【正文】 800 310758 5 8485 9800 310758 6 8485 9800 310758 7 8485 9800 310758 8 8485 9800 310758 9 8485 9800 310758 10 8485 9800 310758 11 8485 9800 310758 12 8485 10200 323442 13 8485 10800 340632 15 8485 7800 183534 16 8485 6800 160888 17 8485 6500 153790 18 8485 5900 139594 19 8485 5900 139594 20 8485 5900 139594 21 8485 5900 139594 22 8485 5900 139594 23 8485 5900 139594 25 8485 6500 153790 26 8485 6800 160888 27 8485 7800 183534 合計(jì) 8508 5648200 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 中山商貿(mào)城（ C3）商鋪價(jià)格表 房號(hào) 面積 基準(zhǔn)單價(jià) 調(diào)整系數(shù) 調(diào)整后單價(jià) 總價(jià) 1 7542 6500 167440 2 7542 5800 149408 3 7542 5300 133401 5。 公交車車身 更換公交車廣告，內(nèi)容：“一萬(wàn)元搶占高安商業(yè)制高點(diǎn)”，紅黃主色調(diào)，配效果圖。 內(nèi)容：一萬(wàn)元搶占中山路商業(yè)地王； 一萬(wàn)元搶占高安商業(yè)制高點(diǎn)； 一萬(wàn)元搶占高安首個(gè)一站式購(gòu)物公園； 高安市政府重點(diǎn)扶持市場(chǎng)； 高安市劃行歸市商貿(mào)城； 買鋪即收 3 年租， 50 年收益賺翻天； 買一層賺一層等。 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 三）、戶外媒體運(yùn)用 主要路段過(guò)街橫幅、路燈旗 路段：勝利路、中山路、筠泉路、橋南路、瑞州路、西湖路、橋北路、碧落路、高安大道。 平面圖 規(guī)格： A3 紙張大小。 二）、招商宣傳資料準(zhǔn)備 銷售海報(bào) 規(guī)格：和鴻順德國(guó)際商貿(mào)城招商海報(bào)一樣，大度 4 開(kāi)， 4P。 售樓處西面兩窗戶之間繼續(xù)懸掛項(xiàng)目相關(guān)文件。 售樓處東南面內(nèi)容改為：大市場(chǎng)造 就大增值，項(xiàng)目投資分析等內(nèi)容。 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 售樓處內(nèi)部 原售樓處招商信息全部改為銷售信息。 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造：運(yùn)用彩 虹門(mén)、高空氣球、飄旗等常規(guī)手段營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱烈氣氛。財(cái)富熱線： 07955217777 5221899。 售樓處外立面：保留售樓處屋頂東面廣告牌內(nèi)容；更換北面廣告牌內(nèi)容，主題為： 二萬(wàn)元搶占高安商業(yè)制高點(diǎn) 。至 2020 年 12 月底完成 80%以上的銷 售及資金回籠。 舉辦盛大選鋪抽獎(jiǎng)活動(dòng) ； 本期重點(diǎn) ：項(xiàng)目形象完成、商戶標(biāo)識(shí)完成、陸續(xù)商戶進(jìn)場(chǎng)裝修。 策 略 ： 尾盤(pán)價(jià)格上調(diào) 200 元 /M2。 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 5）、市場(chǎng)開(kāi)業(yè)及春 節(jié)強(qiáng)銷：（ 12 月 21 日 —— 2 月 10 日） 銷售方式 ：通過(guò)大量媒體宣傳，吸引大量客戶現(xiàn)場(chǎng)觀看項(xiàng)目進(jìn)度及品牌進(jìn)駐情況（完成商戶門(mén)牌統(tǒng)一標(biāo)識(shí)安裝）。 老客戶帶新客戶，雙重優(yōu)惠，新客戶價(jià)格再優(yōu)惠 2%，老業(yè)主免收 1 年物管費(fèi)及工商稅費(fèi)，可享受累計(jì)。 策 略 ： 11 月 1 日起面價(jià)上調(diào) 100 元 /M2。 根據(jù)銷售情況調(diào)整下一步銷售策略。 本期重點(diǎn) ：實(shí)現(xiàn) 60%以上的定購(gòu)（含前期銷售）。 推出單位 ：除品牌商戶購(gòu)買（預(yù)留）、發(fā)展商自留單位外及經(jīng)營(yíng)商戶已購(gòu)單位之外，所有商鋪一次推出銷售。 策 略 ： 利用品牌商戶的進(jìn)駐及優(yōu)選金可退還，來(lái)刺激加快意向客戶的盡快認(rèn)購(gòu)，； 本期重點(diǎn) ： 迅速擴(kuò)大登記客戶的誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)，完成銷售單位 150%以上的誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)。 10 月 18 日上午已交納優(yōu)選金客戶進(jìn)行選鋪，選中商鋪 ，補(bǔ)足 10000 元定金，簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，若沒(méi)有選中， 10 月 25 日起到售樓處退還優(yōu)選金； 優(yōu)選金客戶選鋪，實(shí)行先到先得； 沒(méi)有交納優(yōu)選金的客戶在已交納優(yōu)選金排隊(duì)客戶選鋪完 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 后開(kāi)始選鋪。