【正文】 業(yè)逐步成為強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)， 形成了 TCL集團(tuán)、德賽集團(tuán)、僑興集團(tuán)、麥科特集團(tuán)等一批著名企業(yè)。 惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查及前景展望 歷史 改革開(kāi)放以來(lái)，惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直居于珠江三角洲中下游， 1988年，惠州工業(yè)總產(chǎn)值僅 18億元。惠州西湖風(fēng)景秀麗，宋代大文豪蘇東坡謫居惠州，開(kāi)始大力建設(shè)西湖，此后歷代不斷修建，形成 “中國(guó)西湖三十六，唯惠州足并杭州 ”的格局。 在惠州，大鐵路連接大港口的格局已初步形成，惠州也將成為銜接粵東、內(nèi)地、港澳臺(tái)地區(qū)及東南亞各國(guó)的交通樞紐，成為京九沿線地區(qū)走向世界發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一座橋頭堡城市?；葜莸钠教稒C(jī)場(chǎng)，航班飛往全國(guó)各大旅游城市。 交通條件 惠州已形成以市區(qū)為中心的海陸空配套的立體交通網(wǎng)絡(luò)，廣惠高速公路、廣汕公路、惠深高速公路、惠河高速公路、廣梅汕鐵路、京九鐵路貫穿其中。境內(nèi)雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，年平均降雨量 1700毫米，年日照總數(shù) 2020多小時(shí)，年平均氣溫 22度， 7月平均氣溫 ， 1月平均氣溫 13度。 惠州市是廣東省的歷史名城，自古以來(lái)就是東江流域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心?；葜轂榈丶?jí)市，現(xiàn)轄惠城 區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣和龍門縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。 希望通過(guò)我們的工作，使新世紀(jì)花園酒店建設(shè)有良好的開(kāi)端。 3．清晰度 在可行性調(diào)查論證過(guò)程中，我們邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外酒店管理專家參與討論，以期對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)、市場(chǎng)定位和未來(lái)發(fā)展思路等都有更加清晰的認(rèn)識(shí)。 2．前瞻性 酒店作為更新?lián)Q代較快而使用周期較長(zhǎng)的產(chǎn)品，要求投資者和經(jīng)營(yíng)管理人員必須用發(fā)展的眼光看待問(wèn)題，正確判斷行業(yè)的市場(chǎng)走向，設(shè)想項(xiàng)目的市場(chǎng)滲透力 。 我們還注意下列幾點(diǎn)： 1．客觀性 作為中立的項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，首先要尊重的是市場(chǎng)規(guī)律，不是投資者或作者的主觀想象。 我們認(rèn)為，一個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)成功與否，最終取決于產(chǎn)品與市場(chǎng)需求的結(jié)合，而市場(chǎng)需求是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定的。希望投資者盡快明確各階段工作目標(biāo)和進(jìn)度，加快項(xiàng)目建設(shè)。 第十六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 （ 93） 本章對(duì)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形態(tài)進(jìn)行了分類歸納和分析，提出了風(fēng)險(xiǎn)防范措施。 第十五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)決策 （ 71） 本章對(duì)項(xiàng)目投資額、未來(lái) 15年經(jīng)營(yíng)情況和現(xiàn)金流量進(jìn)行了動(dòng)態(tài)分析，認(rèn)為項(xiàng)目的投資決策財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)均為合理指標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 第十四章 酒店經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃 （ 65） 本章對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行了分析，認(rèn)為自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)的結(jié)合將成為酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)分布情況和營(yíng)業(yè)部門的經(jīng)營(yíng)變數(shù)，對(duì)資金投入原則提出了建議。根據(jù)酒店自然條件，把項(xiàng)目定位為園林式的、接待功能齊備的五星級(jí)商務(wù)酒店，并提出了定位依據(jù)。