【正文】 地產(chǎn)銷售由經(jīng)營(yíng)部組織專門的銷售班子具體負(fù)責(zé) 其他部門協(xié)助處理有關(guān)各項(xiàng)工作成都楚越海山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司機(jī)構(gòu)設(shè)置及本項(xiàng)目的管理系統(tǒng)如圖 71 所示 圖 71 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)示意圖 二 勞動(dòng)定員 根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模為保證公司的服務(wù)質(zhì)量初步確定定員為 8 人各部門人員配備見下表 公司職員除了由公司聘請(qǐng)的管理人員外其余人員應(yīng)按照中華人民共和國(guó)和彭州市關(guān)于勞動(dòng)管理方面的規(guī)定及其實(shí)施辦法實(shí)行公開招聘公司擬設(shè)立人員招聘機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)評(píng)聘工作可通過(guò)考試和考核擇優(yōu)錄用量才使用所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動(dòng)合同并報(bào)彭州市勞動(dòng)局備案 三經(jīng)營(yíng)管理 由于本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因此 經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)著重做好以下幾方面工作 １工程建設(shè)管理 工程建設(shè)是本項(xiàng)目的中心工作 這方面管理工作的好壞將直接決定項(xiàng)目的成功與否及企 業(yè)信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益 因此從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工全過(guò)程必須對(duì)工程設(shè)計(jì)建筑材料質(zhì)量和價(jià)格施工進(jìn)度和質(zhì)量等嚴(yán)格把關(guān) 為了達(dá)到控制工程進(jìn)度質(zhì)量和投資 應(yīng)實(shí)行招標(biāo)施工和工程監(jiān)理 2 商業(yè)房租售 本項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)房及高層住宅樓由成都楚越海山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)銷售為了搞好銷售 公司除應(yīng)配備專門的銷售機(jī)構(gòu)外還應(yīng)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變化的信息搜集 尤其是彭州房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)情況 應(yīng)及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)信息和動(dòng)態(tài)分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)以把握主動(dòng)權(quán)便于省時(shí)度勢(shì)以合理的價(jià)格進(jìn)行銷售以免積壓資金 利于滾動(dòng)開發(fā)特別要著力在預(yù)售上下功夫 以 期盡早收回資金減少公司籌集開發(fā)資金的壓力收到好的經(jīng)濟(jì)效果 3 物業(yè)管理 綜合體建筑內(nèi)應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)各期竣工面積和用途制訂規(guī)劃切實(shí)搞好使小區(qū)有一個(gè)安全舒適的環(huán)境同時(shí)公司也可獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益武漢海山投資集團(tuán)有限公司彭州項(xiàng)目部作為發(fā)起人在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上有著豐富的經(jīng)驗(yàn) 可以勝任項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作為了進(jìn)一步搞好項(xiàng)目的管理工作 公司應(yīng)充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化管理制訂切實(shí)可行的各項(xiàng)管理規(guī)章制度嚴(yán)格勞動(dòng)管理 做到部門職責(zé)范圍明確個(gè)人職權(quán)利掛鉤獎(jiǎng)懲兌現(xiàn) 賞罰分明以科學(xué)的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)期為 15 個(gè)月計(jì)劃 2020 年 9 月動(dòng)工 72020 年 12 月完工交付使用 表 91 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 2020 年 月 2020 年 月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 1 項(xiàng)目前期工作立項(xiàng)文件的編制及批準(zhǔn)規(guī)劃定點(diǎn)等 2 工程勘察設(shè)計(jì) 3 土建主體建設(shè) 4 建筑裝修 5 安裝工程 6 竣工驗(yàn)收 第十一章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析 隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)投機(jī)性購(gòu)買需求逐漸退出市場(chǎng)而居民自住型消費(fèi)則受到國(guó)家政策的激勵(lì)和扶持成都作為西部大開發(fā)的龍頭成都天府新區(qū)成彭 