除此之外的其它形式選鋪只做優(yōu)選金登記，不確定商鋪號(hào)，于 10 月 18 日統(tǒng)一按排隊(duì)先后順序進(jìn)行選鋪。 2）、認(rèn)購(gòu)期 —— （ 10 月 1 日 — 10 月 18 日） 準(zhǔn)備工作：所有媒體整合完成； 銷售價(jià)格及銷售政策確定； 高安市內(nèi)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪銷售工作全面展開(kāi)。告之客戶 10 月 1 日起開(kāi)始進(jìn)行優(yōu)選金認(rèn)購(gòu)，屆時(shí)公布銷售價(jià)格。 銷售方式 ： 接待已租賃商戶，發(fā)放銷售資料，告之購(gòu)買優(yōu)惠條件，不透露具體銷售價(jià)格。 二）、推售形式 1）采用集中排隊(duì)選購(gòu)的銷售方式（先到先排隊(duì)，按排隊(duì)順序選鋪）； 2）原則上商鋪不做銷控，一次性全部推出銷售； 3）銷售開(kāi)盤(pán)時(shí)間確定于 2020 年 10 月 18 日（周六） ； 4）爭(zhēng)取在 2020 年 10 月底前完成 60%商鋪銷售， 12 月底完成 80%銷售，并于春節(jié)期間展開(kāi)尾盤(pán)的促銷。 類似推廣語(yǔ)還有： 買鋪即收 3 年租， 50 年租金賺翻天 D、高安收租王 中山商貿(mào)城位于高安市黃金商圈，眾商追捧，前 3年 7%穩(wěn)定回報(bào)，隨著商鋪升值，商鋪?zhàn)饨疬€會(huì)不斷攀升，租金收益有保障，小投入，大回報(bào)，當(dāng)之無(wú)愧的“高安收租王”。 類似的 推廣語(yǔ)還有： 二萬(wàn)元搶占中山路龍頭商鋪 二萬(wàn)元搶做高安龍頭商鋪房東 二萬(wàn)元搶占高安龍頭商鋪，實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)夢(mèng)想 B、一萬(wàn)博百萬(wàn)、十萬(wàn)博千萬(wàn) 用南昌洪城大市場(chǎng)租金作比較， 10 年內(nèi)商鋪投資 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 者，用租金抵月供尚有贏余， 10 年后中山商貿(mào)城租金超過(guò)目前勝利路的租金水平達(dá)到 200元 / ，一間 20余 M2商鋪剩余 40 年租金收益，將超過(guò) 100 萬(wàn)元。在高安首個(gè)一站式購(gòu)物公園、高安市商業(yè)制高點(diǎn) —— 中山商貿(mào)城你就能做到，首付一萬(wàn)元，即能成為龍頭旺鋪業(yè)主，坐享商鋪升值和超額租金回報(bào)。 根據(jù)上述理由，我們?cè)O(shè)計(jì)下列“中山商貿(mào)城”的利益點(diǎn)。 D、商業(yè)物業(yè)的銷售不同于住宅物業(yè)的銷售，不可能 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 文火慢煎，讓你細(xì)細(xì)的把所有賣點(diǎn)慢慢逐一闡述。 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 第三部分 銷售推廣 一、產(chǎn)品利益點(diǎn)整合 問(wèn)題的核心 A、“中山商貿(mào)城”作為規(guī)模化的專業(yè)市場(chǎng)，面對(duì)購(gòu)買力有限的高安市場(chǎng)，在價(jià)格確立中又處于高價(jià)位商業(yè)的范疇，針對(duì)狹窄而又競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)環(huán)境，只有扎扎實(shí)實(shí)地在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上下真工夫、做大文章，才有可能扭轉(zhuǎn)目前被動(dòng)的局面，重新贏得消費(fèi)者的青睞； B、商業(yè)物業(yè)屬于典型的投資理財(cái)項(xiàng)目，所有商業(yè)物業(yè)的成功都離不開(kāi)誘人可觀、但又有一定依據(jù)的投資回報(bào)預(yù)期，給予投資者（無(wú)論 是經(jīng)營(yíng)戶還是投資客）可預(yù)期的美好投資前景，再輔以眼前實(shí)實(shí)在在的投資回報(bào)，再理智的消費(fèi)者也容易失去冷靜的判斷。 10 年后中山商貿(mào)城旺過(guò)目前高安勝利路，該商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到200 元 /， 40 年租金超過(guò)二百萬(wàn)元。 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 三、銷售案例分析 我們以 C38 商鋪為例，商鋪面積 ，售價(jià) 5300 元 /M2，做如下投資分析，來(lái)從中發(fā)掘中山商貿(mào)城商鋪投資價(jià)值： 案例：總價(jià) 133797 元，銀行提供六成十年按揭。 在公共折扣基礎(chǔ)下調(diào) 1% 4）高層折扣： 由發(fā)展商高層通知項(xiàng)目案場(chǎng)經(jīng)理控制發(fā)放，控制比例 20%（原則上在開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠期該折扣不予發(fā)放，特殊情況可予發(fā)放1%）。 第二日在公共折扣基礎(chǔ)下調(diào) 3%，即按揭 95 折、一次性付款 92折。 按揭付款 98 折（ 60%） 一次性付款 95 折（ 40%） 2）開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠折扣：針對(duì)“已租賃商鋪的商戶”和“開(kāi)盤(pán)前的內(nèi) 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 部認(rèn)購(gòu)期交納優(yōu)選金客戶”統(tǒng)一發(fā)放，在開(kāi)盤(pán)公開(kāi)選鋪日統(tǒng)一執(zhí)行，開(kāi)盤(pán)日之后第二日調(diào)升 2%，第三日取消。 