本章描述了項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)，并重點(diǎn)分析了與康帝國(guó)際酒店之間相輔相成而又相互競(jìng)爭(zhēng)的辯證關(guān)系，提出差異化發(fā)展的思路。 第九章 興建五星級(jí)酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì) （ 43） 本章借鑒深圳高星級(jí)酒店的發(fā)展歷史，同時(shí)參照《 2020年中國(guó)星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，提出：高星級(jí)酒店是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要風(fēng)向標(biāo)，目前是惠州建設(shè) 高星級(jí)酒店的最佳時(shí)機(jī)，經(jīng)營(yíng)效益是有充分保證的。 第八章 對(duì)酒店業(yè)的整體評(píng)價(jià) （ 41） 本章廣泛收集了惠州有關(guān)政府部門、行業(yè)權(quán)威人士和消費(fèi)者對(duì)惠州酒店業(yè)的評(píng)價(jià)。 第六章 高星級(jí)酒店概述及分析 （ 32） 本章從設(shè)計(jì)布局、設(shè)施配套、設(shè)備狀況和管理狀況等方面，對(duì)惠州的高星級(jí)酒店進(jìn)行了全面分析，認(rèn)為惠州現(xiàn)有高星級(jí)酒店普遍存在硬件檔次較低，內(nèi)部管理和市場(chǎng)營(yíng)銷水平不高的問(wèn)題。 第五章 產(chǎn)權(quán)式酒店調(diào)查及分析 （ 30） 本章分析了湯泉高爾夫度假公寓和大亞灣康匯外商公寓的產(chǎn)權(quán)銷售情況，認(rèn)為上述兩個(gè)項(xiàng)目都取得了較大成功。認(rèn)為隨著外向型工業(yè)的發(fā)展，惠州酒店式公寓將持續(xù)受到市場(chǎng)歡迎。同時(shí)，酒店建設(shè)需要政府進(jìn)一步扶持。 第二章 酒店業(yè)調(diào)查及分析 （ 17） 本章對(duì)惠州與周邊地區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了數(shù)字化對(duì)比，認(rèn)為惠州星級(jí)酒店無(wú)論住房率還是房?jī)r(jià)都處于較高水平，市場(chǎng)飽和程度低于周邊地區(qū)。 目 錄 前 言 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 第一章 酒店經(jīng)營(yíng)環(huán)境調(diào) 查及分析 （ 9） 本章對(duì)惠州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的歷史沿革和現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行了宏觀分析，認(rèn)為惠州經(jīng)濟(jì)正處于起飛前高速滑行期間。 報(bào)告主編： (免費(fèi)午餐 )， (免費(fèi)午餐 )副總裁 (免費(fèi)午餐 )先生自 1987年進(jìn)入深圳市巨邦集團(tuán)從事酒店和餐廳管理工作，曾任中國(guó)首批涉外酒店星級(jí)評(píng)定檢查員、深圳市富基酒店管理公司常務(wù)付總經(jīng)理等職，參與起草了全國(guó)第一部飲食服務(wù)業(yè)規(guī)范化條例，擔(dān)任多家酒店和品牌餐飲企業(yè)的營(yíng)運(yùn)總監(jiān)、副總經(jīng)理、總經(jīng)理。 項(xiàng)目統(tǒng)籌： (免費(fèi)午餐 )， (免費(fèi)午餐 )副總裁 (免費(fèi)午餐 )先生于 1986年進(jìn)入國(guó)際酒店集團(tuán)，曾在桂林桂山大酒店 (新世界國(guó)際酒店管理 )、廣州中國(guó)大酒店（新世界國(guó)際酒店管理）、深圳景軒大酒店、彭年酒店、東方之珠大酒店等多家四星、五星級(jí)酒店任職，歷任酒店工程師、餐飲娛樂(lè)經(jīng)理、房務(wù)經(jīng)理、人力資源總監(jiān)、副總經(jīng)理、總經(jīng) 理。 項(xiàng)目統(tǒng)籌： (免費(fèi)午餐 )， (免費(fèi)午餐 )副總裁 (免費(fèi)午餐 )先生從 1986開(kāi)始從事酒店管理軟件開(kāi)發(fā)，曾擔(dān)任國(guó)內(nèi)著名酒店軟件供應(yīng)商天言電腦（深圳）有限公司和香港中華 旅游商貿(mào)網(wǎng)有限公司總經(jīng)理，致力于國(guó)內(nèi)高星級(jí)酒店的科技改造工作，其事跡曾被多家海內(nèi)外媒體所報(bào)道，并被多家旅游學(xué)院聘為客座教授。之后在國(guó)內(nèi)籌建過(guò)多家著名的五星級(jí)酒店，如深圳陽(yáng)光酒店、東莞銀城酒店、長(zhǎng)春名門酒店、汕頭帝豪酒店等，對(duì)籌建和管理五星級(jí)酒店有非常豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和操作能力。 (免費(fèi)午餐 )先生在全球酒店界聲名顯赫，是美國(guó)共和黨總統(tǒng)智囊團(tuán)永久會(huì)員、法國(guó)國(guó)際美食會(huì)金獎(jiǎng)?wù)潞兔朗硶?huì)司令、英國(guó)中華飲食業(yè)總商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、香港酒店及餐飲管理協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、北京酒店及餐飲管理協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。