20 分鐘生活圈需求 依然強(qiáng)勁在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)自住型消費(fèi)將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流誰(shuí)能抓這一機(jī)會(huì)必能帶來(lái)豐厚的回報(bào)這一點(diǎn)已被杭州上海北京等大中城市的市場(chǎng)變化所證明 二彭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 隨著城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)居民收入不斷的提高從 2020 年起彭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走上了蓬勃向上的通道 截止到 2020 年第一季度為止彭州市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了近 6 年的上漲期而進(jìn)入第二季度后由于中央宏觀調(diào)控政策的力度加強(qiáng)價(jià)格出現(xiàn)了放緩銷售量也開始回落主要體現(xiàn)在高端物業(yè)銷售受投資客離場(chǎng)影響出現(xiàn)滯銷而經(jīng)濟(jì)型住宅則受到本地居民自住需求的支撐在經(jīng)歷了起初一段時(shí) 間的萎縮后成交量開始放大 目前彭州四大住宅板塊中南部新城板塊商品住宅售價(jià)保持在 3800 元平米4600 元平米之間牡丹新區(qū)板塊商品住宅售價(jià)保持在 4000 元平米 4800 元平米之間舊城區(qū)板塊 包括外東街舊城改造 商品住宅售價(jià)保持在 4200元平米 5100元平米之間工業(yè)集中發(fā)展區(qū)安置點(diǎn)板塊商品住宅售價(jià)保持在 3600元平米 4500元平米之間 由于彭州市屬成都市的縣級(jí)市距成都市區(qū) 25 公里可開發(fā)土地量較多而隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加快居民自住型購(gòu)房需求還將不斷增長(zhǎng)因此在未來(lái)幾年內(nèi)彭州市房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中帶升的格 局但不同的樓盤之間將有較大的差異 三項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 1 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) 彭州市是中國(guó)西南地區(qū)蔬菜之鄉(xiāng)也是西南最大的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)彭州市是四川省制藥企業(yè)最多的縣市彭州市是四川省石化基地服裝產(chǎn)業(yè)園舊城區(qū)外東街舊城改造位于彭州市政府 500 米接壤彭州市新城開發(fā)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯交通便利市場(chǎng)繁榮是老城區(qū)與新城區(qū)拓展的重點(diǎn)區(qū)域也是彭州市主要的商業(yè)街道之一天彭鎮(zhèn)城區(qū)街道區(qū)域面積 20 平方公里轄 11 個(gè)行政村和 34 個(gè)社區(qū)城區(qū)總?cè)丝诩s 22萬(wàn)人 2 交通便利 本項(xiàng)目區(qū)域交通十分便利距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 80 公里成彭高速 5 公里成彭高鐵 4 公里 105 國(guó)道 貫穿全境 5 路 11 路 13 路 29 路等八路線在此中轉(zhuǎn)和經(jīng)過(guò) 3 基礎(chǔ)設(shè)施完善 本區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善供電供水供氣通訊排污等各類設(shè)施均能滿足需求 4 規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)先 本項(xiàng)目是彭州市在國(guó)家實(shí)施兩個(gè) 70 調(diào)控條款后第一批通過(guò)規(guī)劃審批的項(xiàng)目是為滿足彭州市廣大居民自住購(gòu)房需求而打造的經(jīng)濟(jì)型現(xiàn)代化商業(yè)住宅為一體本公司已邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)頂尖的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和策劃?rùn)C(jī)構(gòu)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行定位策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)務(wù)求使本項(xiàng)目成為彭州最優(yōu)秀的最受消費(fèi)者歡迎的商住樓 5 購(gòu)買需求強(qiáng)勁 1地塊毗鄰 157廠宿舍區(qū)該區(qū)域內(nèi)有較為完整的生活配套能滿足一般的生活需求同時(shí)也較能吸引 157 廠職工的購(gòu)買欲望 2 老城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)空間有限隨著城區(qū)人口的增長(zhǎng)往外遷移是必然的本項(xiàng)目在規(guī)劃定位特別是價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)將會(huì)有吸引大量外遷人口 3 彭州一般家庭在子女長(zhǎng)大后通常習(xí)慣分戶而居這勢(shì)必會(huì)催生出一批新的購(gòu)房群體這些人對(duì)價(jià)格和樓盤品質(zhì)較為關(guān)注而對(duì)地段要求不高正符合了本項(xiàng)目的特質(zhì)