最后再根據(jù)商鋪的具體位置的差異、商鋪面積的大小制訂出單個(gè)商鋪的銷售價(jià)格。 單位商鋪價(jià)格差異性定價(jià) 加價(jià)部分 ：沿步行街的商鋪在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上加價(jià) 15%； 沿中山路商鋪加價(jià) 10%； 沿市場(chǎng)主街的商鋪在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上加價(jià) 10%； 靠入口處的商鋪在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上最高加價(jià) 20%； 廣場(chǎng)邊上商鋪在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上加價(jià) 10%； 兩條道路交匯處的雙開(kāi)門(mén)商鋪在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上加價(jià) 15%。 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 修正后的商鋪均價(jià)為： 7361 元 /M2 110%=8097 元 /M2 修正后的兩層商鋪單位均價(jià)為： 7542 元 /M2 修正后的三層商鋪單位均價(jià)為： 8485 元 /M2 修正后的沿街商鋪單位均價(jià)為： 9428 元 /M2 3）、銷售價(jià)格 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目平均銷售價(jià)格為 8097 元 /M2，扣除 18 個(gè)月返租補(bǔ)貼，實(shí)際實(shí)收底 價(jià)為： 元 /M2。 17570 M2=7361 元 /M2 2）商鋪價(jià)格修正 上述基準(zhǔn)價(jià)格是市場(chǎng)內(nèi)商鋪第三年租金對(duì)應(yīng)的價(jià)格，在返租期后我們是在第四年將商鋪交還給客戶，第四年租金按邏輯應(yīng)該比第三年有所上升，我們預(yù)計(jì)中山商貿(mào)城第四年租金租金上漲 10%（二層商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到 44 元 /，三層商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到50 元 /，沿街商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到 55 元 /），則商鋪第四年售價(jià)也就上升 10%。 7%=7714 元 /M2 50 元 /M2 12 月247。 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 1）、基準(zhǔn)價(jià)格設(shè)定 A、租金水平確定 在《中山商貿(mào)城招商策劃報(bào)告》中我們將中山商貿(mào)城租金定位為： 二層商鋪?zhàn)饨穑?40 元 / 三層商 鋪?zhàn)饨穑?45 元 / 沿街商鋪?zhàn)饨穑?45 元 / 之后通過(guò)和開(kāi)發(fā)商討論及針對(duì)商戶進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，我們討論后重新將商鋪?zhàn)饨鸲ㄎ粸椋? 二層商鋪?zhàn)饨穑?40 元 / 三層商鋪?zhàn)饨穑?45 元 / 沿街商鋪?zhàn)饨穑?50 元 / 考慮到三層商鋪位置差異性較大，我們將三層商鋪?zhàn)饨鹱髁诉M(jìn)一步細(xì)分為： 沿步行街三層商鋪?zhàn)饨穑?50 元 / 沿副街三層商鋪?zhàn)饨穑?40 元 / 三層商鋪平均租金為： 45 元 / B、租金推算售價(jià) 推算公式：月租金 *12 個(gè)月 /回報(bào)率 培訓(xùn)管理 資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫(kù)》整理 40 元 /M2 12 月247。 返租價(jià)格的測(cè)算 為保證商鋪銷售價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)，和實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化，我們 在價(jià)格設(shè)定上 將 3 年返租回報(bào)金額中開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼部分 全部計(jì)入銷售價(jià)格成本。對(duì)于投資者而言，目前沒(méi)有任何投資渠道與投資中山商貿(mào)城商鋪相比收益會(huì)更高，錦江外灘目前提供 6%的年投資回報(bào)，不管是從年投資回報(bào)還是商鋪的升值空間而言，錦江外灘與中山商貿(mào)城沒(méi)得比。商鋪的購(gòu)買者不管是經(jīng)營(yíng)戶還是純粹投資者，其商鋪購(gòu)買本身都屬于一種投資行為，商戶要分析是自己買鋪經(jīng)營(yíng)劃算，還是租賃店面經(jīng)營(yíng)劃算；投資者要分析，投資商鋪所獲取的收益與投資其它渠道所獲取的收益哪一樣更高、風(fēng)險(xiǎn)更小。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)前期的火爆招商和 3 年的市場(chǎng)培育期，相信高安市大部分投資者會(huì)認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)做起來(lái)的。 ◆ 采用返租 3 年、固定回報(bào)的銷售政策，打消了商鋪購(gòu)買者“市場(chǎng)能不能做旺，投資收益有沒(méi)有保障”的疑慮。 二、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位