(免費(fèi)午餐 ) 國(guó)際酒店可行性論證報(bào)告 編撰單位簡(jiǎn)介 (免費(fèi)午餐 )酒店顧問(wèn)有限公司（簡(jiǎn)稱 (免費(fèi)午餐 )）匯聚一批海內(nèi)外資深酒店管理專家，借助互連網(wǎng)建立大范圍、低成本的服務(wù)平臺(tái)，采用 “項(xiàng)目顧問(wèn) ”模式，為中國(guó)的酒店、酒店業(yè)主和酒店開(kāi)發(fā)商等提供高水平、低成本的酒店顧問(wèn)服務(wù)。 (免費(fèi)午餐 )公司網(wǎng)站 ： (免費(fèi)午餐 )服務(wù)熱線： 0755 82363068 編撰人員簡(jiǎn)歷 項(xiàng)目顧問(wèn)： (免費(fèi)午餐 )，著名酒店管理專家， (免費(fèi)午餐 )名譽(yù)主席 (免費(fèi)午餐 )先生是美籍華人，從事酒店餐飲娛樂(lè)行業(yè)三十多年 ，先后擔(dān)任美國(guó)妙華其市喜來(lái)登五月花酒店總經(jīng)理、美國(guó)紐約水牛城希爾頓酒店總經(jīng)理、美國(guó)三藩市萬(wàn)豪酒店總經(jīng)理、桂林丹桂大酒店總經(jīng)理、北京燕山大酒店總經(jīng)理、廣州花園酒店總經(jīng)理、北京香港美食城集團(tuán)總裁等職。 項(xiàng)目顧問(wèn)： (免費(fèi)午餐 )，著名酒店管理專家， (免費(fèi)午餐 )總裁 (免費(fèi)午餐 )先生是美籍華人， 1980年擔(dān)任中國(guó)第一家 中外合資酒店 — 深圳竹園賓館的外方總經(jīng)理，是最早將國(guó)外先進(jìn)的酒店經(jīng)營(yíng)模式和管理方法帶入中國(guó)的酒店管理先驅(qū)之一。 (免費(fèi)午餐 )先生多次受到國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人、港澳特區(qū)政府首腦及國(guó)家旅游局領(lǐng)導(dǎo)人的接見(jiàn)和褒獎(jiǎng)。 (免費(fèi)午餐 )先生目前主要從事產(chǎn)權(quán)酒店策劃及操作、酒店收購(gòu)、酒店科技顧問(wèn)工作。 (免費(fèi)午餐 )先生在酒店管理方面涉及面廣，是全能型的酒店管理顧問(wèn)。 (免費(fèi)午餐 )先生在酒店和餐廳策劃方面有一定的理論水平和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，惠州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和旅游業(yè)開(kāi)發(fā)嚴(yán)重滯后， 興建高星級(jí)酒店對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。本章提出，以惠州旅游、商務(wù)市場(chǎng)容量，完全可以支撐 5家以上五星級(jí)酒店。 第三章 酒店式公寓調(diào)查及分析 （ 25） 本章概述了深圳和惠州酒店式公寓的發(fā)展情況，并重點(diǎn)分析了大亞灣康匯外商公寓和假日酒店公寓樓的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。 第四章 餐飲娛樂(lè)業(yè)調(diào)查分析 （ 27） 本章概述了惠州餐飲、娛樂(lè)業(yè)發(fā)展 情況，并重點(diǎn)分析了餐飲在星級(jí)酒店的生存狀態(tài)，認(rèn)為惠州餐飲、娛樂(lè)市場(chǎng)潛力比較大，有利于構(gòu)筑以客房為經(jīng)營(yíng)中心，充分發(fā)揮配套項(xiàng)目的功能，形成收入多元化的酒店經(jīng)營(yíng)格局。本章提出，在惠州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，市場(chǎng)消費(fèi)力和投資能力不斷增強(qiáng)的情況下，酒店產(chǎn)權(quán)銷售容易獲得成功。 第七章 高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 （ 37） 本章對(duì)惠州高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了分析，并對(duì)他們的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行了評(píng)估，認(rèn)為天悅大酒店和惠州賓館都存在收入構(gòu)成不合理的問(wèn)題，可續(xù)性發(fā)展受到挑戰(zhàn)，必須對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行更新?lián)Q代。認(rèn)為現(xiàn)有惠州高星級(jí)酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國(guó)際化程度越來(lái)越高的市場(chǎng)需要，已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時(shí)候。 第十章 高星級(jí)酒店的未來(lái)走勢(shì) （ 45） 惠州高星級(jí)酒店將升級(jí)換代，現(xiàn)有格局將改變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將變得激烈。 第十一章 酒店市場(chǎng)定位 （ 50） 本章對(duì)惠州酒店業(yè)未來(lái)客源市場(chǎng)進(jìn)行了分析，認(rèn)為大、中型工業(yè)企業(yè)仍然是惠州未來(lái)經(jīng)濟(jì)的主要 構(gòu)成部分和最活躍的部分。 