小區(qū)，位于沱河路百貨商業(yè)東側，樓層高19層，平均單價3500元/m2；溪岸茗苑小區(qū)，位于虎山南路，樓層高6層，平均單價2700元/m2；正在開發(fā)建設的居住小區(qū)包括**影都小區(qū)，位于淮海路蘇果超市南側，樓層高24層，平均預售價4500元/m2；麗豪苑小區(qū)位于**火車站東側，靠近**市5馬路，樓層高6層，平均預售價3000元/m2；**開發(fā)區(qū)鳳凰城小區(qū)，位于**開發(fā)區(qū)銀杏西路，**中學新校區(qū)北側，樓層高619層，其中6層樓房平均售價3200元/m2；**開發(fā)區(qū)玉蘭花城小區(qū)，位于**開發(fā)區(qū)玉蘭路南側，靠近御苑小區(qū)，樓層高6層，平均售價2800元/m2。通訊條件非常便利，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有郵電、金融、通訊、醫(yī)院、學校、工商、法院、政府等部門。建設規(guī)模及內(nèi)容（1）建設規(guī)模本項目建設11棟多層住宅，配套建設幼兒園一座。%，綠化率35%,住宅戶數(shù)500戶，居住人口1900人。 （2）建設內(nèi)容具體建設內(nèi)容如下表：序號項目名稱規(guī)模單位備注1總用地面積33021平方米2總建設面積52769平方米住宅45203平方米商業(yè)用房6015平方米配套用房1551平方米3機動車停車位400輛6容積率—7建筑密度%8綠地率35%9居住戶數(shù)500戶10居住人口1900人項目總投資：本項目固定資產(chǎn)投資10000萬元。建設性質(zhì)：新建建設周期：1年。四、可行性研究報告研究范圍根據(jù)該開發(fā)項目項目初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和**已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對**住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。本項目開發(fā)土地利用**的商住用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，有明顯的社會效益。第二章 市場分析與營銷戰(zhàn)略一、當前房產(chǎn)市場現(xiàn)狀進入2009年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。2006年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)2007年下半年受宏觀調(diào)控影響。在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長，能夠帶動建材產(chǎn)業(yè)、運輸服務業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供更多的勞動就業(yè)崗位；房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大的優(yōu)勢，對當前拉動經(jīng)濟復蘇具有重要意義。**市作為新興的能源城市，是華東地區(qū)重要的煤電能源基地，**礦業(yè)、皖北煤電以及地方礦井28對。另外，**老城開發(fā)、縣醫(yī)院綜合樓建設及其他重大項目建設，大批的居民拆遷，政府采用貨幣化補償，客觀需要一批新開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)，用于拆遷居民戶的安置。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。根據(jù)有關市場調(diào)查資料，目前有26%的市民住房是“單位建房”，約占39%屬“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大幅度地提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。隨著城鄉(xiāng)居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。住宅市場趨向細分化隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。前兩年，住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高雅，售價合理，剛剛推出就能銷售60%以上，經(jīng)營火爆。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求