第十二章 酒店功能定位 （ 56） 本章對(duì)項(xiàng)目的住宿、商務(wù)接待、餐飲、娛（康）樂(lè)和公共區(qū)域的功能進(jìn)行了設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)備設(shè)施檔次進(jìn)行了定位。 第十三章 酒店設(shè)計(jì)布局和風(fēng)格 （ 61） 本章對(duì)項(xiàng)目的自然環(huán)境進(jìn) 行了分析，同時(shí)參照國(guó)內(nèi)先進(jìn)酒店的設(shè)計(jì)模式，對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境改造、建筑風(fēng)格、建筑結(jié)構(gòu)等提出了建議，對(duì)大堂、客房、餐飲等進(jìn)行了初步規(guī)劃，希望酒店成為區(qū)域地標(biāo)式的建筑。本章對(duì)酒店管理模式和經(jīng)營(yíng)方針進(jìn)行了初步規(guī)劃，并分析了配套項(xiàng)目外包的利弊。同時(shí)該項(xiàng)目采用的資金籌措方案及產(chǎn)權(quán)式酒店操作方案在財(cái)務(wù)上也是可行的。 第十七章 可行性研究結(jié)論和 SAO建議 （ 96） 本章認(rèn)為惠州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，非常適合投資高星級(jí)酒店，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，風(fēng)險(xiǎn)是可控的，社會(huì)貢獻(xiàn)度很大，是優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，投入市場(chǎng)后將具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 前 言 受惠州新世紀(jì)花園有限公司委托，我公司為新世紀(jì)花園酒店（暫定名）進(jìn)行可行性調(diào)查論證并編寫論證報(bào)告。因此，在調(diào)查研究和報(bào)告編寫過(guò)程中，我們始終堅(jiān) 持市場(chǎng)導(dǎo)向的原則，密切關(guān)注惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向，并把這種關(guān)注作為可行性研究的靈魂。在報(bào)告的編寫過(guò)程中，我們盡可能采集有關(guān)惠州酒店業(yè)的各種數(shù)據(jù)，并廣泛接觸惠州市相關(guān)政府部門、酒店同行和消費(fèi)者，就項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題征詢意見(jiàn)和建議，力求報(bào)告具備較強(qiáng)的客觀性和代表性。在報(bào)告的編寫過(guò)程中，我們有選擇地對(duì)惠州現(xiàn)有酒店業(yè)狀況進(jìn)行調(diào)查分析，以此作為參照，但更多把注意力投向未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展，以此確定酒店的市場(chǎng)定位和各種功能設(shè)計(jì)。同時(shí)本報(bào)告對(duì)酒店的市場(chǎng)定位、業(yè)績(jī)預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)防范等都盡量作較為詳細(xì)的描述和預(yù)測(cè)。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 3 項(xiàng)目名稱：惠州新世紀(jì)花園酒店（暫定名） 4 項(xiàng)目投資：惠州新世紀(jì)花園有 限公司 5 投資性質(zhì)：有限責(zé)任公司 6 項(xiàng)目位置：惠州市惠城區(qū)鱷湖路中段 7 占地面積：占地面積 22,250平方米 8 建筑密度：建筑密度 30％ 9 建筑面積：規(guī)劃總建筑面積 40,050平方米 10 投資總額：項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資金額人民幣 11 項(xiàng)目定位：園林式的、接待功能齊備的五星級(jí)商務(wù)酒店 ：項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2020年底建成 第一章 酒店經(jīng)營(yíng)環(huán)境調(diào)查及分析 惠州社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 概述 惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東南端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰。全市總面積 ，全市總?cè)丝?333萬(wàn)。 自然條件 惠州有著獨(dú)特的地理位置和優(yōu)美的自然環(huán)境，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。 惠州四季長(zhǎng)青，全年無(wú)霜期達(dá) 350天左右。惠州港是對(duì)外客運(yùn)貨運(yùn)的深水良港。除平潭機(jī)場(chǎng)外，以市區(qū)為中心半徑 100公里范圍內(nèi)還有廣州、深圳、珠海等 3個(gè)大型國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 旅游資源 惠州素有 “粵東重鎮(zhèn) ”、 “嶺南名郡 ”之譽(yù)，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景觀和自然景觀很豐富